• 0

Kansen in de crisis: besparen op huisvesting

De vastgoedmarkt in crisis

 

De huidige economisch moeilijke tijd laat ook de vastgoedmarkt niet onberoerd. Net zoals de vraag naar woonhuizen de afgelopen jaren sterk is afgenomen, met een algehele waardedaling als gevolg, bevindt bedrijfsmatig vastgoed zich in eenzelfde schuitje.

 

Bedrijven breiden niet of nauwelijks uit, gaan meer flexwerken en ''online'' ondernemers maken vele ''offline'' ondernemers overbodig. Dit heeft geleid tot een sterke afname van de vraag naar kantoren, winkels en bedrijfsruimten.

 

De varkenscyclus

 

Vastgoed kent een lange productietijd, een nieuw pand bouwen duurt al snel een jaar. In economisch goede tijden, waarin bedrijven groeien en willen uitbreiden, komt de nieuwbouwproductie weer op gang. Het aanbod neemt af met het toenemen van de vraag, waardoor de (huur)prijzen stijgen en ontwikkelaars en beleggers hun kans schoon zien om nieuwe panden te bouwen.

 

Maar zodra de vraag afneemt, zoals na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008, zijn er nog allerlei panden in aanbouw die nog niet zijn verhuurd of verkocht. Die worden niet gesloopt maar gewoon afgebouwd, de bouwopdracht is immers vergeven en de grond betaald. Op dat moment ontstaat er een enorm overschot aan bedrijfsmatig vastgoed en dalen de (huur)prijzen, zij het langzaam.

 

Huurindexering

 

De meeste bedrijfsmatige huurovereenkomsten worden opgesteld conform het model ROZ, Raad voor Onroerende Zaken. Vrijwel alle huurovereenkomsten in Nederland worden jaarlijks verhoogd conform bijv. het CPI Alle huishoudens. Daarmee wordt de eigenaar van het vastgoed, doorgaans een belegger, beschermd tegen inflatie. En de inflatie loopt momenteel op! Huurverhogingen lijken dus onvermijdelijk.

 

Theoretische kansen op besparing

 

Nu duidelijk is dat de (huur)prijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in vrijwel heel Nederland massaal zijn gedaald (behoudens uitzonderingen) en de inflatie oploopt, zouden huurders zich moeten afvragen of zij niet teveel huur betalen. En of een huurprijsverhoging wel realistisch is. In de meeste gevallen blijkt dat huurders teveel huur betalen ten opzichte van de vraagprijzen van leegstaande panden.

 

PS winkelhuurders kunnen een beroep doen op huurprijsherziening, een wettelijk bepaalde mogelijkheid om de huur onder bepaalde voorwaarden gelijk te trekken met die van de winkels in de directe omgeving

 

De psyche van de vastgoedbelegger

 

Eigenaren van bedrijfsmatig vastgoed, vastgoedbeleggers genaamd, zijn over het algemeen rustige figuren. Pensionado's en vastgoedfondsen die op lange termijn een redelijk rendement op hun belegging verwachten. Alhoewel je het aan hun auto's en huizen niet altijd afziet, zijn zij wel degelijk op de hoogte van de huidige economische malaise. En dat baart hun zorgen. En terecht. De leegstand neemt toe en als het huurcontract van een huurder afloopt dan heeft deze een sterke onderhandelingspositie en legio alternatieve vestigingsmogelijkheden.

 

Wat een vastgoedbelegger nog belangrijker vindt dan een goed rendement, is zekerheid. Leegstand is niet alleen duur maar werkt ook stress in de hand. Het is hen er dus alles aan gelegen, mits je een goede huurder bent, om je als huurder te behouden. Dat biedt mooie besparingskansen.

 

Als je dus niet aan dat eeuwigdurende huurcontract vastzat, had je een hele mooie onderhandelingspositie gehad jegens jouw verhuurder. Of toch?

 

De theorie in praktijk

 

Of jouw huurcontract wel of niet binnenkort afloopt, is niet het belangrijkste. Veel verhuurders staan open voor onderhandelingen over het verbeteren van de kwaliteit van het gehuurde en het verlagen van de huurprijs in ruil voor meer zekerheid, bijv. door het afsluiten van een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst. Je brengt de verhouding tussen de kwaliteit van het gehuurde pand en de huurprijs die je daarvoor betaalt weer in evenwicht.

 

De belangrijkste punten in de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst:

 

[*] gehuurde oppervlakte (aantal m²)

[*] aantal parkeerplaatsen (passend bij aantal FTE)

[*] opleveringsniveau (nette vloerbedekking, plafonds, verf, pantry, beveiliging etc.)

[*] huurprijs (terug naar marktconform niveau)

[*] lengte van de huurovereenkomst (! zwaarwegend voor verhuurder)

[*] servicekosten (wat doet de verhuurder aanvullend voor je)

[*] energiekosten (slecht geïsoleerd pand = hogere energiekosten)

[*] (achterstallig) onderhoud

[*] indexering (bijv. maximeren op 50% van de stijging van het CPI)

[*] recht van onderhuur

 

Denk voordat je in gesprek gaat met je verhuurder dus goed na over bovenstaande punten en formuleer een realistisch voorstel. Laat je desgewenst bijstaan door een bedrijfsmakelaar, vastgoedadviseur of vastgoedjurist, aangezien de belangen vaak relatief groot zijn en de gemaakte afspraken contractueel goed moeten worden vastgelegd.

Doldersum Vastgoed Bemiddeling & Advies - http://www.doldersum.nl

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

6 antwoorden op deze vraag

  • 0

Goed artikel. Wel blijft het binnen de grenzen en begrippen van de huidige situatie binnen de vastgoedmarkt, die mijn inziens zeker aan vernieuwing toe is; de vraag is als vernieuwing eindelijk ooit komt. Misschien is een nog diepere crisis nodig om deze sector wakker te schudden.

 

Van de detailhandel tot multinational bedrijven, het gebruik van ontroerend goed is veranderd en er is volop innovatie...behalve dan wat vastgoed betreft. Die blijft nog vast in voorwaarden en benaderingen die in de middeleeuwen vastgelegd waren. Vastgoed is nu eenmaal cyclisch, zeggen ze dan.

 

Maar ik denk dat de cyclus niet meer terug keert naar de vorige staand. De energiemarkt is veranderd, en er is niemand die denkt dat het ooit terugkeert naar wat het eens was geweest; technologie is veranderd en idem dito; werkwijzen en het aanpak van werken ook, an zo maar door. Maar de vastgoed markt blijft zitten.

 

De overheid helpt niet, over het algemeen is gemengd gebruik nog altijd met wantrouwen en scheve ogen aangekeken; maar hier zijn er in ieder geval wat lichtpuntjes te zien.

 

Als ondernemer denk ik dat de zekerheid zo gewenst door de vastgoed sector wordt alleen maar aangeboden door met de tijd mee gaan in plaats van zitten hopen op een terugkeer naar vroeger. Investeren in energieverbruik, in de infrastructuur die bij de huidige en toekomstige gebruik aansluit; de voorwaarden en condities van verhuur aanpassen; deze veranderingen bieden duurzame kansen in de crisis, en daarna.

Snel en eenvoudig bedrijfshuisvesting, waar de ruimte aan je werk past, en niet andersom. Wij zijn aan het delen. En het is geweldig. http://www.registratie-adres.nl

 

Een professioneel, verwelkomen coworking gemeenschap Treat it like your own. It is. http://www.kamer52.nl

Link naar reactie
  • 0

Duidelijke column met concrete tips.

 

Laten we wel wezen: in de vastgoed was er de afgelopen 15 jaar geen varkenscyclus: ook voor de crisis was er al een overschot qua bedrijfsruimte en toch werd er bijgebouwd en bleven tarieven stijgen.

Die loze ruimte is eigenlijk de letterlijke lucht in de vastgoedbubbel. :-p

BrokxMedia - Videoproducties & -marketing

Boeiende Bedrijfsfilms, Animaties & Livestreams

 

Link naar reactie
  • 0

Maar hier zit ook een "groot" gevaar.

 

Met de leegstand van vele panden, kan het voorkomen dat (startende) ondernemers een leuke pand zien met een voordelige huurprijs of de huur tussentijds kunnen aanpassen.

 

Na afloop van het eerste/verlaagde contract kunt u onaangenaam verrast worden met een grote huurverhoging. Daar zijn voor de verhuurders legale manieren voor. Met name grotere partijen kunnen hier relatief gemakkelijk gebruik van maken.

 

Wees hier bij aanvang op bedacht.

Met vriendelijke groet,

Hermes Ratgers

Link naar reactie
  • 0

Maar hier zit ook een "groot" gevaar.

 

Met de leegstand van vele panden, kan het voorkomen dat (startende) ondernemers een leuke pand zien met een voordelige huurprijs of de huur tussentijds kunnen aanpassen.

 

Na afloop van het eerste/verlaagde contract kunt u onaangenaam verrast worden met een grote huurverhoging. Daar zijn voor de verhuurders legale manieren voor. Met name grotere partijen kunnen hier relatief gemakkelijk gebruik van maken.

 

Wees hier bij aanvang op bedacht.

 

Enkel voor winkelruimte hebben zowel de huurder als verhuurder wettelijk de mogelijkheid tot een huurprijsherziening onder de nodige voorwaarden. Het is idd zo dat dit negatief kan uitpakken voor een huurder die minder huur betaalt dan marktconform is voor het betreffende pand.

 

Op dit moment is het echter zo dat de huurprijzen in de meeste winkelgebieden zijn gedaald en het voor een huurder vaak loont om een huurprijsherziening in te zetten.

Doldersum Vastgoed Bemiddeling & Advies - http://www.doldersum.nl

Link naar reactie
  • 0

Mod edit: gehele tekst verwijderd. Ik noem enkel de naam van de STG omdat er wel een belang behartigd wordt van ondernemers door Parleys, maar de stichting exploiteert zichzelf ook tegen betaling voor advies en diensten en dat maakt de tekst die hier stond in strijd met de anti-promotie en anti-acquisitie regels van HL, zie de voorwaarden.

 

groet

Joost

 

HL admin

Parleys is belangenbehartiger voor huurders van kantoren en winkels. Parleys strijdt voor de collectieve en individuele belangen van zakelijke huurders. Ons motto: Er is niet alleen een overschot aan meters kantoor en winkel, er is ook een tekort aan ondernemers..

Link naar reactie
  • 0

Goed artikel. Zelf ben ik ook op zoek naar een goedkope kantoorruimte om het thuiswerken te voorkomen (toch teveel risico's om me heen). Merk inderdaad in de markt dat prijzen vrij bespreekbaar zijn, en er al snel concessies worden gedaan vanaf de kant van de huurder. Voor ondernemers een vrij sterke positie, ben ik het helemaal mee eens.

 

BAMeffect.nl - Sociale webspecialist uit Rotterdam

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    5 leden, 183 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.