Cookies op HigherLevel.nl
We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.
We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.
Doldersum Vastgoed
Doldersum Vastgoed
De vastgoedmarkt in crisis
De huidige economisch moeilijke tijd laat ook de vastgoedmarkt niet onberoerd. Net zoals de vraag naar woonhuizen de afgelopen jaren sterk is afgenomen, met een algehele waardedaling als gevolg, bevindt bedrijfsmatig vastgoed zich in eenzelfde schuitje.
Bedrijven breiden niet of nauwelijks uit, gaan meer flexwerken en ''online'' ondernemers maken vele ''offline'' ondernemers overbodig. Dit heeft geleid tot een sterke afname van de vraag naar kantoren, winkels en bedrijfsruimten.
De varkenscyclus
Vastgoed kent een lange productietijd, een nieuw pand bouwen duurt al snel een jaar. In economisch goede tijden, waarin bedrijven groeien en willen uitbreiden, komt de nieuwbouwproductie weer op gang. Het aanbod neemt af met het toenemen van de vraag, waardoor de (huur)prijzen stijgen en ontwikkelaars en beleggers hun kans schoon zien om nieuwe panden te bouwen.
Maar zodra de vraag afneemt, zoals na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008, zijn er nog allerlei panden in aanbouw die nog niet zijn verhuurd of verkocht. Die worden niet gesloopt maar gewoon afgebouwd, de bouwopdracht is immers vergeven en de grond betaald. Op dat moment ontstaat er een enorm overschot aan bedrijfsmatig vastgoed en dalen de (huur)prijzen, zij het langzaam.
Huurindexering
De meeste bedrijfsmatige huurovereenkomsten worden opgesteld conform het model ROZ, Raad voor Onroerende Zaken. Vrijwel alle huurovereenkomsten in Nederland worden jaarlijks verhoogd conform bijv. het CPI Alle huishoudens. Daarmee wordt de eigenaar van het vastgoed, doorgaans een belegger, beschermd tegen inflatie. En de inflatie loopt momenteel op! Huurverhogingen lijken dus onvermijdelijk.
Theoretische kansen op besparing
Nu duidelijk is dat de (huur)prijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in vrijwel heel Nederland massaal zijn gedaald (behoudens uitzonderingen) en de inflatie oploopt, zouden huurders zich moeten afvragen of zij niet teveel huur betalen. En of een huurprijsverhoging wel realistisch is. In de meeste gevallen blijkt dat huurders teveel huur betalen ten opzichte van de vraagprijzen van leegstaande panden.
PS winkelhuurders kunnen een beroep doen op huurprijsherziening, een wettelijk bepaalde mogelijkheid om de huur onder bepaalde voorwaarden gelijk te trekken met die van de winkels in de directe omgeving
De psyche van de vastgoedbelegger
Eigenaren van bedrijfsmatig vastgoed, vastgoedbeleggers genaamd, zijn over het algemeen rustige figuren. Pensionado's en vastgoedfondsen die op lange termijn een redelijk rendement op hun belegging verwachten. Alhoewel je het aan hun auto's en huizen niet altijd afziet, zijn zij wel degelijk op de hoogte van de huidige economische malaise. En dat baart hun zorgen. En terecht. De leegstand neemt toe en als het huurcontract van een huurder afloopt dan heeft deze een sterke onderhandelingspositie en legio alternatieve vestigingsmogelijkheden.
Wat een vastgoedbelegger nog belangrijker vindt dan een goed rendement, is zekerheid. Leegstand is niet alleen duur maar werkt ook stress in de hand. Het is hen er dus alles aan gelegen, mits je een goede huurder bent, om je als huurder te behouden. Dat biedt mooie besparingskansen.
Als je dus niet aan dat eeuwigdurende huurcontract vastzat, had je een hele mooie onderhandelingspositie gehad jegens jouw verhuurder. Of toch?
De theorie in praktijk
Of jouw huurcontract wel of niet binnenkort afloopt, is niet het belangrijkste. Veel verhuurders staan open voor onderhandelingen over het verbeteren van de kwaliteit van het gehuurde en het verlagen van de huurprijs in ruil voor meer zekerheid, bijv. door het afsluiten van een nieuwe 5-jarige huurovereenkomst. Je brengt de verhouding tussen de kwaliteit van het gehuurde pand en de huurprijs die je daarvoor betaalt weer in evenwicht.
De belangrijkste punten in de onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst:
[*] gehuurde oppervlakte (aantal m²)
[*] aantal parkeerplaatsen (passend bij aantal FTE)
[*] opleveringsniveau (nette vloerbedekking, plafonds, verf, pantry, beveiliging etc.)
[*] huurprijs (terug naar marktconform niveau)
[*] lengte van de huurovereenkomst (! zwaarwegend voor verhuurder)
[*] servicekosten (wat doet de verhuurder aanvullend voor je)
[*] energiekosten (slecht geïsoleerd pand = hogere energiekosten)
[*] (achterstallig) onderhoud
[*] indexering (bijv. maximeren op 50% van de stijging van het CPI)
[*] recht van onderhuur
Denk voordat je in gesprek gaat met je verhuurder dus goed na over bovenstaande punten en formuleer een realistisch voorstel. Laat je desgewenst bijstaan door een bedrijfsmakelaar, vastgoedadviseur of vastgoedjurist, aangezien de belangen vaak relatief groot zijn en de gemaakte afspraken contractueel goed moeten worden vastgelegd.
Doldersum Vastgoed Bemiddeling & Advies - http://www.doldersum.nl
Link naar reactie
Aanbevolen berichten
6 antwoorden op deze vraag