2e woning op balans?

[DDM]

Hallo allemaal,

Na geruime tijd alle berichten te hebben gelezen en zelf er voordeel mee te hebben gedaan (waarvoor dank!), loop ik nu zelf tegen iets aan waar ik niets van terug kan vinden. Ik hoop dat jullie mij kunnen helpen:

 

Het betreft een 2e woning (mijn oude privewoning), die ik in eigen bezit wil houden (verkoop levert weinig / geen overwaarde).

Als ik de gehele woning zakelijk aan mijn eigen bedrijf (EMZ)wil verhuren, wordt dit dan gezien als bedrijfsruimte opbv ondernemingsvermogen of kan ik dit als kantoorruimte beschouwen en als huur maandelijks betalen.

Let wel de gehele woning zal dan als kantoorruimte worden beschouwd.

Of zijn er andere tips die ik totaal over hoofd zie?

Ik hoor graag van jullie!

[Gast Verwijderd account]

Als u vermogen aan uw BV ter beschikking stelt, wordt dit als zakelijk vermogen gezien. Dit noemt men resultaat uit overige werkzaamheden. Een reele huurprijs wordt bij u als inkomen box 1 belast. De rentelasten zijn aftrekbaar in box 1. De meerwaarde door de jaren heen zal worden belast met heffing! Bij bv. verkoop BV of wanneer de BV het pand niet meer gebruikt, zal de meerwaarde belast worden. Over het algemeen is het verstandiger om een pand van een derde te huren.

 

 

[DDM]

@edwin.

Dank voor je reactie.

Echter is hier geen sprake van een BV, maar van een Eenmanszaak.

Het blijft raar dat het door Belastingdienst "ontmoedigd" wordt om een eigen bedrijfspand/woning als ondernemer. Maar dat is een ander verhaal.

Stel dat ik woning als bedrijfruimte op balans zet, wat gebeurd er dan.

Hoe maak ik dit kenbaar. het is toch zonde van de woning, lijkt me als je zonder winst prive kunt verkopen. Zijn er andere mogelijkheden!

[Gast Verwijderd account]

Tja dit is toch interessant en een goede reden om eens een almanak na te lezen. De eerste twee jaren dat je 2 huizen hebt is alles nog aftrekbaar. Daarna gaat het huis dat je niet bewoond over naar Vermogen en is de rente niet meer aftrekbaar maar zijn de opbrengsten niet direct belast. Als ik lees dat er geen overwaarde is, dan vermoed ik dat je wel een hypo hebt.

Dus das niet fijn.....

Verhuren?

[Tonino]

Misschien is dit een interessante link:

 

http://www.belastingdienst.nl/zakelijk/ondernemen_bedrijfsruimte/ondernemen_bedrijfsruimte-04.html

 

Als je het hele pand als bedrijfsruimte gebruikt moet je het op de balans zetten. Afschrijven en kosten maken mag dan wel, maar de rente? Ik neem aan dat dan ook ondernemingskosten zijn.

[smart4u]

De woning dient gewaardeerd te worden zoals in het economisch verkeer gebruikelijk is en komt hiermee op de balans te staan, wanneer de woning volledig zakelijk wordt gebruikt.

 

Een advies hierbij is wel dat het raadzaam is een externe partij de waardering te laten uitvoeren, zodat hierover geen meningsverschil ontstaat bij verkoop van de woning (het resultaat zal ten gunste of ten laste komen van de winst uit onderneming).

 

Alle kosten (onderhoudskosten, energie, belastingen, etc) en opbrengsten (huurpenningen) zullen ten laste en ten gunste van de onderneming komen en dienen dus te worden opgenomen in de winstaangifte.

 

Een andere mogelijkheid is het pand verhuren aan een derde. Hiermee komt het pand in box 3 (tenzij er nog een aantal andere huizen verhuurt gaan worden en hiervoor sprake kan zijn van nog een onderneming). Ook weer waarde in het economisch verkeer minus de hypotheekschuld verhoogd met de drempel voor schulden en dit saldo is belast. De huurpeningen zijn dus niet belast en de kosten van het huis niet aftrekbaar.

[Gast Verwijderd account]

Smart4U geeft een duidelijk en juist antwoord op de vraag.

 

Een oplossing is om een deel van het pand in te richten voor prive-zaken, zoals bv. een hobby, opslagruimte prive, o.i.d. Hierdoor wordt het pand keuze-vermogen. Je hoeft het pand dan niet op de balans te zetten. De aangroei van de meerwaarde door de jaren heen zal dan t.z.t. niet belast zijn. Overleg met uw belastingadviseur is wel belangrijk!

[DDM]

Dank voor alle reacties... ::) :-\

Ik heb het appartement (want hierover gaat het) inderdaad nog met een hypotheek, waarbij hypotheekgever niet wenst mee te werken aan verhuur. En verwacht geen overwaarde >>> dus het is of aanhouden en stiekem verhuren aan een derde of als kantoorruimte voor de onderneming. Kent iemand een hypotheekgever die wel meedenkend is hierin? Zijn er mensen die vergelijkbare situaties hebben meegemaakt?

 

En stel dat ik alsnog besluit het appartement zakelijk te waarderen, dan zijn alle kosten aftrekbaar (hypotheekrente, opstal, verzekering, ed) en de winst bij verkoop is dan belast tegen het geldende IB-tarief?

[smart4u]

Wanneer de woning volledig zakelijk beschouwd kan gaan worden, zijn alle kosten die hiermee verband houden in mindering te brengen op de huurpenningen. Wel zou ik dan de lening oversluiten (moest je volgens mij toch al doen voor het kunnen verhuren van de woning) en tenaamstellen van de onderneming, zodat de rente en afsluitkosten ook zonder discussie kunnen worden afgetrokken.

 

De andere optie is om het pand in box 3 aan te houden, zoals ik eerder heb beschreven. Dan zijn de kosten niet aftrekbaar en betaal je alleen belasting over het verschil van de waarde in het economisch verkeer verminderd met de lening en verhoogd met de drempel voor schulden. De huurpenningen zijn dan volledig belastingvrij en de kosten hiervoor niet aftrekbaar.

 

Er zijn verschillende hypotheekverstrekkers actief die wel een hypotheek verstrekken bij het verhuren van de woning. Een klant van mij heeft zo'n dergelijk financiering lopen bij Bank of Scotland. Maar er zijn dus meer aanbieders.

 

Succes.

[Gast Verwijderd account]

De hypotheekgever wenst m.i. niet wee te werken, omdat een verhuurd pand minder waard kan zijn dan een vrije woning, zeker bij een woning verhuurd aan een particulier, afhankelijk van het huurcontract en de rechten die de huurder krijgt.

 

Wellicht moet je je afvragen of je wel wil verhuren....