inkomstenbelasting over winst bedrijfsgedeelte bij bedrijfswoning

[anna82]

Ik heb een vraag. Ik ben bezig met het kopen van een bedrijfswoning. Op papier staat dat het uit 1/3 woning en 2/3 bedrijfsruimte bestaat, simpelweg omdat de bedrijfsruimte groter is dan de woning. Nu heb ik begrepen, dat als ik het ga verkopen (pas na 15 jaar ofzo hoor ;) ) ik inkomstenbelasting moet betalen over de winst bij het bedrijfsgedeelte. Dus stel ik verkoop het voor 100.000, moet ik dan over 66.000 inkomstenbelasting betalen? Ik hoop van niet, want het lijkt mij dat de woning meer waard kan zijn, door bv investeringen in badkamer, keuken, etc. Het is zonde als je dan toch over 2/3 belasting moet betalen, terwijl de waarde bepaling niet meer zo is.

 

Ik heb al gebeld naar de belastingdienst, ik kon merken dat die het best lastig vond en hij zei dat ik nu een taxateur moet laten kijken zodat ik precies weet hoeveel het bedrijfsgedeelte waard is en hoeveel het woongedeelte. Als de waardebepaling niet meer 1/3 en 2/3 is, moet ik het laten nakijken door de belastingdienst en dan kan het gewijzigd worden bij de koopacte. Maar ja, dat is nu, ik ga veel aan de woning doen en nauwelijks wat aan de bedrijfsruimte, later zal die verhouding anders zijn.

 

Weet iemand hoe dit precies zit? Ik wil namelijk zeker maken dat ik nu alles goed regel, zodat ik niet later als het verkocht wordt een flinke tegenslag heb.

 

Alvast heel erg bedankt.

 

PS: de scheiding tussen bedrijfsgedeelte en woongedeelte is heel duidelijk, beiden eigen huisnummer en eigen entree. Ik heb een eenmanszaak en was van plan een prive hypotheek te nemen onder mijn naam.

[anna82]

Had eigenlijk verwacht dat iemand wel antwoord zou weten, blijkbaar niet.

Iig, ik heb gebeld met mijn accountant en die wist gelijk antwoord. Bij de taxatie moet genoteerd zijn hoeveel het bedrijfsgedeelte nu waard is, dat is dus het bedrag wat ik als bedrijfskosten mag zetten. Het maakt dus niet uit wat er op het koopcontract staat, zolang er taxatie is gedaan waarmee je duidelijk kunt zien hoeveel het bedrijfsgedeelte waard is en hoeveel het woongedeelte. Het is financieel het voordeligst zoveel mogelijk als prive te kunnen zetten, aangezien je bij de prive winst geen inkomstenbelasting hoeft te betalen, wel bij de winst over het bedrijfsgedeelte.

 

Ik dacht laat ik het maar posten, weten jullie dat ik geen antwoord meer hoef, en mocht iemand ooit in hetzelfde situatie zitten, dan is het antwoord al te vinden. ;)

[Wescom]

Zoveel mogelijk prive ... ja dat kan voordelig zijn.

Mocht je echter veel onderhoudskosten in de toekomst hebben, dan zijn deze prive niet aftrekbaar, maar zakelijk weer wel. Daarbij is de afschrijving van het zakelijke deel van het pand fiscaal aftrekbaar.

Eea is dus weer afhankelijk van de onderhoudsstatus en financiële cq fiscale verwerking / positie.

Het antwoord kwam van jouw accountant, maar het antwoord van een fiscalist was genuanceerder geweest.

En wellicht geleid tot andere besluitvorming ?

En andere accountant ? (let me know)

 

Grtz Wescom

 

[anna82]

Sorry, mijn 'accountant' is eigenlijk juist een fiscalist ;) had even verkeerd woord gebruikt. Als we toch bezig zijn met reclame... http://www.alblas-fb.nl/show.asp wist meteen hoe het zat, en verder scherpe prijzen voor aangifte inkomstenbelasting en het maken van jaarrekeningen. :)

[ronaldinho]

Ik hoop voor je dat je de waarde van het bedrijfsgedeelte niet als bedrijfskosten in je aangifte zet, maar het activeert als bedrijfsmiddel.

 

Maar het inderdaad wel handig om te beoordelen waar je het pand eigenlijk wil hebben, in privé of in de onderneming. En of je dat kan kiezen. Als het als 1 object wordt aangemerkt, zal het keuzevermogen zijn en mag je er ook voor kiezen het geheel als zakelijk of privé aan te merken.

 

Overigens heb je vanaf dit jaar wel meteen een leuke discussie als je het gesplitst opneemt: wat is de WOZ-waarde van het bedrijfsgedeelte. Die is namelijk van belang voor de afschrijving op het pand. Als de gemeente 1 WOZ-beschikking geeft voor het hele object, zul je die waarde dus moeten gaan splitsen.

 

 

[anna82]

Wat ik heb begrepen, kan je niet zelf bepalen hoe hoog de waarde van het bedrijfsgedeelte is, die je in boekhouding stopt. Ik mag dus niet volledig als prive of als zakelijk zetten, terwijl het wel 1 object is. Er is een taxatie gedaan, zij hebben de waarde van het bedrijfsruimte genoteerd, en daar moet ik mij aan houden. Wat ik begreep, maakt het voor nu niet uit, maar wel als ik het verkoop: er moet dan inkomstenbelasting over de winst bij het bedrijfsgedeelte betaald worden, dat hoeft niet bij de winst over het woongedeelte. Je moet de waarde van het bedrijfsgedeelte daarom zo laag mogelijk maken, en dat is gelukkig gelukt.

Ik had ook gebeld met de belastingdienst en ik begreep haast dat dit de enige mogelijkheid is -> ik mag niet zelf hoe hoog de waarde van de bedrijfsruimte of prive is.

 

Of heb ik het nu mis, en heb jij hier andere ervaring mee?

[Marjan]

Volgens mij kun je in aanvang de waarde van het bedrijfsgedeelte beter zo hoog mogelijk in de boeken opnemen. De boekwinst op een later tijdstip zal dan lager zijn dan wanneer je het nu al heel laag waardeert. Je zal ongetwijfeld niet vrij zijn zelf deze waarde te bepalen. Naar ik heb begrepen is het mogelijk om een reele waarde te laten schatten door een taxateur, gezamenlijk met een taxateur van de belastingdienst, een zogenaamde minnelijke schatting op basis waarvan uiteindelijk de huidige waarde van de bedrijfsruimte wordt bepaald. Mocht je op den duur het pand willen verkopen of weer geheel naar prive halen dan zou je hetzelfde kunnen doen en heb je in ieder geval een reele schatting en waarschijnlijk een hoop discussie minder.

 

 

[ronaldinho]

Ik mag dus niet volledig als prive of als zakelijk zetten, terwijl het wel 1 object is.

 

Afhankelijk van de feitelijke situatie mag je wel zelf kiezen (dat is de hele grap van keuzevermogen):

- Zelfstandige ruimte (eigen ingang, sanitaire voorzieningen en in principe apart verhuurbaar): verplicht splitsen;

- niet zelfstandig, wel redelijkerwijze splitsbaar: keuze 100% zakelijk, splitsen of 100% privé;

- niet splitsbaar: 100% zakelijk of 100% privé afhankelijk van het belangrijkste gebruik.

 

Alleen als je eenmaal de keuze hebt gemaakt, kun je die in principe niet meer veranderen. De hoogte van de bijbehorende waarde moet inderdaad (indien nodig) worden vastgesteld via taxatie (of overleg met de belastingdienst).

[anna82]

...- Zelfstandige ruimte (eigen ingang, sanitaire voorzieningen en in principe apart verhuurbaar): verplicht splitsen;

...

Het heeft 2 huisnummers, allebei dus eigen ingang, bedrijfsruimte heeft sanitaire voorzieningen, en is idd apart verhuurbaar. Ik had idd juist begrepen dat je geen keuze heb, dat je via taxatie waarde van de bedrijfsruimte moet bepalen.

 

Stien, wat jij zegt klinkt logisch, bedankt, maar ik heb begrepen dat ik idd niet zelf de waarde van de bedrijfsruimte mag bepalen.