Prive bedrijfspand (gedeeltelijk zakelijk huren)?

[specialized]

Hallo,

 

Ik bezit samen met mijn vader een bedrijfsruimte ,die we geheel prive hebben gekocht.

Ik ben deels begonnen als ondernemer naast een Full time baan.

Voor de Btw ben ik afgelopen jaar nog als "kleine ondernemer" gezien.

 

Mijn vraag is kan ik een gedeelte "huur"zakelijk opgeven alhoewel ik het dan van mijn eigen huur .?

 

Ik kan aantonen dat ik een gedeelte van de bedrijfsruimte nodig heb voor mijn activiteiten.

 

Alvast dank voor een deskundige reactie.

 

[Joost Rietveld]

jawel, zoals ik al aangaf kan hij voor het privé verhuren ook aangemerkt worden als BTW ondernemer. Daar is geen inschrijving KvK voor nodig. Hij moet zich gewoon melden bij de fiscus voor een BTW nummer.

 

Dit gaat echter alleen op als jij voor min. 90% BTW belaste prestaties verricht. Anders mag hij niet met BTW verhuren. Zorg ook dat dit in de huurovereenkomst opgenomen is.

 

Zorg echt voor enige fiscale bijstand, want zoals ik in mijn spreadsheet al liet zien, is jouw constructie echt niet zondermeer voordeliger. Ronaldinho's opmerking is ook erg belangrijk. Je zou de eerste niet zijn die een fiscale constructie uitvoert die op een andere wijze veel voordeliger had uitgepakt.

 

groet

Joost

[JB BBI]

Hallo Joost,

 

Bedankt voor de waarschuwing nogmaals en ga ik ook zeker doen, sterker nog ik moet eerst mijn huis maar eens zien te verkopen in deze moeilijke markt.

Uiteraard kan ik de BTW geheel aftrekken

 

Maar als pa zich aanmeld bij de fiscus als ondernemer zijn de huurinkomsten dan nog wel onbelast voor hem??

 

groet JB

[Joost Rietveld]

hoi JB

 

Ja, je moet de IB los zien van de BTW.

 

Succes met de verkoop in deze tijd (ik weet er alles van).

 

groet

Joost

[JB BBI]

Hey Joost

 

Tsja een vraagprijs van € 450.000 is tegenwoordig een lastige opgave voor de mensen.

Maar goed ik heb geen haast het is een superwoning waar ik met veel plezier woon.

Maar ik zou van de overwaarde graag een bedrijfspand kopen en dan een kleiner huisje weer terug kopen.

Maar ik moet niks verder.

Maar een beetje dromen en broeden op mooie constructie's daar blijft een ondernemer scherp van zeg ik altijd maar.

 

Jij ook succes met je verkoop.

 

En als je nog een goede fiscalist weet? tegen de tijd dat ik het geld heb hoor ik het graag.

Ik heb een hele goede boekhouder die zeer leergierig is en baalt als hij iets niet weet en zich er helemaal instort, maar iemand die het voor zijn werk doet is mischien toch zekerder.

 

groet JB

[Joost Rietveld]

 

En als je nog een goede fiscalist weet?

 

Zie Ronaldinho hierboven

 

groet

joost

[Robbert12]

Of Joost hierboven... ;)

[Joost Rietveld]

Of Robbert hierboven

[JB BBI]

Ha ha mooi zijn jullie!!! niemand wil iets verdienen dus.

Maar als je het goed vind Joost neem ik contact met jou op, omdat je me erg geduldig geholpen hebt.

In iedergaval enorm bedankt.

 

Vr gr JB

[Joost Rietveld]

Ha ha mooi zijn jullie!!! niemand wil iets verdienen dus.

 

We geven hier sowieso gratis info, dus verdienen is niet de hoofdmoot van onze aanwezigheid.

 

groet

Joost

[JB BBI]

Hallo,

 

Ik zal nog even verder vertellen hoe ik er nu in sta.

 

Stel ik doe de door mij hierboven voorgestelde constructie, en de fiscus zegt "via een kapstokartikel" jo dit is belasting ontduiking of zelfverijking!! en besluit alles in box 1 te gooien, dan heb ik niet alleen mezelf te pakken, maar ook mijn pa of ander familielid of goede vriend! die moet dan de ontvangen huur bij zijn inkomen optellen.

 

Beter is om bv van de € 200.000 overwaarde een andere prive woning te kopen zodat je daar haast geen hypotheek op hebt. Dan krijg je dus minder prive opname's en kun je meer geld terug investeren in je bedrijf waardoor de winst daalt en je ook minder belasting betaald.

Vervolgens ga je met een goed bedrijfsplan en je huis als onderpand naar de bank voor een mooie finaciering op een mooi bedrijfspand waar dan alle kosten incl rente weer aftrekbaar zijn.

 

Lijkt mij voordeliger en veiliger.

 

Ik wilde dit even melden voor de mensen die dit topic lezen en de constructie ook uit willen werken. Reken alles eens goed door en zoek naar een veiligere oplossing. Want als je alleen jezelf raakt ok, dat moet je zelf weten, maar je dupeert ook een ander die je waarschijnlijk erg na staat, en dat lijkt mij niet wenselijk.

 

Vr gr JB

 

[Joost Rietveld]

Hoi JB

 

De fiscus heeft in deze geen kapstok artikel. Het is niet artikel 5 van de wegenverkeerswet ;)

 

De constructie is gewoon mogelijk maar vereist advies zodat je weet hoe het uitpakt en welke optie de beste keuze is.

 

De wijze die je net uiteen zet, is ook niet noodzakelijk voordeliger of veiliger.

 

Groet

Joost

[anneh]

Hallo,

Ik heb een vraag maar kan het antwoord niet echt vinden op het forum. Ik hoop dat iemand mij antwoord kan geven.

Ik heb een garage, die tot mijn privévermogen hoort. Daar sla ik uitsluitend spullen van mijn onderneming op. In de belasting almanak staat dat ik dan 4% van de waarde ten laste van de winst kan brengen. Elsevier blz 221.

Dit is dan het geforfaiteerde nettorendement van bezittingen in Box3. Dus de nettohuurwaarde.

Is dit correct? En zo ja, waar moet ik dat aangeven in de IB winstaangifte?

Moet ik dat ook in mijn boekhouding boeken onder bv kosten?

Alvast hartelijk dank voor de moeite.

[lopik]

Goedemiddag,

Aansluitend op dit forumonderwerp leg ik graag mijn casus voor met het verzoek of forumleden hierop een reactie kunnen geven.

Mijn situatie is als volgt:

Ik ben gehuwd (huwelijkse voorwaarden) en bewoon met mijn vrouw een pand dat eigendom is van haar vader. Het totale pand bestaat uit 6 woningen en 1 winkelruimte. 5 woningen zijn verhuurd aan derden, 1 woning aan mijn vrouw en mij en de winkelruimte is verhuurd aan de eenmanszaak van mijn vrouw. Ikzelf heb geen verbinding met de eenmanszaak. Ik ben van plan het pand aan te kopen van mijn schoonvader. Op dat moment ontstaat de situatie dat de huuropbrengst van de winkelruimte bij mij wordt belast in box 1 (omdat mijn vrouw en ik fiscale partners zijn). Zou ik de winkel aan een derde verhuren, dan volgt belasting in box 3. Het lijkt er dus op dat het voordeliger is de eenmanszaak van mijn vrouw ergens anders voort te zetten, terwijl dit in de praktijk onwenselijk is. Mijn financieel adviseur heeft tot op heden geen contructie kunnen bedenken, waarin de belasting in box 1 voor het winkelgedeelte geheel of gedeeltelijk buiten beschouwing blijft.

Heeft iemand ervaring met een soortgelijke constructie?

 

Bij voorbaat vriendelijk dank voor iedere reactie.

[Joost Rietveld]

Dag Lopik

 

Als je het pand per se wilt kopen en de onderneming van jouw vrouw per se in het pand moet blijven, dan ontkom je er gewoon niet aan.

 

Je zou een BV kunnen oprichten die het pand koopt, maar dan gok ik zo dat jij geld aan de BV moet lenen, wat ook weer onder de TBS valt. Tenzij je extern kunt financieren.

 

Maar een BV geeft weer heel andere fiscale gevolgen!

 

groet

Joost

[djfm]

Mijn man en ik hebben een woonhuis met bedrijfsruimte op het oog om te kopen waar wij een galerie/fotostudio willen beginnen. De verdeling is 120m2 bedrijfsruimte en 110 m2 bovenhuis met aparte opgang en 2 kadastrale nummers. Het geheel wordt aangeboden voor 550K kosten koper en de verbouwing zal rond de 250k bedragen voor het geheel, waarbij de kosten evenredig verdeeld zijn . Mijn man heeft een vaste baan waar hij ca 200.000 Euro bruto per jaar verdient. Wij denken aan een hypotheek van 550K en de verbouwing uit de overwaarde van ons te verkopen huis te betalen en uit eigen vermogen. Wij zijn buiten gemeenschap van goederen getrouwd 30 jaar. Mijn man is 56 en heft een vaste aanstelling bij een universiteit en ik ben 52. Ik zou het deel van de galerie op mij nemen en hij is de fotograaf in het geheel. Hij blijft full time werken. De vraag is nu wat voor bedrijfsvorm is het beste en is het juist om het bedrijfsgedeelte bij prive aanschaf te huren ivm .En zo ja wie huurt van wie. Ik heb gelezen over een man/vouw vof of is het beter dat ik een eenmanszaak begin en voor hem zijn foto's verkoop.Ik heb e.e.a. gelezen op internet en wil mij beter ingelicht voelen alvorens ik naar een fiscalist stap.

Bij voorbaat dank.

 

[ronaldinho]

Ik ken een fiscalist die zijn onderneming net uit zijn woonwinkelpand heeft verplaatst naar een huurpand en zijn winkelruimte aan een derde gaat verhuren, omdat de situatie fiscaal wat te lastig werd: deels eigen woning, deels ondernemingsvermogen, deels tbs-vermogen en deels box 3 vermogen. Ideale casus voor een cursus inkomstenbelasting.

 

Dat is niet bedoeld om je af te schrikken, maar om aan te geven dat het heel belangrijk is om goed vast te leggen wat waarvoor wordt gebruikt en je daar ook aan te houden.

 

Voor wat betreft de ondernemingsvorm: je man zal vermoedelijk niet aan het urencriterium gaan voldoen. Een eenmanszaak, evt. met meewerkaftrek als je man wel 525 uur in het jaar haalt is wellicht de beste optie. Je man zal niet zitten te wachten op extra (hoogbelaste) inkomsten, neem ik aan. Koop zelf het bedrijfsgedeelte, het woningdeel kun je gezamenlijk doen. Dat lijkt mij het minst bewerkelijke, want dan heb je niet met de tbs-regeling te maken.

 

Wat het beste is, is zo overigens niet te zeggen. Dat is van de situatie en ieders persoonlijke voorkeuren afhankelijk.

[wetering]

ik heb een bedrijfspand vooralsnog prive aangekocht (maar kan dit binnen de termijn van 6 maanden nog omzetten

naar de BV) en heb dit nu met de BV in gebruik genomen. Ik heb maar een gedeelte van het pand voor gebruik voor de eigen BV nodig en wil de rest (wat nu zeker niet makkelijk is in deze tijd) aan derden verhuren. Nu word mij verteld dat het mogelijk is dat de fiscus de BV een aanzienlijke huur laat betalen aan mij in prive en dat deze inkomsten altijd in box 1 vallen. Is dit met een of andere constructie te voorkomen of kan ik beter het pand overdoen naar de BV maar dan moeten ze een rentevergoeding voor het geleende bedrag voldoen welke ook weer in box 1 valt. Hier schiet ik dus eigenlijk indien juist niets mee op. Of is het misschien een optie dat ik de BV omzet naar een eenmanszaak en dan dit probleem op kan lossen door de inkomensdruk in box 1 te verlichten?

wie weet raad?

[Joost Rietveld]

Ik heb maar een gedeelte van het pand voor gebruik voor de eigen BV nodig en wil de rest (wat nu zeker niet makkelijk is in deze tijd) aan derden verhuren. Nu word mij verteld dat het mogelijk is dat de fiscus de BV een aanzienlijke huur laat betalen aan mij in prive en dat deze inkomsten altijd in box 1 vallen.

 

Dat geldt alleen voor het deel dat je aan de BV verhuurt. Dan is sprake van terbeschikkingstelling (TBS) en moet inderdaad een zakelijke huur in box 1 in aanmerking genomen worden. Uiteraard zijn de lasten daarvan wel aftrekbaar (voorzover ze zien op het deel dat de BV huurt van je). De huur moet inderdaad zakelijk zijn en bij verkoop of staking van de verhuur moet je in box 1 afrekenen over de waardestijging van het deel dat aan de BV verhuurd was. Waardedaling is daarentegen ook aftrekbaar in box 1.

 

Voor de verhuur aan derden (sommige ondernemers in de familie/aanverwanten sfeer weer niet) geldt box 3.

 

of kan ik beter het pand overdoen naar de BV maar dan moeten ze een rentevergoeding voor het geleende bedrag voldoen welke ook weer in box 1 valt.

 

als de BV het pand in eigendom overneemt, heb je geen gezeur meer met TBS, maar zijn de huurbaten van het deel dat aan derden verhuurd wordt wel baten van de BV. Als de BV tevens niet in staat is om het pand met jou in contanten af te reken (i.e. de BV houdt een schuld aan jou over), dan moet de BV daarop een zakelijke rente betalen aan je die op grond van dezelfde TBS regeling belast is in box 1. Schiet je wellicht dus weinig mee op, maar ik ken de cijfers natuurlijk niet.

 

Of is het misschien een optie dat ik de BV omzet naar een eenmanszaak en dan dit probleem op kan lossen door de inkomensdruk in box 1 te verlichten?

 

BV omzetten naar een EMZ kan helpen. Dan gelden eerst de regels van de vermogensetikettering (moet/mag het pand op de balans van de EMZ en zo ja, voor welk deel?) en valt mogelijk een deel van het pand in box 3.

 

Maareh, dat is wel erg drastisch. Je geeft aan het pand te verhuren aan je BV. Die BV zul je niet voor niets hebben, lijkt mij. Als de enkele keuze van een pand zakelijk of privé je al doet afvragen of je afscheid moet nemen van de BV, dan is het wel tijd om de bedrijfsstructuur eens goed te laten beoordelen en de vraag omtrent het pand daarin mee te laten wegen.

 

Dat voorkomt in elk geval dat je nu een keuze maakt die in het licht van het totaalbeeld van je onderneming beter anders uitgevoerd had kunnen worden.

 

groet

Joost

 

 

[wetering]

De BV heeft momenteel een klein negatief vermogen en een verrekenbaar verlies met de fiscus van circa 1 ton.

Prive ingebrachte gelden van circa 2 ton houden het geheel draaiende. Nu geeft mijn accountantskantoor aan dat het belastingtechnisch voordeliger zou zijn om over te gaan in een EMZ daar ik dan in de BV af ben van de verplichte salarisopname van circa 40000 euro per jaar. Tevens hoeft de BV dan geen rente te vergoeden over de prive verstrekte gelden van circa 2 ton welke opbrengst bij mij heden in box 1 beland. De autobranche waarin ik met de BV werkzaam ben

geeft de laatste 3 jaar geen reden tot optimisme en ik zie voorlopig daarin ook geen verandering komen. Met hangen en wurgen en veel uren maken haal ik het verplichte salaris eruit, iedereen word netjes betaald, en een klein boekverlies resulteerd. De vraag is of het belastingtechnisch niet voordeliger is om omzetting te doen naar een EMZ en wat dan te doen met het bedrijfspand ( 7 ton in prive betaald en vrij van hypotheek)?.

Er zelf met de EMZ in gaan zitten of een terrein voor de EMZ huren en het privebedrijfspand voorlopig leeg laten staan en wachten op een huurder zodat deze opbrengsten in box 3 belanden?

Daar het bedrijfspand uit eigen prive-middelen is betaald en er geen bank of schuldeiser is, is dit dan een betere optie?

Ik hoor graag uw visie.

mvg

[ronaldinho]

Er zijn veel verschillende mogelijkheden om tot een oplossing te komen. Zo is onder omstandigheden het gebruikelijk loon te verlagen, wat waarschijnlijk de minst ingrijpende mogelijkheid is. Omzetting naar een eenmanszaak of inbreng van het pand in de BV zijn op zich andere mogelijkheden, maar is vrij complex. Daarbij is de vraag of je wel de risico's van omzetting of inbreng wil lopen: tenzij je onbehoorlijk aan het besturen bent, is de kans op priveaansprakelijkheid niet zo groot en loop je met het pand bijvoorbeeld weinig risico. Ga je naar een eenmanszaak en gaat het dan mis, dan ben je alles kwijt. Breng je het pand in de BV in en gaat het mis, dan ben je het pand kwijt.

 

Fiscaal is niet de enige factor in deze die je mee moet nemen.

[krijn.kooijman]

Hallo

 

Ik heb een verschil van inzicht met mijn broer en zijn boekhouder over de volgende zaak.

Wij hebben met drie broers het perceel grond geerfd van onze ouders.

Op een deel bouwen wij nu een schuur/loodsje.

Die schuur gaan wij (3'n) gebruiken om div zaken te stallen.

Één broer heeft een bv. Die wil dan ruimte gaan huren tbv die bv.

Als wij nu een maatschap oprichten kunnen we kennelijk de btw terugkrijgen van de bouw

hij huurt dan en betaalt btw, regelt dat verder met zijn bv

de maatschap draagt die btw weer af, geen prive raakvlakken dus

 

Ik kan mij niet voorstellen dat het zo simpel is mbt het terugvorderen van die btw bij de bouw

De schuur moet dan op naam komen van de maatschap ?

Is het niet voordeliger en handiger (ook naar de toekomst gekeken, evnt overdrachtsbelasting, IB ?, event huur van derden, verkoop enz) om het prive te houden.

Ik denk dat met dit gedoe het eventuele snelle voordeel (btw voordeel bouw) later weer wordt opgelost.

Kortom lekker prive laten en huur vangen van de bv en opgeven IB ?

 

Ik hoop dat iemand mijn redenering kan onderschrijven.

(mocht ik het te onduidelijk hebben uiteengezet dan hoor ik dat ook graag)

Op voorhand dank voor elke reactie

 

 

Krijn kooijman

 

 

 

 

 

[Marjan]

Als ik het goed begrijp willen jullie een schuur bouwen die jullie alledrie gaan gebruiken voor prive zaken. Daarnaast wil de BV van een van de broers een stuk van de schuur huren voor zakelijke doeleinden.

 

Je kunt dan alleen de btw terugvragen als jullie zelf als ondernemer voor de btw worden gezien en dan nog alleen over het gedeelte dat zakelijk wordt verhuurd (met btw). Als je binnen de herzieningstermijn van 10 jaar de ruimte op andere wijze gaat gebruiken (prive of verhuur aan particulier c.q. niet btw plichtig ondernemer) zul je een deel van de btw die je als vooraftrek hebt genomen alsnog moeten afrekenen.

 

Of je zo'n constructie moet (willen) opzetten hangt mede af van het bedrag dat ermee is gemoeid.

[Belastingdienst]

Beste Krijn,

 

Of je de BTW op de bouw van een schuur/loods kunt terugvragen, is afhankelijk van de manier waarop je het pand gaat gebruiken. Reken je het pand (gedeeltelijk) tot je bedrijfsvermogen en ga je het (deels) gebruiken voor zakelijke, met BTW belaste, doeleinden? Bijvoorbeeld: je verhuurt het pand, belast met BTW. In zo’n geval kun je inderdaad de BTW op de bouw van het pand (deels) terugvragen.

Per 1 januari 2011 zijn de regels voor zakelijk en privégebruik van onroerende zaken ingrijpend gewijzigd. Je kunt sindsdien geen BTW meer aftrekken op het gedeelte van de onroerende zaak dat voor privédoeleinden wordt gebruikt. Voor onroerende zaken geldt een herzieningstermijn van tien jaar, waarin de aftrek van voorbelasting kan worden gecorrigeerd. Zie onze site voor meer informatie hierover: http://bit.ly/M8LJaY

 

Met vriendelijke groet,

 

William

Webcare Belastingdienst

 

[krijn.kooijman]

Dank voor jullie snelle en concrete reacties.

Het sterkt mijn gevoelens.

Ik ga er mee naar mijn broers.

 

Ik begin me inderdaad steeds meer af te vragen of we zo'n constructie moeten willen, gezien het 'gedoe'

(administratieve gedoe, nut/noodzaak, baten/lasten etc)

 

 

[Tom HK]

beste,

 

Voor mijn afspraak met een adviseur zou ik toch graag wat meningen/inzichten willen peilen op dit forum (omdat ik hier bij 9 van 10 vragen aan google terecht kom)

 

Vorig jaar heb ik een bedrijfspand gekocht, gefinancierd met (een klein deel van) een privé hypotheek.

Het pand wordt 100% zakelijk gebruikt (ook zo aangemerkt op bestemmingsplan) heeft een eigen perceel, eigen opgang, toiletten etc.

Voor de verbouwing van het pand vraag ik, met m'n eenmanszaak, de BTW terug over de gemaakte kosten.

Ik kan me voorstellen dat dit niet helemaal strookt voor de belastingdienst; privé rente als aftrekpost en ook zakelijk de btw terugvragen...

Ik verwacht de komende 5 jaar (veel) meer kosten aan het pand te hebben dan opbrengsten uit de onderneming.

 

Wat moet ik doen om te rechtvaardigen dat ik de BTW terugvraag over kosten aan een privé gefinancierd pand?