• 0

overwaarde inversteren in studentenpand

Situatie:

 

Overwaarde van 50.000

 

Wil graag bedrijfsmatig dit onderbrengen om een pand aan te kopen om vervolgens te verhuren aan studenten.

 

 

Vraag:

 

Hoe zorg ik ervoor dat ik prive niet aansprakelijk raak voor eventuele nadelige gevolgen. Het huis van de overwaarde staat momenteel op twee namen, niet getrouwd, geen voorwaarden, etc.

 

Schatting van opbrengensten zijn 1000 euro per maand, hypotheek zal zo rond de 150.000 zijn.

 

Is het verstandig om het hele bedrag als onderpand te gebruiken?

 

Wat en hoe moet ik dit regelen?

 

Groeten

 

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

22 antwoorden op deze vraag

  • 0

Tja, als je je eigen woning gebruikt als onderpand, zal de bank die toch echt verkopen als het misgaat. Dus zal ook de medeeigenaar mee moeten tekenen, die is immers voor de helft eigenaar van die overwaarde.

 

Op die manier kun je dus nooit privé aansprakelijkheid voorkómen.

 

Aan de andere kant, wat zijn de risico's? Als je geen huurders hebt, heb je geen inkomsten. Als de onderhoudskosten oplopen, kost het je meer geld. Als je goed verzekerd bent (brand, etc), zal het nooit helemaal waardeloos worden.

 

Als je huidige overwaarde ook je pensioen is, zou ik het niet doen. Als je het kunt missen, is het dan wel een risico?

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Bedankt voor je reactie

 

Eigenlijk zeg je dus dat, het bedrag van de overwaarde niet gebruikt kan worden om zelfstandig een bedrijf mee te financieren omdat het onderpand op 2 namen staat (zonder dat je niet prive aansprakelijk gesteld kan worden). Zo had ik het nog niet bekeken, maar klinkt logisch.

 

In principe wil ik de overwaarde gebruiken als start van een bedrijf. Blijft in de toekomst dan de partner voor altijd en elk bedrag mede-aansprakelijk?

 

Link naar reactie
  • 0

De overwaarde van je eigen huis kun je gebruiken om een bedrijf mee te starten. Echter, gaat het mis met dat bedrijf, dan ben je die overwaarde kwijt.

 

Als je een zakelijk krediet krijgt, met de hele overwaarde als gedeeltelijke dekking (50k overwaarde, totaal nodig 150k), zal je partner ook voor diens deel moeten tekenen.

 

Als je dat zakelijk krediet weer hebt afgelost ben je klaar en heb je opeens 2 panden ipv 1.

r.i.p. Fred Wiersma | IN MEMORIAM

Link naar reactie
  • 0

Het is verstandiger om met deze aantallen - één pand - het privé te verhuren i.p.v. zakelijk.

Dit omdat je huurkomsten niet belast zijn (wel je vermogen) en indien je het zakelijk verhuurt wel.

 

Het gedeelte omtrent de overwaarde is reeds beantwoord door Fred Wiersma.

Link naar reactie
  • 0

Lijkt me duidelijk waarom niet iedereen dit doet.

 

150.000 euro leen je tegen 6%, dus rentekosten: 9.000 euro

je opbrengst is 12.000 euro huur

 

12.000 -/- 9.000 euro = 3000 euro

 

je rendement is dus 3000/150.000 = 2% per jaar

niet echt waard om in te investeren dus.

 

Tegenwoordig kan je al op de bank een spaarrente van 5% krijgen als je het voor langere tijd vast zet. Zet je de 50.000 euro dan op de bank dan heb je een rendement van 2.500 euro. En niet het risico dat het minder of negatief rendement wordt.

Link naar reactie
  • 0

Lijkt me duidelijk waarom niet iedereen dit doet.

 

150.000 euro leen je tegen 6%, dus rentekosten: 9.000 euro

je opbrengst is 12.000 euro huur

 

12.000 -/- 9.000 euro = 3000 euro

 

je rendement is dus 3000/150.000 = 2% per jaar Vergeet niet, dat bij bedrijfsmatig verhuren ook inkomstenbelasting om de hoek komt kijken, die 2% zal wel onder de 1 procent wordenniet echt waard om in te investeren dus.

 

Tegenwoordig kan je al op de bank een spaarrente van 5% krijgen als je het voor langere tijd vast zet. Zet je de 50.000 euro dan op de bank dan heb je een rendement van 2.500 euro. En niet het risico dat het minder of negatief rendement wordt.

Link naar reactie
  • 0

Het verhaal ligt nog iets anders denk ik.

 

TS heeft overwaarde van 50K, die kun je niet op de bank zetten want die zit in het huis. Daarnaast heeft hij het over een hypotheek van 150k, ik neem aan voor het nieuw aan te kopen pand.

 

Dus investering is 200k (voor het gemak inc kk plus evt verbouwing / opknappen).

Zeg TS valt in hoogste tarief laten we zeggen 50%.

 

Opbrengst 12k / jaar.

Rente (aftrekbaar) 6% over 150k is 9k / jaar

 

Bruto: 3k, netto 1,5k

 

ROI is 1,5 / 200 *100% is 0,75%. Maar daarnaast heb je ook nog normaal gesproken een waardestijging van je pand, zeg gemiddeld 2% per jaar is 4k (eigenlijk cumulatief doorrekenen, maar goed)

 

Dus na het 1e jaar levert je investering je netto 5,5k op over 200k investering, dus ROI is 2,75% netto. Is nog niet veel idd voor de investering, de rompslomp (verhuren, administreren, incasseren, boekhouding, onderhoud etc etc). Maar ook niet zo beroerd. en als je een jaarlijkse huurstijging meerekent van zeg 1-2% wordt het plaatje ook gunstiger.

 

Als het totaal bdrag 150k investering is ipv 200k wordt het gunstiger. Oefening voor de lezer ;D

r.i.p. Fred Wiersma | IN MEMORIAM

Link naar reactie
  • 3

Fred, volgens mij klopt je berekening bijna, maar niet helemaal.

 

Ten eerste kun je (in prive) de rente niet aftrekken over je 2e huis, alleen over je eerste woning.

Ten tweede is die 50k niet vrij, het is overwaarde op een huis en als het in huis 2 moet, zal er dus ook een hypotheek voor moeten worden afgesloten.

 

dus: 6% over 200k = 12k rentekosten

bij 12k huur is het rendement dus 0.

 

Zou de rente dalen: 5% over 200k = 10k

bij 12k huur is het rendement 12k - 10k = 2k / 50k = 4% (die 150k is vreemd vermogen, het gaat hier om het rendement op de 50k)

 

Het leuke is dat een woningprijsstijging van 2% op jaarbasis (over 200k) zich vertaalt in een rendement op geinvesteerd vermogen (50k) van 8%. (2%*200k=4k 4k/50k=8%)

 

Totaal rendement is dan dus tussen de 8-12%, maar dus sterk afhankelijk van de woningmarkt...

 

 

Link naar reactie
  • 0

Captain, je hebt gelijk, het was voor mij gisteren al te laat, zo blijkt ;D

 

Nog 1 nuance: je hebt gelijk dat hypotheek in prive voor een 2e huis niet aftrekbaar is. Maar wel als je dit zakelijk doet. In feite begin je een verhuurbedrijf. Zakelijk levert wel andere rompslomp op (administratie, BTW, etc) maar zou wellicht nog beter kunnen renderen.

 

Nu ik er over nadenk: stel dat je dit als bedrijf aanpakt. Aankoopprijs pand is 200k. Kun je dan 19% BTW terugvragen, is toch weer 38K. En ik neem aan dat je dan van de ontvangen huur ook 19% BTW mag afdragen? Uiteindelijk zal het denk ik weinig uitmaken, maar voor je cashflow is het toch meegenomen.

r.i.p. Fred Wiersma | IN MEMORIAM

Link naar reactie
  • 0

Begint een beetje een aparte discussie te worden volgens mij. Even wat zaken op een rijtje.

 

- Het is een oud pand, dus levering waarschijnlijk zonder BTW (dus wel overdrachtsbelasting). Verhuur aan studenten is in ieder geval vrijgesteld van BTW, dus een aftrekrecht kun je wel vergeten.

 

- Kale verhuur van onroerende zaken is normaal vermogensbeheer, dus gewoon box 3: waarde pand wegstrepen tegen hypotheek, hou je weinig over. Wordt het meer dan normaal vermogensbeheer, dan wordt het box 1. De rente en andere kosten zijn dan gewoon aftrekbaar, dus hou je ook weinig winst over.

 

- We weten nog niet wat de aankoopprijs zal zijn voor het object. Hypotheek wordt rond de 150.000, maar dat lijkt mij inclusief die 50.000 overwaarde - hoe wil je die anders benutten? Bovendien: 150.000 = 12,5 x de huur. Lijkt me zat. Bijna 17 keer de huur lijkt me wat veel voor een studentenhuis.

 

- Bij ROI moet je wel het juiste investeringsbedrag gebruiken, dus na aftrek van de hypotheek. Stel het pand kost incl. kosten, etc. 200.000. Hypotheek = 150.000. Investering is dan dus 50.000. 3/50 = 6% (excl. waardestijging en exclusief kosten).

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Volgens mij haal je nu twee dingen door elkaar. Als het nieuwe pand 150.000 en je 12.000 huur krijgt, kun je met gemak een hypotheek van 150.000 krijgen. Het heeft dus niets met de overwarde van je woonhuis te doen. Maar ergens zie iets over het hoofd: want waarom doet niet iedereen dit?

 

Succes Karel

 

Dit moet ik enigszins nuanceren:

Verhuurd, of te verhuren onroerend goed is te financieren, maar niet alleen de te ontvangen rente is een maatstaf om een gepaste financiering te krijgen. De verstrekker kijkt ook naar de reële waarde van het te financieren o/g.

 

Zo kan het te verstrekken bedrag voor een woonhuis oplopen tot 120 % van de executiewaarde terwijl dat voor een verhuurd of te verhuren pand slechts maximaal 60 á 70 % van de executiewaarde zal zijn. Daarbij komt dat de executiewaarde in verhuurde staat lager ligt dan bij eigen gebruik.

Hierdoor ontstaat al een flink gat tussen aankoopsom en mogelijk te financieren bedrag, waardoor een behoorlijke eigen inbreng wordt gevraagd.

 

Stel dat de aankoopsom 200.000 bedraagt incl. kosten, dan zal de executiewaarde ergens bij 175.000 uitkomen. Als daarvan 70 % te financieren is, dus 122.000 dan bedraagt de eigen inbreng 78.000 terwijl TS slechts 50.000 ter beschikking heeft. En hoe is die overwaarde berekend ?

 

Conclusie: als je wil invsteren in verhuurd onroerend goed, dan moet je zelf een dikke portemonnai meenemen, dit is ook de reden, "dat niet iedereen dit doet".

 

Link naar reactie
  • 0

Het idee is als volgt, te weten:

 

er is een overwaarde van 50.000 (moet nog ter controle door de bank een taxatie uit laten voeren) (een onafhankelijke taxateur heeft dit vastgesteld)

 

nu heb ik een pand op het oog, k.k. 150.000, wordt inclusief alle kosten 170.000. Nu wil ik een zakelijke hypotheek verstrekt hebben.

 

70% van 170.000 = 119.000, betekent dat ik 51.000 aan cash mee zal moeten nemen! Dit zal dan de overwaarde moeten dekken.

 

Helaas zal dit dan een dubbele hypotheek opleveren, te weten: prive zal ik rente over de 50.000 moeten betalen. Daarnaast zal ik zakelijk een hypotheek van 119.000 hebben.

 

Rendement van 12.000 per jaar is een reeële waarde.

 

De rente van de opgenomen 50.000 is niet aftrekbaar, maar ik sluit natuurlijk een hypotheek bij dezelfde bank af, waardoor ik denk een hiervoor gunstiger tarief te kunnen krijgen.

 

Dan houd ik zakelijk een hypotheek van 119.000 over, 6% rente betekent dus 7.140 tegen een opbrengst van 12.000 = een positief saldo van 4.860 per jaar (kosten buiten beschouwing)

 

Iemand aanvullingen op mijn verhaal?

 

Ik twijfel of dit een goede inverstering is. (ook neem ik in gedachten dat het pand na 5 jaren 165.000 waard zal zijn)

 

 

Link naar reactie
  • 0

Je haalt een paar dingen door elkaar. De rente op die 50.000 wordt op dezelfde manier behandeld als de rente op die 119.000. De hele financiering van 170.000 ziet namelijk op je investering. Dat de overwaarde als onderpand dient, doet daar niets aan af.

 

Het is nog de vraag of deze investering in box 3 of in box 1 belast zal worden.

 

Of het een goede investering is? Je zal nog wat onderhoudskosten hebben, OZB, etc. Je zal er dus weinig aan overhouden, het kan zelfs zijn dat het je alleen maar geld kost..

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Even voor de vuist weg, want er zijn geen taxatierapporten voorhanden en het verstrekkingsbeleid kan per financier verschillen maar grosso modo kan ik je de volgende berekeningen voorschotelen.

 

Aankoop pand 150.000 excl. k.k. (er moet niet verbouwd worden ?) Executiewaarde ca 130.000 een bank zal maximaal ca

70 % daarvan financieren is 91.000.

Totale aankoopkosten 170.000 minus 91.000 eigen inbreng bedraagt dan 79.000.

 

Jouw hypotheeklasten 91.000 op verhuurd o/g moet normaliter in maximaal 25 jaar lineair afgelost worden dus: aflossing 6.000 en 3.640 rente.

Kosten eigen inbreng 79.000 aflossing stel ook lineair in 25 jaar is 5.000 aflossing en 3.160 rente.

 

Dus totale lasten per jaar die opgebracht moeten worden 6.800 rente en 11.000 aan aflossingen totaal 17.800 en dat ga je niet halen met een huur van 12.000 per jaar, waarbij nog geen rekening is gehouden met allerlei andere jaarlijkse lasten die horen bij onroerend goed (verzekering, belastingen).

 

Conclusie kan je nu zelf trekken,

daarnaast zitten banken niet te wachten op een "dode" financiering van onroerend goed, want daar is weinig mee te verdienen.

Link naar reactie
  • 0

Goedemiddag allemaal,

 

Graag zou ik dit topic weer even omhoog willen halen en mijn eigen situatie aan jullie voorleggen.

 

Op dit moment ben ik eigenaar van een pand (A) dat in het verleden als studentenhuis heeft gefungeerd.

Het pand is 3 jaar geleden gekocht voor 180.000 en is belast met een hypotheek van 210.000 (kosten voor verbouwing en overdrachtsbelasting e.d. )

Het heeft een overwaarde van ten minste 40.000 euro (dus geschatte waarde van het object is nu ten minste 250.000)

 

Nu heb ik interesse in een andere woning (B) die ik graag zou willen aankopen voor prive-gebruik. Het hypotheekbedrag voor dat pand zou 325.000 euro zijn.

 

Wens: Ik wil B kopen en A niet verkopen. A zou dan weer gaan fungeren als studentenpand (huuropbrengst geschat op 31000 euro op jaarbasis).

 

Ik zou graag willen horen:

1. of jullie mogelijkheden zien (en als dat het geval zou zijn);

2. hoe ik dat dan het beste zou kunnen doen

 

(Salary-wise kan ik ongeveer tot 378.000 financieren.)

 

Ik hoor het ook graag als er alleen mogelijkheden worden gespot als er geld van een derde (anders dan de bank) beschikbaar zou zijn.

Bijv:

 

Pand A wordt verkocht aan een bedrijf (van mij). X financiert een bedrag van 210.000 dat gebruikt kan worden voor de aankoop van pand A.

Overwaarde van A wordt gebruikt voor aankoop pand B.

Ik betaal lening aan X af en betaal een percentage rente over de lening.

 

Waar moet ik dan in dit voorbeeld nog aan denken.

 

Alvast bedankt voor jullie reacties!

Link naar reactie
  • 0

Beste Marquerite,

 

Ik kan er niets aan doen, maar ik heb de stellige indruk dat hier een particulier financieringsvraagstuk in een zakelijk jasje wordt gehesen om toch een antwoord te verkrijgen.

Je zult met meer gegevens moeten komen zodat deze indruk weggenomen wordt alvorens ik deze vraag verder ga uitspitten.

 

Maar ik heb wel een tip voor je, zoek hier eens op: “onroerend goed financieren” dan kom je al een heel eind.

 

Edit: Quote verwijderd

Link naar reactie
  • 0

Beste Marco,

 

Bedankt voor de reactie. Waarom heb je die indruk?

 

Mijn overweging is in het kort:

 

Het pand waarvan ik nu eigenaar ben behouden en verhuren, en:

Een ander pand kopen waarin wij prive kunnen wonen.

 

Het vraagstuk is niet hoe ik een nieuw huis kan kopen (dat is gewoon een kwestie van het eerste huis verkopen en het tweede huis aankopen), maar of hier mensen zijn die mij zouden kunnen adviseren over mogelijkheden om het eerste pand (wat nu in mijn eigendom is) wederom als studentenpand te laten fungeren.

 

Ik heb daarin absoluut geen ervaring zou dus graag zicht willen krijgen op mogelijkheden. Als die er niet blijken te zijn is dat ook een prima antwoord.

 

Link naar reactie
  • 0

Waarom verkoop je het pand niet aan jouw BV tegen waarde economisch verkeer? Ik vind het een vreemde constructie dat je BV voor 210K eigenaar wordt van het beleggingspand en dat jij nog een hypotheek op de overige 40K wil vestigen ten behoeve van je nieuwe prive pand.

 

Daarnaast vind ik 31K huur per maand wel erg veel voor een pand van 250K. Afhankelijk van de stad en locatie kan ik 2,5 K aan huur per maand niet met elkaar rijmen.

 

Let wel dat er bij banken aparte regels gelden voor beleggingspanden en bij een bank weet ik dat panden voor kamerverhuur niet eens in behandeling worden genomen. Dus zoek dit ook van te voren uit aangezien 75% executiewaarde meestal maximaal wordt gefinancierd.

 

Het over en weer verkopen van panden zal ook een behoorlijke som aan overdrachtsbelasting en andere kosten koper doen ontstaan. Heb je daar ook rekening mee gehouden?

 

Heb je dit plan zelf verzonnen of heb je dit op aanraden van iemand anders opgezet? Het komt op mij over als een plan die nog verre van 100% is doordacht en doorberekend.

 

Grt Ryan

Fiscalist in de maak

Link naar reactie
  • 0

Ik snap het wel ,

 

maar lees dit eens door

 

https://www.higherlevel.nl/higherlevel/gebruiksvoorwaarden

 

en dan met name de `Algemene regels`, dan zal je begrijpen dat je vraag niets met ondernemen, ondernemer of ondernemerschap te maken heeft, maar met beleggen, dus op dit forum niet thuis hoort.

 

Leg jouw vraag voor aan degene die jouw hypotheek voor dat `studentenhuis` heeft verstrekt., want daar zul je mee moeten dealen, want het is niet zeker dat de voorwaarden vermeld in jouw hypotheekakte verhuur toestaan.

Link naar reactie
  • 0

Sluit me aan bij Marco,

 

Beleggersvragen, cq onroerendgoedinvesteringen in deze vorm vallen niet onder ondernemen en zijn dus op dit forum op de verkeerde plaats.

 

Aangezien de historie van het draadje een soortgelijk onderwerp heeft gaat deze zo op slot.

 

(geef het nog even 15 minuten om mensen die nu een reactie typen niet voor niets te laten zweten)

 

Frans

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    12 leden, 266 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.