Jump to content
hebbus

bedrijfspand verkopen of verhuren...

Recommended Posts

Hallo dames en heren,

om maar gelijk met de deur in huis te vallen.

Ik heb een bedrijfspand met, imiddels, een behoorlijke overwaarde. Ik ben van plan om in de nabije toekomst op te houden met mijn bedrijfje. Blijft dus over.. het pand op een A1 lokatie.

 

Wat is wijsheid. Pand verkopen (en waarschijnlijk een enorme schep belasting betalen...) of pand verhuren (en wat zijn daar dan de nadelen van.)

Ben niet van plan elders opnieuw te beginnen, maar zeg nooit nooit..

 

Dank alvast

 

 

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

BV of eenmanszaak?

 

Of eigenlijk is de eerste vraag: wil je het pand verkopen, of verhuren? Als je geen zin hebt om het pand te verhuren met alle gevolgen van dien (huurder zoeken, onderhoud, etc.) moet je gewoon verkopen. Vervolgens kun je dan kijken wat fiscaal de meest optimale methode is.

 

Als je een eenmanszaak hebt en het pand op de ondernemingsbalans staat, maakt het in de meeste gevallen niet eens uit of je verkoopt of gaat verhuren. Normale verhuur van een pand valt namelijk in box 3, wat betekent dat je nog steeds eerst in box 1 af moet rekenen over de meerwaarde.

 

Bij een BV blijft dit bij verhuur wel op de balans staan, dus hoef je niet direct af te rekenen. Maar wel in de toekomst.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Share this post


Link to post
Share on other sites

Over dit onderwerp heb ik ook een aantal vragen

 

ik heb in 2002 een pand laten bouwen wat bij mij in box 1 valt aangezien ik DGA ben. Nu bestaan de kans dat ik mijn bedrijf kan verkopen en het pand kan verhuren aan de nieuwe eigennaar. de BV die ik verkoop blijft het pand huren tegen de zelfde condities. Nu bestaat de mogelijkheid dan dit pand naar box 3 te halen maar dan moet ik aangezien ik altijd flink afgelost heb op de hypotheek en afgeschreven heb. een flink bedrag betalen over de overwaarde. nu vroeg ik me af... als ik het naar box 3 haal en dus die overwaarde afreken met de belasting dienst. mag ik dan de BTW die het bedrijf betaalt over de huursom houden... of moet ik deze vervolgens weer af gaan dragen?

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Hoi Thijssie

 

Je moet de BTW hier helemaal los zien van hoe jij het pand verhuurt. Jij als eigenaar van het pand kan dus voor de BTW als verhuurder ondernemer zijn, terwijl het pand voor de IB in box 3 zit.

 

Ook al gaat het pand box 3 in, dan is het aan jou en de nieuwe huurder (jouw ex BV) om te kiezen of je opteert voor BTW belaste verhuur. Dat kun je doen als de BV voor minimaal 90% BTW belaste prestaties verricht, waarbij dit in de huurovereenkomst ook opgenomen moet zijn.

 

Kies je dus voor BTW belaste verhuur, dan moet jij BTW factureren over de huursom en deze BTW afdragen aan de fiscus. Dit heeft als voordeel dat je BTW op kosten voor het pand ook terug kunt vragen.

 

Kies je niet voor BTW belaste verhuur, dan houdt de BTW plicht voor jou op.

 

Heffing over de overwaarde (marktwaarde pand bij verkoop BV - boekwaarde) ontkom je niet aan.

 

groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Share this post


Link to post
Share on other sites

Joost allereerst bedacht voor je uitgebreide reactie!

 

Is het mogelijke deze boekwaarde op te schroeven door bijv. de financiering te verhogen??

 

mvg,

Share this post


Link to post
Share on other sites

Eenmanszaak, dus 52% naar de belasting...als ik het goed begrijp.

 

 

nog een vraagje.. is een stamrecht bv eventueel een oplossing?

Share this post


Link to post
Share on other sites

Joost allereerst bedacht voor je uitgebreide reactie!

 

Is het mogelijke deze boekwaarde op te schroeven door bijv. de financiering te verhogen??

 

mvg,

 

De boekwaarde kan alleen omhoog als je investeert in het pand. Doch aangezien de investeringen zich zelden vertalen in een 100% waardegroei van die investeringen, zal dit geen uitkomst bieden. Het pand herwaarderen met een stijging in waarde komt terug in de winst en verliesrekening en kost dus ook belastingeuro's.

 

De financiering heeft daar geen invloed op. Als particulier kennen we de term overwaarde als het verschil tussen verkoopopbrengst en de hypotheekschuld.

 

Fiscaal is dat echter het verschil tussen marktwaarde (bij verkoop of staking onderneming) minus de boekwaarde. Je hebt die afschrijvingen in het verleden immers ook als aftrekpost genoten, dus enig uitstel van belasting is al gerealiseerd.

 

Groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Share this post


Link to post
Share on other sites

Eenmanszaak, dus 52% naar de belasting...als ik het goed begrijp.

 

 

nog een vraagje.. is een stamrecht bv eventueel een oplossing?

 

Nope. Een stamrecht BV kennen we alleen voor ontslagvergoedingen. Wellicht verwar je dit vanwege de onbekende terminologie met het bedingen van een stakingslijfrente (ook wel stamrecht genoemd) bij een BV.

 

Jij kunt jouw eenmanszaak verkopen aan een nieuw op te richten BV (inbrengen). De stakingswinst (o.a. overwaarde op het pand) kun je dan inbrengen in die BV. Dat werkt als volgt:

 

De BV wordt opgericht met jouw eenmanszaak als storting voor de aandelen (dus geen 18K cash nodig). Je staakt dan wel de eenmanszaak, dus realiseer je stakingswinst. Deze bestaat o.a. uit de overwaarde op bedrijfsmiddelen (zoals het pand), de FOR en goodwill. Normaliter zou je daar 52% IB over betalen, maar door bij de BV de stakingswinst om te zetten in een lijfrente, mag je die lijfrente als premie aftrekken in de IB aangifte.

 

Zo krijg je dus een stakingswinst in de IB aangifte en voor hetzelfde bedrag een aftrekpost vanwege de bedongen lijfrente.

 

De BV moet vanwege de lijfrente dan uiterlijk vanaf 65 periodieke uitkeringen gaan doen aan jou privé. Die uitkeringen zijn dan belast met IB.

 

Nu is wel de eis dat de BV die onderneming voortzet. Dus deze constructie aangaan in het zicht van staking van de onderneming als geheel en in welke bedrijfsvorm dan ook heeft geen zin.

 

Helaas zijn er niet veel opties om belasting te besparen over de overwaarde van het pand als je de onderneming echt wilt staken.

 

Groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Share this post


Link to post
Share on other sites

 

Het pand herwaarderen met een stijging in waarde komt terug in de winst en verliesrekening en kost dus ook belastingeuro's.

 

 

Ik zie dat dit een wat oudere thread is maar de vraag sluit hier precies bij aan.

Ik heb een winkelpand met bovenliggende woning die ik zelf bewoon. Ik wil mijn zaak voortzetten via uitsluitend via internet.

De boekwaarde is ca 2 ton lager dan de marktwaarde. Ik verwacht de komende jaren lage inkomsten te hebben.

Kan ik niet beter de winkel een aantal jaren aan een derde verhuren en elk jaar het pand hoger herwaarderen en pas over een paar jaar met de fiscus afrekenen?

 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Wat is de fiscale etikettering van het pand? Heeft die € 200.000 alleen betrekking op het winkelpand of ook op de bovenwoning? Zo ja, hoe is de verdeling?

 

Meestal is in dit soort situaties het winkelpand verplicht ondernemingsvermogen en de bovenwoning privé-vermogen.

 

Als je het pand nu gaat verhuren aan derden, is het pand niet langer verplicht ondernemingsvermogen en zul je fiscaal moeten afrekenen over de meerwaarde in het winkelpand. Dit kun je alleen voorkomen door de winkel dienstbaar te laten zijn aan de onderneming, bv als opslagruimte. Fiscale herwaardering van het pand is niet toegestaan. Bovendien, als dat wel toegestaan zou zijn, zou die herwaardering belast zijn. Dus daar schiet je dan weinig mee op.

 

Wellicht kun je de meerwaarde omzetten in een herinvesteringsreserve, maar dan moet er wel sprake zijn van een voornemen tot herinvestering.

 

Gezien het belang waar het hier om gaat, raad ik je aan contact op te nemen met een fiscalist.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Zat ik net een heel verhaal te tikken, hoor ik een mail binnenkomen en jawel, Odeon de snelle is me voor ;)

 

Een tip nog: wellicht kun je de winkel als geheel verpachten om toch in box 1 te blijven. Maar zoals Odeon stelt, raadpleeg een adviseur.

 

groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Share this post


Link to post
Share on other sites

Bij verplichte overgang van een woning naar prive is deze tegen gunstiger waarden naar box 3 te krijgen.

Afhankelijk van uw leeftijd valt de afrekening dan alleszins mee. Afhankelijk van uw inkomen, kan er daarna middeling plaatsvinden.

Verder sluit ik me aan bij de fiscalisten (wat ik niet ben), raadpleeg een deskundig persoon (wellicht aan de hand van de tips die u nu krijgt).


Met vriendelijke groet,

Hermes Ratgers

Share this post


Link to post
Share on other sites

Alle drie dank voor de (snelle!) reacties. Voor de eerlijkheid: de casus betreft niet mijzelf, maar een goede bekende. Ik ken daarom (nog) niet alle cijfers precies. Wellicht meld ik mij later met nog wat meer details.

 

Zoals ik de reacties lees zal bij verhuur van de winkel de waarde van het woon-winkelpand hoe dan ook naar box3 moeten worden overgebracht en moet over de boekwinst in box 1 worden afgerekend. Inclusief MKB vrijstelling is de heffing maximaal ca 40%. Vooral de derde reactie geeft hoop dat de feitelijke heffing lager uit kan vallen door het toepassen van middeling.

 

Trieste kern van de zaak is dat de opbrengsten van de winkel niet meer opwegen tegen de tijd die erin gestopt wordt. De conclusie is onvermijdelijk dat die tijd beter gebruikt kan worden om op een andere manier een inkomen te verwerven.

 

Gegeven dit feit staan een aantal opties open:

 

Optie 1:

Het winkel-woon pand verkopen en het verschil tussen marktwaarde en boekwaarde met de fiscus verrekenen.

Voordelen: Verkoop opbrengst volstaat om schulden en belastingclaim af te betalen.

Nadelen: hiermee verkoop je ook de eigen woning. Er moet wellicht meer belasting afgedragen dan in andere varianten.

 

Optie 2:

Het winkel-woon pand naar box 3 terugbrengen, zelf in de woning blijven wonen, de winkelruimte verhuren

Voordelen: Er hoeft geen nieuwe woning gehuurd te worden. De huuropbrengsten geven een basis inkomen waaruit de hypotheekrente kan worden voldaan.

Nadelen: Ook nu moet de boekwinst fiscaal worden afgerekend. De middelen om de belastingclaim af te betalen zijn niet voorhanden en zouden uit een verhoging van de hypotheek moeten komen. Ondanks de forse overwaarde na verrekening van alle schulden is het de vraag of dit lukt bij de bank .

 

Optie 3:

De winkel sluiten en voortaan als opslagruimte gebruiken.

Voordelen: Er hoeft geen nieuwe woning gehuurd te worden; De opslagruimte komt goed van pas, ook in de nieuwe situatie; Er hoeft (nog) niet afgerekende te worden met de fiscus, hierdoor is er geen acuut financieringsprobleem; Er kan wellicht de komende jaren een herwaardering naar boven plaatsvinden (alhoewel de vraag is of dit is toegestaan **). Hierover wordt dan tegen een relatief laag tarief afgerekend met de fiscus vanwege de lage inkomsten

Nadelen: de relatief hoge maandlasten blijven bestaan; In de toekomst zal toch een keer afgerekend moeten worden.

 

**) een van de reacties geeft expliciet aan dat dit niet is toegestaan

 

Allen nogmaals dank voor de reactie. Wij zullen de komende tijd bekijken hoe nu verder, daarbij is inderdaad hulp van een fiscalist nodig.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Optie 3:

De winkel sluiten en voortaan als opslagruimte gebruiken.

Voordelen: Er hoeft geen nieuwe woning gehuurd te worden; De opslagruimte komt goed van pas, ook in de nieuwe situatie; Er hoeft (nog) niet afgerekende te worden met de fiscus, hierdoor is er geen acuut financieringsprobleem; Er kan wellicht de komende jaren een herwaardering naar boven plaatsvinden (alhoewel de vraag is of dit is toegestaan **). Hierover wordt dan tegen een relatief laag tarief afgerekend met de fiscus vanwege de lage inkomsten

Nadelen: de relatief hoge maandlasten blijven bestaan; In de toekomst zal toch een keer afgerekend moeten worden.

 

**) een van de reacties geeft expliciet aan dat dit niet is toegestaan

 

Allen nogmaals dank voor de reactie. Wij zullen de komende tijd bekijken hoe nu verder, daarbij is inderdaad hulp van een fiscalist nodig.

 

Als je de winkel sluit, verliest de winkel zijn functie als bedrijfsmiddel. Het geheel als opslagruimte gaan gebruiken voor de webshop kan een manier zijn. Ik zou echter niet durven zeggen dat de fiscus de gehele ruimte dan ook nog als zakelijk bestempelt.

 

Opwaarderen van OG qua boekwaarde is in beginsel niet aan de orde. Je zou kunnen onderzoeken of er wellicht een grote stijging van de waarde van de ondergrond in zit. Dat geeft wellicht een kleine mogelijkheid.

 

groet

Joost


Denarius Advies Fiscaal-juridisch adviseur: rechtsvormkeuze/-wijziging, samenwerkingsverbanden, bedrijfsoverdracht en exit-strategie: legal and tax

Share this post


Link to post
Share on other sites

Laten we nog even teruggaan naar de eerste vraag die werd gesteld:

 

Wat is de fiscale etikettering van het pand? Heeft die € 200.000 alleen betrekking op het winkelpand of ook op de bovenwoning? Zo ja, hoe is de verdeling?

 

Zonder antwoord op deze vraag is het onmogelijk om de fiscale gevolgen aan te geven, en dus ook onmogelijk om opties te benoemen of te beoordelen. Wellicht zijn er namelijk nog meer opties, zoals uitstel van betaling of verhuur van de gehele onderneming.


Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Share this post


Link to post
Share on other sites
Let op: het laatste bericht in het topic waar je op wilt reageren is meer dan zes maanden oud. Onnodig oude topics omhoog halen wordt niet altijd gewaardeerd, maar natuurlijk mag je nog wel op oude topics reageren.

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.


  • On this forum all subjects are discussed related to entrepreneurship.

    Growing together with other entrepreneurs

    ✓     Ask your entrepreneur questions

    ✓     Share your answers

    ✓     Low profile

    ✓     Transparant

    ✓     At your convenience

    ✓     Always based on relevance, substance and expertise

    Bring your business plan to a higher level!

×

Cookies on HigherLevel.nl

Cookies are necessary for Higherlevel.nl to function properly. By using HigherLevel.nl you declare to have read and accepted our terms and conditions.

 More information   I accept