BTW schade bij verhuur zonder BTW

[Nils de Witte]

Beste experts,

 

Ik heb een vraag. Wij zijn als stichting op zoek naar een nieuw kantoor. We zijn niet BTW plichtig en dat vinden sommige huurders niet zo fijn. Wij worden nu geconfronteerd met een verhuurder die 35% toeslag vereist omdat wij geen BTW kunnen terugvragen.

 

A: Waarom is de BTW compensatie (ze hebben het zelf over BTW schade) 35% terwijl de BTW afdracht maar 19% is?

B: Wat is het probleem als de verhuurder een BTW factuur stuurt, wij die btw gewoon betalen (net als al onze andere facturen) zonder die terug te vragen?

 

Ik heb het gevoel dat ik vreselijk in de maling genomen wordt, maar misschien zie ik iets over het hoofd

[Norbert Bakker]

Beste Nils,

 

Join the BTW-schadeclub. Wij betalen 23% toeslag. Die toeslag heeft een (zie onder) reden, maar 35% oogt wel heel hoog.

 

A) lees dit eens door, dan wordt het duidelijk(er)

B) economisch/fiscaal delict

[Joost Rietveld]

Hoi Nils,

 

De verhuurder beziet dit vanuit de regel dat als jullie niet min. 90% belaste prestaties verrichten vanuit het pand, dat hij dan zonder BTW moet verhuren. Ergo, de BTW op alle kosten die de verhuurder maakt aan het pand is voor hem ook niet terugvorderbaar.

 

Maar 35% is wel erg bont!

 

Groet

Joost

[Alex]

35% toeslag klinkt inderdaad buiten proportie. Ik ga ervan uit dat de lopende (met btw belaste) kosten voor de verhuurder (onderhoud, reparatie) lager zullen zijn dan de te ontvangen huur. Dit moet ook wel, want anders zou verhuur niet rendabel zijn. Met dat als uitgangspunt is 35% toeslag voor btw schade erg hoog.

 

Echter.....als er kort geleden flink is verbouwd (?), dan zou de btw schade wel aanzienlijk kunnen zijn voor de verhuurder bij onbelaste verhuur. Vraag bij de verhuurder dan om bewijs dat die 35% schadepost gerechtvaardigd is.

 

Of gewoon verder kijken....met de economische neergang zal het kantorenaanbod wel groeien verwacht ik.

.

[Marjan]

Onlangs heeft een klant van mij hetzelfde aan de hand gehad. Omdat zij niet BTW plichtig was is de huurovereenkomst omgezet en de netto huursom met 14% verhoogd hetgeen mij redelijk lijkt. De niet terug te vorderen BTW kan de verhuurder namelijk wel als kosten opvoeren.

[Joost Rietveld]

De niet terug te vorderen BTW kan de verhuurder namelijk wel als kosten opvoeren.

 

Wat dan weer leidt tot een IB voordeel van max 52% van die niet aftrekbare BTW indien de verhuurder OG verhuurt als IB onderneming of tot geen voordeel als het pand voor de verhuurder in box 3 valt. In de VPB (verhuurder is een BV) is dat voordeel 20 tot 25,5% van de niet aftrekbare BTW.

 

Dus kan inderdaad de rechtsvorm van de verhuurder daarop van invloed zijn.

 

@Nils, wie verhuurt het pand in welke hoedanigheid?

 

Groet

Joost

[Marcel (Up)]

 

Wat dan weer leidt tot een IB voordeel van max 52% van die niet aftrekbare BTW indien de verhuurder OG verhuurt als IB onderneming of tot geen voordeel als het pand voor de verhuurder in box 3 valt. In de VPB (verhuurder is een BV) is dat voordeel 20 tot 25,5% van de niet aftrekbare BTW.

 

 

Groet

Joost

 

 

**&&&^^%&(*_))_ ?????

 

Gelukkig is dit duidelijk..... en gelukkig heeft ieder zijn vak !! ;)

[Joost Rietveld]

Hi Marcel,

 

Even uitlichten dan maar:

 

Als de verhuurder een pand verhuurt, dan mag dat alleen met BTW als de huurder het pand gebruikt voor minimaal 90% BTW belaste prestaties. Als ik zou verhuren aan een huisarts (100% BTW vrijgestelde prestaties), dan moet ik dus verhuren zonder BTW. Dat heeft als gevolg dat ik als verhuurder ook geen BTW op mijn kosten en investering terug mag vragen van de fiscus voor dat pand.

 

Ergo, het pand verbouwen en onderhouden kost mij meer omdat ik de BTW op die kosten niet terug mag vragen.

 

Die niet terug te vragen BTW zijn echter wel ondernemingskosten en drukken dus de (IB of VPB) winst.

 

Als ik als IB ondernemer dat pand verhuur, dan drukt dat mijn winst in box 1 en bespaar ik max. 52% IB over de niet terug te vragen BTW.

 

Valt het pand in box 3 van mijn IB aangifte, dan heb ik niets van doen met het winstregime en dus geen verder voordeel.

 

Verhuur ik vanuit mijn BV dan drukt de niet aftrekbare BTW mijn winst voor de VPB en is het voordeel gelijk aan het VPB tarief (20 tot 25,5%) over de niet aftrekbare BTW.

 

Om het onderscheid BTW / IB duidelijk te maken, lees deze column:

 

https://www.higherlevel.nl/extra/columns/view/169

 

Groeten

Joost

 

 

[Marcel (Up)]

Hé Joost !

 

Onderscheid BTW / IB was me gelukkig wel duidelijk. Maar na jarenlange bonje met huurbaas (welke verhuurder was van privé woning en zakelijk pand) is me ook zijn standpunt me nu een stuk duidelijker !

(Hij werkte via verschillende constructies wat nogal eens veranderde, alleen aan veranderde tussentijdse contracten kan ik een topic vullen !)

 

Thanks voor een duidelijker uitleg !

 

Marcel

[Nils de Witte]

Hartelijk dank voor jullie bijdragen. Inmiddels is me heel wat meer duidelijk geworden. De BTW schade kan inderdaad oplopen tot er boven het BTW tarief. Het werkt ongeveer zo:

- bij nieuwbouw of ingrijpende renovatie mag de hele btw van de (ver)bouw kosten worden terugevorderd van de belastingdient.

- het ontvangen bedrag aan btw wordt over 10 jaar afgeschreven tegen de ontvangst uit BTW belaste huuropbrengsten.

- als verhuurt wordt zonder btw, dan vordert de belastingdienst de BTW terug PLUS een rente over de BTW

- omdat onze inkomsten niet voor 90% uit btw belaste inkomsten bestaat, is het ons verboden BTW belast te huren

 

Dus als je tegen het eind van de afschrijvingsperiode van een nieuwbouw pand BTW onbelast wil huren, kan de BTW schade behoorlijk oplopen door de rente die ook terugbetaald moet worden. Anderzijds, wordt er ook behoorlijk gesjoemeld met de BTW compensatie.

 

Dus als stichting kan je beter niet in nieuwbouw willen zitten.