Beginnend vastgoedhandelaar, hoe begin je?

[peterrr]

Beste Higherlevelers,

 

Zoals jullie in het onderwerp kunnen lezen wil ik graag in vastgoed gaan handelen, ik wil me vooral gaan richten op ééngezinswoningen/ appartamenten tussen de 50.000 en 150.000. Ik ben van mening dat deze nog aardig van de hand gaan.

 

Ik ben aardig jong, 24. Nu heb ik altijd hard gewerkt en een onderneming gehad die reeds verkocht is. Mijn huis (prive) is nu vrij van hypotheken en is verbouwd nu. En is rond de 120.000 euro waard.

 

Op dit moment heb ik geen baan of onderneming (ik neem het er even van... ;D ). Maar nu begint het wel weer te kriebelen natuurlijk.

 

Nu is het de bedoeling dat ik mijn huis volledig laat financieren dan moet er wel een 100.000 euro loskomen dacht ik zo. Zonder baan kan je dat wel vergeten dus het is de bedoeling om een baantje te gaan nemen, en voor de eerste keer in mijn leven te gaan solliciteren. Ik heb een hbo diploma en vindt het helemaal niet erg om een mbo functie te vervullen.

 

Nu mijn 'probleem', ik vind het erg spannend om een huis erbij te kopen. Deze wil ik graag kopen op een executieveiling Veilingnotaris.nl. Ik heb gelezen dat deze ongeveer voor 33 % onder de vrije verkoopwaarde geveild worden.

 

Dus een huis van 100.000 vvw, moet 67.000 opbrengen op een executieveiling. En wordt weer te koop gezet voor een ton. dan wordt er nog een 13% afgedingt. Dat is toch een winst na niet voorziene kosten van 15.000 euro per huis.

 

Dat zijn leuke bedragen als je dat 2 keer op een jaar kan doen en later eventueel vaker.

 

Nu wil ik graag in contact komen met ondernemers / aannemers / makelaars / particulieren die ervaring hebben met het kopen van een huis op een executieveiling en verkopen op de vrije markt.

 

Wat zijn jullie ervaringen? Is het echt zo rooskleurig als ik hierboven beschreven heb? of zijn er valkuilen? hoe ben jij begonnen? Waar haalde je het geld vandaan? Vind je mijn manier van financieren verstandig? Mag ik u tutoyeren :P? Hoe oud was je toen je je eerste huis kocht op een executieveiling? De gemiddelde leeftijd op een executieveiling ligt toch wel wat hoger als 24. Wordt hier raar naar gekeken? Als ik mijn verklaring van gegoedheid heb van de bank moet dit toch geen probleem zijn?

 

Graag reactie op onderstaand forum, voor de rest wil ik graag anoniem / Peter blijven.

 

Met vriendelijke groet,

 

Peter

[Kruising]

Peterrr,

 

Wil je echt gaan kopen en verkopen of is kopen en verhuren de bedoeling?

 

In dat geval, kan je je het huis waar je nu in woont niet gaan verhuren? en zelf iets nieuws kopen, dat financieren als eigen wonig (wel rekening houden met beperkte renteaftrek) en dat pand na 1 of twee jaar ook weer gaan verhuren en zlef weer iets nieuws kopen?

 

Een pand dat al verhuurd is, is namelijk makkelijker te financieren dan een pand dat je nu koopt, dan een aantal maanden leeg staat wegens verbouwing en dan pas verhuurd wordt.

 

 

[Raymond Lohuis]

Voor de duidelijkheid: ga niet naar een gewone hypotheekadviseur, maar ga je richten op de zakelijke kredietverlening. Daar val je straks namelijk onder.

 

IK denk dat je bij een zakelijke kredietverlener ook niet veel verder komt, omdat hij de hypotheken en vastgoedmarkt ook niet kent. Ga naar een gespecialiseerde bank of hypotheek adviseur.

 

Het vermogen van je eigewoning is je start kapitaal, maar kan ook weer tegen je werken als je daarna weer een hypotheek wenst op het nieuwe pand.

 

Belangrijk is dat je de vastgoedmarkt goed kent en weet wat je wilt. Handelen in panden of aankopen en verhuren.

Misschien kun je ook via familie een achtergestelde lening krijgen, ook erg positief voor de bank.

 

Succes

 

[Rixard]

En hoe gaat het nu? Al een aankoop gedaan?

 

Ik ben wel benieuwd naar je ervaringen.

Ik heb een bedrijf dat totaal niks met vastgoed te maken heeft maar ik heb wel wat geld over waarmee ik ook jouw constructie heb overwogen in plaats van een paar % rente te krijgen op de bank.

Dus of een huis kopen, opknappen en weer verkopen of een huis kopen en als studentenkamers verhuren...

[secretagent]

Ik ben 2 weken geleden bij een veiling geweest in alphen, leuk om die handel mee te maken. Het schijnt dat de handelaren elkaar goed kennen en de particulier er vrij snel uitpikken. Er werd bv een pand verkocht voor 230.000 + kosten veiling + k.k waarvan de marktwaarde 300.000 vraaprijs zou zijn. Lijkt me niet interessant voor de handel en ik vond het opvallen dat juist een particulier deze woning gekocht. Ander object werd verkocht voor 138.000 + kosten waarvan de vraagprijs ca 220.000 bedraagt. Koper was een handelaar. Ik vraag me wel af hoe de handel een particulier er tussen kan nemen. Als je vantevoren je prijs vastlegt en je daar aan houdt lijkt het risico me beperkt.

 

Ik zou gewoon een paar keer een veiling bezoeken voor het gevoel.

 

Groet,

Erwin.

[tobe]

 

Ik heb dit jaar mijn eerste huis gekocht en verhuur hier vier kamers. deze kamers genereren genoeg om alle kosten te betalen en hou nog 500 pm over.

Ben nu bezig mijn tweede pand te kopen in Duitsland daar liggen de prijzen veel lager en zie ik persoonlijk meer rendement op lange termijn met het oog op stijging vastgoedprijzen.

 

Peter ik snap niet waarom jij je huis hebt afbetaald. Aangezien we in nederland de hypotheek rente aftrek kennen betaal je netto rond de 4 procent rente. als jij je geld in risico vrije obligaties steekt haal je al meer rendement dan je nu bespaart door geen hypotheek te betalen.

 

Op kleine schaal is het verstandig om als prive persoon te beginnen met vastgoed.

als je een vast contract hebt krijg je makkelijk een hypotheek van de bank.

waarom verkoop je je huis niet en koop je 3 nieuwe woning van 100000 met een eigen vermogen van 30000 per stuk.

je begint met een en kunt binnen een half jaar drie huizen hebben die je met toestemming van de bank kan verhuren.

 

kijk eens voor de gein op immobilienscout24.de hoe de prijzen in dl zijn

 

 

 

 

[RoyM]

Hallo Peter,

 

Al enige progressie?

Heb je inmiddels al een aankoop gedaan?

 

Groet Roy

[Raymond Lohuis]

 

Ben nu bezig mijn tweede pand te kopen in Duitsland daar liggen de prijzen veel lager en zie ik persoonlijk meer rendement op lange termijn met het oog op stijging vastgoedprijzen.

 

 

Als beginnend belegger vind ik dat je zo dicht mogelijk bij huis moet blijven. De vertrouwde omgeving ken je het beste. De regels zijn duidelijk, de huurder en het pand kun je dagelijks controleren. Verweg kan goedkoop zijn, maar hoeft niet beter te zijn. Waarom is Duitsland goedkoper ? Omdat er teveel huizen zijn of omdat in dat gebied er een enorme vergrijzing is? Weg rendement en stijging vastgoedprijzen! Daarnaast is niet alles in Duitsland goedkoper. Er zijn plaatsen waar de prijzen ver boven die van Amsterdam liggen.

 

 

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

...

Waarom is Duitsland goedkoper ? Omdat er teveel huizen zijn of omdat in dat gebied er een enorme vergrijzing is?

...

 

De grondprijs is meestal een stuk lager en dat scheelt al een heel stuk.

 

Een vriend van me heeft net vorige maand een appartement gehuurd in een stad (>100.000 inwoners) een half uur van de NL grens, voor een half jaar (moet veel daar werken de komende tijd). Midden in het centrum, 500 EUR/maand incl gas, licht en water, volledig gemeubileerd, 65 m2. In prima staat.

 

Hij zegt dat je voor dat soort prijzen in de grote 4 steden hier amper een ongemeubileerd kippenhok kan krijgen in een buitenwijk. Daarnaast merkt hij dat de supermarkten ook veel goedkoper zijn dan in Nederland.

 

Toevallig is zijn huisbaas een Nederlander die nog een aantal panden heeft in die stad. ;)

[hollander-immo]

Hallo Peter,

Ik heb ervaring met meerdere (Nederlandse) mensen die handelen in onroerend goed in het Moezelgebied, Duitsland.

Met jouw budget kun je dan denken aan het kopen van 6 huizen.

Ook bedrijf ik dit zelf dus ook uit eigen ervaring kan ik je over alle ins en out´s informeren.

Mvrgr

Cees Veldhuijs.

Zell am Mosel

[Jesse Meijers]

Ik heb dit jaar mijn eerste huis gekocht en verhuur hier vier kamers. deze kamers genereren genoeg om alle kosten te betalen en hou nog 500 pm over.

Ben nu bezig mijn tweede pand te kopen in Duitsland daar liggen de prijzen veel lager en zie ik persoonlijk meer rendement op lange termijn met het oog op stijging vastgoedprijzen.

 

Peter ik snap niet waarom jij je huis hebt afbetaald. Aangezien we in nederland de hypotheek rente aftrek kennen betaal je netto rond de 4 procent rente. als jij je geld in risico vrije obligaties steekt haal je al meer rendement dan je nu bespaart door geen hypotheek te betalen.

 

Op kleine schaal is het verstandig om als prive persoon te beginnen met vastgoed.

als je een vast contract hebt krijg je makkelijk een hypotheek van de bank.

waarom verkoop je je huis niet en koop je 3 nieuwe woning van 100000 met een eigen vermogen van 30000 per stuk.

je begint met een en kunt binnen een half jaar drie huizen hebben die je met toestemming van de bank kan verhuren.

 

kijk eens voor de gein op immobilienscout24.de hoe de prijzen in dl zijn

 

Laat ik voorop stellen dat ik geen ervaring heb in deze markt. Dus doe met mijn advies wat je wilt. Wel heb ik me er al ongeveer een jaar in verdiept, dus hopelijk kan mijn mening je helpen.

 

De aanname die hier wordt gedaan is dat de huizenmarkt stijgt. Dat is leuk zo'n aanname en je zou het ook denken omdat we allemaal opgevoed zijn met dat idee. Maar feit is dat dit lang niet zeker is en ik zou dus zelf ook nooit in vastgoed investeren om kapitaalwinst te maken (voor de goede orde, ik investeer in andere zaken, namelijk bedrijven, maar daar geldt voor mij hetzelfde voor!). Ik ga hier geen uitgebreid betoog houden waarom dit niet zo is, maar wellicht kun je zelf een aantal redenen bedenken.

 

Wat ik wel een heel goed idee vind is kopen om te verhuren. Reden: cashflow. Cashflow is zeker, kapitaalwinst niet. Kapitaalwinst is namelijk gebaseerd op een mening, namelijk de mening dat je huis bedrag X waard is en dat is pas zeker wanneer je het verkoopt. Huurinkomsten zijn gewoon centjes in je zak. Simpel.

 

Verder moet je goed nadenken over het investeren met je eigen geld, zeker als je wel voor die kapitaalwinst gaat (bovenop huurinkomsten kan dat natuurlijk heel goed!). Hier een rekenvoorbeeld:

 

Eigen investering: 100.000,-

Lening bank: 0,-

Kosten huis: 100.000,-

Verkoop (over 1 jaar?): 120.000,-

Waardestijging: 20.000,-

Winst: 20.000,-

Return on Investement: 20% (20.000/100.000)

 

Maar het kan ook zo:

 

Eigen investering: 10.000,-

Lening bank: 90.000,-

Rentekosten: 9.000,- (10%)

Kosten huis: 100.000,-

Verkoop (over 1 jaar?): 120.000,-

Waardestijging: 20.000,-

Winst: 11.000,-

Return on Investement: 110% (11.000/10.000)

 

Het is natuurlijk wel risicovoller, maar het is wel veel krachtiger. Maar goed, mocht je alleen naar het nettobedrag kijken dan moet je zelf investeren.

[Quinten86]

Jesse,

 

Waar jij aan begint noem je gewoon een leverage. hierdoor kun je veel meer investeren. dit is het hele probleem waardoor de crisis is uitgebroken. kijk het filmpje maar eens op crisisofcredit.com.

Hier hangen wel meer risicio's aan vast zeker met de dalende vastgoed prijzen.

 

[Marco van den Maagdenberg]

In hoeverre is een huisjesmelker een ondernemer ?

 

Omdat deze volgens mij gewoon beleggers zijn en dit forum daarvoor niet is bedoeld sluit ik dit topic.

 

Mocht je hier niet mee eens zijn, dan mag je mij een onderbouwd p.m. sturen.