Hypotheek mogelijkheid voor (startende) ondernemers

[H.]

Ik ben mezelf een beetje aan het oriënteren voor het opzetten van een bedrijf

en zowel de voor- als nadelen een beetje aan het inventariseren.

 

Hierbij kwam vanmiddag spontaan de vraag in me op of (startende) ondernemers een

kans maken op een hypotheek of dat deze automatisch zijn toegewezen op het huren van een privéwoning.

Ik heb namelijk altijd begrepen dat een bank op het gebied van hypotheken inkomstengaranties wil hebben

van de persoon die de hypotheek wil afsluiten. Een startende ondernemer kan deze zowisow niet geven

lijkt me (correct me if I'm wrong), dus vraag ik me af hoe het daarmee zit.

Ook zou ik graag willen weten of (en zo ja, dan hoe) de bedrijfsvorm van invloed is op het afsluiten ervan.

[Alef Arendsen]

Mijn ervaringen:

 

Bedrijfsvorm belangrijk: ja! Een B.V. geeft voordelen. Omdat deze op de langer termijn ook via de belastingdienst een minimum inkomen vraagt...

 

De laatste keer dat ik zelf geinformeerd heb voor een hypotheek hoefde ik niets over te leggen, geen cijfers niks... Ze wilden wel en contract zien, maar toen ik zei dat ik dat zelf had opgesteld en dat dus eigenlijk onzinnig was gaven ze me gelijk en kon ik zo de hypotheek krijgen (als ik gewild had).

 

Eerlijkgezegd denk ik dat dat tegenwoordig wel ietsje anders ligt... Ik hoor slechte verhalen van mensen die hypotheken aanvragen...

 

 

[mrwong]

It is very difficult for a starting company, bv or vof, to get a hypotheek. In general there is a rule: banks will only finance a hypotheek for companies at 60% of the "executiewaard" of a building. That is 80% of the taxatie value, dus they will generally only finance 50% of the asking price. Which means you will have to come up with 50% downpayment which is a lot of cash for a startup.

 

As far a a starting freelancer asking for a hypotheek, a snowball has a better chance in hell...

 

 

[F7]

Maakt het echt een verschil uit of je een eenmanszaak hebt of of je nu jezelf in dienst neemt in je eigen BV?

 

Mijn vrouw en ik werken nu samen in de eenmanszaak (omzet 2 ton).

Indien we beiden in loondienst treden en 45 mille per persoon per jaar verdienen, maakt dit een verschil?

[B. de Rooij]

het duidelijke verschil tussen een eenmanszaak en een BV is de rechtspersoonlijkheid.

dit wil concreet zeggen, dat bij een eenmanszaak je hoofdelijk aansprakelijk bent, dus ga je failliet , dan ben je prive ook aansprakelijk (en kan je dus je huis ook kwijt raken dan)

 

bij een BV heb je rechtspersoonlijkheid, en ben je niet hoofdelijke aansprakelijk.

bij deze vorm zal je niet prive aansprakelijk gesteld worden (uitzondering met borgstelling)

[Henk de Greef]

Voor de bank is het bij het verstrekken van een hypotheek enkel van belang of je de aflossingsverplichting aantoonbaar kunt nakomen.

 

Dat betekent dat als je een lopende zaak hebt met een rendement waaruit blijkt dat dat mogelijk is inclusief je eigen onderhoud en dat kunt aantonen met behulp van jaarrekeningen er best hypotheek mogelijkheden zijn. Het wordt echter lastig als je uit dat inkomen ook een aflossingsverplichting hebt voor je ondernemings krediet. Je kan de inkomsten namelijk maar één keer uitgeven/aflossen.

 

Voor een starter wordt het heel moeilijk. Die moet namelijk op basis van prognoses aannemelijk kunnen maken dat de aflossingsverplichting nagekomen kan worden.

 

Ik heb het wel eens zien gebeuren, maar dat was bij de overname van een bestaande zaak waarvan de cijfers goed waren. In bijna alle gevallen van innovatief (dus niet verifieerbaar) ondernemerschap lukt het niet om financiering te verkrijgen op basis van prognoses.

 

BV of éénmanszaak maakt niet zoveel uit. De bank zal je willen laten tekenen voor prive aansprakelijkheid, zowel voor het huis als de bedrijfsfinanciering. Slechts als je heel veel vertrouwen geniet kan hiervan afgeweken worden.

 

 

Henk

[anna82]

wat ikzelf heb gehoord is dat het het makkelijker maakt als je al 3 a 4 jaar goede omzet draait en als je een groot deel, bv 25%, al uit eigen zak kan betalen. daardoor is 'n deel van het huis meteen al betaald waardoor er minder schade voor de bank is als je toch failliet gaat.

dus stel je hebt geen prive geld om erin te stoppen en je draait nog maar 'n jaartje, dan durft de bank het minder snel dan als het al een tijd goed draait en je een deel van het huis meteen uit eigen zak kan betalen.

ik hoorde ook dat banken soms willen dat je een verzekering neemt voor het geval je arbeidsongeschikt raakt, maar dat ze het niet eisen als je 'n deel meteen kan betalen.

[Ilja van Roon]

Ik dacht ook dat ik aan die drie jaar vast zou zitten, maar ik ben voor de zomer eens wezen praten met mijn bank (toen was in 1.5 jaar bezig) omdat ik nieuwsgierig was naar de mogelijkheden.

 

Wat bleek: de bank was best bereid een hypotheek te verstrekken op basis van wat ik al had en de prognose voor de komende tijd. Wat helpt is dat in een simpele eenmans urenfabriek ben zonder ingewikkelde langetermijnverplichtingen, dus alles is overzichtelijk en de risico's zijn blijkbaar beperkt.

 

En ik had geen bakken met eigen geld, maar wel een echtgenote met een 'nette', vaste baan. Dat telt ook mee, ook al wilde we kijken naar een hypotheek op basis van onze beide inkomens.

 

Ik heb overigens wel bewust vanaf dag 1 mijn bank betrokken bij mijn bedrijf. Gewoon 1 keer per kwartaal een mailtje, soms bellen, de jaarresultaten opsturen, op de hoogte houden van je reilen en zeilen. Dat werkt beter dan in 1 keer uit het niets op komen dagen met en rapportje vol cijfers.

 

Ok, als puntje bij paaltje komt zal de interne afdeling een keiharde analyse van je cijfers maken, maar het kan geen kwaad als je een goede relatie met je account manager hebt en dat hij je verhaal wil 'verdedigen' binnen de bank.

[Nils de Witte]

Maakt het echt een verschil uit of je een eenmanszaak hebt of of je nu jezelf in dienst neemt in je eigen BV?

 

Mijn vrouw en ik werken nu samen in de eenmanszaak (omzet 2 ton).

Indien we beiden in loondienst treden en 45 mille per persoon per jaar verdienen, maakt dit een verschil?

 

Als antwoord op je vraag: Nee, nauwelijks. De Bank kijkt door de rechtspersoon heen naar de kans dat je je verplichtingen na kan komen.

 

Eenmanszaak, of in dienst van je eigen BV gaat niet veel verschil maken.

[Edward]

In aanvulling op Ilja, merk ik op dat je wel vast zit aan de Bank. Het kan ook handig zijn om permanent contacten te onderhouden met een financiële dienstverlener (die onder meer zich bezig houdt met het bemiddelen bij hypotheken). Deze kan voor jou de kastanjes uit het vuur halen en zal over het algemeen betere ingangen hebben bij de hypotheekverstrekkers.

 

Of je een hypotheek kunt verkrijgen hang ookt geheel af van de aard van jouw bedrijf. Bij dienstverlening speelt onder meer de ervaringsgraad mee en of jouw bedrijf op die ervaring verder bouwt.

 

 

 

 

[vasiglio]

Wat nou als je een BV hebt.

Je keert jezelf maandelijks een bedrag uit want je bent in dienst van die BV.

Je hebt zelf een contract gemaakt van je dienstverband.

En je besluit de bank niet eens te vertellen dat jij de eigenaar bent.

Beter nog, je laat een holding of stichting eigenaar van de BV zijn.

 

Dus het enige wat je laat zien is de jaaropgaaf van afgelopen jaar die ikzelf of mijn account heeft uitgedraaid en je vast dienstverband contract voor onbepaalde tijd.

 

Kan de bank mij dan nog iets maken? Lijkt mij van niet.

Zelfs als ik ze wijs maak dat ik 3 maanden in dienst ben bij deze BV en na mijn 2 maanden proeftijd een contract voor onbepaalde tijd heb gekregen en mijn laatste 3 salarisstroken meeneem die ik zelf heb uitgedraaid, kunnen ze mij dan iets maken. Of zie ik iets over het hoofd.

 

Ps. Absoluut nu niet gaan denken dat ik dit heb gedaan. Maar ik hoor hier niemand over dus geef ik dit scenario maar even aan.

 

 

[quote author=Nils de Witte

Eenmanszaak, of in dienst van je eigen BV gaat niet veel verschil maken.

[R.I.P. - Fred Wiersma]

@Vasiglio,

 

Ik meen dat tegenwoordig ook vaak de werkgever gevraagd wordt om een verklaring dat je in dienst bent. Als dan jouw naam & handtekening als werkgever (want DGA) verschijnt, zal de bank wel wakker worden denk ik zo ;D

 

En dat bevordert het vertrouwen van de bank nou niet bepaald. :P

 

 

[vasiglio]

helemaal mee eens en ik zou het risico ook niet lopen.

echter denk ik dat het nog wel kan.

 

twee scenario's:

 

1: die verklaring wordt ondertekend door iemand van HR, is dus niet jouw naam.

 

2: of je hebt iemand anders als directeur en je bent zelf grootaandeelhouder.

ook dan kom ik niet op die verklaring

 

@Vasiglio,

 

Ik meen dat tegenwoordig ook vaak de werkgever gevraagd wordt om een verklaring dat je in dienst bent. Als dan jouw naam & handtekening als werkgever (want DGA) verschijnt, zal de bank wel wakker worden denk ik zo ;D

 

En dat bevordert het vertrouwen van de bank nou niet bepaald. :P

 

 

[vasiglio]

wat ik me trouwens ook afvraag:

gaat een bank uit van enkel een werkgeversverklaring en een jaaropgaaf.

of gaan ze ook daadwerkelijk checken of er loon gestort wordt op je rekening. stel dat je bij de rabobank een hypotheek afsluit en ik een rekening bij de abn amro heb, zullen zij dan hiervoor toestemming krijgen.

[Nils de Witte]

helemaal mee eens en ik zou het risico ook niet lopen.

echter denk ik dat het nog wel kan.

 

twee scenario's:

 

1: die verklaring wordt ondertekend door iemand van HR, is dus niet jouw naam.

 

2: of je hebt iemand anders als directeur en je bent zelf grootaandeelhouder.

ook dan kom ik niet op die verklaring

 

@Vasiglio,

 

Ik meen dat tegenwoordig ook vaak de werkgever gevraagd wordt om een verklaring dat je in dienst bent. Als dan jouw naam & handtekening als werkgever (want DGA) verschijnt, zal de bank wel wakker worden denk ik zo ;D

 

En dat bevordert het vertrouwen van de bank nou niet bepaald. :P

 

 

 

Vergeet het maar, de bankt checkt altijd de achtergrond van de BV. Bovendien moet je oppassen dat je geen valsheid in geschrifte = oplichting pleegt. Banken kunnen er niet zo goed tehen als je ze voor de gek probeert te houden.

[moreXS]

Vraag jezelf af of je op een dergelijke manier een hypotheek wilt proberen af te sluiten. De risicoanalyse van een bank is er niet voor niets. Als je alsnog niet aan je betalings verplichting kan voldoen heb je een groter probleem.

[R.I.P. | Peter Bonjernoor]

Banken kunnen er niet zo goed tehen als je ze voor de gek probeert te houden.

 

I love understatements! ;D

[Bastiaan02]

Ondernemers, freelancers en uitzendkrachten kunnen via reguliere kanalen (zoals de bank) veelal geen hypotheek krijgen vanwege hun wisselende inkomen. Sinds kort zijn er een aantal partijen die zich juist wel op deze doelgroep richten. In plaats van je verleden als maatstaf te nemen, kijken zij juist naar je toekomst.

 

Om de risico's voor deze doelgroep te kunnen dekken zal je hier uiteindelijk als ondernemer iets meer rente betalen, maar je hebt dan wel een eigen huis / geen huur meer. Bekijk bijvoorbeeld eens http://www.huisgarant.nl Je kan hier ook je maximale hypotheek bedrag berekenen.

[reinaerde]

Ik heb zelf inmiddels 2 jaar een eigen BV. Ik heb puur informatief eens bij mijn huidige bank (ABN) eens gevraagd of ze eventueel een hypotheek zouden verstrekken. Dit was volgens hen geen probleem.

Echter, de hypotheken bij de Bank of Scotland zijn tegen gunstiger tarief. En ik herinner me een reclame op de radio dat ze ook zaken doen met ondernemers (zonder de enorme backlog die je moet overleggen).

[Nils de Witte]

Ik heb zelf inmiddels 2 jaar een eigen BV. Ik heb puur informatief eens bij mijn huidige bank (ABN) eens gevraagd of ze eventueel een hypotheek zouden verstrekken. Dit was volgens hen geen probleem.

Echter, de hypotheken bij de Bank of Scotland zijn tegen gunstiger tarief. En ik herinner me een reclame op de radio dat ze ook zaken doen met ondernemers (zonder de enorme backlog die je moet overleggen).

 

Tja, een bedrijf van twee jaar oud met een leuke cashflow is wat anders dan een nieuw bedrijf zonder klanten

[F7]

Een goede accountmanager bij je bank die ziet dat er heel wat geld omgaat, zal je af en toe uitnodigen voor een orienterend gesprek. Dan kan je ook je plannen mbt een hypotheek bespreken.

[Fin. Adviseur]

Mr. Hollemans,

 

Tegenwoordig is het mogelijk om ZONDER jaarcijfers, met een zogenaamde eigenverklaring, een Hyp. te krijgen tot 100% EW. Als er wel iets aangetoond kan worden dmv. een derde partij bv. accountant, boekhouder, notaris, etc. kan dit zelfs tot 125% oplopen.

Wel moet aangetekend dat de rente iets hoger ligt dan bij de traditionele geldverstrekkers. Als er later wel cijfers zijn kan de opslag eraf gehaald worden, of de hyp. overgesloten.

 

 

vr.gr.

 

Lucien de Haas

[Quinten]

Ik ben mezelf een beetje aan het oriënteren voor het opzetten van een bedrijf

en zowel de voor- als nadelen een beetje aan het inventariseren.

 

Hierbij kwam vanmiddag spontaan de vraag in me op of (startende) ondernemers een

kans maken op een hypotheek of dat deze automatisch zijn toegewezen op het huren van een privéwoning.

Ik heb namelijk altijd begrepen dat een bank op het gebied van hypotheken inkomstengaranties wil hebben

van de persoon die de hypotheek wil afsluiten. Een startende ondernemer kan deze zowisow niet geven

lijkt me (correct me if I'm wrong), dus vraag ik me af hoe het daarmee zit.

Ook zou ik graag willen weten of (en zo ja, dan hoe) de bedrijfsvorm van invloed is op het afsluiten ervan.

 

Een bank wil inderdaad cijfers van de afgelopen drie jaar zien en zelfs dan doen ze moeilijk. Er zijn wel partijen die bemiddelen in hyptheken voor ondernemers en freelancers, zoals Sparck, Huisgarant, EQL. Deze partijen vragen wel een hogere rente!

 

 

 

 

[Feldas Real Estate]

Elq verstrekt aan startende ondernemers (maar ook uitzendkrachten, seizoenarbeiders, werknemers met tijdelijk contract enz.) waarvan het inkomen niet bevestigd wordt door een onafhankelijke partij (zogenaamde eigen verklaring) maximaal 110% van de executie waarde.

 

Daar staat inderdaad tegenover dat de rente vrij fors is 7,36% (per 01-01-2007 3 jaar vast) + eventuele toeslagen.

 

Het is dus tegenwoordig voor vrijwel iedereen mogelijk (inclusief zware BKR registraties of verblijfsvergunningen voorbepaalde tijd) om een woningfinanciering te krijgen.

 

[branchecentrum1]

[René Moerman]

Twee bedrijven die (startende) ondernemers aan een hypotheek kan helpen:

 

www.sparck.nl

www.elq.nl

 

Succes. De details vind je op hun site waar je aan moet voldoen.