Prive hypotheek

[ondernemer 1100]

Beste allen,

 

Ik ben de laatste tijd aardig gefrustreerd aan het worden bij het aanvragen van een hypotheek om mijn eerste huis te kopen. Ik heb verschillende adviseurs over de vloer gehad en die allemaal een dik dossier met alle mogelijke gegevens meegegeven. Er gebeurt echter weinig. Wie heeft er ervaring met het kort geleden aanvragen van een hypotheek? Hoe heb je dat aangepakt? En kan je mij een contact aanraden?

 

Mijn situatie:

*Drie jaar ondernemer (ingenieursbureau v.o.f van scratch af gestart) met 3 jaarrekeningen. Eerste twee jaar klein verlies <5000 euro, derde jaar mijn winstdeel ca. 47000 euro (omzet 170000 euro). Prognose van mijn winstdeel voor 2009 45000 euro (omzet 120000 euro). Geen leningen of schulden. Op dit moment huur ik. Ik zoek een hypotheek voor ca. 180000-190000.

 

Is dit uberhaupt haalbaar?

 

Hierbij wil ik nog even mijn hart luchten:

 

1. Ik erger me er enorm aan dat je op internet als zelfstandige hypotheekaanvrager gelijk gesteld wordt aan aanvragers met een BKR achterstand. Alsof zelfstandige zijn betekent dat je je rekeningen niet gaat betalen....

2. Onze werknemer heeft inmiddels wel een hypotheek gekregen....

3. ING bank medewerker zei letterlijk tegen mij: "als ik links een stapel hypotheek aanvragen van particulieren in loondienst heb waar ik per aanvraag een uur kwijt ben dan doe ik dat liever dan 3 uur besteden aan een aanvraag voor een ondernemer."

4. Mijn vrienden: een heeft nog 'even' snel een hypotheek geregeld voordat hij zijn baan ging opzeggen. De tweede had een hypotheek samen met (nu ex) vriendin. De derde heeft net een baan en laat zijn werkgever 'even' een intentieverklaring opstellen.

 

Is er echt aangetoond dat zelfstandigen een hogere risico groep zijn? Stel ik staak mijn bedrijf omdat het onrendabel is. Is het dan teveel gezegd om te denken dat je met alle opgedane ervaring niet direkt ergens een baan kan regelen?

 

Zucht, ik voel me bijna verplicht de boel te gaan oplichten: een vriend van mij kan wel een bedrijfje starten en mij 'vast' in dienst nemen. Ondertussen teken ik alvast direkt het ontslag en kan ik naar de bank met mijn vaste aanstelling. Is het die zekerheid die ze willen hebben?

 

 

[Alex]

Stel je hebt een BV met drie aandeelhouders (prive personen -> geen holding). Ieder 33% van de aandelen. Stel dat in de statuten staat dat een direkteur met 66% van de stemmen kan worden ontslagen. Dan betekent dit dus dat er sprake is van "ondergeschiktheid" en dat dus de (sociale) werknemersverzekeringen voor alle aandeelhouders geldt.

 

1. Indien je bedrijf failliet gaat is er dan dus wel sprake van sociaal vangnet?

2. Kan je je bedrijf nog vrijwillig stoppen zonder dat je dan je recht op uitkering verspeelt?

3. Ziet een bank je dan wel als werknemer?

 

 

De vraag van het wel of niet verzekerd zijn voor de werknemersverzekeringen als dga wordt in dit topic beantwoord:

https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=49;action=display;threadid=23474;start=0

 

Het verzekerd zijn voor de WW is een (kleine) extra zekerheid voor de bank. Echter, koester niet de illussie dat je met het enkele feit

van het hebben van een sociaal vangnet ineens wel de hypotheek krijgt toegekend. Jouw jaarcijfers zijn het belangrijkste criterium als het aankomt op de toekenning van een financiering. De bank wil zien dat jouw bedrijf voldoende stabiel is en vrije cash flow genereert om zowel aflossing als rente te kunnen dragen over (bij voorkeur) de volle looptijd van de lening.

 

 

 

 

[Ryan16600]

Wat ik probeer uit te leggen is dat de bank ziet dat hij gewoon een werknemer is en dit ook kan aantonen

middels een jaaropgave. Wat maakt het dan verder uit in welke functie hij dit salaris ontvangt, en in hoeverre

hoort de bank te weten of hij wel of geen DGA is van zijn BV?

Als zijn bedrijf verder gezond is, in iwelke zin speelt hier de factor misleiding dan in mee?

 

De banken vragen altijd een werkgeversverklaring op om het salaris vast te stellen en de contractsvorm (tijdelijk of vast). Indien je DGA bent, mag jij jouw eigen werkgeversverklaring invullen en ondertekenen. Omdat jijzelf degene bent die jouw salaris bepaald kan je daar vrij weinig rechten aan ontlenen immers je kan invullen wat jij wil.

 

Het punt is dus dat er een grote mogelijkheid tot frauderen bestaat omdat jij de enige persoon bent die bepaald wat jij verdient. Of dit salaris werkelijk wordt uitgekeerd staat hier los van omdat jij dit ook kan bepalen. Het feit dat jij met twee petten op zit, biedt alle kans om een situatie te vormen zoals het jou gunstig uitkomt. Daarom moeten mensen dieper op de zaken ingaan.

[Raymond Lohuis]

Beste Allemaal,

Ik ben al een tijdje niet meer op het forum geweest. Het probleem bij veel forums is dat er veel wordt geroepen door personen die er niets vanaf weten. Dat wekt extra verwarring. Nu ook bij een prive hypotheek voor de ondernemer.

Ik ben zelf hypotheekadviseur en heb bijna alleen ondernemers als klant. Hierdoor weet ik wat mogelijk is en wat niet.

Er zijn veel regels bij banken maar er zijn ook banken die afwijken van de regels als je verhaal maar goed is.

 

Verder zijn er meer wegen die naar Rome leiden.

Denk bijvoorbeeld aan een gedeelte van de hypotheek via je familie, kan fiscaal nog heel interessant zijn. De bank zal dan misschien wel met 2 jaarcijfers en een prognose akkoord gaan.

Ook moet je aan de bank kunnen aangeven waarom jij vindt dat de bank de hypotheek wel zou moeten verstrekken. Als je met een goed en sterk verhaal komt dan kun je ook met 2 jaarcijfers vaak wel een hypotheek krijgen. Niet bij iedere bank maar bij gespecialiceerde banken die weten hoe het werkt.

 

Zoek dus een hypotheek adviseur die een ondernemer begrijpt en jaarcijfers kan lezen. Vaak vind je deze niet bij de grote hypotheek ketens, maar de kleinere tussenpersonen.

Als iemand o.a. het volgende zegt dan begrijpt hij/zij er niets van:

- Als DGA kun je volstaan met alleen een werkgeversverklaring

- Ik ontrek als eenmanszaak 2000 per maand, dus dat is mijn netto inkomen

- Mijn inkomen als DGA is 40.000 dus dat is ook mijn inkomen om te bepalen of ik een hypotheek kan krijgen

- Mijn winst na FOR reservering is 20.000 dus dat is het bruto inkomen

 

Veel succes ondernemers, kijk naar de mogelijkheden en niet onmogelijkheden.

 

[edit]spamlink verwijderd[/edit]

 

 

[Raymond Lohuis]

Ik wil nog een kleine aanvulling geven op hetgeen ik eerder heb aangegeven, zeker nu de HNG, nationale hypotheek garantie is verhoogd naar 350.000 euro. Als DGA van de BV vraagt de bank ook altijd de jaarcijfers van de afgelopen 3 jaren op. Maar wanneer is iemand DGA ? Vaak hanteren de banken de norm van de belastingdienst. NHG hanteerd echter dat een

DGA-er iemand is die samen en zijn partner meer dan 50% van de aandelen bezit. Handig om te weten. Staat namelijk niet in de voorwaarden en normen, maar ergens verscholen op de site.

 

Verder is NHG niet alleen voor aankopen, maar ook bij verbouwen mogelijk.

 

Succes

 

[ondernemer 1100]

Beste allen,

 

Ik ben de afgelopen maanden druk bezig geweest. En het is me uiteindelijk gelukt om een hypotheek te krijgen voor ca. 18000 euro op alleen mijn laatste jaarcijfers. Hierbij heb ik zelf 10000 moeten inleggen. Uiteindelijk is het niet gelukt bij de lokale hypotheekadviseur in wie ik veel vertrouwen had maar via SFZ. Zij werden eerder ook via een andere topic aangeraden op HigherLevel. Alles telefonisch geregeld. Misschien dat iemand in vergelijkbare situatie hier wat aan heeft.

 

 

[Norbert Bakker]

Dank voor de terugkoppeling en gefeliciteerd! Ongetwijfeld bedoel je € 180.000,- in plaats van € 18.000,- maar dat blijkt gelukkig ook al uit je eerste bericht in deze draad.

 

Uit nieuwsgierigheid: wie is jouw hypotheeknemer/geldverstrekker? Ik ben eind dit jaar zelf aan de beurt met de hypotheek en mijn adviseur (Equent uit Amersfoort, ook een goede) heeft het o.a. over Westland Utrecht en ING die ondernemers tegenwoordig redelijk soepel accepteren.

[ondernemer 1100]

Beste Norbert,

 

Westland Utrecht inderdaad.

 

[anna82]

Ik heb niet alle berichten gelezen, maar kan wel paar ervaringen als tip posten:

- spaar zoveel mogelijk. Hoe meer eigen geld je erin kan zetten hoe minder riskant voor hun. En vooral, hoe duidelijker dat je goed met je geld om kan gaan.

- heb je een goede studie gevolgd, vertel dat erbij. Dat vinden ze ook belangrijk.

- Bel voor een afspraak en vertel meteen dat je ondernemer bent, zodat je met de juiste persoon kan praten.

- Zorg voor goede jaarcijfers, heb desnoods even geduld. Je hebt minimaal 3 a 4 jaar ervaring nodig. Neem de jaarrekeningen van je fiscalist mee, dit vinden ze erg belangrijk.

- En als laatste, als ze je niet serieus nemen enzo, trek het je niet aan en zoek gewoon verder. Het ligt niet aan jou. ;)

 

Ik kon zelf heel eenvoudig mijn hypotheek krijgen via Rabobank in Almere, die namen me meteen serieus en gaven al snel een offerte. Een kennis die eerst ook veel moeite had met hypotheek (werd totaal niet serieus genomen) werd bij hun wel goed geholpen, vandaar dat ik ook maar meteen naar hun ben gegaan. Je kan ook 'n keer bij bv de hypotheker informeren. Die kon me snel vertellen wat voor hypotheek ik bij welke bank kon krijgen, maar dan ging het wel over veel eigen investering (bv maximale hypotheek van 75% van het bedrag).

[bumblebeecrew]

Wat je ook kunt doen is gewoon met 25-35% eigen geld komen. Dit geeft kracht aan en dat is ook de maximale risico die ze kunnen lopen in NL (de kans dat huizen prijzen nog verder dalen bij executuriale verkoop is klein). En koop nieuwbouw, omdat dit per definitie sneller in waarde stijgt dan bestaande woningen.

 

En als dat nog niet lukt, moet je nog 1-2 jaar wachten en je cijfers weer op tafel leggen. Als die stabiel of slecht licht teruglopen in periodes zoals waar we nu inzitten dan kom je zeer stabiel over!

 

Succes

[John Kode]

Wat je ook kunt doen is gewoon met 25-35% eigen geld komen. Dit geeft kracht aan en dat is ook de maximale risico die ze kunnen lopen in NL (de kans dat huizen prijzen nog verder dalen bij executuriale verkoop is klein). En koop nieuwbouw, omdat dit per definitie sneller in waarde stijgt dan bestaande woningen.

 

En als dat nog niet lukt, moet je nog 1-2 jaar wachten en je cijfers weer op tafel leggen. Als die stabiel of slecht licht teruglopen in periodes zoals waar we nu inzitten dan kom je zeer stabiel over!

 

Succes

 

Hoi BBC

 

Ik zit met stijgende verbazing naar het aantal reacties te kijken van het afgelopen uur(?). Niet alleen het aantal valt me op, ook de inhoud en de taalfouten in soms cruciale woorden als 'executuriale verkoop' of in een andere draad box 3 noemen waar het 1 moet zijn (of andersom). Kan natuurlijk een type-fout zijn, maar als het dat niet is, zet ik vraagtekens bij je kennis over zo'n kwestie.

 

Ik vind je inzet te prijzen, maar je presenteert zaken als feiten, terwijl ik bij een aantal dingen betwijfel of je echt weet waar je over praat.

Als je dingen slechts aanneemt of als het jouw idee over iets is, zet dat er dan ff duidelijk bij ajb.

Dat kan dure missers bij anderen voorkomen.

 

groet,

 

John

 

 

 

 

[Orbis]

Ik heb zelf een deel van mijn hypotheek vanuit de management-BV gefinancierd als ware het eigen geld.

Daarmee kun je een eventuele top afromen van de hypotheek en in aanmerking komen voor een lagere rente.

En uiteindelijk, met het vorderen van de jaren, wil ik de gehele hypotheek geleidelijk overnemen. Want de kredietcrisis heeft geleerd dat je zo min mogelijk afhankelijk moet zijn van banken.

 

Natuurlijk moet je dan wel voldoende geld hebben in de BV. Maar dat is een mix van pensioengeld, nog niet-uitgekeerde winst en eventueel kapitaal. Zo kun je een deel van je eigen rendement bepalen en prive is het aftrekbaar. Want in zee gaan met verzekeringsmaatschappijen voor je pensioen is tegenwoordig ook een groot risico.