• 0

Hypotheek van eigen BV

Ik moet een nieuwe rentevastperiode (de laatste 10jr van de 25 jr) afsluiten voor mijn aflossingsvrij deel van de hypotheek.

 

Ik heb gehoord dat ik als DGA het bedrag ook mag lenen van mijn BV. En dat dit zelfs renteloos kan.

En nu is 6,25% van de bank, ondanks de 52% aftrek netto altijd nog meer dan 0% bij mijn BV.

 

Ik bergijp dat dit mag indien men kan aantonen dat men het bedrag ook uit privé direct zou kunnen aflossen. En dat kan ik.

 

Het spaarhypotheekdeel blijft gewoon bij de bank (en is vorig jaar verlengd).

 

Klopt dit en hoe doe ik dit dan.

 

 

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

  • 0

Verstrekken van hypotheek uit BV is vooral interessant als je overtollige liquiditeit hebt. Vanuit de BV beredeneerd is de rente een inkomst met een vast rendement van 6 tot 8%. Meer dan op een spaarrekening en minder risico. De BV kent de hypotheeknemer (DGA) en als spaarsaldo › 100k (niet ongebruikelijk) dan wordt het niet gegarandeerd. Bij BV spelen deze risico's niet. Maar de opportunity cost is er wel als liquiditeit nodig is om te ondernemen. Alleen overtollige liquiditeit gebruiken dus. Uiteraard is de constructie leuk zolang de rente in box 1 aftrekbaar is. Na aftrekbare periode zou de BV een superdividend kunnen uitkeren. Is huis meteen (voor groot deel) afgelost...

Link naar reactie
  • 1

Om het rekenvoorbeeld van Joost Rietveld er even bij te pakken: als de 200k prive geleend wordt bij de bank kan de BV de 200k reserves investeren/beleggen/sparen en er rendement op halen. Als de BV het geld als hypotheek leent aan prive (en de hypotheek bij de bank prive wordt afgelost) kan dit niet meer, en is de renteopbrengst al in het rekenvoorbeeld meegenomen. Dan heeft de BV weliswaar rendement van de rente op de hypothecaire lening, maar niet meer het rendement van de andere belegging die erdoor onmogelijk wordt gemaakt.. Het voordeel van 628 euro houdt daarmee m.i. geen rekening met het "verloren" rendement dat de BV had kunnen maken als ze het ergens anders had geinvesteerd, of zie ik toch iets over het hoofd?

 

Zie het vetgedrukte, daar zit een gedachtenfout.

Het uitlenen aan prive betekent namelijk dat er juist rendement wordt gemaakt. Immers pak-em-beet 4 a 5%.

Of het geld wordt geleend aan de bank (spaarrekening) of aan prive (hypotheek). Beide levert rendement op. Het verschil zit in het permanentere karakter van de hypotheek.

 

 

Het bijvoorbeeld kan ironischer.

Stel de BV heeft 200.000 over. De BV zet dit op een spaarrekening. De BV krijgt 3,5% rente.

De bank ziet een hypotheekaanvraag binnen komen van de DGA. De bank leent de DGA 200.000 tegen 4,5% rente.

Drie maal raden wie er beter van wordt....

 

 

JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar reactie
  • 0

Goed, nu het me duidelijk is wat de gevolgen van een hypotheek uit de eigen BV nu zijn, vraag ik me af wat de toekomstige gevolgen zijn? Wat gebeurt er als de periode van 30 jaar hypotheekrente-aftrek is afgelopen? Op dat moment lijkt het me aantrekkelijk om met een superdividend vanuit de holding de hypotheek "kwijt te schelden" als het ware. Uiteraard komt daar dan wel dividendbelasting bij kijken die je als prive-persoon dan moet betalen. Klopt dit verhaal een beetje, of zie ik (wederom) iets belangrijks over het hoofd..? Wat ik me vooral afvraag is eigenlijk of een beslissing om een hypotheek uit de eigen BV te nemen wellicht op langere termijn nadelig kan zijn?

Link naar reactie
  • 0

Goed, nu het me duidelijk is wat de gevolgen van een hypotheek uit de eigen BV nu zijn, vraag ik me af wat de toekomstige gevolgen zijn? Wat gebeurt er als de periode van 30 jaar hypotheekrente-aftrek is afgelopen? Op dat moment lijkt het me aantrekkelijk om met een superdividend vanuit de holding de hypotheek "kwijt te schelden" als het ware. Uiteraard komt daar dan wel dividendbelasting bij kijken die je als prive-persoon dan moet betalen. Klopt dit verhaal een beetje, of zie ik (wederom) iets belangrijks over het hoofd..? Wat ik me vooral afvraag is eigenlijk of een beslissing om een hypotheek uit de eigen BV te nemen wellicht op langere termijn nadelig kan zijn?

 

Verhaal klopt niet een beetje maar helemaal, dus je ziet deze keer niets belangrijks over het hoofd ;). Enige 'probleem' is dat je het geld in de toekomst mogelijk in je bedrijf nodig hebt. Maar dan ga je gewoon naar een bank en sluit je de hypotheek over. BV krijgt centjes terug en je gaat de rente aan de bank betalen. Hoeft niet eens volledig over te sluiten. Kan ook voor een deel.

Link naar reactie
  • 0

Goed, nu het me duidelijk is wat de gevolgen van een hypotheek uit de eigen BV nu zijn, vraag ik me af wat de toekomstige gevolgen zijn? Wat gebeurt er als de periode van 30 jaar hypotheekrente-aftrek is afgelopen? Op dat moment lijkt het me aantrekkelijk om met een superdividend vanuit de holding de hypotheek "kwijt te schelden" als het ware. Uiteraard komt daar dan wel dividendbelasting bij kijken die je als prive-persoon dan moet betalen. Klopt dit verhaal een beetje, of zie ik (wederom) iets belangrijks over het hoofd..? Wat ik me vooral afvraag is eigenlijk of een beslissing om een hypotheek uit de eigen BV te nemen wellicht op langere termijn nadelig kan zijn?

 

Verhaal klopt niet een beetje maar helemaal, dus je ziet deze keer niets belangrijks over het hoofd ;). Enige 'probleem' is dat je het geld in de toekomst mogelijk in je bedrijf nodig hebt. Maar dan ga je gewoon naar een bank en sluit je de hypotheek over. BV krijgt centjes terug en je gaat de rente aan de bank betalen. Hoeft niet eens volledig over te sluiten. Kan ook voor een deel.

 

Mijn dank is groot. Dan kan ik goed voorbereid eens met de accountant gaan praten.. 8)

Link naar reactie
  • 0

Toch ook nog even een aanvulling:

 

Ik heb al geruime tijd de constructie dat mijn B.V. geleidelijk de hypotheek van de bank overneemt (lees: aflost). Dit bevalt prima en was voornamelijk in de beginfase een model waarmee de extra zekerheden die de bank stelde (aflossingen, verzekeringen, verpanden beleggingsportefeuille etc) sterk teruggebracht konden worden, wat netto gewoon geld oplevert.

 

Betekent dit bijvoorbeeld ook dat ik groot onderhoud aan de woning en tuin (schilderwerk, straatwerk en dergelijke) dan het beste kan financieren met een "lening eigen woning" van de BV i.p.v. spaargeld uit Box 3? Of gaat een fiscus dan ingrijpen?

Link naar reactie
  • 0

 

 

Betekent dit bijvoorbeeld ook dat ik groot onderhoud aan de woning en tuin (schilderwerk, straatwerk en dergelijke) dan het beste kan financieren met een "lening eigen woning" van de BV i.p.v. spaargeld uit Box 3? Of gaat een fiscus dan ingrijpen?

 

 

Waarom zou de fiscus ingrijpen? Als je de overeenkomst van geldlening maar netjes opstelt en de rente betaalt, is er niets aan de hand.

 

groet

joost

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

Interesante info op deze site. Ben zelf ook DGA en voornemens binnenkort mijn jaarlijkse boetevrije aflossing (20% per jaar) over te nemen in mijn holding.

 

Stel dat we nu over 10 jaar een erg hoge inflatie krijgen. Door geldontwaarding worden schulden dan minder waard en makkelijker aflosbaar. Zou het in dat geval wel interessant zijn de hypotheek uit eigen bv te financieren? Of maak ik hier een denkfout?

Stel dat ik het geld nu zou investeren in vastgoed dat ik ga verhuren, dan heb ik dat inflatie risico dat ik voorzie voor de toekomst namelijk niet.

Link naar reactie
  • 0

Precies wat ik bedoel.... Wanneer je het nu dus uitleent aan jezelf tegen een vast rentepercentage voor bv. 20 jaar 6%, zal je ten opzichte van stijgende rente door inflatie over bv. 5 jaar, renteverlies hebben.

 

Om daar tegen in te dekken zou ik dus een rentevaste periode van 5 jaar kunnen aangaan met mijn bv. Ik ben namelijk gebaat bij een zo hoog mogelijke rente. Echter wanneer ik een lange looptijd zou nemen, zou ik een hogere zakelijke rente kunnen aangaan met mijn bv.

 

Wat is nu wijsheid?

Link naar reactie
  • 0

Als je inflatie verwacht, kan je ook Euribor + opslag rekenen. Euribor stijgt mee met inflatie. Reken wel een hoge opslag, want het is fiscaal aantrekkelijk om een hoge rente te betalen (spread tussen box 1 max en box 2 van circa 11%). Opslag moet wel zakelijk zijn, maar mag aan de hoge kant zijn omdat BV bijv. 2e pandrecht heeft en meer risico loopt. Maar je kunt ook andere features toevoegen.

 

Zelf verwacht ik overigens geen hoge inflatie. Dan moet het wel heeel goed met de EU economie gaan en de meeste economen verwachten op lange termijn een flat line (min of meer). Bovendien maakt inflatie op lange termijn niet uit. Is immers in de rente ingeprijsd (Fisher effect). Dat schulden niet aan inflatie onderhevig zijn is wat mij betreft dan ook niet helemaal waar. De vergoeding voor de inflatie wordt immers direct via de rente afgerekend. Ook bij rente die vast staat, aangezien de geldgever de verwachte inflatie hierin heeft meegenomen. Schuld is dus wel aan inflatie onderhevig (stop maar eens met inflatie vergoeden en de schuld loopt ook op), alleen aan een algemene inflatie (gemiddelde). Bepaalde goederen kennen een andere prijsindex. De prijs van onroerend goed is harder gestegen dan de algemene inflatie en voor energie gebeurt op dit moment het omgekeerde (wordt goedkoper). Het is dus misvatting dat schuld niet aan inflatie onderhevig is.

Link naar reactie
  • 0

Werd vanmorgen wakker met de vraag: "waarom verwacht je inflatie?"

 

Ik denk zelf dat er m.b.t. de huizenmarkt geen inflatie zal komen. Prijs kan niet echt meer omhoog omdat niemand het nog kan opbrengen (zit al op de top). Als de algemene inflatie oploopt, zal de rente oplopen en wordt financiering duurder en moeilijker te verkrijgen. Vraag loopt terug en huizenprijzen zullen dalen. Maar dat is als de economie flink aantrekt.

 

Banken zijn verder ook minder scheutig in het financieren. Normen waren te veel opgerekt en zijn inmiddels gecorrigeerd. Daarnaast moeten banken meer kapitaal gaan aanhouden en deze kosten via de rente bij klanten parkeren. Kortom, de hypotheekrente zal hierdoor stijgen met daling van huizenprijs tot gevolg.

 

Dan is er nog de hypotheekrenteaftrek. Die wordt een keer aangepakt (en dat zal vast niet lang meer duren). Wederom stijgende woonlasten (die met andere maatregelen weer worden gecompenseerd, waardoor koopkracht min of meer gelijk zal blijven).

 

Ook is onderzocht dat de NL huizenprijzen de afgelopen jaren harder zijn gestegen dan in de ons omringende landen. Ook veel meer dan de algemene inflatie (zie vorige post). Hierdoor zou er circa 30% lucht in de huizenmarkt zitten. Nu heb ik mijn twijfels of alle lucht zal ontsnappen. Maar een daling lijkt me niet onwaarschijnlijk en macro-economisch gezien ook niet onwenselijk. Micro-economisch heb ik het natuurlijk liever niet ;).

 

Kortom: "waarom verwacht je inflatie?"

Link naar reactie
  • 0

Hallo,

Ten eerste is dit een geweldige website, hulde!

Over de hypotheek van eigen BV heb ik nog een paar vragen:

 

Als je de hele hypotheek in 1 keer aflost bij de bank, en dus het geld gaat verstrekken vanuit de bv is het verplicht voor de fiscale aftrek om deze hypotheek in te schrijven in het hypotheek register door een notaris of volstaat een zelf geschreven leningsovereenkomst?

 

Is het ook mogelijk dat de bv een levensverzekering afsluit met de partner van de dga zodat bij eventueel overlijden van de dga zijn of haar partner in 1 keer belasting vrij het huis heeft afgelost?

 

Waarom er inflatie verwacht kan worden kan je naar deze zuurpruim luisteren:

http://www.youtube.com/watch?v=yhD0BWQ6wAE

 

Er zit m.i. wel wat maar het is misschien een discussie voor een ander forum.

Link naar reactie
  • 0

Het gaat om de lening voor de aanschaf van de eigen woning, niet perse een hypotheeklening.

 

Je kunt ook geld lenen voor een auto en ter zekerheid van de bank een hypotheekrecht vestigen op je huis. Die rentelasten vallen niet onder de hypotheekaftrek.

 

Bedenk wel dat je zonder hypotheek minder zekerheid geeft aan de B.V. en de rente dus (veel) hoger moet zijn. Hoeveel rente zou jij vragen als je uitleent zonder zekerheid aan een wildvreemde?

JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar reactie
  • 0

Ik heb onlangs veel op deze site gelezen en vanuit mijn beheer BV een recht op hypotheek ingeschreven (notaris). Het doel is om mijn huidige hypotheek ieder jaar af te lossen met het maximale boetevrije gedeelte door een hypotheek vanuit de BV. Aangezien ik toch zekerheid wenste heb ik de balastinginspecteur het voorstel voorgelegd. Tot mijn verbazing is de inspecteur van mening dat er gen causaal verband is en dus een lening via rc betreft. Geen aftrek box 1 dus. Ook een tweede brief mocht niet helpen. Ik vraag mij daarom af waarom op deze site een andere indruk wordt gewekt. als het uberhaupt niet wordt toegestaan is een verdere verdieping van zakelijk of niet, niet relevant.

Link naar reactie
  • 0

Beste Erik, dit verbaast me nogal. ???

 

Lijkt er op dat je alle zorgvuldigheidseisen in acht hebt genomen. Bovendien maakt het voor de fiscus toch niet uit waar je de renteaftrek geniet? Je gaat zelfs meer belasting betalen (ook vpb over de rente). Indien je geen hypotheek zou verstrekken, bleef het saldo liquide in de BV staan (en niet als dividend uitgekeerd). Het zou voor de fiscus niks uit moeten maken. Ik ben erg benieuwd naar de argumentatie. Kan je er iets meer over vertellen?

Link naar reactie
  • 1

Ik vraag mij daarom af waarom op deze site een andere indruk wordt gewekt.

 

Zonder de inhoud van jouw correspondentie te kennen, kan ik wel zeggen dat de gewekte indruk op deze site juist is.

Op welke gronden de fiscus in jouw verhaal geen causaal verband ziet, kan ik zo niet zeggen. Zoals je het omschrijft, kletst de inspecteur in deze uit zijn nek!

 

Wel staat als een paal boven water dat deze financiering vanuit de BV (ter inlossing van een bestaande bankhypotheek) gewoon in box 1 gehandhaafd dient te blijven. Het is immers gewoon een simpele oversluiting.

 

groet

Joost

 

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 1

Dank voor de reacties. Ik ben ook overtuigd van mijn (ons) gelijk maar zie weinig heil om nogmaals een brief naar de inspecteur te schrijven aangezien de zaak op zich niet nieuw of ingewikkeld is. Als er argumenten zijn die verwijzen naar bepaalde wettekts en/of jurisprudentie dan overweeg ik nogmaals te reageren.

 

In mijn eerste brief naar de belastingdienst het volgende geschreven:

Bij deze verzoek ik goedkeuring te verlenen voor het gedeeltelijk omzetten van een bestaande hypotheek, afgesloten bij een bank, naar een hypotheek verstrekt door mijn stamrecht BV. Hierbij is het verzoek om de hypotheek van de stamrecht BV eveneens in box 1 IB onder te brengen.

 

Het is de bedoeling de totale hypotheekschuld gelijk te houden maar deze geleidelijk om te zetten in een tweede hypotheek vanuit de BV.

 

Het antwoord van de inspecteur is:

Bij de beantwoording van uw brief ga ik van de volgende aanname uit: U leent geld in rc van uw BV waarmee u de bestaande hypotheekschuld bij de bank aflost. In deze situatie bestaat er geen oorzakelijk verband met de eigen woning. De schuld van uw BV vormt dan een schuld in box 3.

 

Ik dacht dat mijn brief toch duidelijk was en ik heb de volgende brief als antwoord verstuurd:

In navolging op Uw antwoord van 6 oktober 2009 kan ik aangeven dat het geen lening in rekening-courant betreft maar een hypotheek welke via notariële akte is opgemaakt en vervolgens is ingeschreven in het hypotheekregister. Als onderpand voor de hypotheek is de woning en grond van XYZ opgenomen.

 

Ik verzoek U te bevestigen dat de hypotheekschuld in box 1 aangegeven kan worden.

 

Helaas is het antwoord van de inspecteur:

De door u bij XYZ BV afgelsoten hypotheek kan niet aangemerkt worden als een eigen woning schuld in box 1. Zoals ik in mijn eerdere brief reeds heb aangegeven ontbreekt een causaal verband met de eigen woning. De hypotheek is nl. niet aangegaan ter verwerving of voor onderhoud cq verbetering van de eigen woning maar strekt tot zekerheid voor de verstrekte of te verstrekken geldleningen en kredieten. Ik blijf derhalve bij mijn standpunt dat de schuld in box 3 valt.

 

Nu wilde ik antwoorden dat het oversluiten bij een bank toch gelijk is aan het oversluiten naar een (eigen) BV. Oversluiten is ook geen aankoop of verbetering. Ik denk dat ik echter met een niet meewerkende inspecteur te maken heb en hoor graag argumenten waardoor ik deze discussie tot een goede afloop kan brengen.

 

Alvast bedankt voor het meedenken!

 

 

Link naar reactie
  • 0

 

Nu wilde ik antwoorden dat het oversluiten bij een bank toch gelijk is aan het oversluiten naar een (eigen) BV. Oversluiten is ook geen aankoop of verbetering. Ik denk dat ik echter met een niet meewerkende inspecteur te maken heb en hoor graag argumenten waardoor ik deze discussie tot een goede afloop kan brengen.

 

 

Hoi Erik

 

Om het deze inspecteur duidelijker te maken, moeten we op de wat kinderachtige toer. Het volgende kun je meedelen aan hem:

 

Huidige situatie:

 

Eigen woning gefinancierd bij bank X. Hypotheek en woning in causaal verband: box 1

 

Nieuwe situatie:

 

Hypotheek bij bank X in box 1 wordt vervangen door hypotheek bij BV XYZ. Oude hypotheek had een causaal verband. Ergo: nieuwe hypotheek ook. Het geld wordt immers niet ergens anders voor gebruikt.

 

Benadruk voor de zekerheid dat het niet gaat om een (doorgaans schommelende) rekening courant met de BV, maar om een langlopende vaste geldlening met 1 doel welke ook als zodanig (financiële vaste activa) in de administratie van de BV opgenomen zal worden.

 

Breng inderdaad het normale oversluiten tussen banken ook ter sprake en verzoek nogmaals om een uitspraak.

 

Mocht deze weer negatief luiden, dan adviseer ik je om deze inspecteur te negeren en gewoon door te gaan met deze zienswijze. Ten overvloedde kun je de inspecteur nog eens vriendelijk verzoeken om jouw casus door een ander te laten beoordelen. Soms zijn ze zo star omdat ze niet graag terugkomen op een reeds ingenomen standpunt (gezichtsverlies).

 

Als bij de controle van jouw aangifte daarop aanmerking wordt gemaakt, dan moet een andere dan de huidge inspecteur daarover oordelen. Het zal dan wel loslopen.

 

Je kunt natuurlijk ook deze beste man nu al negeren en gewoon de vraag opnieuw voorleggen aan de belastingdienst en hopelijk komt het dan bij een ander op het bordje.

 

Succes en laat even weten hoe het afloopt.

 

groet

joost

 

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

Kennelijk kent de betreffende ambtenaar niet eens het verschil tussen een rekening-courant en een lening met hypothecaire zekerheid. Maar ook al zou het een RC zijn, als je aan kunt tonen dat deze is gebruikt voor de financiering van de eigen woning (door aflossing van de bankschuld), dan nog zou de rente als eigenwoningrente moeten worden aangemerkt. Daarvoor is namelijk geen hypothecaire zekerheid nodig.

 

Probleem bij een RC is meestal dat de hoogte fluctureert en daarom het verband niet is aan te tonen. Bij iedere andere, vaste lening, met of zonder hypotheek, of bijvoorbeeld positieve/negatieve hypotheekverklaring, is dat verband wel aan te tonen en is de rente gewoon aftrekbaar.

 

Ik zou dit niet eens voorleggen aan de belastingdienst.

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Hallo Joost, e.a.

 

Naar aanleiding van jouw opmerking dat deze geldlening voor eigen woning DGA geboekt moet worden onder Financiele Vaste Activa heb ik mijn jaarrekeningen er eens bij gepakt. Wat blijkt: MIjn boekhouder (en ook degene die ik hiervoor had) heeft dit geboekt onder Vlottende Activa met als naam: "Overig vorderingen op korte termijn". De Vordering op Directie staat apart genoemd (dit lijkt me de rekening courant verhouding).

 

Gaat het feit dat het geboekt is onder Vlottende Activa problemen geven bij een controle?

(Ter info: Ik heb 1x een gedeeltelijke aflossing gedaan. De overeenkomst heeft rente die jaarlijks wordt vastgesteld en de overeenkomst is aflossingsvrij. Ik neem aan dat dit de vordering niet Vlottend maakt?)

 

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    9 leden, 260 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.