Hypotheek van eigen BV

[appel58]

Ik moet een nieuwe rentevastperiode (de laatste 10jr van de 25 jr) afsluiten voor mijn aflossingsvrij deel van de hypotheek.

 

Ik heb gehoord dat ik als DGA het bedrag ook mag lenen van mijn BV. En dat dit zelfs renteloos kan.

En nu is 6,25% van de bank, ondanks de 52% aftrek netto altijd nog meer dan 0% bij mijn BV.

 

Ik bergijp dat dit mag indien men kan aantonen dat men het bedrag ook uit privé direct zou kunnen aflossen. En dat kan ik.

 

Het spaarhypotheekdeel blijft gewoon bij de bank (en is vorig jaar verlengd).

 

Klopt dit en hoe doe ik dit dan.

 

 

 

[Dirk H.]

Dirk,

 

Conform het advies van Hermes moet je alles eens laten doorrekenen door een fiscalist, de meesten hebben daarvoor rekenprogramma's. Die kunnen ook de (standaar) leningsovereenkomst(en) opstellen.

Daar hangt een prijskaartje aan, bij een goede adviseur voorkom je veel rompslomp en denkwerk.

Als het op een of andere manier niet goed gaat kun jij wel die adviseur aansprakelijk stellen.

 

Ondanks de uitgebreide informatie plaats ik een paar kanttekeningen/opmerkingen:

- Fiscaliteit is niet altijd doorslaggevend. Doordat je B.V. geld uitleent, beschikt de B.V. over minder liquiditeit waardoor je wellicht in mindere tijden of bij forse investeringen in problemen komt.

Op dat moment trekt de bank zich natuurlijk terug. Flexibiliteit vs fiscaliteit/rendement.

Je zou kunnen overwegen om bijv. 50% te lenen bij de bank tegen inschrijving van een 1e hypotheek (bank kan lage(re) rente bieden omdat ze minder risico lopen) en 50% bij je B.V. (bijv. zonder 2e hypotheek), in dat geval kan de B.V. een hogere rente vragen. Ook kun je bijv. de B.V. de mogelijkheid geven om t.z.t. een 2e hypotheek te laten vestigen d.m.v. een zgn. positieve/negatieve hypotheekverklaring, in die situatie kan de B.V. weer een lagere rente vragen omdat de B.V. (iets) meer zekerheid heeft

- Je B.V. rendeert blijkbaar heel goed gezien de liquiditeit en je salaris is het minimum van € 44.000. Nu is het zo dat de Bel.dnst een hoger salaris (zgn. gebruikelijk loon) aannemelijk moet maken.

In het geval jij jezelf alleen verhuurd, is het niet zo moeilijk voor de Bel.dnst om dat aanemelijk te maken. Grofweg is het gebruikelijk loon 70% van de netto-winst (voor jouw salaris en excl. vennootschschapsbelasting).

Hierbij kan de Bel.dnst maximaal 5 jr teruggaan en zullen ze wellicht niet schromen om een verhoging/boete op te leggen (die niet aftrekbaar is bij de B.V.).

- Gezien je huidige salaris en de mogelijke hypotheekrente aftrek, heb je wellicht recht op een zorgtoeslag (niet veel). Let op!!!! Heel veel (fiscaal) adviseurs onderschatten de effecten vd toeslagen (met name Kinderopvangtoeslag). Dit jaar kun je bijv. dividend uitkeren tegen 22%, dit dividend komt bovenop je inkomen. Bij kinderen in de kinderopvang, weegt het eenmalige voordeel van 3% vaak niet op tegen de korting op de kinderopvang.

- Verhoging van je salaris tegen bijv. 52% hoeft voor de inkomstenbelasting geen probleem te zijn. Door de aftrekpost hypotheekrente kan het zijn dat het max.inkomen belast is tegen 42%. Hier is een belangrijke kanttekening, je gaat meer ZVW-bijdrage betalen. Tot € 51.414 ben je 5,45% ZVW premies (extra) kwijt.

- M.i.v. 2013 moet je minimaal annuitair aflossen. De vraag is of jij dat, naast de (hypotheek)rente kunt opbrengen uit je salaris van € 44.000. Je hebt, naast bijdragen van derden, daarvoor n.m.m. 3 oplossingen. 1 Vanuit prive (box 3) eerst aflossen 2 Salaris verhogen 3. Dividenduitkering.

Lenen bij de B.V. om de aflossing te voldoen lijkt mij riskant, de Bel.dnst zou kunnen stellen dat je niet voldoet aan de aflossingseisen.

 

Weet niet of je een (fiscale) partner (met inkomen) en kinderen hebt, dan wordt het verhaal wellicht iets anders. Hoop dat je hiermee (verder) kunt.

[Norbert Bakker]

Conform het advies van Hermes moet je alles eens laten doorrekenen door een fiscalist

Volgens Hermes heb je juist géén fiscalist nodig, en ook géén accountant, maar iemand met "kennis van zaken". Wie dat is of zijn laat Hermes in het midden, alhoewel ik wel een vermoeden heb ;)

[Hermes Ratgers]

Volgens Wikipedia is de definitie van een fiscalist erg ruim. In mijn ogen is een fiscalist iemand met een afgerond universitaire belastingopleiding. Maar het is onzinnig om te zeggen dat alleen fiscalisten een dergelijke rekensom kunnen maken. Ik zou bv Dennis van Dijk niet als fiscalist willen bestempelen, maar ik denk dat niemand hier twijfelt of hij dit zou kunnen doorrekenen.

 

Maar bedankt voor het feit dat ik nu zeker weet dat ik elk stuk die ik NA DEZE ga typen, eerst 50x ga overlezen.

[ronaldinho]

iedereen mag zich fiscalist of belastingadviseur noemen, het is geen beschermd beroep. Ik ken overigens een heleboel goede fiscalisten zonder universitaire achtergrond, sterker nog, alleen de NOB heeft een fiscale, universitaire opleiding in de toelatingseisen staan. De grootste beroepsorganisatie RB stelt die eis niet. Maar dat terzijde.

 

Gelet op de complexiteit van de huidige fiscale regels rond eigenwoningrente wordt het niet alleen steeds lastiger om een fatsoenlijke berekening te maken (vergeet bijvoorbeeld niet de steeds groter wordende mismatch tussen de hoogste tariefschijf en het maximale aftrekpercentage (dit jaar 51,5% en jaarlijks met 0,5%-punt afnemend tot het tarief in de derde schijf (nu 42%, maar naar verwachting over enkele jaren gefaseerd afnemend naar onder de 40%). Ook de bijkomende regels varieren van lastig tot onbegrijpelijk.

- Lastig is bijvoorbeeld de informatieverplichting bij een eigenwoningschuld aan (onder meer) de eigen BV. Niet(-tijdig) aanmelden van de lening c.q. doorgeven van wijzigingen leidt bijvoorbeeld tot niet-aftrekbare rente, terwijl de rentebate bij de BV wel gewoon belast is.

- Ingewikkeld zijn bijvoorbeeld de regels over het aflossingsschema. Versneld aflossing mag op een later moment bijvoorbeeld worden gevolgd door een aflossingspauze. Behalve als in de tussentijd bijvoorbeeld de rente is gewijzigd.

- Onbegrijpelijk zijn ronduit de regels bij echtscheiding. Dat levert zelfs de meest doorgewinterde specialisten op dit gebied veel hoofdbrekens op, waarbij een klein foutje onherstelbare, grote gevolgen heeft (tot en met permanent verlies van de volledige aftrekmogelijkheden).

 

Bij eigen inleg spelen vanuit fiscaal oogpunt ook de verschillen met box 3 een rol. Eigen inleg verlaagt je box 3 vermogen en zorgt voor meer vrij vermogen in de BV. Dan gaat het mede om het rendement dat je met dat vermogen (hetzij in de BV hetzij in prive) kunt behalen. Daarbij speelt het heffingvrije vermogen in box 3 een belangrijke rol in de berekening.

 

Daarnaast zie ik hier veel goede opmerkingen, waarbij soms nog een kanttekening kan worden geplaatst. Één pak ik er even uit, namelijk het lenen om de verplichte aflossingen te kunnen doen. Op zich is dat namelijk geen enkel probleem. Mits vastgelegd in een aparte leningovereenkomst, past dit gewoon binnen de voorwaarden van de eigenwoningregeling en is zelfs voorgesteld door minister Blok (al snel verworden tot de 'Blok-hypotheek', en sindsdien ook wel verbasterd tot 'Blok-aan-je-been-hypotheek' - mede omdat feitelijk niet wordt afgelost, maar de lening langzaam overgaat naar box 3 en de rente dan dus niet meer aftrekbaar is). Wil je zeker zijn dat het goed gaat, volg dan de voorwaarden die Financiën daaraan heeft gesteld.

 

Voorwaarden:

1. De jaarlijks verschuldigde rente op de eerste schuld mag administratief niet worden gesaldeerd met de jaarlijks verschuldigde rente op de tweede schuld of het in dat jaar uit de tweede schuld opgenomen bedrag.

2. De rente op de eerste schuld is marktconform en ziet niet op andere rechten of verplichtingen dan de terbeschikkingstelling van de hoofdsom van deze eerste schuld.

3. Het rentepercentage op de tweede schuld is niet lager dan het rentepercentage op de eerste schuld.

[Jenson]

Ik ben voornemens mijn hypotheek over te sluiten naar mijn Holding BV. De bank waar mijn huidige eigenwoninghypotheek loopt is bereid dit boetevrij toe te laten, mits het oversluiten betreft (dus niet aflossen uit privé).

 

Nu is het geval dat mijn Holding niet voldoende geld heeft, maar samen met mijn privé spaargeld wel. Zeg, de Holding heeft 200K en privé spaargeld is 200K. Er moet 400K overgesloten worden. Hoe kan ik die 200K uit privé overbrengen naar de Holding?

 

Is het toegestaan dit bedrag vanuit privé uit te lenen aan de Holding?

Het door mij aan de Holding uitgeleende bedrag van 200K wil ik enkele weken daarna, als het oversluiten een feit is, omzetten naar aflossing, omdat ik vanwege de bijleenregeling geen rente over 400K mag aftrekken.

 

Hoe moet het geld van privé naar de Holding zonder dat ik voor fiscale verrassingen kom te staan?

 

 

 

 

 

 

 

 

[Jenson]

Iemand?

Of zijn alle deskundigen nog op vakantie? :)

[Joost Rietveld]

Hoe moet het geld van privé naar de Holding zonder dat ik voor fiscale verrassingen kom te staan?

 

Je kunt inderdaad een lening verstrekken aan je BV. Die valt dan onder de TBS-regeling zodat de rente belast is in box 1!

 

Alternatief is het storten van extra kapitaal in je BV. Je begeeft je wel een beetje op glad ijs omdat je langs deze route renteaftrek eigen woning wilt bewerkstelligen met geld dat in feite privé is. Mogelijk dus dat de fiscus niet meegaat in jouw methode en over 200k geen renteaftrek toestaat.

 

Wat ik alleen niet begrijp is wat je bedoelt met "omzetten naar aflossing"?

Als je gaat aflossen waarom doe je dat dan niet rechtstreeks vanuit privé? Waarom de BV ertussen?

 

groet

Joost

 

[Jenson]

Het omzetten naar aflossing klinkt inderdaad nogal ongebruikelijk.

De situatie is, kort gezegd, dat de bank zijn afspraken naar mij niet is nagekomen. Omdat ze dit inzien hebben ze mij aangeboden dat ik de hypotheek boetevrij mag oversluiten naar een andere aanbieder.

Belangrijk is wel dat het hele bedrag wordt overgesloten en dat ik niet mag aflossen uit privé, dan zullen ze waarschijnlijk alsnog de boete opleggen.

 

Oversluiten naar de Holding kan alleen als de Holding genoeg geld heeft. Ik moet dus eerst de helft (200K) uit privé overmaken naar de Holding. De Holding maakt het dan over naar de bank t.b.v. de oversluiting.

 

Ik begrijp dat het dus mag, maar dat de TBS-regeling van toepassing is.

Als het bedrag echter na enkele dagen al wordt omgezet van lening naar aflossing op de hypotheek bij de Holding, dan neem ik aan dat er slechts enkele tientjes rente belast is?

Ik zal die rente niet van mijn Inkomstenbelasting aftrekken.

 

De daarna resterende eigen woning lening bij de Holding (200K) is geld dat altijd al van de Holding is geweest, dus rente-aftrek daarover lijkt me geen probleem?

 

Kan de fiscus hier nog ergens een probleem zien?

 

[ronaldinho]

Ik zie er niet zo'n probleem in, nu de achterliggende reden geen fiscale is, maar het voorkomen van een contractuele boete.

 

Wel rente in aanmerking nemen over die korte periode hoeft overigens voor jou niet nadelig te zijn, nu op die inkomende rente de TBS-winstvrijstelling van toepassing is. Dan zit je alleen nog even met dat aspect van de bijleenregeling

[RDJ]

Ik heb dit weliswaar oude topic met veel plezier gelezen! Mijn dank daarvoor is al groot!

 

Grootste deel is mij duidelijk. Mijn/onze situatie is daarentegen net wat anders.

 

De situatie in het kort:

- ik heb privé wat cash waarover ik voor een groot deel al in Box 3 moet betalen

- ik heb (nog) geen BV

- op dit moment huren wij ons woonhuis

- afgelopen jaren in loondienst geweest, word binnenkort waarschijnlijk ondernemer. Nog onduidelijk of ik dit gaat doen obv eigen BV/DGA of ZZP.

- op dit moment heb ik nog geen huis gekocht, maar we zijn van plan dit snel te gaan doen

- we willen het huis aankopen met een combinatie van een bank hypotheek en eigen geld (laten we zeggen 60% hypotheek/40% eigen geld)

- combinatie van ZZP/DGA inkomen en inkomen fiscale partner blijft ruim in 52% domein zitten, ook als de eventuele ZZP aftrekposten meegenomen worden

 

Vragen:

- is het mogelijk/raadzaam om eigen geld in een BV te brengen (als kapitaalinjectie?) en dit te gebruiken om een achtergestelde/onderhandse lening te verstrekken voor een deel van de aankoop van onze woning (waarbij de rente binnen de grenzen van markt conform zo hoog mogelijk gezet gaat worden om maximaal voordeel te genieten)?

- is het terugbetalen van geld dat je zelf ingebracht hebt in een BV vrijgesteld van 25% belasting in Box 2? (lijkt me geen vervreemdingsvoordeel/winst, het geld was al van mij....)

- mocht dit geen goed idee zijn, is het dan wellicht mogelijk/raadzaam om huis in BV te kopen obv ingebracht eigen geld, eventueel aangevuld met hypotheek op de BV (al dan niet met persoonlijke garantie als de bank dit nodig vindt om redelijk tarief te krijgen) en dit persoonlijk te huren van de BV? (als ZZP ondernemer is gehele huur onder voorwaarden 100% - na correctie eigenwoningforfait - aftrekbaar op het moment dat je voor belangrijk deel thuis werkt, wat het geval zal zijn).

- mocht ook dit lastig/niet verstandig zijn, heeft iemand dan andere (creatieve) ideeën hoe ik mijn eigen geld fiscaal vriendelijk kan gebruiken voor aankoop eigen huis?

- ik ben er vanuit gegaan dat ik gewoon in fiscale partnerschap kan blijven, en dat alle inkomsten/aftrekposten van mij en mijn partner in Box 1 gewoon als 1 pot van inkomsten/aftrekposten wordt gezien (e.g. aftrekposten ZZP kunnen dus ook afgetrokken worden van inkomsten van mijn fiscale partner)

- zijn er nog relevante punten veranderd fiscaal die het plaatje veranderen (topic is ietwat oud...)?

 

Alvast heel erg bedankt! Ik ben benieuwd!

[prinsrachid]

Het onderwerp gaat langs de randen van het ondernemerschap.

 

- we willen het huis aankopen met een combinatie van een bank hypotheek en eigen geld (laten we zeggen 60% hypotheek/40% eigen geld)

Als die 40% niet in de vorm van eigen geld is, maar in de vorm van een hypotheek van de eigen BV, dan moet je je goed realiseren dat een bank niet heel happig is om het onderpand te delen met een andere partij.

 

- is het mogelijk/raadzaam

Dat kan niemand zeggen. Er zijn teveel factoren die meespelen - en teveel variabelen die tussentijds veranderen (de politiek).

 

- is het terugbetalen van geld dat je zelf ingebracht hebt in een BV vrijgesteld van 25% belasting in Box 2? (lijkt me geen vervreemdingsvoordeel/winst, het geld was al van mij....)

Als je bijvoorbeeld aandelen in je eigen bv koopt, dan is dat eigen vermogen en niet belast. Je betaalt uiteraard wel belasting over het rendement op dat geld (eerst vennootschapsbelasting - daarna Box 2).

 

mocht dit geen goed idee zijn, is het dan wellicht mogelijk/raadzaam om huis in BV te kopen obv ingebracht eigen geld, eventueel aangevuld met hypotheek op de BV (al dan niet met persoonlijke garantie als de bank dit nodig vindt om redelijk tarief te krijgen) en dit persoonlijk te huren van de BV? (als ZZP ondernemer is gehele huur onder voorwaarden 100% - na correctie eigenwoningforfait

Als je dan toch de truukendoos wilt opentrekken, waarom dan zo omslachtig via een gekocht huurhuis? Nagenoeg dezelfde regels gelden voor een koophuis. Dan zet je de woning op de zaak (WOZ-waarde) evenals de (eventuele) hypotheek, trekt de kosten af en telt het woningforfait bij.

 

mocht ook dit lastig/niet verstandig zijn, heeft iemand dan andere (creatieve) ideeën hoe ik mijn eigen geld fiscaal vriendelijk kan gebruiken voor aankoop eigen huis?

Even heel erg out of the box, hoor, maar wat dacht je van gewoon aflossen? ;)

 

Je zit je nu in allerlei vage bochten te wringen om Box 3 te omzeilen. Als je een huis koopt en dat Box3-geld gebruikt voor een (forse) aanbetaling, dan valt dat geld ook niet meer in Box 3. Dat scheelt zo'n 0,87% tot 1,4% belasting over dat bedrag (schijf 1/2 Box3 2017). Je bespaart ook nog eens leenrente over dat stuk dat je niet meer hoeft te lenen. Je hebt daar weliswaar ook geen aftrek voor, maar die aftrek is altijd lager dan de rente zelf.

 

Dus gewoon ouderwets aflossen zorgt effectief voor een voordeel van de helft van de rente die je anders zou hebben betaald, plus de belastingbesparing in Box3. Dat is volgens mij een fors rendement. En dan ook nog zonder bv-geneuzel. Veel simpeler dan dat kan haast niet!

[RDJ]

Dankjewel Prins Rachid!

 

Het onderwerp gaat langs de randen van het ondernemerschap.

 

Aan de rand groeien de mooiste bloempjes mijn waarde Prins! Voor de bergwandelaars onder ons ;) Alle gekheid om een stokje, ik ben gewoon aan het verkennen wat de (on)mogelijkheden zijn om mijn belastingdruk te minimaliseren, in de context van dat ik nu ga ondernemen. Ik proef wat irritatie en snap niet waarom. Daar is toch niets mis mee?

 

Als die 40% niet in de vorm van eigen geld is, maar in de vorm van een hypotheek van de eigen BV, dan moet je je goed realiseren dat een bank niet heel happig is om het onderpand te delen met een andere partij.

 

Uiteraard, dus achtergesteld en wellicht zonder onderpand. Zou dan wellicht geen hypotheek zijn maar onderhandse lening eventueel met posneg om later eventueel 2e pandrecht te kunnen vestigen (voor zover dit kan zonder toestemming van de bank...). Excuus voor onzorgvuldige formulering.

 

Als je dan toch de truukendoos wilt opentrekken, waarom dan zo omslachtig via een gekocht huurhuis? Nagenoeg dezelfde regels gelden voor een koophuis. Dan zet je de woning op de zaak (WOZ-waarde) evenals de (eventuele) hypotheek, trekt de kosten af en telt het woningforfait bij.

 

Omdat je een huur betaalt die tegen 52% aftrekbaar is en tegen 40% belast wordt (20% VPB plus 25% Box II) waarvan Box II element ook nog uitgesteld is? Of zie ik hier iets over het hoofd?

 

Dus gewoon ouderwets aflossen zorgt effectief voor een voordeel van de helft van de rente die je anders zou hebben betaald, plus de belastingbesparing in Box3. Dat is volgens mij een fors rendement. En dan ook nog zonder bv-geneuzel. Veel simpeler dan dat kan haast niet!

 

Klopt, simpel is het zeker. Of dat bij de huidige rentestand een fors rendement oplevert laat ik even in het midden, maar het gaat inderdaad om de helft van de rente plus de bespaarde Box III belasting.

 

In een BV route zou je daar naast deze 2 voordelen nog een 3e en 4e voordeel aan toevoegen:

 

3e: de delta tussen tarief aftrekbaarheid (50,5% Box I) en belasting (20% VPB + 25% Box II, effectief 40%). Kan toch aantikken... ook al wordt aftrekbaarheid tarief elk jaar 0.5% minder.

 

4e: Box II wordt pas betaalt bij uitkering naar persoonlijk vermogen dus uitstel/liquiditeit.

 

Maar de vraag is: werkt het onder huidige wet- en regelgeving of staat de belastingdienst niet toe dat je privé vermogen op deze manier terug leent? Ben het met je eens dat zaken tussentijds kunnen wijzigen, maar een dergelijke structuur kan ongedaan gemaakt worden mocht wet- en/of regelgeving tussentijds veranderen. Dit kan door structuur om te zette in de facto aflossing of door volledige herfinanciering te doen en hogere nieuwe bankhypotheek af te sluiten.

 

Ik ben het met je eens dat het wellicht ver gaat om hier een BV voor op te zetten, maar mocht ik deze holding toch al nodig hebben omdat ik hier aandelen in een werk BV in aan ga houden/management fee in ga ontvangen, dan is het wellicht al minder ver gezocht... de kosten voor de BV heb ik toch al.

[prinsrachid]

ik ben gewoon aan het verkennen wat de (on)mogelijkheden zijn om mijn belastingdruk te minimaliseren, in de context van dat ik nu ga ondernemen. Ik proef wat irritatie en snap niet waarom. Daar is toch niets mis mee?

Daar is uiteraard niets mis mee. Het is alleen de vraag of dit forum daar geschikt voor is. De insteek van de vraag heeft namelijk meer met het behalen van persoonlijke financiële voordelen door middel van tariefsarbitrage dan met echt ondernemerschap te maken.

 

Als die 40% niet in de vorm van eigen geld is, maar in de vorm van een hypotheek van de eigen BV, dan moet je je goed realiseren dat een bank niet heel happig is om het onderpand te delen met een andere partij.

Uiteraard, dus achtergesteld en wellicht zonder onderpand. Zou dan wellicht geen hypotheek zijn maar onderhandse lening eventueel met posneg om later eventueel 2e pandrecht te kunnen vestigen (voor zover dit kan zonder toestemming van de bank...).

Achtergesteld. Zonder onderpand. Je weet wel dat je vanuit een bv een dubbelrol hebt? Eentje als eigenaar en eentje als bestuurder. Je kunt niet alleen doen wat jou privé maar goed en handig uit komt. Als je afziet van zoveel zekerheden in zo'n constructie, dan zou dat onzakelijk kunnen zijn. Welke willekeurig andere onderneming zou een dergelijk risico op zich willen nemen? En als ze dat al zouden willen, tegen wat voor (zakelijke) rente zouden ze dat doen? Je kan dan niet zo maar de 'normale' hypotheekrentes aanhouden.

 

Omdat je een huur betaalt die tegen 52% aftrekbaar is en tegen 40% belast wordt (20% VPB plus 25% Box II) waarvan Box II element ook nog uitgesteld is? Of zie ik hier iets over het hoofd?

Ja, misschien wel. Dit is wel een super-de-luxe trukendoos! Je wilt een bv én een eenmanszaak aanhouden? Als ik het goed begrijp zou in deze variant het huis een beleggingsobject van de bv worden (waarde van de woning gaat op de balans van de bv tegen de WOZ-waarde, waarop níet tot onder 100% mag worden afgeschreven). Vervolgens komt de eventuele hypotheek uiteraard óók op de balans. Vergeet overigens niet dat zowel het huis als de hypotheek op naam van de bv komen te staan! Het huis staat dan niet op jouw naam en je moet een bank vinden die een beleggingsobject wil financieren.

 

Vervolgens moet die bv dus een huurcontract afsluiten met jou privé. Dit moet ook een zakelijk contract zijn met een zakelijke huur. En tot slot wil je dat huurrecht weer in je eenmanszaak activeren? Nou, laten we aannemen dat je dat voor elkaar krijgt (gok overigens dat de eerste stap al een onoverkomelijke horde, maar dit terzijde). Dan is het nog zo dat de aftrek van de huur geen 52% belasting scheelt. Vanwege de mkb-winstvrijstelling leveren aftrekposten in de eenmanszaak een belastingbesparing op van ten hoogste nog geen 45% - nog even afgezien van het woningforfait.

 

Zonder bv maar mét eenmanszaak zou je natuurlijk een koophuis én hypotheek gewoon privé kunnen afsluiten (minder geouwehoer lijkt me) en vervolgens zakelijk kunnen etiketteren, als je aan de voorwaarden voldoet. Dan komt zowel de woning als de hypotheek ook op de balans, maar dan van de eenmanszaak. Hierop mag je dan eventueel wél mondjesmaat afschrijven en de rente van het resultaat aftrekken - maar uiteraard is ook dan het belastingvoordeel ten hoogste 45% (dat is minder dan 50,5%) en heb je dan een hoger woningforfait van 1,8% ipv het lagere eigenwoningforfait van 0,75%.

 

Klopt, simpel is het zeker. Of dat bij de huidige rentestand een fors rendement oplevert laat ik even in het midden, maar het gaat inderdaad om de helft van de rente plus de bespaarde Box III belasting.

Nou ja, ik bedoelde 'fors' ook relatief. Alleen al een besparing van 0,87% in Box3 is meer dan je op een willekeurig spaarrekening haalt. Dus als je dan ook nog de helft van de rente daar bovenop bestaart, dan noem ik dat 'fors'.

 

Wat overigens ook nog wel eens wil helpen, is door te rekenen met de daadwerkelijk bedragen die je denkt te gaan besparen. Dus in harde euro's. Stel je tuigt een holding op, een huurcontract, whatever. Hoeveel zou je daar nou echt mee besparen? Vervolgens moet je natuurlijk kijken hoeveel extra tijd dat hele circus kost en hoeveel (extra) administratie en ander kosten je erbij krijgt (een bv opzetten en onderhouden is meestal niet gratis). Deel die tijd eens door de bespaarde euro's. Klinkt het dan nog steeds interessant?

 

Ik geef toe dat het reuze-interessant is om een boom op te zetten om hier en daar een procentpuntje belastingbesparing eruit te knijpen. Maar mijn ervaring is dat het sop de kool bijna nooit (meer) waard is, zeker niet als het om een eigen huis gaat. De reden daarvoor is op zich simpel: het eigenwoningforfait in privé is laag, de financieringskosten in privé ook gewoon volledig aftrekbaar en de waarde van het huis zelf is onbelast als je het betaalt met eigen middelen. En als je de boel helemaal privé hebt afgelost, bespaar je ook nog het eigenwoningforfait. Veel 'gratiser' kan de fiscus het niet maken volgens mij.

[RDJ]

Daar is uiteraard niets mis mee. Het is alleen de vraag of dit forum daar geschikt voor is. De insteek van de vraag heeft namelijk meer met het behalen van persoonlijke financiële voordelen door middel van tariefsarbitrage dan met echt ondernemerschap te maken.

Klopt als een bus. Maar is dat niet exact waar dit hele topic over gaat? Ik heb het topic niet geopend, ik haak alleen aan met een zeer gerelateerde vraag. Mocht dit dus buiten de scope van het Forum vallen dan kan ik daar ook niet zoveel aan doen en had dit wellicht bijgestuurd moeten worden door de Moderators.

 

Niettemin: mochten mijn ondernemersplannen straks echt vorm krijgen dan hoop ik hier breder actief te zijn; ik heb een hoop interessante onderwerpen langs zien komen. Wellicht kan ik hier en daar ook anderen helpen! :)

 

Achtergesteld. Zonder onderpand. Je weet wel dat je vanuit een bv een dubbelrol hebt? Eentje als eigenaar en eentje als bestuurder. Je kunt niet alleen doen wat jou privé maar goed en handig uit komt. Als je afziet van zoveel zekerheden in zo'n constructie, dan zou dat onzakelijk kunnen zijn. Welke willekeurig andere onderneming zou een dergelijk risico op zich willen nemen? En als ze dat al zouden willen, tegen wat voor (zakelijke) rente zouden ze dat doen? Je kan dan niet zo maar de 'normale' hypotheekrentes aanhouden.

 

Ik zou zeggen dat het past onzakelijk wordt op het moment dat het percentage het risico niet adequaat weerspiegelt. Maar een hoger tarief is alleen maar attractiever voor mij, dus hoe hoger hoe beter. Ik meen recent iets gelezen te hebben over een arrest van de Hoge Raad waarin een vrij hoge achtergestelde lening (ter financiering van de eigen woning) als zakelijk bestempeld werd, ook al vond de inspecteur van niet?

 

Ja, misschien wel. Dit is wel een super-de-luxe trukendoos! Je wilt een bv én een eenmanszaak aanhouden?

 

Correct, in dat scenario zou er een eenmanszaak zijn en een BV. Ik zou echt de enige niet zijn...

 

Als ik het goed begrijp zou in deze variant het huis een beleggingsobject van de bv worden (waarde van de woning gaat op de balans van de bv tegen de WOZ-waarde, waarop níet tot onder 100% mag worden afgeschreven). Vervolgens komt de eventuele hypotheek uiteraard óók op de balans. Vergeet overigens niet dat zowel het huis als de hypotheek op naam van de bv komen te staan! Het huis staat dan niet op jouw naam en je moet een bank vinden die een beleggingsobject wil financieren.

 

Allemaal correct. Tot 50% zou geen probleem moeten zijn. Als er een goed huurcontract opzit, dan kan het zelfs hoger liggen. Ik ben de huurder privé en ben bereid een zeer nette huur te betalen, dus volgens mij moet dit goed komen.

 

Vervolgens moet die bv dus een huurcontract afsluiten met jou privé. Dit moet ook een zakelijk contract zijn met een zakelijke huur.

 

Dat klopt ook. Wederom: in principe hoe hoger hoe beter.

(gok overigens dat de eerste stap al een onoverkomelijke horde, maar dit terzijde).

 

Bedoel je hiermee dat je geen hypotheek op de BV gaat krijgen? Anders begrijp ik je observatie niet geloof ik, zou je toe willen lichten?

 

Dan is het nog zo dat de aftrek van de huur geen 52% belasting scheelt. Vanwege de mkb-winstvrijstelling leveren aftrekposten in de eenmanszaak een belastingbesparing op van ten hoogste nog geen 45% - nog even afgezien van het eigenwoningforfait.

 

Kijk, die had ik dus over het hoofd gezien. Je hebt helemaal gelijk, dankjewel dat je me hier op wijst!

 

Blijft er idd nog geen 4% over (verschil tussen 86%x52% = 43.7% vs. 20% VPB en 25% Box II = 40%). Timings/liquiditeitsvoordeel omdat Box II pas gebeurt bij uitbetaling blijft echter wel bestaan, ook nog interessant. Overigens is dit niet relevant op het moment dat ik ga ondernemen via BV structuur (zonder eenmanszaak). Zou wel jammer zijn van al die andere aftrekposten...

 

Zonder bv maar mét eenmanszaak zou je natuurlijk een koophuis én hypotheek gewoon privé kunnen afsluiten (minder geouwehoer lijkt me) en vervolgens zakelijk kunnen etiketteren, als je aan de voorwaarden voldoet. Dan komt zowel de woning als de hypotheek ook op de balans, maar dan van de eenmanszaak. Hierop mag je dan eventueel wél mondjesmaat afschrijven en de rente van het resultaat aftrekken - maar uiteraard is ook dan het belastingvoordeel ten hoogste 45% (dat is minder dan 50,5%) en heb je dan een hoger woningforfait van 1,8% ipv het lagere eigenwoningforfait van 0,75%.

 

Dit scenario had ik nog niet bedacht. Hoe zou dit werken? Weegt de afschrijving op tegen het lagere tarief waarop de rente wordt afgetrokken en het hogere woningforfait van 1.8%? Ik neem aan dat onderhoudskosten dan ook afgetrokken kunnen worden van het resultaat? Weet jij toevallig een bron waar ik hier wat meer over zou kunnen lezen?

 

Overigens: op het moment dat ik het huis + hypotheek op de balans van de eenmanszaak (of BV) zet, dan heb ik toch ook geen aflossingsverplichting? De rente gaat sowieso als kosten afgeboekt worden van het resultaat. Privé moet ik tegenwoordig minimaal annuïteit doen (om de aftrekbaarheid te behouden) waardoor je gemiddelde aftrekbaarheid bij deze lage rentes snel achteruit holt. En dan heb je ook nog het aflopende tarief met 0.5% per jaar... hoe werkt het op het moment dat ik het huis zou verkopen? Moet ik dan verkoopwaarde - afgeschreven balanswaarde als winst opgeven en dus belasting over betalen?

 

Wat overigens ook nog wel eens wil helpen, is door te rekenen met de daadwerkelijk bedragen die je denkt te gaan besparen. Dus in harde euro's. Stel je tuigt een holding op, een huurcontract, whatever. Hoeveel zou je daar nou echt mee besparen? Vervolgens moet je natuurlijk kijken hoeveel extra tijd dat hele circus kost en hoeveel (extra) administratie en ander kosten je erbij krijgt (een bv opzetten en onderhouden is meestal niet gratis). Deel die tijd eens door de bespaarde euro's. Klinkt het dan nog steeds interessant?

 

Eens, dit wordt eigenlijk pas interessant als ik toch al een BV op moet gaan zetten voor andere zaken. Heb je nog wel wat extra kosten en kost zeker tijd, maar dan is het wel behapbaarder. En het werkt ook niet als het huis 200K kost oid. Maar dat is niet het geval.

 

En als je de boel helemaal privé hebt afgelost, bespaar je ook nog het eigenwoningforfait. Veel 'gratiser' kan de fiscus het niet maken volgens mij.

 

Helemaal mee eens. Al vermoed ik wel dat we daar de komende jaren nog wel een trucje kunnen verwachten van de fiscus. Volledig afgeloste huizen en dus mensen met vermogen is wel een heeeeeeel aantrekkelijk doelwit! Voor mij niet zo relevant, ik krijg het nog niet voor elkaar om gewoon een huis cash af te tikken, helaas.

[prinsrachid]

(gok overigens dat de eerste stap al een onoverkomelijke horde, maar dit terzijde).

Bedoel je hiermee dat je geen hypotheek op de BV gaat krijgen?

Inderdaad. De voorwaarden zijn meestal wat zwaarder, al valt dat misschien met slechts 50% financieringsbehoefte ook wel weer mee.

 

Dit scenario had ik nog niet bedacht. Hoe zou dit werken? Weegt de afschrijving op tegen het lagere tarief waarop de rente wordt afgetrokken en het hogere woningforfait van 1.8%? Ik neem aan dat onderhoudskosten dan ook afgetrokken kunnen worden van het resultaat? Weet jij toevallig een bron waar ik hier wat meer over zou kunnen lezen?

Dat werkt gewoon als de aanschaf van elk ander bedrijfsmiddel. Of dat tegen elkaar opweegt, kun je eigenlijk ook weer niet zeggen. Je maakt jezelf dan namelijk afhankelijk van tarieven die politiek worden vastgesteld. Blijft het woningforfait 1,8% of wordt dat verhoogd naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad? Blijft het toptarief 52% of gaan ze die verlagen? Je weet het niet.

 

Overigens: op het moment dat ik het huis + hypotheek op de balans van de eenmanszaak (of BV) zet, dan heb ik toch ook geen aflossingsverplichting?

Fiscaal in ieder geval niet. Contractueel waarschijnlijk nog wel. Je gaat immers een hypotheek aan voor een aantal jaren of decennia. Aan het einde van die periode (meestal 30 jaar) wordt er verwacht dat je de hele hoofdsom voldoet of hebt voldaan. Dat is te voorkomen door tegen die tijd te herfinancieren, maar dat is dus een extra onzekere factor.

 

De rente gaat sowieso als kosten afgeboekt worden van het resultaat. Privé moet ik tegenwoordig minimaal annuïteit doen (om de aftrekbaarheid te behouden) waardoor je gemiddelde aftrekbaarheid bij deze lage rentes snel achteruit holt.

Het lijkt wel of ik een hypotheekadviseur anno 2005 hoor... De verplichte aflossing zorgt ook voor een daling van je bruto rentelasten. Ik blijf het verbazingwekkend dat er nog zo eenzijdige naar alleen de fiscale component wordt gekeken en niet naar de totale lasten over de hele periode.

 

Stel je voor je koopt een huis van 2,5 ton, leent tegen 5% rente voor 30 jaar bij een inkomen van een ton. Als je totaal niet aflost, dan zou je maar liefst 375.000 euro aan rente moeten betalen plus uiteraard de openstaande hoofdsom van 250.000 euro aan het einde. In totaal kost dat huis van 2,5 ton aan het eind van de rit dus nominaal 625.000 euro!

 

Als je echter lineair of annuïtair aflost, dan kost het huis maar 440.000 respectievelijk 485.000 euro. Zonder aftrekbare rente bespaar je in dit geval dus zo'n 1,5 à 2 ton aan rente, simpelweg door af te lossen. Maar zelfs mét renteaftrek ben je dus privé in de loop van die 30 jaar gewoon netto de helft van dat verschil in de plomp aan het gooien (al zal de bank dat uiteraard niet erg vinden). Nog afgezien van het feit dat door niet af te lossen er waarschijnlijk juist méér overtollige liquide middelen in Box3 zullen blijven hangen (en dat maal 30 jaar).

 

Zakelijk zou je trouwens nu al in de situatie terecht kunnen komen waarbij de hypotheekrente effectief in het geheel niet aftrekbaar is van de winst. De hypotheekrentes voor 5 of 10 jaar liggen namelijk al rond of zelfs onder het niveau van het woningforfait van 1,8%. En als je de helft met een hypotheek financiert, dan moet het rentetarief uiteraard zelfs dubbel zo hoog zijn voordat je per saldo renteaftrek hebt.

 

Hoe werkt het op het moment dat ik het huis zou verkopen? Moet ik dan verkoopwaarde - afgeschreven balanswaarde als winst opgeven en dus belasting over betalen?

Klopt. Er kan op den duur een hoge latente belastingclaim op je boekwinst ontstaan. Als de woning overigens in waarde stijgt, is er geen mogelijkheid om op de woning af te schrijven. En de eventuele boekwinst is inderdaad volledig belast. In privé is die winst belastingvrij.

[Ward van der Put]

De verplichte aflossing zorgt ook voor een daling van je bruto rentelasten. Ik blijf het verbazingwekkend dat er nog zo eenzijdige naar alleen de fiscale component wordt gekeken en niet naar de totale lasten over de hele periode.

Naarmate je meer aflost, ga je bovendien niet alleen absoluut maar ook relatief minder hypotheekrente betalen: als je niet vies bent van hypotheek shoppen in plaats van box hoppen, kun je na een aanzienlijke aflossing een lagere hypotheekrente bedingen. (Ook bij dezelfde maatschappij, als je maar laat merken dat je geen slaper bent.)

 

Er kan op den duur een hoge latente belastingclaim op je boekwinst ontstaan. Als de woning overigens in waarde stijgt, is er geen mogelijkheid om op de woning af te schrijven. En de eventuele boekwinst is inderdaad volledig belast. In privé is die winst belastingvrij.

In de papieren waarde (en de overwaarde) zit ook nog een substantieel stuk inflatie. Zelfs als je huis effectief niets meer waard wordt maar de waardestijging slechts de inflatie op de voet volgt, betaal je zo dan vennootschapsbelasting, dividendbelasting en/of inkomstenbelasting over je eigen spaarpot.

 

Ik denk persoonlijk (maar dat is dus voor iedereen anders) dat je voor een paar honderd euro verschil per jaar niet eigen huis en haard naar de risicosfeer van een BV moet willen verplaatsen.

[rvdb]

Ik heb dit oude draadje net doorgelezen (ik gebruik zelf ook deze constructie) en er zijn twee ontwikkelingen die ik mis.

 

Mbt het bepalen van zakelijke rente publiceert de belastingdienst sinds 2012 een aanwijzing: gebruik het T- of U-rendement (of een combinatie hiervan) met een risico-opslag. Hoe hoog die opslag moet zijn wordt niet besproken, maar enkele procenten lijkt redelijk afhankelijk van het gelopen risico.

 

Per 1 januari 2016 wordt het rentevoordeel van personeelsleningen tbv de eigen woning gezien als loon en als zodanig belast met IB. Houd hier rekening mee als je voor een renteloze lening kiest.