• 0

Hypotheek van eigen BV

Ik moet een nieuwe rentevastperiode (de laatste 10jr van de 25 jr) afsluiten voor mijn aflossingsvrij deel van de hypotheek.

 

Ik heb gehoord dat ik als DGA het bedrag ook mag lenen van mijn BV. En dat dit zelfs renteloos kan.

En nu is 6,25% van de bank, ondanks de 52% aftrek netto altijd nog meer dan 0% bij mijn BV.

 

Ik bergijp dat dit mag indien men kan aantonen dat men het bedrag ook uit privé direct zou kunnen aflossen. En dat kan ik.

 

Het spaarhypotheekdeel blijft gewoon bij de bank (en is vorig jaar verlengd).

 

Klopt dit en hoe doe ik dit dan.

 

 

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

  • 0

Hallo,

 

Heb dit en vele andere topics over dit onderwerp doorgelezen en het systeem is me helemaal duidelijk. Op korte termijn willen wij dit ook gaan realiseren. Maar, ik heb er nog 1 vraag over..

 

Ik heb nog 20 jaar hypotheekrenteaftrek 'over'. We hebben een polis waarin kapitaal wordt opgebouwd. Over 20 jaar, wat zijn dan de opties (met de huidige regelgeving).

 

Zijn dit opties die kunnen:

- De polis te gebruiken om een deel van de schuld in te lossen en de rest tegen een zo'n laag mogelijke rente te laten staan

- De restschuld te laten overnemen door een hypotheekverstrekker

- Dividend uitkeren (je hebt immers 20 jaar rente in je B.V. staan) en daarmee de hypotheek inlossen

 

Wat ik eigenlijk meer vraag is: wat is na die periode gebruikelijk om te doen?

 

Groet,

Phiebe.

Link naar reactie
  • 0

Ja. Dan zijn er twee scenarios : 1. Er moet dan eventueel na 30 jaar alsnog worden afgelost (maar over 30 jaar is, gezien inflatie en leeftijd na 65, belasting betalen over 100k veel gunstiger dan nu)

Tsja, ik weet dat het even geleden is.. Maar ik begrijp dit niet zo goed. Waarom zou je belasting moeten betalen over de aflossing van de hypotheek?

 

Groet,

Phoebe.

Link naar reactie
  • 1

 

Ik heb nog 20 jaar hypotheekrenteaftrek 'over'. We hebben een polis waarin kapitaal wordt opgebouwd. Over 20 jaar, wat zijn dan de opties (met de huidige regelgeving).

 

Zijn dit opties die kunnen:

- De polis te gebruiken om een deel van de schuld in te lossen en de rest tegen een zo'n laag mogelijke rente te laten staan

- De restschuld te laten overnemen door een hypotheekverstrekker

- Dividend uitkeren (je hebt immers 20 jaar rente in je B.V. staan) en daarmee de hypotheek inlossen

 

Wat je met de polis kunt, is erg afhankelijk van de fiscale status van die polis (gekoppeld aan de hypotheek en/of wellicht verpand aan de bank?).

 

Hypotheek over 20 jaar aflossen kan (evt. via dividend). Gezien de uitsluiting van de renteaftrek daarna wel raadzaam.

 

Een gebruikelijke optie is er niet echt. Het hangt vooral af van de samenloop van de financiële stand van zaken tussen privé en BV en vergt dan (liever wat jaartjes eerder) dus gericht advies

 

groet

Joost

 

 

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 2

In ieder geval de uitkering uit de KEW gebruiken voor aflossing. Dat is namelijk een van de voorwaarde voor de vrijstelling bij de uitkering van een KEW. Het restant over laten nemen door een bank lijkt me niet de oplossing: je gaat dan rente aan de bank betalen in plaats van aan jezelf. De BV heeft voldoende liquide middelen om uitkeringen te doen, doordat de uitkering uit de KEW als aflossing wordt aangewend. Het ligt er dan aan hoe dat vermogen op de balans staat. Als het winstreserves zijn kun je dividend uitkeren (25% belasting), als het kapitaal is, kun je kapitaal terugbetalen. Als je dat op de juiste manier doet, betaal je mogelijk geen belasting. Bij dividend heb je feitelijk slechts een derde van het bedrag van (het restant van) de lening nodig om privé dezelfde liquiditeitspositie te houden, want de rest gaat heen en weer. (Stel dat je 100 moet aflossen, dan moet je bruto 133,33 aan dividend uitkeren: 15% = 20 gaat op aan dividendbelasting en daarna nog 10% = 13,33 aan aanvullende box 2 heffing, dus in totaal 33,33, en dan hou je dus 100 netto over om de lening mee af te lossen).

 

Dat zal ook de kern van het antwoord op je laatste opmerking zijn: je betaalt geen belasting over de aflossing, maar wel over het bij elkaar krijgen van het geld voor de aflossing. In geval van dividend is het percentage niet afhankelijk van de leeftijd, maar bij salaris- of pensioenuitkeringen kan dat wel het geval zijn.

 

Als je een deel van de schuld wil laten staan, moet je er wel rekening mee houden dat je de rente niet zomaar aan kunt passen. Die moet immers zowel voor als na de aflossing zakelijk zijn en de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek is niet van invloed op de hoogte van de rente. Daar heeft de BV immers geen boodschap aan.

 

Wat gebruikelijk is, is overigens niet relevant. Je persoonlijke situatie en plannen wel.

 

/edit: twee zielen, een gedachte. Alleen Joost typt wat sneller...

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Hoi hoi,

 

Hartelijk dank voor je antwoord. Heb het 4 keer doorgelezen eer ik het helemaal begreep, maar dat ligt aan mij ;D. Weet nu ook het verschil tussen kapitaal en winstreserves.

 

Als de KEW uitkeert, dan is dat privé geld dat ik moet aanwenden om de hypo af te lossen. Begrijp ik dan goed dat je die aflossing als kapitaal kan storten in de B.V. en daarmee ook de hypotheek aflos? Dat klinkt heel dubbel.

 

Misschien had ik beter kunnen vragen 'wat er zoal wordt gedaan' nadat er geen hypotheekrenteaftrek meer is. Uiteraard begrijp ik dat het voor ieder persoonlijk is :)

 

Groet,

Phiebe.

 

 

 

 

 

Link naar reactie
  • 0

 

Als de KEW uitkeert, dan is dat privé geld dat ik moet aanwenden om de hypo af te lossen. Begrijp ik dan goed dat je die aflossing als kapitaal kan storten in de B.V. en daarmee ook de hypotheek aflos? Dat klinkt heel dubbel.

 

Nee. De BV heeft vermogen, anders had deze de lening niet kunnen verstrekken. Dat vermogen kan bestaan uit in het verleden gestort kapitaal, of in het verleden opgebouwde winstreserves (een combinatie is uiteraard ook mogelijk). Dat vermogen kan uitgekeerd worden, in het eerste geval als terugbetaling van kapitaal, in het tweede geval als dividend. Meestal is het laatste het geval

 

Echter, om uit te keren, moet er wel cash zijn. Dat is er niet, zolang die cash is uitgeleend. Door de aflossing van de lening komt er cash in de vennootschap, en kan er dus worden uitgekeerd.

 

Je kunt ook dividend uitkeren zonder cash. Dan krijgt de aandeelhouder (jij) een vordering op de BV. Omdat je al een schuld aan de BV hebt, kun je als jij en je BV daarmee instemmen die twee tegen elkaar wegstrepen. Alleen de dividendbelasting en de inkomstenbelasting zullen wel daadwerkelijk betaald moeten worden.

 

Maar wel eerst de uitkering uit de KEW gebruiken om de lening af te lossen, in verband met de eisen voor de vrijstelling.

 

Wat er zoal gedaan wordt als er geen hypotheekrenteaftrek is (de eerste gevallen die worden getroffen door de huidige aftrekbeperking tot 30 jaar krijgen daar pas in 2031 mee te maken, maar er zijn uiteraard ook nu mensen met een box-3-schuld aan de eigen BV), is een berekening maken van wat het meest voordelig is.

- Beleggen in de BV (al dan niet via een vrijgestelde beleggingsinstelling)

- Uitkeren en beleggen in privé

- Lenen en beleggen in privé

 

Het meest voordelige is afhankelijk van de rendementen, het mogelijke en verstandige is afhankelijk van de verplichtingen van de BV (pensioen!) en de vermogenssituatie in de BV en in privé. Daar is dus echt geen algemene regel voor te geven.

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Met veel interesse het draadje over het overnemen van hypotheek van de bank door eigen BV gelezen. Met name de vraag of het door de BV afgeloste deel van de hypothecaire bankschuld nog wel kwalificeert als box 1 lening. Ben benieuwd of het hierbij nog uitmaakt of de aflossing is gedaan in het kader van de boetevrije aflossingsmogelijkheid (normaal 10%), of dat het gaat om een contractueel overeengekomen aflossing zoals bij een lineaire hypotheek.

 

Mogelijk is dit interessant voor DGA's die een (nieuwe) hypotheek gaan afsluiten bij de bank en de bedoeling hebben deze lening in de loop der tijd over te nemen in hun BV. Als de bank niet bereid is om de gehele lening aflossingsvrij te verstrekken, zal een gedeelte een contractuele aflossing bevatten (ik ga er even van uit dat je met deze strategie niet zult kiezen voor een gedeelte spaar/beleggingshypotheek).

 

Daarnaast ben ik benieuwd naar ervaringen met de banken. Maken zij er een punt van dat er nog een partij is die op hetzelfde onderpand ook een lening heeft verstrekt (weliswaar niet met eerste hypotheekrecht maar met pos./neg. hypotheekverklaring)?

 

Dank voor jullie reacties!

dickp

Link naar reactie
  • 0

Met name de vraag of het door de BV afgeloste deel van de hypothecaire bankschuld nog wel kwalificeert als box 1 lening. Ben benieuwd of het hierbij nog uitmaakt of de aflossing is gedaan in het kader van de boetevrije aflossingsmogelijkheid (normaal 10%), of dat het gaat om een contractueel overeengekomen aflossing zoals bij een lineaire hypotheek.

 

Dag Dickp

 

Hoe de aflossing is gedaan, is voor de vraag box 1 of box 3 niet relevant. Het blijft immers om schuldvervanging gaan die in box 1 speelt.

 

Hoe banken erop reageren? Ik denk dat de meeste banken het simpelweg niet weten (of hoeven te weten).

 

groet

Joost

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

Ik denk dat wat betreft de aflossing het niet zo simpel is. Het gaat namelijk om de eigenwoning schuld.

 

Bij een lineaire aflossing ga je de aflossing financieren of een reeds ingelost deel opnieuw financieren. Dit nieuwe deel is dus niet voor de woning maar voor de aflossing aan de bank te voldoen.

Bij een 10% vrijwillige inlossing zou je kunnen spreken van een gedeeltelijke herfinanciering en dan is het een één op één verhaal.

 

Andere punt of bank er een probleem mee heeft. Over het algemeen niet omdat de zekerheid juist toeneemt. Schuld wordt minder maar de zekerheid blijft.

Als je als DGA de intentie hebt om in de toekomst de hypotheek over te nemen dan is het belangrijk om te kijken naar de flexibiliteit in de hypotheek en waarschijnlijk zo min mogelijk verplicht aflossen.

 

Link naar reactie
  • 0

Ik denk dat wat betreft de aflossing het niet zo simpel is. Het gaat namelijk om de eigenwoning schuld.

 

Bij een lineaire aflossing ga je de aflossing financieren of een reeds ingelost deel opnieuw financieren. Dit nieuwe deel is dus niet voor de woning maar voor de aflossing aan de bank te voldoen.

 

Scherp, ik had over dat punt heengelezen :-[

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

[Hoe banken erop reageren? Ik denk dat de meeste banken het simpelweg niet weten (of hoeven te weten).

 

 

Maakt voor een bank niet uit, zolang zij maar het eerste pandrecht hebben. In veel gevallen weet een bank dit inderdaad niet eens.

 

Het kan wel handig zijn om een dergelijke constructie juist wel met een bank te bespreken. De verhouding hoogte van de lening t.o.v. de executiewaarde van het onderpand wordt gunstiger voor de bank (Loan to Value / LTV). Hierdoor kan je goedkoper lenen. De bank loopt immers minder risico, aangezien de eerste klap voor rekening van je eigen BV komt.

 

 

Link naar reactie
  • 0

Ik zit er nu net weer even op te puzzelen... blijft mijn favoriete onderwerp.

 

Wat ik nog een beetje mis in het draadje is welk rentetarief je bij verstrekking van de hypotheek je zou mogen rekenen. Mijn vuistregel is een marktconform tarief +30% opslag. Ik weet dat anderen deze ook gebruiken, maar ben vergeten welke regels hieraan ten grondslag liggen. Verder ben ik er ook niet zeker van of dit juist is.

 

En dan de vraag: wat is marktconform? Voor een gewone recht-toe-recht-aan hypotheek eenvoudig te beantwoorden (prijsvergelijkingsites). Maar wat nu als je een 2e verbandsverpanding hebt en 100% boetevrij mag aflossen (en andere leuke opties). Dat zijn features die een hypotheek bij een bank volstrekt onbetaalbaar maken en daarom niet worden aangeboden. Het zijn echter wel de opties die ik in mijn holding-hypotheek sleutel.

 

Kortom: hoe hoger het tarief, hoe groter het fiscale voordeel. Maar welk tarief is fiscaal nog toelaatbaar? Any clues?

 

Link naar reactie
  • 0

Naar mijn mening kom je, als je zo denkt, in een spagaat.

Standpunt van de fiscus is zakelijk handelen.

Als je BV de aandeelhouder een lening wil verstrekken (waarom perse een hypothecaire lening?) praten we snel over bedragen die hoger zijn dan € 100.000,-.

Als je meer dan dat op de bank hebt staan, krijg je een rente van de bank van 2 a 3%. Echter geen zekerheid van de bank zelf. Waarom zou de BV dan niet aan zijn werknemer een lening kunnen verstrekken tegen 5% rente (Als er geen hypothecaire zekerheid is, kun je een hogere percentage bedingen) . De BV weet namelijk als geen ander hoe betrouwbaar zijn personeel is.

Verder is het zo dat als de rentevaste periode eindigt, de hypothecaire lening aflosbaar is. Dus je hoeft niet vast te leggen dat de lening boetevrij aflosbaar is, echter gewoon de renteperiode kort houden.

 

Dus ik denk dat als de BV een lening vertrekt tegen 5%, met een afsluitprovisie van 1,50% de fiscus niet kan zeggen dat je niet zakelijk handelt. Hoger dan 5,50% zal ik denk ik niet gaan, want dan heb je juist de schijn tegen dat je wil profiteren van belastingteruggaaf.

 

Ik ben benieuwd wat anderen hiervan vinden. Wellicht kunnen de fiscalisten argumenten bedenken dat hiertegen in druist.

 

Met vriendelijke groet,

Hermes Ratgers

Link naar reactie
  • 0

De renteperiode kort houden betekent helaas ook dat de rente lager zal zijn dan de renteperiode langer vaststellen. Een langere renteperiode gecombineerd met de mogelijkheid tot boetevrij aflossen levert een hoger percentage op, iets waar StefanO naar op zoek is.

Daarnaast komt de zakelijkheid ook wellicht in het geding wanneer een BV een bedrag leent van bijvoorbeeld 200K zonder hier gedegen zekerheden voor te stellen (dus hypotheek of in ieder geval een posneg verklaring). De vuistregel van marktconform+25% (of 30) is bekend maar komt vanuit jurisprudentie. Ik meen trouwens dat er recentelijk tegenstrijdige uitspraken zijn gedaan hierover waarbij de ene rechter het besluit nam op basis van wat de BV anders aan rente had kunnen ontvangen bij een bank en een andere rechter op basis van wat de leningnemer anders had moeten betalen bij een bank (een verschil van ongeveer 4%).

 

Wij gebruiken altijd een huidig staatje van de meest toepasselijke rentes bij professionele aanbieders, wellicht iets erboven. In de akte zit een 'glijclausule' die er in ieder geval voor zorgt dat de rente met terugwerkende kracht aangepast kan worden indien dit nodig blijkt. Als laatste stap leggen we de akte meestal vooraf voor aan de inspecteur, weet je meteen of je goed zit en hoef je dus niet in het ongewis verder en ieder jaar niet zeker weten of je administratie op orde is.

Link naar reactie
  • 1

De meeste jurisprudentie gaat over een zo laag mogelijke rente, daarbij wordt gekeken naar wat de BV anders zou hebben gekregen. Zou de BV het op een spaarrekening bij de bank zetten, dan is het percentage wat hij daar zou krijgen het minimum. Hof Den Haag was daar begin dit jaar erg duidelijk in, en in die zaak heeft A-G Niessen vorige week een conclusie uitgebracht, waarin nog eens staat dat dat volstrekt zakelijk is. Off-topic: de betreffende belastingplichtige had het geld geleend tegen 2,5% en op een internetspaarrekening gezet tegen 3,6%, met de gedachte dit verschil belastingvrij binnen te kunnen halen. Hof en A-G denken daar anders over en belasten het verschil in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Hij had toch ook wel heel erg veel werkzaamheden verricht... Het wachten is op de Hoge Raad.

 

Er is echter onbetwist sprake van een bandbreedte. Immers, banken rekenen ook niet allemaal hetzelfde en om onverklaarbare redenen kiest niet iedereen de goedkoopste bank. Zo zou je het maximum kunnen bepalen op wat je bij de bank kwijt zou zijn om het te lenen, ik zie geen reden om dat niet als zakelijk te bestempelen. Maar waar de grens ligt, blijft de vraag. Ik kan me voorstellen dat daarbij ook wordt gekeken naar wat in de markt mogelijk is en wat redelijk is. Meer betalen voor het ontbreken van een boeteclausule, terwijl duidelijk is dat een eventuele clausule niet in werking zou treden, zal niet gaan. De inspecteur zal er echter een harde dobber aan hebben om dat aannemelijk te maken.

Het meest gegeven antwoord op fiscale vragen: "Dat is afhankelijk van de feiten en omstandigheden".

Link naar reactie
  • 0

Bedankt allen! Schept weer een hoop duidelijkheid.

 

Ronaldinho wijst er heel terecht op dat het geen zin heeft om clausules op te nemen waarvan op voorhand duidelijk is dat deze niet in werking zullen treden. Ik heb in het verleden kostprijsmodellen voor hypotheken ontwikkeld en kan genoeg dure opties bedenken om de rente te verhogen (en dat ook nog 100% onderbouwd). Allemaal features die in de praktijk niet zullen worden benut of behoorlijk nadelig voor de vennootschap zouden zijn. Daar ga je dus over de grens van de fiscale mogelijkheden heen.

 

Mijn vraag is vooral wat nog fiscaal toelaatbaar is. Ik dacht aan +30% opslag. Dat kan over een 20jrs tarief (met 'glijclausule'?) waardoor je nu flink fiscaal voordeel geniet. Maar dat wordt minder als de rente stijgt. Je kunt ook kiezen voor variabel + 30%. Wanneer je volledig in IB 52% tarief zit en alles bij de bank ook variabel financiert, kan je als DGA (zolang de rente aftrekbaar is) met slechts 38% financiering uit de holding volledig 'gratis' wonen. Het renterisico is daarmee teven volledig geimmuniseerd. :)

 

Zou je een opslag van 100% mogen nemen, dan kan je dit met veel minder financiering uit de holding bereiken. Nu is een opslag van 100% wel veel en dure opties toevoegen heeft niet veel zin. Lijkt me toch dat je met een opslag van 30% nog veilig zit toch?

Link naar reactie
  • 0

Met veel interesse de eerdere vragen en antwoorden gelezen.

Er wordt met name gesproken over het verlenen van een hypotheek door de stamrecht BV. Ik wil echter een deel van mijn bestaande (bank)hypotheek op rentevervaldatum oversluiten middels een onderhandse lening uit mijn stamrecht BV. De rentebetalingen op een onderhandse lening zijn dan toch ook aftrekbaar in box 1? De rente op een onderhandse lening zal hoger zijn dan op een hypotheek door ontbreken van onderpand, neem ik aan. Voor een onderhandse lening hoef je niet naar de notaris? Weet iemand een modelcontract voor een onderhandse lening? Moet je dit van tevoren afstemmen met de belastinginspecteur? hoor graag... thanks..

Link naar reactie
  • 0

Hallo

 

Kan iemand mij de werking van de wet hillen uitleggen mbt tot het rekenvoorbeeld (van Joost) maar dan met een hypotheek lening gedeeltelijk met rente bij de bank en hypotheek lening zonder rente bij eigen BV

Er is dan nog steeds een fiscaal aftrekbaar deel waarop de wet hillen van toepassing is toch?

Kleine toelichting: ik ben starter op de huizenmarkt en ben aan het onderzoeken of

ik een gedeelte (voor het gemak 1/3de van 300000) van de hypotheek via mijn BV moet laten lopen en met name de vraag met of zonder rente.

 

Ik begrijp alleen niet hoe de wet hillen werkt met 100000 renteloos bij eigen BV en 200000 met rente bij een externe hypotheek verstrekker

 

Daarnaast werdt nog genoemd dat de afsluitprovisie niet vergeten moest worden maar is dit niet onderdeel van de jaarlijkse hypotheekrente?

 

waarschijnlijk is dit een voor de hand liggende vraag maar in elk geval Vast bedankt!

Link naar reactie
  • 0

Ik heb het ook gedaan in 2007, bergen met geld kwamen binnen in de holding. 600k hypotheek en 118k hypotheek van de holding.

 

Achteraf had ik me gewenst om gewoon te hebben afgetikt bij de belastingdienst (dividentuitkering!), zeker omdat ik dat toen makkelijk kon betalen.

 

Nu, bijna 4 jaar later valt "iedereen" over die post op mijn balans, en krijg ik nergens geld losgepeutert. (prive, omdat je een veel hogere schuld hebt, en zakelijk omdat een bank dat van de balans aftrekt)

 

 

Ik snap achteraf ook niet zo goed dat een gemiddelde (is dat zo?) fiscalist zo graag een hypotheek wilt verstrekken uit een holding, ipv een dividentsuitkering.

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    12 leden, 194 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.