huurkoop horeca onderneming

[lennard]

Hallo!,

 

Ik heb het internet al afgespeurd en deze site ook, maar heb nog niet precies gevonden wat ik zoek. Ik ben wel wat wijzer, maar de puntjes moeten nog op de i...

 

Ik ben bezig met de overname van een bar/brasserie. We overwegen directe koop of huurkoop. Bij directe koop is het een makkelijk verhaal. Ik koop de inventaris en goodwill voor 70000. Dit neem ik op de openingsbalans op als activa en bij de passiva staat voor 50% de lening die ik ervoor heb afgesloten en de andere 50% is eigen vermogen. Vervolgens kan ik jaarlijks op het geheel afschrijven.

 

Hoe huurkoop fiscaal zit en hoe ik dit moet administreren is me niet duidelijk. Ik had op internet al gevonden dat je pas eigenaar wordt op het moment dat de laatste huurkoop termijn is betaald. Daarvoor ben je feitelijk gewoon aan het huren. Als ik het goed begrijp tenminste... Maar hoe boek / administreer je dit? Waarschijnlijk zal ik bij huurkoop 5 jaar lang 1500 euro betalen, waarvan 300 euro huur/rente en de andere 1200 is de maandelijkse betaling voor de uiteindelijke koop. Na 5 jaar is het geheel dan van mij.

Moet ik gewoon iedere maand 1500 euro boeken als huurkosten? Dat komt dan weer terecht op de Verlies en Winstrekening en komt ten laste van het resultaat. Maar wat doe ik dan na 5 jaar? Dan 'krijg' ik inmiddels de zaak zonder betaling. Die betalingen heb ik dan immers al in 60 termijnen gedaan...Kan ik dan de inventaris etcetera die ik heb overgenomen nog activeren op de balans? Het lijkt me niet want ik heb dan inmiddels alle betalingen al afgetrokken. Ik kan dan moeilijk de inventaris op de balans zetten en hier nog een keer over afschrijven?

 

Volgens mij mag het volgende niet omdat je formeel pas eigenaar bent als je de allerlaatste termijn betaald hebt. Maar is het mogelijk om van de maandelijkse betaling 300 euro te boeken als rente/huur en de andere 1200 op de balans te zetten als inventaris. De inventaris groeit dan iedere maand met 1200 euro tot het uiteindelijke bedrag wat er echt voor betaald is, namelijk 72000 euro. Dit lijkt me een rare constructie, want hoe doe je dat dan met afschrijving op de inventaris....

 

Zoals je ziet kom ik er niet uit. ;D Ik wil graag zelf mijn administratie doen. Enerzijds omdat ik eigenwijs ben en zelf vinger aan de pols wil houden ;), anderzijds omdat het in principe een relatief eenvoudige eenmanszaak is. Dat zou in principe dus wel moeten lukken. Op bovenstaande dingen na dan :-\.

 

Ik hoop dat iemand kan helpen! Ik hoor het graag!

 

Lennard

[Marco van den Maagdenberg]

In de horeca zie je veel dat er een pacht wordt afgesproken, eigenlijk moet dat dan zien als een vergoeding (huur) voor het gebruik van alle apparatuur, inclusief pand. Je wordt dan ook nooit eigenaar van dat alles, dus er staat geen inventaris op je balans, behoudens wat kleinere aanschaf op een later tijdstip eigen eigen zak betaald. Omdat je pacht kan je ook niet afschrijven. De pacht breng je direct ten laste van je W&V.

 

Of het moet bij jou anders gaan en er wordt contractueel geregeld dat de inventaris na betaling van x maand/kwartaaltermijnen jouw eigendomd wordt na betaling van y bedrag. na betaling van y wordt het jouw eigendom, mag je het activeren op de balans en alsdan gaan afschrijven.

 

[lennard]

Hallo Marco.

 

Hartelijk bedankt voor je antwoord!

Wat je schrijft is mij duidelijk. Inderdaad overwegen we de drie opties die je noemt. Gewone koop: het is duidelijk hoe hier mee om te gaan. Pacht (feitelijk huur); ook duidelijk hoe hier mee om te gaan > gewoon boeken als huurkosten ten laste van de verlies en winst.

 

De huurkoop constructie is mij nog niet helemaal duidelijk. Het ziet er trouwens naar uit dat we hier waarschijnlijk voor zullen gaan kiezen. We zullen iedere maand 1500 euro betalen en na 5 jaar (dus 60 termijnen) is de zaak (inventaris en goodwill) volledig van ons. Ik zal mijn vragen even splitsen, misschien wel zo handig:

 

*Dient de verkopende partij in het contract het bedrag van 1500 te splitsen in een x bedrag voor huur/rente en een x bedrag als termijnbetaling voor overname zaak? Dus bijvoorbeeld 1200 als termijnbedrag voor overname en 300 voor huur/rente?

 

*Ik mag (even uitgaande van het bovenstaande voorbeeld) die maandelijkse betaling niet op de balans opnemen als inventaris? Dus inventaris 1200, 2400, 3600...en zo verder. Ik mag pas na de laatste termijn (de 60e) het totaalbedrag op de balans zetten, dus 72000?

 

*Ik mag die 1200 (even als voorbeeld) niet ten laste brengen van de Verlies en Winst rekening? Ik denk het niet...want anders zou ik bij activeren en daarna afschrijven voor een tweede keer aftrekken?

 

*Hoe boek ik die 1200 dan. Ik geef het immers wel uit....en als ik het niet ten laste van de V&W mag brengen....

Aan de debetzijde zoiets (?):

Huurkoop som 1200

aan Bank 1200

 

De 'huurkoop som' neem ik dan als bezitting op aan de debetzijde. Op het moment dat de laatste termijn betaald is boek ik:

 

Inventaris 60000

Goodwill 12000

aan Huurkoop som 72000

 

*Dan de belangrijkste vraag. Hier zit ik echt mee :(. Ik betaal iedere maand die 1200 euro. Dat vijf jaar lang. Zoals ik het nu begrijp, of de antwoorden op bovenstaande vragen moeten anders uitwijzen, mag ik pas na de allerlaatste termijn de boel activeren en gaan afschrijven. Het probleem is dat ik dan vijf jaar lang betaal, maar die eerste vijf jaar nog helemaal niets kan/mag afschrijven. Als starter zijn de eerste jaren het zwaarst dus juist dan zou ik een afschrijfpost kunnen gebruiken. Is hier iets aan te doen? Je hebt als starter de 'willekeurig afschrijven' faciliteit maar daar heb ik helemaal niets aan als ik pas na vijf jaar de inventaris en goodwill mag activeren en dan pas mag beginnen met afschrijven.

 

 

[Joost Rietveld]

Hoi Lennard

 

Zie ook hier:

http://members.tripod.com/flappie15/mba/huurkoop.htm

 

Ben geen boekhouder, maar de juiste boekingen staan er en dus kun je de uitwerking ervan destilleren.

 

groet

Joost

 

[lennard]

Hoi Joost,

 

Bedankt voor je antwoord. Knap dat je dat hebt kunnen vinden. Bedankt voor het meezoeken!

Wel handig, maar het is niet helemaal wat ik nodig heb. Dat is namelijk gericht op de verkopende partij, die dus de onderneming in een huurkoop constructie verkoopt. Ik ben de kopende partij, dus dan moeten de posten er anders uitzien.

 

Vraag vier gaat inderdaad over de journaalposten, maar vraag 1 tot en met 3 en 5 gaan meer over hoe huurkoop fiscaal is geregeld. Misschien kun je wel helpen bij die vragen? Ik vraag me namelijk af hoe het fiscaal afgewikkeld dient te worden.

 

Ik hoop dat iemand kan bevestigen dat de journaalposten correct zijn...?

 

Alvast bedankt!,

 

Lennard

[Joost Rietveld]

hoi Lennard

 

Dat de JP's correct zijn neem ik wel aan van een MBA opleiding. Fiscaal volgt de oplossing gewoon de boekhouding. Ik heb dit helaas nog nooit aan de hand gehad, dus kan je zo 123 niet helpen.

 

Je zou kunnen trachten om dit omgekeerd te berederneren. Mij is het daarvoor iets te laat ;)

 

Morgen even zien of Ronaldinho en Ryan1600 actief zijn. Wellicht weten zij dit.

 

fijne nacht

Joost

 

[lennard]

Je hebt gelijk, morgen weer een dag :).

Ik betwijfel trouwens niet of de JP juist zijn hoor...

 

welterusten :)

[PaulN]

Beste Lennard,

 

M.i. komen de bedragen terug op de balans en kun je daarop afschrijven, op goodwill en op inventaris verschillen de afschrijvingspercentages.

 

Je schrijft dat je twee opties overweegt: koop en huurkoop. Een huurkoopconstructie wordt vaak toegepast als de koper niet in staat is om zelf de koop te financieren. Dit is duidelijk iets anders dan pacht/huur van het bedrijf; je bent bij huurkoop na betaling van de laatste termijn eigenaar geworden. Aan de opzet van huurkoop zitten nadelen die de koper in het realiseren van de “droom” van een eigen horecabedrijf nog wel eens te snel afdoet. Het is de moeite waard om de precieze voorwaarden van de huurkoop goed na te gaan en te overwegen, en daarover te onderhandelen. Is de koopprijs wel realistisch en draagbaar binnen de exploitatie? Hoe hoog is de rentevergoeding? Welke consequenties zijn er bij het niet nakomen van betalingstermijnen? Het gebeurt nog regelmatig dat een onrealistisch hoge koopsom is overeengekomen en dat na verloop van tijd de koper de betalingsverlichtingen niet kan nakomen en gemakkelijk weer uit het bedrijf wordt gezet door de verkopende partij. Uit jouw informatie maak ik op dat bij betaling van 300 euro rente per maand jij in 5 jaar een hoge rentevergoeding betaalt van in totaal € 18.000,-. Als je over eigen vermogen van 50% beschikt (en een goed plan) is een directe koop en een banklening een haalbare en voordeliger optie.

 

In elk geval heel veel succes gewenst!

Groet,

 

Paul

 

 

[lennard]

Hoi Paul,

 

Bedankt voor je reactie.

Duidelijk verhaal en het is me inmiddels ook duidelijk dat we moeten oppassen. Zoals jij al schrijft, bij huurkoop ben je juridisch pas eigenaar na de laatste termijn. Mocht het om welke reden dan ook misgaan dan ben je de aanbetalingen kwijt! Dat is een erg hoog risico!

Ik zou bij pacht/huur circa 300 euro betalen per maand voor 65000. Dat komt neer op zo'n 6%. Dat is wel wat hoger dan een lening bij de bank, maar heeft één groot voordeel: we zijn veel flexibeler. Het is namelijk niet ons eigendom geworden dus we hoeven ook niets te verkopen als we weg zouden gaan.

Wat ik wil proberen is om in plaats van een vijf jarig huurcontract eerst een 2 jarig contract te sluiten. Vervolgens twee jaar huren/pachten voor die 300 euro met in het contract al een afgesproken prijs waartegen ik het mag kopen.

Stel dat het bedrijf goedloopt dan koop ik het na die twee jaar. Ik weet dan zeker dat ik een goedlopend bedrijf koop en loop dus relatief weinig risico. Stel dat het niet goed gaat dan dien ik de twee jaar uit van het huurcontract en kan ik er zo uit. Ik hoef dan niet eerst nog iemand te vinden die een feitelijk slechtlopend bedrijf wil overnemen.

De meerkosten van het huren/pachten i.p.v. lenen bij de bank wegen mijn inziens dus wel op tegen het verkleinen van het risco.

 

Ik ben nu, deels ook gewoon uit interesse, wel echt benieuwd hoe het nu precies werkt bij huurkoop. Jij geeft aan dat de aanbetalingen al meteen geactiveerd moeten worden en afgeschreven. Marco (van de eerste reactie) geeft aan dat je pas eigenaar bent na betaling van de laatste termijn en dat de boel dan pas geactiveerd mag worden. Dit is ook in één lijn met de sumiere info die ik op internet heb gevonden. Overal staat vermeld dat bij huurkoop het pas je eigendom is na betaling van de laatste termijn. Logisch redenerend valt er dan dus niets te activeren voor die tijd omdat het niet je eigendom is.

 

Volgens mij halen we huurkoop en koop op afbetaling door elkaar. Ik wist eerst het verschil ook niet maar Google doet wonderen :). Huurkoop is zoals bovenstaand. Dit biedt meer zekerheid voor de verkoper omdat het zijn eigendom blijft totdat al het geld ontvangen is. Koop op afbetaling (volgens mij vaak bij auto's) geeft de koper juridisch meteen het eigendom, vervolgens moet hij terugbetalen. Bij problemen met betaling is dit lastiger voor de verkoper omdat hij dan het goed (bijv. de auto) terug moet eisen. Doordat het juridisch niet zijn eigendom is moet dit met een procedure.

Het is dus belangrijk die twee uit elkaar te houden. Ik heb het hier over huurkoop.

Ondanks alle hulp (bedankt :)) blijf ik eigenlijk met dezelfde vragen zitten als eerst. Ik zet ze voor de duidelijkheid nog even neer:

 

We zullen iedere maand 1500 euro betalen en na 5 jaar (dus 60 termijnen) is de zaak (inventaris en goodwill) volledig van ons. Ik zal mijn vragen even splitsen, misschien wel zo handig:

 

*Dient de verkopende partij in het contract het bedrag van 1500 te splitsen in een x bedrag voor huur/rente en een x bedrag als termijnbetaling voor overname zaak? Dus bijvoorbeeld 1200 als termijnbedrag voor overname en 300 voor huur/rente?

 

*Ik mag (even uitgaande van het bovenstaande voorbeeld) die maandelijkse betaling niet op de balans opnemen als inventaris? Dus inventaris 1200, 2400, 3600...en zo verder. Ik mag pas na de laatste termijn (de 60e) het totaalbedrag op de balans zetten, dus 72000?

 

*Ik mag die 1200 (even als voorbeeld) niet ten laste brengen van de Verlies en Winst rekening? Ik denk het niet...want anders zou ik bij activeren en daarna afschrijven voor een tweede keer aftrekken?

 

*Hoe boek ik die 1200 dan. Ik geef het immers wel uit....en als ik het niet ten laste van de V&W mag brengen....

Aan de debetzijde zoiets (?):

Huurkoop som 1200

aan Bank 1200

 

De 'huurkoop som' neem ik dan als bezitting op aan de debetzijde. Op het moment dat de laatste termijn betaald is boek ik:

 

Inventaris 60000

Goodwill 12000

aan Huurkoop som 72000

 

*Dan de belangrijkste vraag. Hier zit ik echt mee . Ik betaal iedere maand die 1200 euro. Dat vijf jaar lang. Zoals ik het nu begrijp, of de antwoorden op bovenstaande vragen moeten anders uitwijzen, mag ik pas na de allerlaatste termijn de boel activeren en gaan afschrijven. Het probleem is dat ik dan vijf jaar lang betaal, maar die eerste vijf jaar nog helemaal niets kan/mag afschrijven. Als starter zijn de eerste jaren het zwaarst dus juist dan zou ik een afschrijfpost kunnen gebruiken. Is hier iets aan te doen? Je hebt als starter de 'willekeurig afschrijven' faciliteit maar daar heb ik helemaal niets aan als ik pas na vijf jaar de inventaris en goodwill mag activeren en dan pas mag beginnen met afschrijven.

 

Sorry :), het is een heel epistel geworden. Maar het is ook lastige materie, vind ik zelf dan :-\.

 

groeten,

Lennard

 

 

[glengarryglenross]

Naar mijn idee is het is als volgt:

Je bent economisch gewoon eigenaar. Hoe het juridisch inelkaar zit maakt helemaal niet uit voor je commerciele balans. Waarom ben je economisch eigenaar: je kan als het goed is niet zonder uitzonderlijk hoge kosten van de koop afzien gedurende de looptijd. Met andere woorden de koop is gewoon gesloten, de betaling is alleen uitgesteld. Derhalve is er geen sprake van operational lease maar van financial lease. (er zijn nog meer redenen waarom het kwalificeert als financial lease, ik zal niet alles noemen)

 

(( huurkoop is een bijzondere vorm van leasing, bij leasing is het de vraag of het actief op de balans komt of niet, voor je jaarrekening gaat de economische realiteit hier voor de juridische. In het engels gaat het gezegde: if it's a pig and you dress it up legally to be a dog it is still a pig, dit komt doordat bedrijven van alles proberen om activa off balance te houden en daarmee ook de financiering. ik zal er verder niet teveel op ingaan)).

 

Voor de btw is de koop ook al gesloten dus je dient ook de volle btw te betalen, als verkopende partij dien je dus de omzet/verkoop te verantwoorden.

 

Wat neem je nu op in je balans. Debet het pand, credit de lening.

De termijn betalingen zijn deels aflossing op deze lening en de rente voor de lening. rente in de verlies en winst, aflossing in mindering op de lening.

Op het pand schrijf je vervolgens gewoon af.

 

Met de vriendelijke groeten

[PaulN]

Beste Lennard,

 

Het verhaal van glengarryglenross lijkt me duidelijk en sluitend.

 

Bij 18.000 euro rente in vijf jaar betaal je overigens veel meer dan 6% rente; omdat je immers ook maandelijks aflost wordt het bedrag waarover je rente betaalt steeds lager.

 

Ten aanzien van het vermijden/beperken van je risico: na twee jaar heb je bij huurkoop inmiddels 40% van de aankoopsom voldaan. Als je dan zondermeer stopt ben je dit bedrag kwijt. Als je nu zelf het bedrijf koopt heb je bezit dat je in de toekomst weer kunt verkopen.

 

Je kunt ook een pachtconstructie aangaan, daarbij koop je niets. Bij pacht van een horecabedrijf huur je niet alleen de bedrijfsruimte, maar ook inventaris, goodwill en handelsnaam.

 

Als je twijfelt of de zaak goed gaat lopen zou ik inzetten op een goede voorbereiding op de overname: bestudeer de jaarcijfers, benut brnachegegevens, doe marktonderzoek en maak een ondernemingsplan met daarin een duidelijke bedrijfsformule en een uitgebreid marketingplan.

 

Groet,

 

Paul

 

[lennard]

Super, hier word ik echt wijzer van!

Dat is een duidelijk verhaal. Ik ga het gezegde onthouden want dat kan nog een keer van toepassing zijn :).

 

Helaas roept het antwoord wel weer een andere vraag op...

De afwikkeling is me duidelijk maar je schrijft dat je het volle bedrag aan BTW verschuldigd bent.

Even voor de duidelijkheid; ik neem het horecabedrijf over maar bedoel daarmee dat ik de inventaris en goodwill koop voor 70000 euro. Het is niet zo dat ik de hele balans van de verkoper overneem dus inclusief banksaldo, voorraden, leningen etcetera.

Op de site van de belastingdienst staat dat je bij verkoop geen BTW verschuldigd bent. Zie http://www.belastingdienst.nl/zakelijk/ondernemen_overdragen/ondernemen_overdragen-11.html#P92_10139

 

Mijn vraag is nu of dit ook op mijn situatie van toepassing is? Ik neem feitelijk het bedrijf over doordat ik de inventaris en goodwill koop. Echter neem ik niet de leningen/financiering van de verkoper over. Met andere woorden; het is niet zo dat ik de balans van de verkoper één op één overneem. Ik zorg zelf voor de financiering. Ik neem dus de inventaris en goodwill over maar geldt dit als overname van het bedrijf. En dus mag de verkoper GEEN BTW rekenen in de verkoopprijs?

 

Als de verkoper geen BTW mag rekenen dan is het me duidelijk. Stel even dat hij wel BTW moet rekenen zoals in de reactie net werd gezegd. Dan zou het als volgt zijn (even voor het gemak):

Verkoopprijs 60000 (in 60 termijnen van 10000)

BTW 11400

Te betalen rente x bedrag per maand (lager wordend naar mate meer wordt afgelost)

 

Is het dan zo dat verkoper in één keer het totale BTW bedrag in rekening brengt?Vervolgens draagt hij dit af aan de Belastingdienst en trek ik het in één keer af als voorbelasting.

Of is het mogelijk dat ik over iedere aflossingstermijn de BTW betaal dus iedere maand 1000 aflossing en 190 te vorderen BTW. De verkoper rekent dan iedere maand over die 1000 aflossing BTW en draagt dat op zijn beurt weer af aan de Belastingdienst. Aan het eind van de vijf jaar is dan uiteindelijk 60 x 190=11400 BTW afgedragen door de verkoper en gevorderd door mijzelf.

 

Even voor de zekerheid; over de rente die verkoper rekent mag sowieso geen BTW gerekend worden. Toch :-[?

Die rente boek ik vervolgens afzonderlijk simpelweg als:

Rente (V en W rekening) 1000

aan Bank 1000

 

BTW is dan dus niet van toepassing?

 

Wie kan me helpen met de laatste loodjes :)?

Alvast bedankt voor alle reacties. Ik ben veel wijzer geworden!

 

Fijne dag,

Lennard

 

En..mochten jullie in Noord-Holland wonen of wel eens in de buurt zijn: diegenen die zo goed hebben geholpen kunnen een gratis biertje komen drinken ;)

[lennard]

Sorry, een deel heb ik zelf al gevonden.

Eerst zoeken dan vragen... ::)

om precies te zijn hier

 

Over rente dus GEEN BTW...

Nu alleen de andere vraag nog!

 

edit: link gefixed

[glengarryglenross]

Hey Lennard,

 

sorry voor de onduidelijkheid. In mijn verhaal heb ik het feit dat het om een bedrijfsovername gaat even losgelaten. mijn excuus. In jouw geval geen btw zoals je terecht opmerkte.

greetz

[R.I.P. - Fred Wiersma]

 

...

En..mochten jullie in Noord-Holland wonen of wel eens in de buurt zijn: diegenen die zo goed hebben geholpen kunnen een gratis biertje komen drinken ;)

 

In de toekomst een Higher Level borrel? ;)

[lennard]

Haha.. :). Dat is helemaal geen slecht idee!

 

Glengarryglenross; bedankt. Helemaal duidelijk! Geen BTW bij overname.

 

Groeten,

Lennard

[lennard]

Om de boel nog even helemaal dicht te timmeren even een vraag puur uit interesse. Het speelt voor mij niet want ik ben de kopende partij maar ik ben wel even benieuwd hoe het werkt voor de verkoper.

Glengarryglenross; als je tijd en zin hebt? Ongetwijfeld weet jehet antwoord ;).

 

Je schrijft dat huurkoop in economische zin wordt gezien als koop. Ik zet de inventaris en goodwill op de balans alsmede de 'huurkoop lening' die ik hier voor sluit.

Als ik het goed interpreteer betekent dat voor de verkoper dat hij op dat moment zijn zaak verkoopt oftewel staakt. De stakingswinst wordt berekend en hij moet hier IB over betalen. Vervolgens wordt de onderneming beeindigd.

 

Maar....(eerste vraag); hij moet Inkomstenbelasting betalen over de stakingswinst terwijl hij deze winst nog niet geincasseerd heeft. Het overeengekomen bedrag wordt immers in 5 jaar tijd geleidelijk betaald. Grote kans dat hij de IB over de stakingswinst dus uberhaupt (nog) niet betalen kan. Hoe gaat dat in zijn werk?

 

Tweede vraag; Er even van uitgaande dat ik het bij het juiste eind heb als ik zeg dat de stakingswinst berekend wordt en dat hier vervolgens IB over betaald wordt en dat de onderneming vervolgens beeindigd wordt. Wat nu als het mis gaat en de kopende partij komt zijn verplichtingen niet na? De onderneming is dan immers plots weer van de verkoper. Maar, de verkoper heeft al IB betaald over de stakingswinst. Dat is niet meer aan de orde, want de koop is feitelijk niet doorgegaan. Start de verkoper dan weer een bedrijf en neemt hij zijn laatst bekende balans (van voor de verkoop) weer over als openingsbalans? Vervolgens vordert hij de IB over de stakingswinst terug?

 

Ik ben benieuwd!

 

Lennard