Bedrijfspand privé kopen en verhuren aan eigen bedrijf: dat kan toch?

[Utregter]

Ik wil jullie graag het volgende voorleggen.

Ik, of liever gezegd mijn BV, huurt nu een bedrijfspand dat niet meer echt voldoet.

Mijn oog is gevallen op een bedrijfsunit van grofweg 150.000 excl. BTW, deze zou ik het liefst prive willen kopen en verhuren aan mijn bv.

Onder andere op dit forum lees ik dat deze constructie mogelijk problemen oplevert met de fiscus (tbs regeling).

Aan de andere kant hoorde ik viavia dat wanneer ik dit pand privé koop, (uiteraard zonder de BTW af te trekken) en tegen een marktconforme prijs verhuur er geen problemen zijn.

Wat is nu de waarheid?

Alle reacties en tips welkom.

[ronaldinho]

Even twee dingen uit elkaar trekken: Je hebt IB en btw.

 

IB: verhuur van een pand aan je eigen BV levert niet zozeer problemen op, maar aan andere fiscale behandeling dan verhuur aan een onafhankelijke derde. In het laatste geval zal er meestal sprake zijn van box 3 heffing (1,2% van de waarde), in het eerste geval is de TBS-regeling van toepassing en worden de inkomsten progressief belast in box 1 (dus tegen max 52%). Zodra je stopt met de verhuur (bij verkoop, of als de BV niet meer huurt), moet je ook belasting betalen over de eventuele meerwaarde.

 

Btw: Verhuur van vastgoed is in beginsel niet belast met btw. Echter, als de huuder het pand voor tenminste 90% gebruikt voor met btw belaste activiteiten, kunnen jullie samen kiezen voor verhuur mét btw. Je kunt dan de door jou betaalde btw terugvragen, en de btw die jij aan de BV in rekening brengt doet geen pijn, want die vraagt de BV weer terug. Het voordeel is dat je dus de btw terugkrijgt die jij aan de verkoper moet betalen. Dit heeft alleen zin als je verplicht met btw moet kopen, bijvoorbeeld bij nieuw vastgoed. Wanneer het pand minder dan 10 jaar oud is, kan het voordelig zijn om te opteren voor belaste levering, omdat de verkoper dan mogelijk tegen herziening aanloopt en anders alsnog btw moet afdragen (dat is dan dus een onderhandelpuntje).

[Utregter]

Bedankt voor je snelle antwoord Ronaldinho.

De tbs regeling timmert dus inderdaad alle mogelijkheden om fiscaal aantrekkelijk uit privé te verhuren dicht.

Het lijkt in mijn geval dan beter het pand door de BV te laten kopen.

Kan een holding-structuur in dit geval nog fiscale voordelen meebrengen?

Of is het onderbrengen van bijvoorbeeld het bedrijfspand in een holding alleen interessant om de financiele risico's die de werk bv loopt in te dammen?

[Johan Mulder]

dat kan nog interessant zijn bij het verkopen van de onderneming tzt. Dan kun je met én zonder pand verkopen zonder te hoeven afrekenen over de meerwaarden. Je kunt immers de aandelen in de OG-holding verkopen of de aandelen in de werk-BV.