• 0

Te lage verhuur bedrijfspand

Ik ben medeverhuurder geworden door familieomstandigheden.

Ik verhuur met 4 familieleden uit 2e lijn, zonder huurcontract een aantal opslagruimtes/grondoppervlakte voor nog geen 2% van reele waarde. De onderhoudsplicht ligt bij hurende BV.

Er wordt gehuurd op basis van mondelinge afspraken volgens huurder maar dat lijkt mij sterk gezien dat hij ook medeeigenaar is.

Huur is al jaren gelijk en verhoging is onbespreekbaar voor de huurder/medeeigenaar.

 

DIt lijkt mij belangenverstrengeling maar weet niet wat te doen om op normale wijze de huur te verhogen tot een normaal bedrag.

Huidige huursom lijkt mij erg laag en ik weet niet hoe ik huurverhoging af kan dwingen.

De overige verhuurders ook niet.

1 van 4 medeverhuurders is tevens eigenaar van de BV van de huurder en weigert mee te werken aan huurverhoging. Ik verwacht fiscale heffingen gezien veel te lage opbrengst.

 

 

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

  • 0

hoi verhuurder

 

Ik ben met je eens dat er sprake is van een belangenverstrengeling. Als een van de eigenaren verhuurt aan een eigen BV, dan is er voor zijn deel van de verhuur sprake van zogenaamde terbeschikkingstelling in box 1 van zijn IB aangifte.

 

Hij verhuurt immers een prive eigendom aan zijn BV. De berekende huur MOET zakelijk zijn! Dat zal de fiscus ook bij controle als voorwaarde stellen en zonodig corrigeren.

 

Wellicht dat hij gevoelig is voor dit argument (speel je hardball, dan bel je gewoon de fiscus en leg je deze discrepantie voor).

 

Dat helpt je echter nog niet tav de huur die de andere eigenaren horen te ontvangen. De fiscus kan alleen de huur van zijn privé deel aan zijn BV ter discussie stellen. Jullie deel speelt in box 3 en daarin is de fiscus geen 'zakenpartner' voor jullie. Hooguit zou er sprake kunnen zijn van schenking van jullie aan zijn BV wegens onzakelijke lage huur (weer een argument). Maar dat zal zo'n vaart niet lopen bij de fiscus.

 

Ik denk dat er toch een Rechter aan te pas moet komen om een zakelijke huur af te kunnen dwingen. Ik verplaats het topic even naar contracten en aanverwanten omdat daar de juristen en notarissen meer aanwezig zijn,

 

Groet

Joost

 

 

 

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

Nou, een leken vraag eroverheen dan...

 

Ik heb altijd begrepen dat je niet mag huren/verhuren volgens bepaalde normen. Mijn moeder kan/mag mij geen woning verhuren voor, pak 'm beet, anderhalve euro per maand.

 

Zeker zakelijk in de vorm van constructie bv's zou dit te gek voor woorden zijn. Ergens in mijn achterhoofd hangt er iets, dat hier wettelijke eisen aan gesteld zijn, zelfs met een rekenprogramma.

 

Ik dacht zelfs dat alleen woningbouwverenigingen hier een uitsluitsel op hadden, omdat zij soms ook nieuwbouwwoningen aanbieden onder de huurtoeslaggrens, om starters eerder aan een woning te kunnen helpen (woningnnod onder starters.)

 

Marcel (die niet meer precies wist hoe de klok de oude schoenen van de beer zijn klepel afgeschoten had...) :-\

Link naar reactie
  • 0

Ik begin steeds meer zorgen te krijgen nu ik de forums lees; maak ik onbewust deel uit van een v.o.f. ? Wat zijn mijn risico's? Ik ben startende ondernemer en kan me geen zepers of dure rechtsbijstand veroorloven. Ik ben inmiddels verzekerd maar deze zaak valt daar natuurlijk buiten .....

 

Link naar reactie
  • 0
Cyber Security Adviseur
Cyber Security Adviseur

Zoals door Joost al aangegeven: de huurder heeft een fiscaal probleem. Voor het overige kan de verhuurder de rechter vragen de huur vast te stellen.

 

Wil de huurder in zijn hoedanigheid van verhuurder daar niet aan mee werken, dan kun je hem, wederom via de rechter, daartoe dwingen.

 

Mijn advies zou zijn de relatief goedkope procedure voor vaststelling van de huur te voeren, de rechter zal daarbij ook kijken in hoeverre de huurder valide argumenten heeft.

Link naar reactie
  • 0

Bij het zakelijk verhuren heb je een fiscale plicht om de huur conform de markt te laten zijn. Wanneer je hieronder gaat zitten, zal je vroeg of laat idd een correctie krijgen. Wat betreft de onwil van de anderen om de huur te willen verhogen, zail ik toch zoals eerder aangegeven, naar de kantonrechter gaan of via mediation (heeft mijn voorkeur) Als je eenmaal deze weg gaat bewandelen wordt het voor de anderen ook snel duidelijk dat het menens is en dan komen ze van zelf wel met oplossingen. Nu ben je te afwachtend en denken ze dat ze er mee weg kunnen komen.

 

 

Link naar reactie
  • 0

Wat betreft de fiscaliteit:

 

Onzakelijke verhuur speelt m.i. alleen in situaties waarin verhuurder en huurder 2 handen op 1 buik zijn, zoals de DGA die zijn bedrijfspand verhuurt aan zijn BV.

 

In dit geval kan de DGA/verhuurder de huurprijs in theorie niet volledig zelf bepalen, omdat hij mede afhankelijk is van zijn mede-verhuurders. Ik vraag me dan ook af of de fiscus hier wel kan stellen dat er sprake is van onzakelijke verhuur door de DGA. Er ligt blijkbaar een mondelinge huurovereenkomst aan ten grondslag waarmee de overige verhuurders die geen zakelijk belang hebben bij de huurder/BV (in een ver verleden) mee hebben ingestemd.

Link naar reactie
  • 0

@Odeon

 

Dat er nu al minstens 1 verhuurder is die het er niet mee eens is, is al een teken aan de wand. Daarbij kan de fiscus weldegelijk stellen dat alle verhuurders een te lage huur bedongen hebben.

 

Dat er meerdere mensen mee ingestemd hebben, maakt de huur nog steeds niet zakelijk. Daarvoor kijkt de fiscus gewoon naar wat in de markt gebruikelijk is.

 

groet

Joost

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

@ Verhuurder,

 

Ik snap jouw probleem en ik ben het met Steven K. eens dat als je er gezamenlijk niet uitkomt je naar de rechter moet stappen.

 

Mij gaat het even om de fiscaliteit.

 

Stel dat de Belastingdienst concludeert dat de huur met € 9.000 verhoogd moet worden. Voor de verhuurder/DGA betekent dit dat hij een navordering van (stel) 52% over € 3.000 = € 1.560 inkomstenbelasting kan verwachten (dit nog afgezien van rente en eventuele boete). Maar onder welke titel kan de fiscus de huur verhogen bij de andere verhuurders? In het geval van schenking moet er sprake zijn van vrijgevigheid en het lijkt me wel duidelijk dat hier geen sprake van is.

 

Volgens mij is niet mogelijk dat de fiscus wel de huur verhoogt bij de verhuurder/DGA, maar niet bij de overige 2 verhuurders.

 

De andere kant van de medaille is dan dat de BV nu extra € 9.000 aan huur kan aftrekken. Dit levert de huurder/BV een belastingvoordeel op van stel 20% * € 9.000 = € 1.800. Op deze wijze springt de BV er dus voordelig uit. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?

 

Eigenlijk hebben de verhuurders door (onbedoeld dan wel onbewust) genoegen te nemen met een te lage huur (informeel) kapitaal gestort in de BV van de huurder. Immers had de BV wel een zakelijke huur betaald dan was de BV nu minder rijk geweest.

 

 

 

 

 

Link naar reactie
  • 0

De vraag is niet wat de bedoeling kan zijn. Dit is pure emotie, gunnen en egoisme. De fiscus is totaal niet "in scope" bij DGA. Familiebedrijbven en transacties hebben niets met logica en fiscus heb ik het gevoel. Aangezien bedragen voor BV niet relevant zijn en voor prive persoon wel, heb je echt een dramatische proces-start kan ik je vertellen

Link naar reactie
  • 0

Odeon,

 

Huur valt bij DGA in box1 en bij overige 2 huurders in box3. Hij raakt de huurders buiten DGA fiscaal niet of fiscus de huur verhoogd voor DGA. De andere zullen altijd in stemmen in het kader van "redelijkheid en billikheid" denk ik. De normale huur voor een bedrijfspand bedraagt volgens mij tussen 12-15% van de waarde. Als er 2% betaald wordt lijkt me dat meerzins onredelijk.

Link naar reactie
  • 0

 

Volgens mij is niet mogelijk dat de fiscus wel de huur verhoogt bij de verhuurder/DGA, maar niet bij de overige 2 verhuurders.

 

Eigenlijk hebben de verhuurders door (onbedoeld dan wel onbewust) genoegen te nemen met een te lage huur (informeel) kapitaal gestort in de BV van de huurder. Immers had de BV wel een zakelijke huur betaald dan was de BV nu minder rijk geweest.

 

 

 

Odeon

 

Als de fiscus de huur onzakelijk laag vindt, dan zal de eigenaar van de BV daarmee geconfronteerd worden. Het belang van de andere huurders staat of valt met wat zij aangeven in box 3. De hoogte van hun huurinkomsten is in box 3 volstrekt irrelevant! Immers wordt alleen geheven over waarde OG min schuld! De werkelijke huur is voor hen compleet niet relevant en dus niet belastbaar en dus geen onderwerp van discussie!

 

Informeel kapitaal kan alleen gestort worden door een aandeelhouder in de BV en dus beslist niet door derden. Hooguit is er sprake van schenking door hen jegens de BV, maar goed, ik verval in herhaling ;)

 

Groet

Joost

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
  • 0

In het geval van schenking moet er sprake zijn van vrijgevigheid en het lijkt me wel duidelijk dat hier geen sprake van is.

 

Joost, wat schenking betreft voelt Odeone 100% de situatie en wet juist aan.

 

Hoe kan ik die huur heel snel op 10% van waarde krijgen? Dat is mij iets waard en 1e doel. De rest volgt wel denk ik dan maar ....

Link naar reactie
  • 0

Ik deel Odeons visie hierin echt niet. De fiscus staat sterker dan hij vermoedt.

 

zoals ik eerder schreef, zal het met de schenking zo'n vaart niet lopen! Dat sluit helaas niet uit de de fiscus 'vrijgevigheid' kan veronderstellen, waarna het aan de verhuurders is om dat te weerleggen. Dat jij hier al stelt dat de huur te laag is, is al een duidelijk signaal.

 

Maar nogmaals, dat zal zo´n vaart niet lopen omdat dat intern bij de fiscus een samenwerking vereist tussen de afdelingen IB, VPB en Successie, die er nauwelijks is.

 

De huur ophogen naar 10% staat los van de fiscus, dat vereist echt een gerechtelijke procedure.

 

groet

Joost

 

 

 

 

DenariusAdvies: Tax | M&A | Legal

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    10 leden, 282 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.