eigen huis en werkruimte

[NGlad]

Beste lezers,

 

Ik ben per 1 september een eigen eenmanszaak begonnen op de begane grond van ons woonhuis (3 etages, we leven op de bovenste twee).

 

De vraag hoe ik met ons eigen woning en met de werkruimte omga (belastingtechnisch), heb ik nog niet voor mezelf beantwoordt. Ik heb heel veel op het internet nagezocht en gelezen, maar ik kom er alleen niet uit. Ik weet niet wat voor ons gezin het beste is. Nu hebben we natuurlijk de hypotheeklrente waarvoor we een teruggave ontvangen de belastingdienst.

 

Kunnen jullie mij alsjeblieft helpen? Ik zou graag willen weten of ik de informatie die ik tot nu toe heb verzameld wel goed heb toegepast in mijn berekening/ beredenering (zie hieronder) zodat ik een goede beslissing kan nemen gebaseerd op de juiste gegevens. Los van deze algemene vraag heb ik specifieke vragen onderaan dit bericht gezet.

 

Berekening / beredenering uit diverse bronnen verzameld:

een mogelijkheid wat van toepassing is op mijn situatie, omdat bouwkundig het pand te splitsen is:

 

je hebt een pand met een ondernemingsgedeelte (werkruimte) dat voor de IB geheel tot privé-vermogen behoort. In de aangifte IB heb je te maken met twee soorten woningwaarden: de onderneming huurt als het ware een deel van het pand.

waarde ondernemingsgedeelte + de hypothecaire lening die daarbij hoort, moet aangegeven worden als bezitting & schuld in box 3. Voor dit gedeelte v/h pand kan de hypotheekrente niet worden afgetrokken.

Berekening:

woz-waarde onderneming 91.881 + hypotheekschuld onderneming 91.046 = 182.927 x 30% box3 = 54.878 (aangeven in box 3, voor dit deel hypotheekrente niet meer aftrekbaar) is dit juist ?

 

Berekening hypotheek- en wozwaarden privé en onderneming, gebaseerd op:

BG    39,2 m2 (a)

1e V    46,9 m2

2e V   46,9 m2

1e + 2e V = 93,8 m2 (b)

 

hypotheekschuld = 218.000 ben ik uitgegaan van het gehele bedrag dat wij hebben geleend bij aankoop van de woning drie jaar geleden ©.

 

woz-waarde 2009 = 220.000 (e)

 

(a) oppervl. werkruimte / (b) oppervl. woongedeelte x © hypotheekschuld=

hypotheekschuld werkruimte (d)

 

(a) oppervl. werkruimte / (b) oppervl. woongedeelte x (e) wozwaarde =

wozwaarde werkruimte (f)

 

39,2 / 93,8 x 218.0000 = 91.046 (d) hypotheekschuld werkruimte

39,2 / 93,8 x 220.0000 = 91.881 (f) wozwaarde werkruimte

 

d - f = huur van de werkruimte (g)

91.881 - 91.046 = 835,= g

van g = 1,2% aftrekbaar als zijnde huurlasten = 10,02 (h)

 

waarde pand (f) + lening (d) = bezittingen in box 3 niet aftrekbaar bij aangifte IB

 

* vraag 1: Is de huur van de werkruimte g een maandbedrag of jaarbedrag?

* vraag 2: is h 1,2 % huurlast aftrekbaar van de winst een maandbedrag of een jaarbedrag?

 

* vraag 3: weegt het op tegen de hypotheekrenteverlies die we hebben in box 1 als we voor deze optie kiezen? eveneens in het achterhoofd gehouden dat bij verkoop vd woning de winst ook belast wordt.

 

* vraag 4: de huur die we van de onderneming krijgen is deze berekening juist (g)? of moet je de eigenwoningforfait van de werkruimte als huur nemen? (dat las ik ook ergens dacht ik)Ik kan ook geen berekening meer vinden voor eigenwoningforfait werkruimte??

 

Er van uitgaande dat de huur 835 euro per maand is (is wel veel, maar / 12 mnden = 70 euro te weinig, dus daarom twijfel ik aan mijn berekening). Maar hiervan uitgaande dan denk ik dat we aan het einde van het jaar een negatief winstssaldo hebben waar dit bedrag in is verwerkt. Mogen we dit verrekenen met een positief bedrag uit box 1? bijvoorbeeld het salaris van mijn (fiscale) partner?

 

* vraag 5: wordt in bovenstaande optie voor de omzetbelasting de werkruimte gerekend tot het ondernemingsvermogen en voor de inkomstenbelasting de werkruimte tot het privévermogen, maar dan met twee soorten woningwaarden?

 

*vraag 6: hoe moet ik op de beginbalans het pand opvoeren, uitgaande van bovenstaande gegevens? Moet ik bij vaste activa dan het bedrag opgeven van de woz-waarde werkruimte en bij vreemd vermogen (lang) opgeven het bedrag van de hyptheekschuld werkruimte?

 

*vraag 7: berekening eigenwoningforfait woongedeelte bepalen: woz-waarde minus wozwaarde werkruimte =

220.000 - 91.881 = 128.119

* vraag 8: 128.119 x 1,30% = 3843.57 moet dit bedrag opgeteld worden bij de winst van de onderneming?

 

MIjn onderneming, eenmanszaakje is een massagesalon waarbij ik met een klein bedrag eigen geld van start ga. Ik ben nog bezig met mijn ondernemingsplan en daarbij is het voor mij belangrijk dat ik nu deze vragen goed regel en beantwoord voor mezelf. Ik kan vervolgens met mijn plan een kleine lening aanvragen om de gewenste start mee verder te kunnen maken. Dit jaar is er weinig bestedingsruimte over totdat ik over de lening beschik. Daarom kan ik nu nog geen specialist benaderen met deze vragen. Dit jaar wil ik zelf de administratie en belastingen doen, (er is nog weinig bedrijfsactiviteit behalve verbouwing en aanloop) en ter controle in nov/dec een accountant of adviseur benaderen ter controle.

 

Ik ben heel erg dankbaar als jullie met mij mee willen kijken op deze manier.

 

Vriendelijke groeten,

Gladys

 

[Raymond Lohuis]

Beste Gladys,

 

Maak het je niet te ingewikkeld. Je werkt nu gewoon van uit huis en als je een deel van je lasten op je bedrijf wilt verhalen(boeken) moet deze ruimte wel voldoen aan de eisen van de belastingdienst en dat is dat de ruimte een apparte ingang moet hebben. Kijk op de site van de belastingdienst daar vindt je al veel informatie.

 

[Ard-Sc]

Ik wil bij deze Gladys de HL 2009 award uitreiken in de categorie "meest uitgewerkte openingspost".

 

Raymond's opmerking is een zinvolle: voldoet de ruimte aan het zelfstandigheidscriterium.

 

Over dit onderwerp is al het nodige gezegd hier op HL, even de zoekfunctie gebruiken dus.

 

 

[Joost Rietveld]

Hoi Gladys

 

je maakt het jezelf inderdaad te moeilijk zo.

 

Ten eerste moet je bekijken of het überhaupt ondernemingsvermogen kan zijn. Daartoe moet de werkruimte een eigen opgang en eigen sanitair hebben. Een willekeurige derde zou het van jou als werkruimte moeten willen huren.

 

Kun je dit eerst laten weten?

 

groet

Joost

[NGlad]

Beste mensen die tot nu toe gereageerd hebben,

 

Allereerst dank voor de reactie! Dan natuurlijk dank voor de Award ... ;D en ik ben het volkomen eens met de stelling dat ik het te ingewikkeld maak voor mezelf. Daar ben ik best goed in, daarom mijn verzoek om hulp hier op de site.

 

Mijn eigen werkruimte heeft een eigen ingang en eigen sanitair, bouwkundig is deze ruimte te splitsen van het woninggedeelte. Ik heb op de belastingsite heel veel informatie hierover gevonden en het leek voor mij uiteindelijk dat ik met de mogelijkheid tot splitsen (bouwkundig) dat ik verplicht was dit te doen en ook zo op te geven bij de belastingdienst. Daarom heb ik er een berekening op gemaakt (althans, geprobeerd dan) ... de vele sites en de vele informatie maakte uiteindelijk dat ik door de bomen het bos niet meer kon zien.

 

Nu denk ik dat ik het eerste jaar de werkruimte volkomen buiten beschouwing zal laten. Volgend jaar, wanneer er sprake is van bedrijfsactiviteit en winst dan zal ik dit opnieuw bekijken. In het weekend heb ik goed nagedacht hierover en gezien jullie reacties denk ik niet dat ik er uit ga komen dit jaar nog ???

 

De aanloopkosten van verbouwing van de ruimte en de aanschaf van materiaal en dergelijke ter investering zal ik volgens deze posten ook opvoeren in de boeken. Wat ik precies wilde bereiken met deze actie van mezelf over de werkruimte is mezelf ook niet helemaal duidelijk.

 

Nogmaals wel hartelijk dank voor de reacties tot nu toe. Een reactie op mijn nieuwe wending de eigen werkruimte dit jaar geheel buiten beschouwing te laten, zou ik nog wel op prijs stellen. Wie weet vergeet ik wel iets om rekening mee te houden of misschien hebben jullie nog tips of adviezen?

 

Hartelijke groeten,

Gladys

[Jantax]

Beste Gladys,

 

Je bent op 1 september 2009 met een massagesalon op de begane grond van je eigen woning begonnen. Dat betekent dat je in je aangifte over het jaar 2009 een keuze moet hebben gemaakt wat betreft de vraag: "Begane grond op de balans of in privé?"

 

Je geeft aan waarom de begane grond bouwkundig splitsbaar is. Als die begane grond ook (nagenoeg) geheel voor de onderneming wordt gebruikt, dan heb je geen keuze. Dan is dat deel verplicht ondernemingsvermogen. Of dat fiscaal voordelig is, is de vraag. Maar als je geen keuze hebt, is het niet anders. De waardestijging/daling? die je realiseert bij verhuizing o.i.d. gaat dan in ieder geval via het resultaat.

 

PS:

Ga er niet automatisch van uit dat als je starter bent, het niet uit kan om een professionele adviseur in te schakelen. Een 1e (telefoon-)gesprek is vrijwel altijd gratis en tijdens zo'n 1e gesprek wordt je vaak al heel wat wijzer. Want betaalde adviseurs willen tijdens zo'n 1e gesprek vooral uitvinden of het gaat om een "inkoppertje", of om een "grijsgebiedkwestie".

 

Blijkt het te gaan om een "inkoppertje", dan krijg je van de meeste adviseurs gratis antwoord. Bij een grijsgebiedkwestie loont het vrijwel altijd de moeite en kosten om een betaalde adviseur in te schakelen. En je eerst verdiepen in de materie - bijvoorbeeld op HL - is uiteraard altijd slim voordat je een betaalde adviseur raadpleegt.

[odeon]

Je bent op 1 september 2009 met een massagesalon op de begane grond van je eigen woning begonnen. Dat betekent dat je in je aangifte over het jaar 2009 een keuze moet hebben gemaakt wat betreft de vraag: "Begane grond op de balans of in privé?"

 

Je geeft aan waarom de begane grond bouwkundig splitsbaar is. Als die begane grond ook (nagenoeg) geheel voor de onderneming wordt gebruikt, dan heb je geen keuze. Dan is dat deel verplicht ondernemingsvermogen. Of dat fiscaal voordelig is, is de vraag. Maar als je geen keuze hebt, is het niet anders. De waardestijging/daling? die je realiseert bij verhuizing o.i.d. gaat dan in ieder geval via het resultaat.

 

Naar mijn mening moet onderscheid gemaakt worden tussen een gesplitst pand en een bouwkundig splitsbaar pand. Aangezien het pand hier bouwkundig splitsbaar is (maar nog niet gesplitst) is er sprake van keuzevermogen. Je hebt dus de keuze om de begane grond aan te merken als ondernemingsvermogen of als privé-vermogen. Zoals Jantax stelt, hoef je die keuze pas uiterlijk te maken als de aangifte 2009 wordt ingediend. Dit is 1 april 2010, eventueel verlengd met de duur van het uitstel. Dus nog tijd genoeg om er goed over na te denken :)

 

Indien je kiest voor privé vermogen is er sprake van een "kwalificerende werkruimte". De werkruimte heeft immers een eigen ingang en eigen sanitair en bevindt zich op de begane grond, dus gemakkelijk verhuurbaar aan derden. Indien je kiest voor privé-vermogen wordt de werkruimte opgenomen in box 3. Dit is in het algemeen minder gunstig, omdat hierdoor ook een deel van de hypotheekrente komt te vervallen.

 

Indien het pand mede-eigendom is van je fiscale partner en je bent niet gehuwd onder gemeenschap van goederen, dan valt het deel wat aan hem is toe te rekenen onder de TBS-regeling. Dit moet je dus ook nog meenemen in je afweging.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[NGlad]

Beste Jantax en Odeon,

 

Ik ben heel erg blij met de inhoud van jullie reacties. Hier kan ik verder mee uit de voeten; nog wat zoek en speurwerk, maar dit bevestigd wel dat ik op het juiste spoor zat. Deze bevestiging had ik ook even nodig.

 

Het was echt niet zo dat ik een eerste de beste reactie hier heb geplaatst zonder eerst zelf grondig onderzoek (ook op HL) te hebben gedaan. Maar op den duur zie je (als leek) echt het bos niet meer zoals ik al zei.

 

Wat ik zeker ga doen is investeren in een goede fiscalist/accountant/administrateur/boekhouder, alleen is nu even de vraag per wanneer.

 

Mocht Joost Rietveld of iemand anders nog aanvullende informatie hebben dan houd ik me aanbevolen. Tot zover,

 

mijn dank is groot!

Gladys

[Raymond Lohuis]

Nog een aanvulling op de verdeling van de waarde en hypotheekschuld. Je bent uitgegaan van de oppervlakte en dus dat iedere vierkante meter evenveel waard is. Misschien is je woon gedeelte veel meer waard per vierkante meter dan de bedrijfsruimte. Hierdoor hou je een hogere eigenwoning schuld, wat op dit moment fiscvaal voordeliger is.

 

Je hoeft niet uit tegaan van de WOZ waarde, misschien is deze veel te hoog of te laag. Als je een taxateur in de handen neemt dan heb je ook voor de belastingdienst een goed bewijs.