• 0

Conservatoir beslag buitenproportioneel hoog.

Ik ben niet nieuw op HL maar heb een ander account aangemaakt voor deze vraag. Dit om te voorkomen dat de tegenpartij (mochten zij meelezen) mij / ons zouden herkennen. Als e.e.a. achter de rug is wil ik wel kenbaar maken welke user ik normaal ben.

 

De situatie

Een verhuurder van een bedrijfsruimte welke van mening is nog vier maanden huurpenningen te mogen ontvangen van € 200 per maand heeft conservatoir beslag laten leggen op onze woning en zakelijke bankrekeningnummer ten hoogte van bijna € 30.000.

 

 

De huur is per 1 november opgezegd (door verhuurder). Het betreft een huurcontract van één jaar. Voor aanvang hebben we een borg betaald ten hoogte van drie maanden huur, facturatie ging ook per kwartaal. De laatste kwartaal en de maand oktober hebben we niet betaald omdat we vanwege lekkage die verhuurder tot op de dag van vandaag niet heeft opgelost, de verhuurder in gebreke hebben gesteld en wij alle betaalde huurpenningen (incl voorschot) terug eisen. Totdat die betaling heeft plaatsgevonden hebben retentierecht uitgeroepen op het object en enkele (lege) stellingen laten staan.

 

Na inhouden van het voorschot zou de verhuurder dus eigenlijk nog één maand huur tegoed hebben (€ 200,00).

 

Alle inkomsten op onze zakelijke rekening kunnen we dus niets mee doen. We halen daar normaal grotendeels ons salaris uit.

 

In het beslag staat een bepaling dat de eis in de hoofdzaak binnen 28 dagen moet worden ingesteld. Ik neem aan dat het beslag daarna nog niet is opgeheven maar dat dit pas gebeurt zorda er een uitspraak is over de zaak die verhuurder nog maken.

Als het lang gaat duren gaan we privé natuurlijk problemen krijgen met bijvoorbeeld hypotheek betalingen. Het betalen van leveranciers gaat nu niet lukken wat kan gaan leiden tot het moeten staken van de bedrijfsactiviteiten en het overhouden van (zij het kleine) schulden voor leveringen die nog niet betaald zijn.

 

De vragen

Wat kunnen we verwachten betreffende de duur van het beslag?

Wat kunnen we doen om dit beslag op te laten heffen?

Mag verhuurder zomaar voor een abnormaal hoog bedrag beslag laten leggen?

 

Ik snap dat ik morgen een goed advocaat moet gaan zoeken maar elk advies is welkom en kan vannacht waarschijnlijk niet slapen, dus vandaar mijn vragen.

 

Verkort achtergrond info

Zij komen tot het redicule hoge bedrag omdat ze van mening zijn dat we vier maanden achter lopen met de huur en ze € 250 per dag eisen, iets wat vermeld zou moeten staan in "algemene bepalingen". Deze bepalingen heb ik niet in mijn bezit maar er wordt naar verwezen in het huurcontract en je raad het al daar hebben we onze handtekening onder gezet.

 

Het gaat hierbij om een opslagloods waarbij wij voor aangaan van de overeenkomst zijn overeengekomen dat te toegang niet toereikend was en dit zou z.s.m. worden aangepakt door verhuurder. Pas nadat wij verhuurder na twee maanden (en enkele telefoongesprekken) schriftelijk in gebreke hebben gesteld is er actie ondernomen en vijf maanden na aanvang huur is de toegang uiteindelijk goed geregeld (min of meer). Bij de ingebreke stelling hebben ook melding gemaakt van lekkage. Deze lekkage is nooit (goed opgelost).

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

  • 3

Wat betreft je vragen:

 

[*] Het beslag duurt in de meeste gevallen maximaal drie weken. De 28 dagen waarover jij spreekt zijn dus aan de hoge kant. Na deze periode vervalt het beslag sowieso.

[*] De beste en snelste manier om het beslag op te heffen is via een kort geding.

[*] Bij het leggen van conservatoir beslag wordt pas "achteraf" gekeken naar de omvang en de inhoud van de zaak. Heel simpel gezegd vraagt de advocaat van de eisende partij aan de rechtbank toestemming voor het leggen van conservatoir beslag. Deze toestemming wordt meestal vrij eenvoudig verleend. Achteraf zal dus in jouw geval pas duidelijk worden of de (hoge) beslaglegging gerechtvaardigd was. De eiser draagt hiervoor de verantwoordelijkheid. Krijgt deze uiteindelijk ongelijk van de rechter, dan zal zij jou alle schade moeten vergoeden. Krijgt de eiser gelijk, dan wordt het conservatoire beslag executariaal en zal de eiser de kosten naar alle waarschijnlijkheid op jou verhalen.

 

Wat betreft je ingebrekestelling: wanneer heb jij de verhuurder in gebreke gesteld? Vanaf het moment dat je lekkage had? En heb je daarin ook een termijn gesteld waarbinnen de verhuurder de zaak diende te repareren? Heb je dit gedaan, dan heb je het in ieder geval juist aangepakt. Ik ken het verhaal van jouw leverancier uiteraard niet, maar als wat jij zegt is zoals het is gegaan en jij kunt zaken hardmaken met bewijs op papier, dan heb je een redelijke zaak naar mijn mening. Het verbintenissenrecht zegt immers het volgende:

 

Wanneer een partij bij een wederkerige overeenkomst tekortschiet in de nakoming van haar verbintenis, krijgt de wederpartij ingevolge artikel 6:265 BW de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt.

 

De tekortkoming van jouw verhuurder kan bestaan uit:

[*] Geheel niet presteren

[*] Niet tijdig presteren

[*] Ondeugdelijk presteren

 

Jij als eiser kan in dat geval kiezen tussen:

[*] Nakoming

[*] Schadevergoeding

[*] Ontbinding

 

Artikel 6:82.1 BW zegt voorts dat het verzuim intreedt wanneer de wederpartij in gebreke wordt gesteld bij schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft.

 

'k Hoop dat je hiermee wat kan. Succes gewenst in ieder geval.

Link naar reactie
  • 2
Cyber Security Adviseur
Cyber Security Adviseur

Wat betreft je vragen:

 

[*] Het beslag duurt in de meeste gevallen maximaal drie weken. De 28 dagen waarover jij spreekt zijn dus aan de hoge kant. Na deze periode vervalt het beslag sowieso.

Dit klopt niet helemaal. Het beslag ligt er tot het ofwel van rechtswege vervalt omdat er binnen de door de rechtbank bij het verlof gegeven termijn geen procedure aanhangig is gemaakt die kan leiden tot een titel waarmee het beslag van rechtswege executoriaal wordt ofwel tot een aanhangig gemaakte procedure uiteindelijk tot een afwijzend vonnis leidt.

 

De nadere twee mogelijkheden zijn om zekerheid te stellen voor het bedrag waar het om gaat (in het verlof staat een bedrag genoemd waarvoor beslag is toegelaten) en als je aanbiedt zekerheid te stellen, *moet* het beslag opgeheven worden. Wat staat er in het verlof voor bedrag en heb je de middelen om dat bedrag nu beschikbaar te stellen 'tot zekerheid', dus op de derdengeldenrekening van de advocaat van de tegenpartij te storten?

 

Daarnaast kun je opheffing van het beslag vorderen, maar ook daarvoor is allereerst van belang voor welk bedrag het verlof is verleend. Het probleem van een derdenbeslag op een bankrekening is dat het beslag in beginsel het gehele positieve banksaldo betreft, ook wanneer dit veel hoger is dan de vordering.

 

Gebruikelijk is dan om met bank en tegenpartij te regelen dat het deel waarvoor verlof is verleend tot zekerheid wordt gestort en daarna het beslag wordt opgeheven.

 

[*] De beste en snelste manier om het beslag op te heffen is via een kort geding.

Het is dus afhankelijk van alle omstandigheden wat de snelste route is. In dit geval lijkt er sprake te zijn van een buitensporig hoge boete, die door een rechter, naar alle waarschijnlijkheid, gematigd of afgewezen zal worden en dat is goede grond voor een vordering in kort geding om het beslag op te heffen.

[*] Bij het leggen van conservatoir beslag wordt pas "achteraf" gekeken naar de omvang en de inhoud van de zaak. Heel simpel gezegd vraagt de advocaat van de eisende partij aan de rechtbank toestemming voor het leggen van conservatoir beslag. Deze toestemming wordt meestal vrij eenvoudig verleend. Achteraf zal dus in jouw geval pas duidelijk worden of de (hoge) beslaglegging gerechtvaardigd was. De eiser draagt hiervoor de verantwoordelijkheid. Krijgt deze uiteindelijk ongelijk van de rechter, dan zal zij jou alle schade moeten vergoeden. Krijgt de eiser gelijk, dan wordt het conservatoire beslag executariaal en zal de eiser de kosten naar alle waarschijnlijkheid op jou verhalen.

 

Wat betreft je ingebrekestelling: wanneer heb jij de verhuurder in gebreke gesteld? Vanaf het moment dat je lekkage had? En heb je daarin ook een termijn gesteld waarbinnen de verhuurder de zaak diende te repareren? Heb je dit gedaan, dan heb je het in ieder geval juist aangepakt.

Met voorgaande spreker ben ik van mening dat dit belangrijke informatie is. Zorg dat je als je naar een advocaat stapt, alle stukken (brieven, emails, faxen) van die voorgeschiedenis meeneemt, zodat de advocaat meteen een compleet beeld heeft van het dossier.

Link naar reactie
  • 0

Even een paar kortje vraagjes:

 

De verhuurder heeft de huur opgezegd, wat was daarvoor de reden?

 

Welke brieven/acties heeft de verhuurder verstuurd/ondernomen?

 

Kun je wat data toe voegen in je verhaal, het is nu niet duidelijk wanneer wat heeft plaatsgevonden. Is het contract voortijdig beëindigd of heeft het een jaar gelopen? Is het in gebreke stellen van de verhuurder voor of na het opzeggen van de huur gebeurd?

 

Ik ben heel benieuwd, maar als er daadwerkelijk sprake is van wanbetaling is er inderdaad sprake van €250 p/d en is die €30.000 terecht. Uiteindelijk heb je daar ook zelf voor getekend. De vraag is vooral of jij als huurder hard kan maken dat jij een conflict had met de verhuurder en op die basis de huur betaling hebt gestaakt. Achteraf klagen dat er iets mis was en dan je huur terugeisen terwijl je al een huurachterstand had ziet er niet uit alsof je daadwerkelijk de huurder wilde motiveren zich aan het contract te houden maar meer als een goedkope manier om van het contract af te komen.

 

Dan kan €800 risico omslaan in €30.000 risico.

 

Voor iemand met wat meer juridische kennis:

Stel ze hebben beslag gelegd op het huis en 1 rekening met €10.000 en een claim van €30.000.

De claim wordt toegewezen, moet die dan voldaan worden met het huis? Of kan er ook vanaf een andere rekening betaald worden? (Eventueel zelfs het gehele bedrag?)

En hoe ziet de procedure eruit na toewijzing van de claim?

Link naar reactie
  • 0

Ik zie niet in hoe een bedrag van 800 euro 30.000 euro kan worden door algemene voorwaarden en dat die dan niet onredelijk bezwarend zouden zijn. Daarnaast betwist TS dat deze hem ter hand gesteld zijn, dus de verhuurder lijkt me iets aan te tonen te hebben.

 

Ik neem aan dat TS wat correspondentie heeft liggen van de advocaat in kwestie waar hij nooit actie op heeft ondernomen?

Link naar reactie
  • 0

Geen duidelijke reactie, meer een vraag : Heb je een duidelijk dossier opgebouwd met foto's van de lekkage, de toegang, copieën van de brieven, uitgedraaide e-mails, telefoonnotitie's ?

 

Ik heb foto's van een overgelopen vloer, schimmel op stellages en natte plekken op stellages. Ik heb alle door hun en mij verzonden brieven en e-mails.

Link naar reactie
  • 0

...Wat staat er in het verlof voor bedrag en heb je de middelen om dat bedrag nu beschikbaar te stellen 'tot zekerheid', dus op de derdengeldenrekening van de advocaat van de tegenpartij te storten?

Het bedrag is bijna € 30.000,00. Van onze rekening is nu ruim € 2.000,00 afgehaald. Dagelijks worden bedragen bijgeschreven maar ik begrijp dat ik dat niet mag gebruiken om rekeningen van te betalen, klopt dat?

 

Daarnaast kun je opheffing van het beslag vorderen, maar ook daarvoor is allereerst van belang voor welk bedrag het verlof is verleend. Het probleem van een derdenbeslag op een bankrekening is dat het beslag in beginsel het gehele positieve banksaldo betreft, ook wanneer dit veel hoger is dan de vordering.

Bij ons is die dus lager, er vinden dagelijks mutaties plaats. Vooral bijschrijvingen, maar er zijn ook enkele automatische incasso's.

 

Gebruikelijk is dan om met bank en tegenpartij te regelen dat het deel waarvoor verlof is verleend tot zekerheid wordt gestort en daarna het beslag wordt opgeheven.

Daar is het bedrag te hoog voor, we zijn startende en kunnen ons hoofd boven water houden. Alles wat we "over" houden gaat terug in de zaak om te groeien. We hebben dus nog weinig reserves.

 

Huur is ingegaan per 1 november vorig jaar. Het gaat hier om en opslagloods die deel uitmaakt van twee loodsen welke enkele jaren ongebruikt zijn geweest. De loods naast ons is tegelijk verhuurd, beide contracten waren voor een jaar. Voordat de loodsen in de verhuur gingen heeft verhuurder electrische overhead deuren laten plaatsen en het dak laten repareren (de twee loodsen delen één dak).

De loodsen liggen achter een woonhuis die eigendom is van een ander in het huurcontract staat dat voor gebruik van de loodsen recht van overpad geld op de oprit van deze buren. De loodsen hebben echter lang leeg gestaan (zonder deuren?) en met een enorme wildgroei aan onkruid voor de loodsen. Bij de huur van deze twee loodsen zit ook het gezamelik gebruik van 150m2 buitenterrein welke voor de loodsen ligt. De buurman aan de voorkant heeft daarom i het verleden een flinke schutting geplaatst met grote toegangspoort. De poort was te zwaar en de opening te klein om met een personenauto op het terrein te kunnen om bij de loods te komen. De poort op zich was wel breed maar er moest bijna een bocht van negentig graden gemaakt worden met de auto om er door te kunnen dat de opening daardoor te smal was.

Voor het accoord gaan met de huur is afgesproken dat deze toegang snel verbeterd zou worden en groot genoeg om met een personenauto door te kunnen. De poorts is gaan verzakken (ondeugelijke contructie) en door vochtopname gaan uitzetten waardoor deze niet meer normaal te openen was. We hebben deze poort opengelaten om op het terrein te kunnen maar de buurman aan de voorkant vond het nodig deze telkens weer dicht te doen. We hebben binnen een maand na aanvang huur geklaagd (telefonisch) over deze poort en gevraagd wanneer dit gregeld werd. Antwoord was "binnen twee weken".

 

Eind december heb ik een brief gestuurd dat de toegang nog steeds belemmerd is en dat we lekkage hebben geconstateerd. We hebben een termijn van twee weken gegeven om de problemen te verhelpen. De buurman (een timmerman) van de aangrenzende loods had nog meer last van lekkage, ook hij heeft dit gemeld. In onse brief hebben we aangegeven dat we de verhuurder in gebreke stellen als de termijn overschreden wordt. We hebben tevens aangekondigt te wachten met huurbetaling totdat alles geregeld is aangezien we de opslag niet konden gebruiken. We hebben de daar aanwezige voorraad nogmaals ingekocht en deze thuis opgeslagen om toch te kunnen leveren.

 

Begin januari kreeg ik telefoon van de verhuurder dat ze e.e.a. gingen oplossen, dit is per brief bevestigd. In de brief staat de belofte dat binnen zeer korte termijn een tijdelijke oplossing voor de poort wordt geboden en dat ze de buurman van de aangrenzende loods opdracht hebben gegeven dit uit te voeren. Tevens zou de verhuurder een dialoog starten met de buurman aan de voorkant (eigenaar van de schutting en poort) om de toegang te kunnen verbreden.

De tijdelijke voorziening is nooit aangebracht, de opslag was voor ons nog steeds onbruikbaar. Op de lekkage is men niet ingegaan.

 

Begin februari heeft verhuurder een brief gestuurd met de mededeling dat er een oplossing is bereikt met de buurman aan de voorkant en dat de buurman van de aangrenzende opslag eind februari zal aanvangen met het verbreden van de toegang. Tevens zal er eind februari "groot onderhoud" plaats vinden en het dak voorzien worden van een nieuwe daklaag en ze zagen geen reden meer om huur in te houden.

 

Begin maart heb ik een brief gestuurd omdat de belofte eind februari te beginnen met de werkzaamheden niet is nagekomen. Ik heb aangegeven een voorstel te ontvangen voor huurverlaging vanwege de gebreken.

 

Eind maart een brief ontvangen van verhuurder waari zij aangeven dat de medewerking van de buurman aan de voorkant nodig was v.w.b. de toegang er sprake is van overmacht aan de kant van verhuurder en zij dus niet van mening zijn wij voor huurverlaging in aanmerking komen. Tevens vinden zij dat de opslag gebruikt kon worden als opslag en er gaan sprake is van derving van het huurgenot. Tevens hebben de dreiging ge-uit en procedure te gaan starten en beslag te gaan laten leggen omdat wij de huur van het 1e kwartaal van dit jaar nog niet betaald hadden. Een week later is er eindelijk begonnen met de werkzaamheden waardoor ik (ter goeder trouw dat e.e.a. opgelsost zou worden) de huur alsnog heb betaald. Ook menen ze te hebben kunnen vastleggen dat ik geen las van lekkage zou kunnen hebben gehad.

 

Half mei heb ik een brief gestuurd waarin ik hun beredenering weerleg en stel dat er wel degelijk sprake is van derving van het huurgenot. Ik geeft daarin ook aan dat wij onze goede wil hebben laten zien door de eerste twe kwartalen te betalen. Aangezien ze geen gehoor wilde geven voor een voorstel m.b.t. huurverlaging heb ik zelf een voostel neergelegd waarin ik een bedrag ten grote van drie maanden huur terug eis. Als zij geen creditnota willen verschaffen zullen wij dit zelf verrekenen met de huur vor het derde kwartaal.

 

Eind juni heb ik weer een brief gestuurd waarin ik nogmaals aangeef dat hun standpunt niet reëel is. Ik geef daarin ook aan dat we weer lekkage hebben geconstateerd (twee maal vlak achter elkaar) bij hefige regenval en stormachtig weer. De opslag was tot twee maal toe ondergelopen. We hebben daarin ook aangegeven schade te hebben geleden en dat we gaan bekijken of we deze gaan verhalen op verhuurder.

 

Half juli een brief gehad van verhuurder waarin zij refereren naar een brief van ons van half mei. Op grond van onze brief gaan ze er van it dat wij de hur voor het derde kwartaal niet gaan betalen en blijven bij hun standpunt dat er geen grond zou zijn voor verlaging van de huur. Zij dreigen daarin een deurwaarder in te schakelen voor de incassering en een ontbinding in te roepen.

Ik realiseer me nu dat het niet goed is dat ik daarop niet heb gereageerd.

 

Begin oktober heb ik een brief gestuurd waarin ik aangeef geen reactie te hebben ontvangen op mij brief van eind juni. Ik geef aan dat wij complete restitutie eisen van alle betaalde huurgelden en een schadevergoeding eisen welke gevolg is van de eerste onderloping van de vloer in de opslag. En ik geeft ze een termijn van tien werkdagen. In deze brief kondig ik ook aan retentie recht uit te oefenen op de opstal.

 

Half oktober krijg ik een brief van verhuurder waarin zij aangeven een factuur voor oktober gestuurd te hebben (eind september), deze hebben we echter niet ontvangen. Bovenaan de brief staat aantekenen terwijl deze alleen met gewone post is binnengekomen. Ze eisen betaling van de bijgesloten factuur en wijzen ze ons er op dat de opslag uiterlijk 1 november moet zijn verlaten. Anders zullen ze overgaan tot het starten van een ontruimings kort geding.

 

Enkele dagen later stuur ik een brief dat ik nog steeds geen reactie heb mogen ontvangen op mijn vorige twee brieven. Ik heb onze eis tot restitutie en schadevergoeding nogmaals verwoord. Tevens te kennen gegeven dat we de factuur van oktober nooit ontvangen hebben. Ik geef ook aan deze factuur niet te willen betalen en heb aangegeven dat de opstal 100% onbruikbaar is gebeleken door toegansporblemen en wateroverlast. Ik vermeld nogmaals dat wij retentierecht uitoevenen op de opstal. Deze brief heb ik per nomale post, aangetekend en per e-mail gestuurd. Op deze brief heb ik geen reactie mogen ontvangen.

 

Gisteren is beslaglegging tot uitvoer gekomen.

 

De beslaglegging zit een aanzegging bij waar ik niet uit kom.

[*] om na 14 dagen na heden bijgaand formulier tot het doen van verklaren als bedoeld in art. 476a Rv. omtrent hetgeen onder het beslag valt in te zenden aan mr. XXX als boven vermeld.

 

Het bevel was bij on in debrievenbus gedeponeerd daar niemand aanwezig was.

Link naar reactie
  • 0

Over de 250,- euro per dag.

 

Dat is inderdaad veel, maar je hebt er zelf voor getekend. Vermoedelijk wordt in de huurovereenkomst verwezen naar de algemene bepalingen voor huurovereenkomsten (winkel of kantoor) van ROZ. Die worden heel veel gebruikt.

 

http://www.roz.nl/uploads/Gratismodellen/Winkelruimte/winkelruimte_algemene_bepalingen_juli_2003.pdf

(algemene bepalingen winkelruimte)

 

Wellicht kun je iets met de algemene bepalingen. Lees ze eens goed door.

 

Succes!

 

Groet,

JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar reactie
  • 0

De algemene bepalingen waarnaar verwezen wordt zijn: "Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte/bedrijfsruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW" gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003.

 

Hoe kan ik deze vinden en/of inzien? Ik kan het via Google niet vinden. Ik kan er wel een vinden met vergelijkbare titel maar dan onder nummer 03-54 ingeschreven.

 

Als ik op de eerste zoek kom ik alleen huurovereenkomsten tegen die er naar verwijzen.

 

Link naar reactie
  • 0

Over de 250,- euro per dag.

 

Dat is inderdaad veel, maar je hebt er zelf voor getekend.

 

Deze conclusie kan ik aan de hand van de informatie van TS nog niet trekken. Algemene voorwaarden dienen aan de wederpartij te worden overlegd, of de wederpartij moet redelijkerwijs geacht kunnen worden kennis te hebben genomen van deze Algemene voorwaarden.

 

Wat betreft het vervolg van deze zaak: wanneer ik het hele verhaal zo lees, dan lijkt het mij dat je een uitgebreide documentatie hebt en dat er tevens vrij duidelijk sprake is dat de verhuurder een wanprestatie levert. Theoretisch valt er nog af te dingen op de vraag of de door jou gestelde termijn van twee weken waarbinnen de reparatie diende te worden gerealiseerd "redelijk" genoemd mag worden. Feit is echter dat de verhuurder helemaal niet heeft gereageerd en mijns inziens daarmee in verzuim is. Vanwege het (grote) financiële belang van de zaak zou ik je adviseren om een advocaat in de arm te nemen en een kort geding aan te spannen. Ik denk dat je juridisch sterk staat. Jouw kosten kun je in zo'n geding op de verhuurder verhalen.

 

Succes!

Link naar reactie
  • 0

Over de 250,- euro per dag.

 

Dat is inderdaad veel, maar je hebt er zelf voor getekend.

 

Deze conclusie kan ik aan de hand van de informatie van TS nog niet trekken. Algemene voorwaarden dienen aan de wederpartij te worden overlegd, of de wederpartij moet redelijkerwijs geacht kunnen worden kennis te hebben genomen van deze Algemene voorwaarden.

 

Dit zijn alleen geen algemene voorwaarden, maar algemene bepalingen bij een huurovereenkomst. In iedere huurovereenkomst staat opgenomen dat huurder de algemene bepalingen heeft onvangen, daar tekent hij zelfs apart voor. Is dat in dit geval niet opgenomen of getekend (zeer zeldzaam), dan wordt de situatie anders.

 

Wellicht kan InterL ons verder helpen hierbij.

JM juristen & adviseurs

ondernemingsrecht:

samenwerkingsverbanden | overeenkomsten | (algemene) voorwaarden en reglementen | bedrijfsstructuren | bedrijfsoverdrachten.

Link naar reactie
  • 0

Dit zijn alleen geen algemene voorwaarden, maar algemene bepalingen bij een huurovereenkomst. In iedere huurovereenkomst staat opgenomen dat huurder de algemene bepalingen heeft onvangen, daar tekent hij zelfs apart voor. Is dat in dit geval niet opgenomen of getekend (zeer zeldzaam), dan wordt de situatie anders.

 

Wellicht kan InterL ons verder helpen hierbij.

 

In de huurovereenomst staat dat we deze verklaren ontvangen te hebben en er kennis van hebben genomen. We hebben ze nooit gehad en hadden beter moeten opletten.

 

De termijn van twee weken lijkt mij redelijk aangezien de toegangspoort zou worden aangepakt direct bij aanvang huur en toen ik verhuurder daar twee weeken later over belde hij zij het binnen twee weken te regelen, in een latere brief hebben ze ook een tijdelijke oplossing belooft (het aanbrengen van een wiel aan de poort). Voor het verhelpen van lekkage vind ik twee weken erg lang zelfs.

 

Ik heb overigens enkele advocaten in mijn regio gebeld en een afspraak voor maandag staan met de enige advocaat die geheel vrijblijvend tijdens het telefoongesprek al wat info kon geven en tips gaf. Zo dacht ik dat ik niet bijd e tegoeden mocht op onze bankrekening die vanaf vandaag gestort zijn en nu blijkt dat dit wel mag en we onze rekeningen gewoon kunnen betalen, zodra het saldo toereikend is.

Link naar reactie
  • 0

Dit zijn alleen geen algemene voorwaarden, maar algemene bepalingen bij een huurovereenkomst. In iedere huurovereenkomst staat opgenomen dat huurder de algemene bepalingen heeft onvangen, daar tekent hij zelfs apart voor. Is dat in dit geval niet opgenomen of getekend (zeer zeldzaam), dan wordt de situatie anders.

 

Wellicht kan InterL ons verder helpen hierbij.

 

Ok, weer wat geleerd. :)

 

Wat ik lees in de algemene bepalingen uit jouw link is het volgende:

 

13.9: Huurder zal verhuurder onverwijld schriftelijk in kennis stellen van gebreken aan het gehuurde. Huurder geeft verhuurder in dat bericht een redelijke termijn, die behoudens in het geval van calamiteiten, tenminste zes weken bedraagt om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek.

 

TS gaf in zijn ingebrekestelling een termijn van twee weken, dus wanneer dit de bepalingen zijn waarvoor door TS is getekend, dan zal de verhuurder waarschijnlijk wijzen naar de termijn van zes weken. Verhuurder heeft echter helemaal niet gereageerd, laat staan dat hij aanvang heeft gemaakt met het verhelpen van de lekkage. Ik blijf van mening dat TS juridisch sterk staat op dit punt.

Link naar reactie
  • 0

InterL,

 

In de fik steken die handel. Kort geding, dagvaarden, neerknuppelen en weer door !

 

Als ik de rechter was geweest, dan wist ik het wel... ;)

 

Ik zeeeeeeg: actie!

Volg @yannick_veys op Twitter. Ik tweet over online marketing, conversie optimalisatie, persuasive design en leuke artikelen. Ben je actief op Twitter en wil je meer volgers krijgen en minder tijd bezig zijn met het maken van tweets? Kijk dan eens op https://hypefury.com

Link naar reactie
  • 0

Lekkage vind ik behoren tot een calamiteit. Met de toegang was hij al twee maanden te laat.

 

InterL,

 

In de fik steken die handel. Kort geding, dagvaarden, neerknuppelen en weer door !

 

Als ik de rechter was geweest, dan wist ik het wel... ;)

 

Ik zeeeeeeg: actie!

 

De buurman van de aangrenzende opslag heeft overigen de huur ruim een half jaar voor afloop van het jaarcontract opgezegd. Hij heeft ook de toegang (de te zware poort met schutting) aangepast en heel laat zijn geld gekregen van verhuurder.

Omdat hij de verhuurder niet vertrouwt (naar zijn zeggen) heeft hij de huur opgezegd en heeft ge-eist dat de borg op zijn rekening zou staan op het moment van sleuteloverdracht. Anders zou hij de sleutel niet inleveren. Vlak voor het moment van overdracht is de buurman het gehuurde aan het uitvegen, heeft zijn vrouw gebeld of het geld op de rekening stond (antwoord was nee) en wilde de opslag afsluiten. Op dat moment komen er enkele (naar zijn omschrijving) hells angels achtige mensen aan en stallen hun spullen in de opstal. Verhuurder komt er aan en eist de sleutel. De buurman reageert nog verbaast met de mededeling dat dit geen manier van zaken doen is waarop verhuurder verklaart "ach we waren toch in de buurt".

De Buurman voelde zich bedreigt en heeft nog steeds zijn borg niet terug. Ook hij heeft het idee van honkbalknuppels al naar voren gebracht (de beste man is ergens in de 60).

Link naar reactie
  • 0
Cyber Security Adviseur
Cyber Security Adviseur

...Wat staat er in het verlof voor bedrag en heb je de middelen om dat bedrag nu beschikbaar te stellen 'tot zekerheid', dus op de derdengeldenrekening van de advocaat van de tegenpartij te storten?

Het bedrag is bijna € 30.000,00. Van onze rekening is nu ruim € 2.000,00 afgehaald. Dagelijks worden bedragen bijgeschreven maar ik begrijp dat ik dat niet mag gebruiken om rekeningen van te betalen, klopt dat?

Nee, dat klopt zeker niet. Alleen het saldo op moment van beslaglegging wordt door het beslag getroffen, wat er daarna bijgeschreven wordt kun je gewoon gebruiken.

Link naar reactie
  • 0

De buurman van de aangrenzende opslag heeft overigen de huur ruim een half jaar voor afloop van het jaarcontract opgezegd.

......

Ook hij heeft het idee van honkbalknuppels al naar voren gebracht (de beste man is ergens in de 60).

 

Wil je hiermee zeggen dat je niet durft om naar een advocaat te stappen ?

Volg @yannick_veys op Twitter. Ik tweet over online marketing, conversie optimalisatie, persuasive design en leuke artikelen. Ben je actief op Twitter en wil je meer volgers krijgen en minder tijd bezig zijn met het maken van tweets? Kijk dan eens op https://hypefury.com

Link naar reactie
  • 0

Wil je hiermee zeggen dat je niet durft om naar een advocaat te stappen ?

 

Helemaal niet, integendeel zelfs. Ik gaf daarmee een beetje een karakterschets van de tegenpartij en ben het qua gevoel roerend met je eens en mijn (ex)buurman ook. Volgens mijn (ex)buurman is de verhuurder eens op TV geweest bij een verborgen camera actie van Peter R. Het ging over een incassopraktijken waarbij geweld niet geschuwd werd o.i.d.

De man is rond de twee meter hoog met brede schouders, zijn vriendin die mr voor haar naam zet doet de correspondentie en werkt in zijn "bedrijf".

Link naar reactie
  • 0

Het ging over een incassopraktijken waarbij geweld niet geschuwd werd....

 

Ook wel afpersing genoemd.

 

Klinkt als een fijne vent. Probeer in ieder geval eerst via de rechter je gelijk te halen en de schade vergoed te krijgen. Als ik jou was zou ik dan gelijk de overeenkomst ontbinden i.v.m. wanprestatie. Met dit soort volk wil je liefst maar helemaal niets meer te maken hebben.

Link naar reactie
  • 0

Vandaag gesprek gehad met advocaat.

 

Hij heeft de steen in mijn maag niet kunnen wegnemen, hooguit erger gemaakt.

Hij weet niet hoezeer de toeganspoort een gebrek vormt, danwel derving van het huurgenot is.

Van de lekkage hebben we niet veel foto's. Naar zijn mening niet voldoende bewijsmateriaal.

 

Aantonen van een gebrek wordt naar zijn mening dus lastig en daar staat of valt het hele verhaal mee. Wat betreft de opgelegde boete kon hij zich niet voorstellen dat een rechter hier mee accoord gaat, al kan hij natuurlijk geen garantie geven.

De feiten dat verhuurder nooit met mij heeft willen praten maar gelijk met gespierde taal komt, dat verhuurder nooit heeft willen kijken of er sprake is van een gebrek, vind hij niet zo van belang zonder voldoende bewijs.

 

Het opschorten van de huurbetaling had ik niet zomaar mogen doen. Dat had ik via een kort geding moeten afdwingen.

 

Of het beslag als terrecht gezien kan worden is weer sterk afhankelijk van het kunnen aantonen van het gebrek / de gebreken.

 

Het is nu afwachten op een dagvaarding.

Link naar reactie
  • 0

Gisteren dagvaarding binnen gekregen.

 

Bewijsmateriaal van de tegenpartij zijn natuurlijk het huurcontract, de algemene bepalingen, een paar brieven van tegenpartij aan mij gestuurd (lang niet alle brieven die ik heb ontvangen) en één brief waarvan zij aangeven dat deze aangetekend zou zijn verstuurd op de brief maar deze heb ik nooit gehad. Er zit geen bewijs van de TNT bij dat deze ook daadwerkelijk aangetekend aan onsverstuurd is. En alle brieven die ik heb gestuurd waarin ik aangeeft niet te willen betalen omdat ik ze in gebreke heb gesteld en dat ik huur terug eis. Op deze brieven hebben ze nooit naar mij gereageerd (op één na), maar het is nu wel bewezen dat ze mijn brieven hebben ontvangen.

Verder stellen ze dat ik nooit heb bewezen dat er sprake zou zijn van een gebrek en dat zij het dak hebben laten repareren/vervangen door een aannemer die (van bovenop het dak) heeft kunnen vaststellen dat er bij de door ons gehuurde opslag lekkage was uitgesloten. Deze "aannemer" (een klusbedrijf) wil dat ook komen verklaren tijdens de zitting.

 

Ik heb het hele spul gecopieerd en naar de advocaat gestuurd. Samen met nog meer foto's van de opslag waardoor de eerdere foto's te koppelen zijn aan die opslag. Tevens foto's gemaakt van het dak, waarvan ik als leek kan zien dat dit geen vakwerk is. Ik zit er aan te denken om een erkend dakdekker er bij te halen om een mening te geven.

Inmiddels heb ik ook de voormalig buurman, die de aangelegen opslag huurde, kunnen opsporen en hij heeft een verklaring afgegeven dat de toeganspoort binnen zeer korte tijd niet meer voldeed, de eerder gemaakte foto's de situatie weergeven van de door ons gehuurde opslag en dat hij een ondergelopen vloer bij ons heeft aangetroffen, na vervanging van het dak.

 

We hebben dus inmiddels al wat meer bewijsmateriaal en mijn advocaat wist te vertellen dat de opgelegde boete van € 250,00 per dag, naar alle waarschijnlijkheid zal worden afgezwakt als de tegenpartij zou winnen.

Link naar reactie
  • 0

Ten aanzien van de beslaglegging, kan ik mij vaag het watertorenarrest herrinneren, waarbij de schade die werd geleden als gevolg van een buitenproportionele beslaglegging door de beslaglegger diende te worden vergoed. Wat de algemene bepalingen betreft: In de nieuwere ROZ modellen dient de huurder afzonderlijk van de opmerkingen in de huurovereenkomst, extra te tekenen voor de ontvangst van deze algemene bepalingen. Dit is in verband met jurisprudentie waaruit blijkt dat de verhuurder moet bewijzen dat de huurder kennis heeft genomen van de algemene bepalingen.

 

Veel succes en sterkte.

Henk Jan

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    9 leden, 217 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.