• 0

Conservatoir beslag buitenproportioneel hoog.

Ik ben niet nieuw op HL maar heb een ander account aangemaakt voor deze vraag. Dit om te voorkomen dat de tegenpartij (mochten zij meelezen) mij / ons zouden herkennen. Als e.e.a. achter de rug is wil ik wel kenbaar maken welke user ik normaal ben.

 

De situatie

Een verhuurder van een bedrijfsruimte welke van mening is nog vier maanden huurpenningen te mogen ontvangen van € 200 per maand heeft conservatoir beslag laten leggen op onze woning en zakelijke bankrekeningnummer ten hoogte van bijna € 30.000.

 

 

De huur is per 1 november opgezegd (door verhuurder). Het betreft een huurcontract van één jaar. Voor aanvang hebben we een borg betaald ten hoogte van drie maanden huur, facturatie ging ook per kwartaal. De laatste kwartaal en de maand oktober hebben we niet betaald omdat we vanwege lekkage die verhuurder tot op de dag van vandaag niet heeft opgelost, de verhuurder in gebreke hebben gesteld en wij alle betaalde huurpenningen (incl voorschot) terug eisen. Totdat die betaling heeft plaatsgevonden hebben retentierecht uitgeroepen op het object en enkele (lege) stellingen laten staan.

 

Na inhouden van het voorschot zou de verhuurder dus eigenlijk nog één maand huur tegoed hebben (€ 200,00).

 

Alle inkomsten op onze zakelijke rekening kunnen we dus niets mee doen. We halen daar normaal grotendeels ons salaris uit.

 

In het beslag staat een bepaling dat de eis in de hoofdzaak binnen 28 dagen moet worden ingesteld. Ik neem aan dat het beslag daarna nog niet is opgeheven maar dat dit pas gebeurt zorda er een uitspraak is over de zaak die verhuurder nog maken.

Als het lang gaat duren gaan we privé natuurlijk problemen krijgen met bijvoorbeeld hypotheek betalingen. Het betalen van leveranciers gaat nu niet lukken wat kan gaan leiden tot het moeten staken van de bedrijfsactiviteiten en het overhouden van (zij het kleine) schulden voor leveringen die nog niet betaald zijn.

 

De vragen

Wat kunnen we verwachten betreffende de duur van het beslag?

Wat kunnen we doen om dit beslag op te laten heffen?

Mag verhuurder zomaar voor een abnormaal hoog bedrag beslag laten leggen?

 

Ik snap dat ik morgen een goed advocaat moet gaan zoeken maar elk advies is welkom en kan vannacht waarschijnlijk niet slapen, dus vandaar mijn vragen.

 

Verkort achtergrond info

Zij komen tot het redicule hoge bedrag omdat ze van mening zijn dat we vier maanden achter lopen met de huur en ze € 250 per dag eisen, iets wat vermeld zou moeten staan in "algemene bepalingen". Deze bepalingen heb ik niet in mijn bezit maar er wordt naar verwezen in het huurcontract en je raad het al daar hebben we onze handtekening onder gezet.

 

Het gaat hierbij om een opslagloods waarbij wij voor aangaan van de overeenkomst zijn overeengekomen dat te toegang niet toereikend was en dit zou z.s.m. worden aangepakt door verhuurder. Pas nadat wij verhuurder na twee maanden (en enkele telefoongesprekken) schriftelijk in gebreke hebben gesteld is er actie ondernomen en vijf maanden na aanvang huur is de toegang uiteindelijk goed geregeld (min of meer). Bij de ingebreke stelling hebben ook melding gemaakt van lekkage. Deze lekkage is nooit (goed opgelost).

Link naar reactie

Aanbevolen berichten

  • 0

Het is alweer een poosje geleden, even een update:

 

Als bewijs hebben we het gebrek willen aantonen aan de hand van foto's en een getuigenverklaring van de oud buurman. Ik heb een erkend dakdekkersbedrijf ingeschakeld voor een expertise. Hun conclusie was dat dit dak voor 100% zal lekken, onvakkundig is aangebracht en zo snel mogelijk dient te worden vervangen. Deze verklaring hebben we aan ons antwoord toegevoegd.

 

De advocaat heeft een prachtig boekwerk gemaakt. In het kort staat daar o.a. het volgende.

De gebreken zijn duidelijk aangetoont en de verhuurder heeft er slechts één laten verhelpen en dat veel later dan beloofd. Hij heeft een percentage regeling toegepast waarvoor we huur terug eisen. Hij heeft tevens aangegeven dat mocht de rechter van mening zijn dat het gebrek toch niet voldoende is aangetoont, de boete die verhuurder oplegt, aan de hand van de algemene bepalingen, onredelijk hoog is en niet in verhouding staan met het de huurpenningen. Daardoor zouden deze onredelijk bezwarend zijn en de algemene bepalingen mede daardoor ongeldig verklaart zouden moeten worden.

Mocht de rechter de algemene bepalingen toch niet ongeldig verklaren dan staat in deze algemene bepalingen een boete clausule van enkele procenten van het huurbedrag. Er staan dus feitelijk twee boute clausules in de algemene bepalingen en de laatste is meer in redelijkheid.

 

De tegenpartij heeft dit verweer inmiddels ontvangen en op aanraden van mijn advocaat heb ik de sleutel toch ingeleverd. Op de dag van inlevering kwam de tegenpartij met de vraag of een schikking mogelijk is. Ik heb haar (hij was ziek die dag) verteld dat ze weet wat wij willen. Daar was voor haar niet over te praten, ze vond dat een te hoge eis. Ik heb haar toen aangegeven dat wij het gevoel hebben dat we sterk staan en dat we verwachten te gaan winnen. Haar antwoord daarop was dat ze wel even een accoord kon samenstellen en dat ze dat gratis zou doen, hoefde wij niet meer zoveel geld uit te geven aan een advocaat (welke kosten inmiddels flink aan het oplopen zijn overigens). Ik heb haar nogmaals verteld dat we van mening zijn dit zeker te gaan winnen en ik me iet zo druk maak over de kosten van de advocaat omdat ik deze kosten na de uitspraak wel op haar ga verhalen. Ze wilde er heel duidelijk vanaf maar toegeven was er niet bij. Ik heb haar darop laten weten dat ze weet waar wij staan en dat ze contact mag opnemen met mijn advocaat voor een voorstel, hij geeft mij dan vanzelf een advies.

 

Het voorstel dat zij heeft gedaan is als volgt:

Het geld wat op onze bankrekening onder het beslag valt (ruim 2000 euro) komt haar toe en daarmee verlvallen alle ander claimen en wordt de zaak afgedaan. Dat voorstel heb ik natuurlijk verworpen.

 

Rest mij nog wel een brandende vraag:

In hoeverre is het mogelijk om de door mij gemaakte advocaatkosten op de tegenpartij te verhalen? Volgens mijn advocaat kon ik die eis niet in deze procedure meenemen, terwijl de tegenpartij dit wel heeft gedaan.

Link naar reactie
  • 1
Cyber Security Adviseur
Cyber Security Adviseur

Rest mij nog wel een brandende vraag:

In hoeverre is het mogelijk om de door mij gemaakte advocaatkosten op de tegenpartij te verhalen? Volgens mijn advocaat kon ik die eis niet in deze procedure meenemen, terwijl de tegenpartij dit wel heeft gedaan.

Er wordt door de rechter een proceskostenveroordeling uitgesproken waarbij er een forfaitair bedrag wordt toegekend aan de 'grotendeels in het gelijk gestelde partij', maar dit bedrag is in de regel niet voldoende om de daadwerkelijke kosten te dekken. Zoek op google 'liquidatietarief rechtbanken' voor meer informatie.

Link naar reactie
  • 0
Er wordt door de rechter een proceskostenveroordeling uitgesproken waarbij er een forfaitair bedrag wordt toegekend aan de 'grotendeels in het gelijk gestelde partij'...

 

Doet de rechter dat automatisch of moet je daarom verzoeken?

 

Moeilijke stof om door te lezen overigens die 'liquidatietarief rechtbanken'. Ik zal daar vanavond nog eens rustig voor gaan zitten.

Link naar reactie
  • 0

De situatie is zoals in eerdere berichten geschreven nog even kort samengevat:

 

Wij huurde een magazijnruimte waar enkele gebreken mee waren. De belangrijkste is lekkage. Ik ben van mening de gebreken voldoende te hebben aangetoont aan de hand van foto's, een getuigenvrklaring en expertise.

We hebben vier maanden huur niet betaald en willen compensatie voor da maanden waarin de gebreken duidelijk waren. We hebben ook de sleutel achter gehouden totdat betaald zou worden. Inmiddels is de sleutel echter wel ingeleverd.

De tegenpartij wilde van niets weten onze klachten en claim. Ze hebben er een enorme vordering van gemaakt en het ligt nu bij de rechter.

 

Inmiddels zijn de advocaatkosten aan onze kant veel hoger dan de huurpenningen waarover getwist wordt. En de tegenpartij komt met een schikkingsvoorstel. Onzde advocaat raad aan dit te accepteren omdat de kosten aan advocaat anders veel verder zullen oplopen.

 

Het voorstel luid:

Het voorstel van uw cliënten om tegen nul uit te stappen gelijk zij dat dan zouden doen, is voor ons helaas niet acceptabel.

 

Wij hebben thans los van de boetes, wettelijke rente alsmede buitengerechtelijke kosten te vorderen:

 

Factuur 1145/2009 ten bedrage van: € 710,43

Factuur 1176a/2009 ten bedrage van: € 236,81

Gebruikersvergoeding met betrekking over de maanden nov-februari € 947,24

Totaal € 1.894,48

Minus borg: € 710,43

 

Totaal € 1.184,05

 

Wij zijn bereid om voor een bedrag van € 1.000,- deze kwestie te sluiten. Dat betekent dat uw cliënten ongeveer de helft toekomt van wat thans onder het beslag valt. Dit voorstel is eenmalig, en niet onderhandelbaar.

 

Volledigheidshalve wijs ik u er nogmaals op dat wij daarmee afstand hebben gedaan van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 833,-, de wettelijke rente alsmede het boetebeding van € 250.- per dag. Ik hoef u niet te vertellen dat in de jurisprudentie een duidelijke lijn zichtbaar is, waarin de boete bij wanprestatie, mits contractueel overeengekomen, zonder enige matiging wordt toegewezen. Uw cliënten nemen derhalve een aanzienlijk risico, mochten zij ons voorstel niet accepteren. Ik neem aan dat u hen daarop zal wijzen.

 

Is het rechtsysteem in Nederalnd nu zo dat je kan worden gedupeerd door een partij (het verhuren van een magazijnruimte die door flinke lekkage onbuikbaar is. Zij bijna schadeloos zijn en wij met een enorme kostenpost blijven zitten?

Alles in mij zegt op een dergelijk voorstel niet in te gaan, onze advocaat (een deskundige in het Nederlandse rechtsysteem) adviseer te accepteren. Als wij zouden winnen zijn de kosten namelijk nog steeds hoger dan dit voorstel, is zijn mening.

voor alle duidelijkheid meen ik te moeten opmerken gaarne bereid te zijn verder te procederen, maar de kans is groot dat de rechter ook tracht een oplossing in der minne te bereiken met wellicht eenzelfde resultaat. De kosten zijn dan weer verder opgelopen.

 

Wie heeft er advies?

Link naar reactie
  • 0

Bij de eerste gebreken, moeilijk toegang en de eerste lekkage melding is gesommerd dit op te lossen binnen een gestelde termijn. Voor de toegang heeft verhuurder beloofd het op te lossen, wat uiteindelijk veel te lang heeft geduurd en de eerste "kleine" lekkage had men geen boodschap. Toch zou het dak "wegens groot onderhoud" worden vervangen.

Deze sommering is twee maanden na het in gebruik nemen van de opslagruimte gestuurd. Omdat de toegang verslechterde hebben we maar beperkt gebruik gemaakt van de ruimte. De daar aanwezige voorraad, waar we dagelijks mee moeten werken) hebben we nogmaals ingekocht en in onze eigen garage geplaatst (aan huis) om zo toch te kunnen blijven werken. De daar aanwezige goederen zijn blijven liggen in de hoop op beterschap. Wel hebben we het vloeroppervlak onder de lekkage ontruimt.

Nadat, drie maanden na onze sommatie, de toegang weer vrij was hebben we binnen een maand zeer ernstige lekkage gehad. Vrijwel de gehele vloer was bedekt met een plas water van ongeveer een centimeter hoog op de diepste plekken, dat is erg veel water op een oppervlakte van 35m2. Daarop hebben we de ruimte zoveel mogelijk ontruimt. En veel kunnen weggooien. Met name wat stellingen en een beetje goederen van weinig waarde zijn blijven staan. We zijn direct op zoek gegaan naar andere ruimte en deze later gevonden, daarna gelijk de ruimte geheel ontruimt.

Na deze (tweede) ernstige lekkage, welke is opgetreden na de werkzaamheden aan het dak, hebben we kunnen constateren dat verhuurder niet voldoende haar best heeft gedaan en hebben we het vertrouwen op een goede afloop opgegeven en een voorstel gedaan voor huurcompensatie (eigenlijk ge-eist).

Verhuurder heeft daar ruim een half jaar niets mee gedaan behalve het versturen van rekeningen. Daarna is beslaglegging gekomen.

 

Wat is je motivatie om te schikken?

Link naar reactie
  • 0
Cyber Security Adviseur
Cyber Security Adviseur

Bij de eerste gebreken, moeilijk toegang en de eerste lekkage melding is gesommerd dit op te lossen binnen een gestelde termijn. Voor de toegang heeft verhuurder beloofd het op te lossen, wat uiteindelijk veel te lang heeft geduurd en de eerste "kleine" lekkage had men geen boodschap. Toch zou het dak "wegens groot onderhoud" worden vervangen.

Deze sommering is twee maanden na het in gebruik nemen van de opslagruimte gestuurd. Omdat de toegang verslechterde hebben we maar beperkt gebruik gemaakt van de ruimte. De daar aanwezige voorraad, waar we dagelijks mee moeten werken) hebben we nogmaals ingekocht en in onze eigen garage geplaatst (aan huis) om zo toch te kunnen blijven werken. De daar aanwezige goederen zijn blijven liggen in de hoop op beterschap. Wel hebben we het vloeroppervlak onder de lekkage ontruimt.

Nadat, drie maanden na onze sommatie, de toegang weer vrij was hebben we binnen een maand zeer ernstige lekkage gehad. Vrijwel de gehele vloer was bedekt met een plas water van ongeveer een centimeter hoog op de diepste plekken, dat is erg veel water op een oppervlakte van 35m2. Daarop hebben we de ruimte zoveel mogelijk ontruimt. En veel kunnen weggooien. Met name wat stellingen en een beetje goederen van weinig waarde zijn blijven staan. We zijn direct op zoek gegaan naar andere ruimte en deze later gevonden, daarna gelijk de ruimte geheel ontruimt.

Na deze (tweede) ernstige lekkage, welke is opgetreden na de werkzaamheden aan het dak, hebben we kunnen constateren dat verhuurder niet voldoende haar best heeft gedaan en hebben we het vertrouwen op een goede afloop opgegeven en een voorstel gedaan voor huurcompensatie (eigenlijk ge-eist).

Verhuurder heeft daar ruim een half jaar niets mee gedaan behalve het versturen van rekeningen. Daarna is beslaglegging gekomen.

 

Wat is je motivatie om te schikken?

Het bedrag waar het om gaat. Als je verliest, dan loop je een reëel risico een bedrag van in ieder geval 3000 of 4000 euro te moeten betalen, naast je eigen kosten. Zelfs als je wint ben je die 1000 nog wel kwijt aan kosten.

 

Aan de andere kant, als die sommatie aantoonbaar is en het beperkte gebruik aannemelijk, dan zal een vordering tot vermindering van de huur, waarvan ik aanneem dat je advocaat die heeft ingediend, goede kans van slagen hebben.

Link naar reactie
  • 0

Bijna alle door ons verstuurde brieven, waaronder de eerste met sommatie en de latere waarin we melding maken van de enorme (tweede) lekkage, heeft de verhuurder als producties bijgevoegd in haar eis. De sommatie heeft ze op gereageerd, de latere brieven niet.

 

Ik begrijp dus goed dat je de kans groot acht dat we kunnen verliezen en dan 3000 tot 4000 moeten betalen aan tegenpartij, plus natuurlijk onze kosten voor de advocaat.

Als we winnen verwacht je dat de kosten hoger zijn dan die 1000 eruo en dat begrijp ik maar al te goed. De huur waar het om gaat is dusdanig laag dat compensatie daarvan niet opweegt tegen de kosten, is mij ook duidelijk.

Het verhalen van gemaakte kosten voor rechtsbijstand is geen optie heb ik al begrepen. Je gaf eerder al aan:

Er wordt door de rechter een proceskostenveroordeling uitgesproken waarbij er een forfaitair bedrag wordt toegekend aan de 'grotendeels in het gelijk gestelde partij', maar dit bedrag is in de regel niet voldoende om de daadwerkelijke kosten te dekken.

 

Concreet komt er dus op neer dat als we gewoon over ons heen hadden laten lopen en de huur hadden betaald van een lekkende opslagruimte, we veel goedkoper uit zouden zijn geweest. De tegenpartij gaat de ruimte gewoon in deze staat weer verhuren, de volgende verhuurder loopt tegen hetzelde aan etc. De verhuurder komt er altijd (ook nu weer) zonder kleerscheuren vanaf. Dit lijkt wel legale oplichting. Of zie ik het nu heel raar?

Link naar reactie
Gast
Dit topic is nu gesloten voor nieuwe reacties.
Hide Sidebar
  • Wil je onze Nieuwsflits ontvangen?
    Deze verzenden we elk kwartaal.

  • Wie is er online?
    8 leden, 225 Gasten

  • Breng jouw businessplan naar een higher level!

    Op dit forum worden alle onderwerpen m.b.t. ondernemerschap besproken.

    • Stel jouw ondernemersvragen
    • Antwoorden/oplossingen van collega ondernemers
    • > 75.000 geregistreerde leden
    • > 100.000 bezoekers per maand
    • 24/7 bereikbaar / binnen < 6 uur antwoord
    •  Altijd gratis

  • Ook interessant:

    Ook interessant:

×
×
  • Nieuwe aanmaken...

Cookies op HigherLevel.nl

We hebben cookies geplaatst op je toestel om deze website voor jou beter te kunnen maken. Je kunt de cookie instellingen aanpassen, anders gaan we er van uit dat het goed is om verder te gaan.