Tijdstip van etiketteren nieuwbouwwoning als ondernemingsvermogen

[edmark]

Hallo allemaal,

 

Het tijdstip van etiketteren van een nieuwbouwwoning voor de BTW heffing is me niet helemaal duidelijk.

 

Ik zie verschillende redeneringen (bronnen op internet):

1) het tijdstip is de factuurdatum van de eerste betalingstermijjn van de aannemer (BTW factuur)

2) het tijdstip is de datum van de feitelijke ingebruikname.

 

Daarbij speelt dat ik de grond van de gemeente heb gekocht, het huis (casco) laat bouwen door een aannemer en de afbouw laat doen door een andere aannemer. Tja. Wat is dan "de eerste betalingstermijn"?

 

Ik weet dat ingewikkelde materie is en daarover ga ik zeker een adviseur raadplegen. Toch: wat zijn de voor en nadelen van het etiketteren van een woning als ondernemingsvermogen?

 

Bvd, EK

 

 

[Marjan]

Eerst een paar vragen:

 

[*]Kun je de woning etiketteren als ondernemingsvermogen? M.a.w. is het zakelijk gebruik t.o.v. het privégebruik voldoende om deze keus te kunnen maken?

[*]Ten tweede: waarom wil je de woning als zakelijk etiketteren?

[*]Ten derde: is het in het bestemmingsplan van de gemeente toegestaan in de woning bedrijfsactiviteiten te verrichten c.q. heb je hier een vrijstelling voor gekregen?

 

In de regel dient de voorbelasting te worden opgegeven in het tijdvak waarin de factuur is gedateerd.

 

 

[Jantax]

Over het moment waarop je je keuze voor de BTW moet hebben laten blijken, zijn de meningen verdeeld. Het veiligste is om deze direct te laten blijken in de BTW-aangifte over het tijdvak waarin je de 1e nota hebt ontvangen.

 

Voor een ondernemer die met BTW belaste prestaties verricht is het de meest praktische methode om een nieuwbouwwoning vanaf het allereerste begin geheel aan te merken als ondernemingsvermogen, alle terugontvangen BTW over de bouw- en koopkosten te reserveren op een bankrekening en in de laatste BTW-aangifte over het jaar van ingebruikname de finale keuze te maken.

 

Ben je te laat - is de aangifte over het tijdvak waarin je de woning in gebruik hebt genomen ook al definitief - dan kan je nog altijd via een suppletie de BTW aftrekken naar rato van het zakelijke gebruik in het jaar van ingebruikname. Maar hoe langer je met die suppletie wacht, hoe minder coulant de fiscus naar verwachting zal zijn.

 

Het grote voordeel van de woning geheel aanmerken als ondernemingsvermogen voor de BTW, is dat de koopsom 19% lager is. Dus die is daardoor beter te financieren en/of de ondernemer houdt meer geld over voor andere uitgaven. Ondernemers die samen met hun levenspartner een nieuwbouwwoning kopen, kunnen overigens alleen alle BTW terugclaimen als die partner ook BTW-ondernemer is. Anders blijft de teruggave beperkt tot het eigendomsaandeel van de ondernemer in de woning.

 

Om een woning geheel als ondernemingsvermogen te bestempelen voor de BTW, hoef je er niet je hele bedrijf in uit te oefenen. Het is voldoende dat je er bepaalde ondernemingsaktiviteiten in uitoefent, zoals bijvoorbeeld je boekhouding en/of de opslag van bepaalde zaken. Ik denk dat je wel last met de fiscus krijgt als het zakelijke gebruik in gebruikt oppervlak en/of dagen minder dan 10% is. Want volgens de regels die gelden voor de inkomstenbelasting (IB) is een niet bouwkundig splitsbare woning dan geheel verplicht privé-vermogen. Officieel gelden die IB-regels niet voor de BTW, maar ik acht de kans groot dat je er in de praktijk toch last mee krijgt. Je kan er zo nodig natuurlijk altijd één of meer rechtzaken aan wijden, het fiscale belang is immers groot. Maar bedenk daarbij wel dat bij slechts 10% zakelijk gebruik, dus 90% privé-gebruik, je gedurende 10 jaar jaarlijks 90% * 1/10 van de afgetrokken BTW weer moet afdragen.