Hypotheek vanuit bv financieren met prive geld

[rvdb]

Ik heb de afgelopen 2 jaar full time als ZZPer gewerkt, en daar leuk aan verdiend. Zo leuk dat ik een bv ben begonnen om mijn werkzaamheden in voort te zetten. De winst die ik niet als DGA aan mezelf uitbetaal wil ik in een huis gaan stoppen. Ik huur momenteel nog, maar ben van plan in 2010 een huis te kopen. Een deel van de aanschafprijs wil ik als hypothecaire lening vanuit de bv aan mijn prive persoon verstrekken. Dit zal initieel een klein deel van de totale hypotheek zijn, maar elk jaar wil ik een deel op de hypotheek van de bank aflossen met geld dat ik van de bv leen.

 

Ik heb hierover 2 vragen:

 

1) Moet ik voor de hypotheek vanuit de bv een hypotheekakte laten maken bij de notaris, of kan dit ook onderhands? Doel is wel dat de rente over de lening aftrekbaar is in Box 1. Hoe hoger de rente die ik mezelf kan rekenen, hoe beter.

 

2) Omdat mijn bv net is gestart heeft de bv nog niet veel eigen vermogen. Prive heb ik wel veel spaargeld. Kan ik nu prive geld lenen aan de bv zodat de bv met dit geld mij een hypotheek kan verstrekken? Is dit fiscaal houdbaar?

[Reeel Estate]

1. volgens mij is de rente aftrekbaar als de lening is aangewend voor de financiering van de eigen woning. De gesteld zekerheden (zoals een hypotheerecht) zijn hierin volgens mij niet van belang. Een eis van de belangdienst zal wel zijn dat een "zakelijke" rente wordt berekend. Deze zou theoretisch gezien hoger zijn als er geen zekerheden worden gesteld, maar de fiscus zal hierin wel vinden dat de eigen BV erg "dicht bij" is. Misschien kun je hierin een een beetje spelen met rentevastperioden?

 

2. Hierin twijfel ik tussen op of over het randje. In hoeverre kun je nu nog vol houden dat je het geld leent ter financiering van je eigen woning, of leen je het geld dan van je BV om het weer terug aan dezelfde BV kunt uit lenen?

 

Ook denk ik dat je over het aan de BV uitgeleende geld weer een "zakelijke" rente zult moeten rekenen die bij jou weer op grond van TBS in box 1 belast wordt. Of je nu een hogere rente aan je BV kunt gaan betalen en een lagere rente terug vragen aan die zelfde BV lijkt mij zeer moeilijk te verdedigen.

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

2) Omdat mijn bv net is gestart heeft de bv nog niet veel eigen vermogen. Prive heb ik wel veel spaargeld. Kan ik nu prive geld lenen aan de bv zodat de bv met dit geld mij een hypotheek kan verstrekken? Is dit fiscaal houdbaar?

 

Lijkt me een niet houdbare constructie.

 

Jij: "Ja die hypotheek heb ik van de BV geleend."

 

Belastingsinspecteur: "En hoe komt die BV dan aan dat geld?"

 

Jij: "Ehh, nou, ja, dat heb ik aan de BV geleend."

 

Inspecteur haalt lachend een streep door die aangifte en legt jou goedgemutst een boete op. ;)

[rvdb]

Bedankt voor jullie antwoorden. Het is niet mijn bedoeling om de lening van privé aan de bv lang te laten bestaan. Die wil ik in 1 jaar weer aflossen terwijl ik de hypotheek voor 20 of 30 jaar wil aangaan. De constructie is dus puur bedoeld om van de bank maar 75% van de executiewaarde te hoeven lenen.

 

Mocht ik controle krijgen in dat eerste jaar, heb ik dan een goed verhaal als de bv de lening al maandelijks aan het aflossen is? Na het eerste jaar (lening aan privé is al afgelost) lijkt het me sowieso geen probleem meer? Of gaat de belastingdienst alsnog die hypotheek in box 3 zetten?

 

Ik neem aan dat mijn bv wel veilig kan lenen van derden om aan geld voor de hypotheek te komen? Ik denk aan familie en vrienden, uiteraard tegen een zakelijke rente.

[t_captain]

Lenen vanuit de BV is geen enkel probleem. Wel moet je een marktconforme rente hanteren, anders wordt de niet of te weinig in rekening gebrachte rente achteraf als inkomen aangemerkt. Dan heeft de fiscus de regie en verlies jij de mogelijkheid om te optimaliseren tussen box 1 en box 2. Bovendien kan er bij een naheffing een boete of verhoging worden berekend.

 

Er is i.h.a. ook geen financieel voordeel om een lage rente te berekenen. De rente die je betaalt op een eigenwoningschuld is namelijk aftrekbaar in box 1.

 

Formeel is er geen noodzaak om een akte van hypotheek op te stellen. Tegenwoordig is betaalde rente aftrekbaar. De vorm van financiering is niet van belang. Van belang is het bestedingsdoel, dat moet namelijk het eigen huis + kosten van verwerving zijn.

 

Ik zou wel een notariele akte laten opstellen van de lening en van de kapitaalinjectie in je BV. Dit helpt je bij de bewijslast als de fiscus lastig gaat doen over je kasrondje. Maar notarieel vastleggen van een lening betekent nog niet dat er sprake is van een hypotheek. (extra kosten hypotheek: registratie in hypothekenregister, controle op bestaande hypotheken op de onroerende zaak etc).

 

 

[Muscat Meijer]

Wat je wilt kan wel, maar je zou per saldo verlies maken.

 

Als je privé vermogensbestanddelen ter beschikking stelt aan je B.V. verhuist dit vermogen van box 3 (tarief 1,2%) naar box 1 (33,5%-52%). Voor jouw lening aan de BV wordt geen zekerheid gesteld en zal dus een hoge zakelijke rente verschuldigd zijn, die bij jou in box 1 belast is.

 

Voor de lening die jij vervolgens afsluit bij de BV betaal je een lagere rente, want nu is er wel zekerheid gesteld. De rentekosten voor de BV zijn dus hoger dan de rentebaten.

 

Wanneer je partner, je ouders, de ouders van je partner, of je kinderen geld aan je BV lenen, verhuist dat bij hen ook van box 3 naar box 1.

 

Het geld lenen van vrienden is (FISCAAL!) de slimste optie.

[StevenK]

Formeel is er geen noodzaak om een akte van hypotheek op te stellen. Tegenwoordig is betaalde rente aftrekbaar. De vorm van financiering is niet van belang. Van belang is het bestedingsdoel, dat moet namelijk het eigen huis + kosten van verwerving zijn.

Er is geen noodzaak, maar het draagt wel bij aan de fiscale mogelijkheden: een 'zakelijke rente' zal lager liggen als er een hypothecair onderpand is. Heb je geen onderpand, dan zul je een commerciële rente in rekening moeten brengen.

[odeon]

2) Omdat mijn bv net is gestart heeft de bv nog niet veel eigen vermogen. Prive heb ik wel veel spaargeld. Kan ik nu prive geld lenen aan de bv zodat de bv met dit geld mij een hypotheek kan verstrekken? Is dit fiscaal houdbaar?

 

Je kunt dat privé geld toch ook direct in je huis stoppen, of denk ik nu weer te moeilijk ;)

[StevenK]

2) Omdat mijn bv net is gestart heeft de bv nog niet veel eigen vermogen. Prive heb ik wel veel spaargeld. Kan ik nu prive geld lenen aan de bv zodat de bv met dit geld mij een hypotheek kan verstrekken? Is dit fiscaal houdbaar?

 

Je kunt dat privé geld toch ook direct in je huis stoppen, of denk ik nu weer te moeilijk ;)

Dan kun je achteraf niet meer dat geld in het huis financieren, omdat je de financiering niet achteraf mag verhogen (althans, de rente is dan niet aftrekbaar, tenzij het geld geleend wordt voor investering in het huis)

[Reeel Estate]

Als je hier een fiscaal rentevoordeeltje tussen uit wilt halen, moet jet het zoeken in verschillende rentevastperioden, in combinatie met goede leningsovereenkomsten en GEEN hypothecaire zekerheden stellen. Ook al is de BV direct aan het aflossen volgens mij blijft het op het randje. De fiscus kan volgens mij nog steeds stellen dat het van de BV geleende bedrag niet is gebruikt voor de eigen woning.

Er bestaat volgens mij nog steeds een "kapstok" artikel in de belastingwet met de strekking dat een zakelijke constructie die uitsluitend tot doel heeft een fiscaal voordeel te behalen niet wordt gehonoreerd. Er zijn vast HL-ers die de letterlijke tekst van het artikel met artikelnummer hier onde kunnen plaatsen.

[Muscat Meijer]

Je doelt op fraus legis of wetsontduiking Reeel Estate. Daarover staat niets in de wet, maar is een fiscaal-juridisch leerstuk dat in de rechtspraak is ontwikkeld.

[odeon]

Je doelt op fraus legis of wetsontduiking Reeel Estate. Daarover staat niets in de wet, maar is een fiscaal-juridisch leerstuk dat in de rechtspraak is ontwikkeld.

 

Staat wel in de wet. Lees artikel 31 AWR er maar op na. Het artikel wordt alleen niet zo vaak toegepast, en is hier ook niet nodig. De inspecteur kan stellen dat het lenen van de DGA louter met de bedoeling om het geleende geld als eigen woning lening te verstrekken, alleen gebeurt met het oogmerk om de DGA te bevoordelen. Het eventuele rentevoordeel van de DGA kan dus aangemerkt worden als verkapt dividend.

[Alex]

2) Omdat mijn bv net is gestart heeft de bv nog niet veel eigen vermogen. Prive heb ik wel veel spaargeld. Kan ik nu prive geld lenen aan de bv zodat de bv met dit geld mij een hypotheek kan verstrekken? Is dit fiscaal houdbaar?

 

Je kunt extra aandelenkapitaal plaatsen bij jouw BV. Hiervoor moet je echter wel langs de notaris.

Ook als je het kapitaal tzt wilt verlagen tot het minimumkapitaal is een bezoek aan de notaris nodig.

 

 

 

[Muscat Meijer]

Tsja artikel 31 AWR… Wat ik wil zeggen is dat artikel 31 AWR en fraus legis niet helemaal hetzelfde zijn, maar vooruit het komt uit dezelfde hoge hoed. In ieder geval blijft het opmerkelijk dat zelfs wanneer je die schurken van de fiscus eens te slim af bent, ze altijd nog een regeltje achter de hand hebben, waardoor je alsnog achter het net vist. In een Grieks drama hoefde je daar niet mee aan te komen, dan werd je met stenen bekogeld.

[rvdb]

Als ik het goed begrijp heb ik 2 opties om dit fiscaal houdbaar voor elkaar te krijgen:

 

a) de bv leent geld van vrienden (kunnen broers ook niet?)

 

b) ik plaats extra kapitaal in de bv

 

Nu heeft mijn bv 90.000 euro maatschappelijk kapitaal, met 18.000 euro geplaatst. Moet ik voor het uitgeven van nieuwe aandelen ook langs de notaris? Of kan ik zelf mijn aandelenregister bijwerken? Er is daar gewoon plaats voor in het document.

 

[HGM]

Kijk ook eens hier: https://www.higherlevel.nl/forum/index.php?board=49;action=display;threadid=24372;start=msg214913#msg214913

[odeon]

Als ik het goed begrijp heb ik 2 opties om dit fiscaal houdbaar voor elkaar te krijgen:

 

a) de bv leent geld van vrienden (kunnen broers ook niet?)

 

Als je geld leent van vrienden, waarom moet dit dan via de BV lopen? Je kunt ook als privé-persoon rechtstreeks lenen van je vrienden zonder tussenkomst van de BV.

 

Indien de BV-constructie alleen is bedoeld om een rentevoordeel te behalen, blijft het de vraag of de Belastingdienst daarin meegaat. Immers, bezien vanuit de BV is er geen enkele zakelijke grond om rente tegen een hoge rente (zonder zekerheid) te lenen en dit vervolgens tegen een lagere rente (met zekerheid) door te lenen. De BV doet dit alleen maar om de aandeelhouder te bevoordelen. Een eventueel rente-nadeel voor de BV kan aangemerkt worden als verkapt dividend voor de aandeelhouder.

 

Een ander voordeel van rechtstreeks lenen is dat de lening dan bij de geldverstrekkers altijd wordt aangemerkt als box 3-vermogen, dus geen gedoe met TBS-regeling (box 1). (De TBS-regeling is trouwens, anders dan Muscat Meijer zegt, alleen van toepassing indien de lening aan de BV wordt verstrekt door je partner dan wel minderjarige kinderen).

 

Tenslotte zullen geldverstrekkers hypothecaire zekerheid wensen en dat wordt ook lastig als je de BV er tussenzet.

 

 

b) ik plaats extra kapitaal in de bv

 

Nu heeft mijn bv 90.000 euro maatschappelijk kapitaal, met 18.000 euro geplaatst. Moet ik voor het uitgeven van nieuwe aandelen ook langs de notaris? Of kan ik zelf mijn aandelenregister bijwerken? Er is daar gewoon plaats voor in het document.

 

 

Bij deze variant moet je je eerst afvragen waarom je uberhaupt een BV hebt opgericht. Een van de belangrijkste redenen om een BV op te richten is om privé-vermogen af te schermen van ondernemingsvermogen, maar door je privé-spaargeld in te brengen in de BV als kapitaalstorting ondergraaf je dat argument. Gaat de BV failliet dan ben je ook je spaargeld kwijt.

 

Voor het uitgeven van nieuwe aandelen moet je naar de notaris.

 

Succes.

 

Odeon

 

 

[R.I.P. - Fred Wiersma]

Topic gaat op slot. HL is niet primair bedoeld om belasting te ontwijken en daar gaat dit topic wel over. HL is bedoeld om beter te ondernemen en elkaars kennis / ervaringen daarover te delen.

 

@topic starter, huur een goede fiscalist in of kijk of er een specifiek belastingenforum is?

[Camelot]

Juist deze inhoudelijke discussie is zinvol binnen het board fiscale zaken. Niet alleen het vennootschapsrecht komt hier aan bod maar ook de reikwijdte van de belastingwetgeving. En met name de samenloop, dan wel de samenhang van deze rechtsgebieden is interessant!

 

Ik open het topic weer.

[odeon]

Blijkbaar bestaat bij Fred het idee dat belastingontwijking - als het al niet illegaal is - dan toch zeker immoreel is. Onzin! Elke ondernemer wil binnen de grenzen van de wet zo min mogelijk belasting betalen. (De eerste ondernemer die zegt: Ik wil graag meer belasting betalen, moet ik nog tegenkomen :).) Hoe meer geld een ondernemer over houdt, hoe beter dit is voor zijn business. In het allereerste college belastingrecht dat ik ooit gevolgd heb, leerde ik al dat belastingontduiking fout is, maar dat er niets mis is met belastingontwijking. Een goede ondernemer streeft naar maximale winst en een minimum aan belastingen.

[rvdb]

Bedankt voor het heropenen. Even voor de duidelijkheid (als topic starter): ik wil helemaal geen belasting ontduiken, maar gewoon een huis kunnen kopen. Als beginnend ondernemer zit je dan al snel aan 25% eigen financiering, en ik vind het zonde om daarover geen rente aftrek te kunnen genieten. Vandaar dat ik die 25% vanuit de BV wil financieren. Als dat betekent dat ik dan moet wachten totdat de BV dit vermogen zelf heeft opgebouwd (dus zonder te lenen): ook goed (maar wel jammer gezien de huidige huizenmarkt).

[Roel J]

beste rvdb, ik heb helaas geen tijd om uitgebreid in te gaan dus sorry als ik hem wat kort inschiet.

 

Heb je al gedacht de BV een lening bij de bank te laten aanvragen en voor deze lening prive garant te staan.

Dat geld kun je dan weer doorlenen als hypotheek.

 

De huidige euribor rente is nog geen 1% met een risico opslag van 1,5-2% kom je dan op 2,5 tot 3% rente uit bij een variabele rente. Als je je prive geld op een beetje goede spaarrekening hebt staan moet je ok 2,5-3% kunnen halen.

Grootste risico wat je loopt is dat de euribor rente gaat stijgen en je dan meer moet gaan betalen als je ontvangt.

 

Wellicht kun je anders een mooie deal maken met de bank waarbij zij het geld lenen aan de BV en jij ook een spaarrekening opent met persaldo de zelfde rente.

 

Er ontstaat een zakelijk krediet, de bank vraagt een privé garantstelling (gebeurt heel vaak, is dus zakelijk). BV lost krediet af in x maanden/jaar. krediet weg en jij nog steeds een spaarrekening met een goede rente...

 

[rvdb]

Ik wilde nog even melden dat alhoewel mijn huisbank ABN-Amro mij slechts 100% van de executiewaarde wilde lenen, de Rabobank een stuk prettiger reageerde. Zij berekenen gewoon je inkomen (in mijn geval een ongewogen gemiddelde de afgelopen 3 jaar), en daarna maken ze geen onderscheid tussen loondienst of ondernemers.

 

Ik hoef dus mijn prive geld niet aan te spreken voor het verkrijgen van een hypotheek.

[Ries]

Recap:

Persoon in kwestie heeft prive vermogen en is enig AH in zijn BV.

persoon wil toekomstig aankoop woning efficient financieren.

persoon denkt aan prive vermogen te lenen aan/ te storten in BV en deze gelden teruglenen.

Vragen: mag dit en is dit financieel handig?

 

Achterliggende gedachte is naar ik vermoed poging tot arbitrage tussen box 1 en 3.

Huidige situatie is dat persoon in box 3 valt met zijn vermogen.

Aannames

Stel vermogen is 200k, bankrente 3%, jaarlijkse rente inkomsten EUR 6k.

vermogensrendementheffing jaarlijks 2400, netto EUR 3600.

financiering woning met lening van bank met rente 10k/jaar. netto costs (52% belasting) EUR 4800.

 

Het totaal kost dus EUR 1200 (+3600-4800).

persoon vraagt zich af of dit efficienter kan.

 

antwoord op de eerste vraag: mag dit?--> ja dat mag.

 

Is dit financieel handig?

We zullen zien dat het een kwestie is van rekenen (en kennis belastingwetgeving) is.

 

1. lenen aan BV (lening 1) en teruglenen (lening 2).

rente tarief lening 1 en 2 is sterkafhankelijk van de gestelde zekerheden. Voor het gemak stellen we dat de zekerheden gelijk zijn, dus rente Lening 1 en 2 zijn ook vergelijkbaar.

stel: lening 200k, stel jaarlijkse rente op 10k/jaar (5%).

 

BV natuurlijk persoon

Lening 1 kosten 10000 lening 1 opbrengst 10000

lening 2 opbrengst 10000 lening 2 kosten 10000

 

resultaat BV: 0 resultaat persoon: 0

 

Bij natuurlijkpersoon wordt de opbrengst van lening 1 in Box 1 belast en de kosten van lening 2 ook in box 1 (vandaar dat bedragen kunnen worden opgeteld). We zien dat het resultaat voor beiden 0 is. Wat heeft hij/zij nu daadwerkelijk bereikt vergeleken met de situatie waarin de persoon niks had gedaan (geld op de bank houden en geld lenen van de bank tbv aankoop woning)?

 

- geen box 3 heffing meer (winst/ bepaarde belasting: EUR 2400).

- geen renteontvangst: EUR 6k;

- geen rente betaald aan de bank: bespaarde kosten EUR 4800.

 

Totaal stand: +2400-6000+4800= +1200.

Hij heeft dus een cost van eerst -1200 omgeturnd in een opbrengst van +1200. een beweging van +2400. (ergo: de bespaarde box 3 heffing).

 

Had hij dit ook anders kunnen bereiken?

Ja, de woning niet met eenlening financieren maar met zijn eigen vermogen. Dan had hij de vermogensrendementsheffing ook niet meer gehad.

 

Bovenstaande is een principe uitleg, als je getallen wijzigt dan kom je op je eigen uitwerking...

 

Optie twee: 200k als kapitaal storten in de BV en deze teruglenen voor aankoop woning.

 

BV natuurlijk persoon

rente inkomsten + 10000 -10000

na belasting: 7450 na belasting (52%) -4800

 

als 7450 als dividend wordt uitgekeerd is dit bij natuurlijkpersoon belast tegen 25%. dus netto opbrengst: 5588.

per saldo: -4800+5588= 788.

van -1200 naar +788 is een beweging van 1988.

 

Ook dit is te verklaren. verschil IB tarief en VpB tarief: 52%-25,5% = 26,5%.

Dit verschil wordt bij uitkering aan de AH belast tegen 25%, ergo netto 19,88% oftwel EUR 1988.

 

Algemeen oordeel: uiteindelijk komt het erop neer dat de besparing de box 3 heffing is, welke je ook kan vermijden met financiering met eigen vermogen van je woning. Precies zoals de wetgever heeft bedoeld.

 

groet,

 

 

[rvdb]

Bedankt Ries voor de samenvatting. Het nadeel van het huis financieren met eigen privé vermogen is dat (mocht je dat geld later privé weer nodig hebben) je het niet weer uit het huis kan halen en de rente daarover aftrekbaar maken in box 1. Eens geïnvesteerd blijft geïnvesteerd (fiscaal gezien). Dus om die flexibiliteit mogelijk te maken zou je kunnen/willen kiezen om het via de BV te laten lopen.

[Ries]

dan heb ik je wellicht verkeerd begrepen.

Als de situatie is dat het geld reeds aanwezig is in de BV dan is de BV leenconstructructie sowieso beter dan geld lenen van de bank. De rente die je aan de BV betaald komt hopelijk ooit deels terug als dividend oid. Geld aan de bank ben je, afgezien van je belastingteruggaaf, 100% kwijt.

 

Als je het geld eerst van prive naar de BV moet overhevelen, lening dan wel kapitaalstorting, (wat ik uit jouw vraagstelling begreep) dan ben je dit 'prive' geld ook kwijt. Immers de verkoper van het huis wil zijn geld wel ontvangen.