Executiewaarde berekenen a.d.h.v. huurwaarde

[Alex]

Momenteel ben ik bezig met het zoeken naar herfinanciering voor ons bedrijfspand.

Na een gesprek met onze huisbankier laatst kwam er een verassend punt naar boven dat ging over huurwaarde.

 

Om de maximale financieringsruimte te berekenen gaat de bank uit van de huurwaarde van het pand.

Op basis hiervan berekent zij de executiewaarde van het pand.

 

Echter, de executiewaarde die onze huisbankier berekende was 15% lager dan de executiewaarde in ons

recente taxatierapport. Dit scheelt toch al gauw tienduizenden euro's qua financieringsruimte.

Ik vond het nogal een verschil. De executiewaarde van ons bedrijfspand kwam daarmee uit op ca. 75% van

de vrije verkoopwaarde.

 

Ik vroeg de account manager naar de berekeningswijze maar die bleef hangen in vaagheden over huurwaarde en

renteontwikkeling. Niet iets concreets in elk geval waar ik iets mee kan.

Ik vraag mij dus af hoe deze executiewaarde dan berekend wordt adhv huurwaarde.

 

Iemand enig idee?

[Ties [r.i.p.]]

Hoi Alex,

 

Leuke vraag.

 

Waardeberekening aan de hand van de huur doet een bank door de huurinkomsten te delen door de rendementeis. Een voorbeeld ter illustratie: gebouw met een maandelijkse huur van 10.000 euro en een rendement van 7% geeft een waarde van 1,7 miljoen euro (nl. 120k gedeeld door 0.07).

 

Dit soort berekeningen is in de onroerendgoedwereld te doen gebruikelijk. Makelaars schatten zo de waarde van een pand "op de achterkant van een sigarendoos". De huurinkomsten worden nog enigszins bepaald door vraag en aanbod maar als je vraagt waarom ze precies die rendementeis nemen dan is het antwoord meestal vaag.

 

Bel maar eens met een makelaar in zakelijk onroerend goed.

 

Met vriendelijke groet,

 

Ties

 

 

NB. Waarom weet ik dit als voormalig ex-investeringsmanager in bedrijven? De waarde van een bedrijf wordt ook zo over de duim gerekend bepaald: de nettowinst gedeeld door de rendementseis. Je krijgt dan in jargon de koers/winstverhouding (K/W) of in het Engels price/earnings ratio P/E).

 

[jmjfd.nl]

De bank kan wel een globale berekening maken op basis van de huurwaarde, maar deze huurwaarde moet wel door een taxateur worden bepaald en niet door de bank. Tussen bank en taxateur kunnen wel verschillen optreden t.a.v. het rendement dat op betreffend o.g. moet worden behaald, hetgeen ook weer tot verschillen in de uiteindelijke taxatiewaarden kan leiden. Een goede taxateur moet echter op de hoogte zijn van de algemeen (en ook door de banken geaccepteerde) rendementspercentages, die overigens niet vast zijn en aangepast kunnen worden aan de economische situatie en renteontwikkelingen.

 

Groeten

 

Johan

[JZ]

Toevallig heb ik nog de afgelopen maand een tweetal taxaties van huurpanden laten uitvoeren die staan in de volgende verhouding mbt de bruto huuropbrengsten:

 

onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat = 9,7x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten

executiewaarde in verhuurde staat = 8,2x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten

onderhandse verkoopwaarde in onverhuurde staat = 9,3x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten

executiewaarde in onverhuurde staat = 7,3x de jaarlijkse bruto huuropbrengsten

 

Misschien dat je daar iets aan hebt met het berekenen vhg wat je wilt.

[Alex]

De bank kan wel een globale berekening maken op basis van de huurwaarde, maar deze huurwaarde moet wel door een taxateur worden bepaald en niet door de bank. Tussen bank en taxateur kunnen wel verschillen optreden t.a.v. het rendement dat op betreffend o.g. moet worden behaald, hetgeen ook weer tot verschillen in de uiteindelijke taxatiewaarden kan leiden.

 

Bedankt voor de terugkoppeling. Ik vind het eerlijk gezegd een beetje een kip-en-ei verhaal. Je schakelt een erkend taxateur in die zowel de huur-, executie- als vrije verkoopwaarde voor je berekent en hiervan van verslag uitbrengt in een taxatierapport. Vervolgens negeert de bank de executiewaarde uit het taxatierapport, want die is naar haar maatstaven te hoog omdat zij middels de berekening huurwaarde / rendementseis op een lagere executiewaarde uitkomt.

 

Je kunt het ook andersom benaderen:

Als de executiewaarde in het taxatierapport te hoog is, dan kan de huurwaarde - uit datzelfde rapport- net zo goed onjuist zijn.

En die rendementseis is zo te zien zeer breed te interpreteren en van te veel variabelen afhankelijk om objectief vast te stellen.

 

Het gaat er m.i. om wat het onderpand waard is bij gedwongen verkoop, en dat is de executiewaarde. Als een erkend taxateur achter die waarde staat, dan zie ik niet in waarom de bank tot een andere conclusie moet gekomen.

 

JZ, overigens bedankt voor de extra informatie. Zeker nuttig!

 

Overigens, we zijn er ook niet uitgekomen met deze financier. Mede vanwege bovenstaande aspect. Een andere bank was

wel bereid tot executiewaarde - zoals genoemd in het taxatierapport- te financieren.

 

[JZ]

De bank kan wel een globale berekening maken op basis van de huurwaarde, maar deze huurwaarde moet wel door een taxateur worden bepaald en niet door de bank. Tussen bank en taxateur kunnen wel verschillen optreden t.a.v. het rendement dat op betreffend o.g. moet worden behaald, hetgeen ook weer tot verschillen in de uiteindelijke taxatiewaarden kan leiden. Een goede taxateur moet echter op de hoogte zijn van de algemeen (en ook door de banken geaccepteerde) rendementspercentages, die overigens niet vast zijn en aangepast kunnen worden aan de economische situatie en renteontwikkelingen.

 

Groeten

 

Johan

 

Volgens mij hangt dit af van welke financier je hebt, sommige banken hebben hun eigen taxateurs. Je kunt dan ook grof zelf een berekening maken zodat je een idee hebt waar je op uit zal komen maar voor een definitieve taxatie ben je toch afhankelijk van de bank wie deze uitvoerd.