Voorbeeld akte van economisch eigendom

[MHL]

Ik heb een pand dat (juridisch) eigendom is van mijn BV. Een gedeelte van dit pand wil ik gaan verhuren aan een ander bedrijf. Dit gedeelte van het pand wil ik derhalve overdragen aan prive, zodat de inkomsten in Box3 gaan vallen. Bij voorkeur doe ik de overdacht middels een onderhandse akte van economisch eigendom. Ik kan echter zo 1-2-3 geen voorbeelden van zo'n akte vinden ...

 

Het lijkt me dat je er iig in moet vermelden dat de partij die het economisch eigendom verkrijgt

dezelfde rechten en plichten heeft als bij een juridisch eigendom en dat hij ook het risico draagt van waardevermindering en tenietgaan van de het pand.

 

Wat zijn andere zaken waar ik op moet letten? of heeft iemand misschien een voorbeeldakte?

 

Bedankt!

[StevenK]

Een onroerende zaak en daarmee ook een beperkt recht daarop, wordt geleverd bij authentieke akte, die ook nog eens ingeschreven moet worden. met een onderhandse akte gaat dat volgens mij niet lukken.

 

Maar wacht even op Johan, onze huis-notaris, die kan dat ongetwijfeld toelichten.

[MHL]

Economisch eigendom is - naar wat ik weet - voornamelijk een fiscale constructie. De juridisch eigenaar staat ingeschreven in het kadaster als eigenaar van het pand, maar heeft via een onderhandse akte bepaalde gedeeltes verkocht aan een derde. Op deze manier kan je delen van een pand verkopen die bijvoorbeeld moeilijk splitsbaar zijn. In dit geval (omdat het relatie DGA holding betreft) is het echter vooral een efficiente manier om overdracht te regelen.

 

Her en der op internet wordt geschreven over een economisch eigendom. Onder andere bij de Belastingdienst:

http://www.belastingdienst.nl/variabel/overdrachtsbelasting/overdrachtsbelasting-01.html

[Muscat Meijer]

Interessante constructie Martijn, maar het werkt niet.

 

Het splitsen van het juridische en economische eigendom doe je niet door met een onderhandse akte het economische eigendom over te dragen. Maar ook als je op een andere manier het economische eigendom van het pand naar privé brengt (waarvan bijvoorbeeld sprake is bij huurkoop - maar er zijn ook andere manieren) zal de fiscus willen afrekenen met je. Hierbij zal worden uitgegaan van de taxatiewaarde van het pand. Jij als verkrijger zult overdrachtsbelasting verschuldigd zijn en de BV zal over de boekwinst die wordt gemaakt, vennootschapsbelasting moeten afdragen.

 

Dit is overigens wel een goede tijd om een pand uit je BV naar privé te halen, omdat onroerend goed de afgelopen jaren flink in waarde is gedaald.

 

[MHL]

Bedankt voor het wijzen op de fiscale consequenties Muscat. Het pand is echter 2 maanden geleden gekocht. Het betreft een monument waarover geen overdrachtsbelasting is betaald. Boekwinst is er op dit moment niet. Aangezien de verkoop binnen 6 maanden plaatsvindt lijkt het met dat er ook geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden (is dit correct?).

 

Wat ik graag zou willen weten is of het uberhaupt mogelijk is om economisch en juridisch eigendom te splitsen, en hoe zo'n overeenkomst er uiteindelijk uit ziet.

[odeon]

De vrijstelling van monumenten in de zin van de Monumentenwet geldt alleen bij verkrijging door rechtspersonen.

 

Indien het pand - al dan niet in economische eigendom - wordt geleverd aan een natuurlijk persoon is de vrijstelling dus niet van toepassing.

 

Omdat bij de 1ste verkrijging (levering aan de BV) geen overdrachtsbelasting was verschuldigd, vindt er geen vermindering van de overdrachtsbelasting plaats bij de 2de verkrijging (levering aan natuurlijk persoon). De 6 maanden termijn is m.i. dus niet van toepassing en dient er over de waarde die is toe te rekenen aan de economische eigendom gewoon 6% overdrachtsbelasting betaald te worden.

 

 

[Johan Mulder]

Een aantal zaken lopen door elkaar, samenvattend is er een hoop waarheid geschreven:

 

- levering van economische eigendom is sinds een aantal jaren belast met overdrachtsbelasting. Wat veel mensen vergeten is dat inbreng van het genot (rekening en risico->econ. eigendom) van een onroerende zaak (bijv. in een VOF) ook een "econoom" is. Deze is belast met overdrachtsbelasting.

 

- de vrijstelling voor monumenten was idd bedoeld voor rechtspersonen. De Staatssecretaris van Financiën heeft echter goedgekeurd, dat de verkrijging van monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988 door natuurlijke personen ook was vrijgesteld van heffing overdrachtsbelasting. Dit omdat de beperkte vrijstelling zorgde voor hoofdzorgen bij het Europees Hof (uit mn hoofd), iets met discriminatie...

 

- vrijstelling binnen 6 maanden gaat ook niet op, omdat destijds geen overdrachtsbelasting is betaald.

Wettekst:

In geval van verkrijging binnen zes maanden na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting

naar het gewone tarief welke niet in mindering heeft gestrekt van recht van successie, van schenking of van overgang, hetzij omzetbelasting welke in het geheel niet op grond van artikel 15 van de Wet op de omzetbelasting

1968 in aftrek kon worden gebracht.

 

Vet/onderstreept is van mij.

 

- levering van economische eigendom hoeft niet notarieel. Vroeger, toen ecnominsche eigendomsoverdracht vrij van overdrachtsbelasting was, werd dit echter wel veel gedaan.

 

Gr.

Johan

[MHL]

Bedankt voor de verduidelijking Johan. Ik zou toch nog steeds het pand willen overdragen.

 

Dan rest mijn vraag wat er exact in zo'n akte van economisch eigendom vermeld moet worden.

 

Ik doe een gooi:

- Omschrijving wat gekocht wordt

- Bedrag waarvoor

- Delen in lusten en lasten

- Afspraken over onderhuur en verkoop

 

Komt dit in de buurt? of sla ik de plank volledig mis.

 

[Johan Mulder]

Je kunt de volledige eigendom zover uitkleden als je zelf wilt. Hoe verder je het uitkleedt, hoe waardevoller de economische eigendom zal zijn.

 

Ik zou vermelden wie koper en verkoper zijn. Let daarbij goed op de tegenstrijdig belang bepalingen uit de statuten van de B.V. ('s).

Verder moet je niet alleen verkopen, maar ook in je akte constateren dat er wordt geleverd. Door verkoop alleen ontstaat geen eigendomsoverdracht.

 

Succes en leg eventueel de akte hier neer ter beoordeling.

[MHL]

Ik heb de volgende akte bij elkaar gecombineerd (eigen invloed, NVM, internet). Ik heb het zo kort mogelijk gehouden omdat het een akte is tussen mijn holding en mijzelf, waardoor er allerlei waarborgen, die je normaliter tussen 'vreemden' zou hebben, kunnen vervallen.

 

Wat betreft de tegenstrijdig belang bepaling (goede tip) staat vermeld dat ik de BV toch mag vertegenwoordigen.

 

Goed, de akte:

---

De ondergetekenden:

 

Verkoper

Hierna te noemen “verkoper”

 

Koper

Hierna te noemen “koper”

 

komen overeen:

Artikel 1 -

verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:

- omschrijving

- omschrijving

- De in de koopsom opgenomen roerende zaken worden door koper/verkoper/partijen gewaardeerd op NIHIL.

 

Artikel 2 - Betaling

De betaling van de koopsom vindt direct bij ondertekening van deze akte plaats doordat koper bij verkoper de koopsom leent volgens de voorwaarden zoals vermeld in bijgevoegde akte van geldlening.

 

Artikel 3 - Eigendomsoverdracht

De levering van de in artikel 1 genoemde zaken vindt tegelijk met de betaling van de koopsom plaats.

 

Artikel 4 - Staat van de onroerende zaak

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

 

Artikel 5 - Levering en aanvaarding

De levering en aanvaarding van het genoemde in artikel 1 vindt tegelijk met de ondertekening van deze akte plaats en is vrij van huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten. Het genoemde uit artikel 1 is met ingang van het moment van tekenen van de akte van levering voor risico van koper.

 

Artikel 6 - Baten en lasten

Alle baten en lasten die betrekking hebben op het genoemde in artikel 1 komen voor rekening van koper met ingang van de ondertekening van deze akte.

 

De verkoper

Datum, plaats

 

De koper,

Datum, plaats

---

 

Ik ben benieuwd.

[Robbert12]

Ik heb het zo kort mogelijk gehouden omdat het een akte is tussen mijn holding en mijzelf, waardoor er allerlei waarborgen, die je normaliter tussen 'vreemden' zou hebben, kunnen vervallen.

 

Vanuit de BV wordt je wel geacht om zakelijk te handelen. Dus wellicht moet je de waarborgen wel meenemen? Omdat je in principe hetzelfde moet handelen als met vreemden? Ik pretendeer geen expert te zijn op dit gebied, maar wellicht heb je iets aan deze toevoeging.

[Johan Mulder]

De basis van de overeenkomst is goed. Je laat wel veel open. Verzekeringsplicht? Verplichting tot levering van juridische eigendom? Op wie gaan bestaande aanspraken over? Welke zekerheid heb jij als koper van de econ.eigendom?

Vergeet niet dat bij het kadaster de verandering niet verwerkt zal worden en de B.V. als enig eigenaar naar voren zal komen.

 

Het een en ander zal ongetwijfeld geen grote problemen opleveren zolang het goed gaat met jou en de B.V.

[MHL]

Bedankt voor de feedback op de akte.

 

- Verzekeringsplicht. Doel je dan op een plicht van de economisch eigenaar, juridisch eigenaar of beide? Zou ik kunnen volstaan met een vermelding dat de juridisch eigenaar zorg draagt voor de verzekering van het gehele pand en dat naar rato jaarlijks verrekent met de economisch eigenaar?

 

- Verplichting tot levering juridisch eigendom. Volstaat de volgende toevoeging:

"Koper krijgt van verkoper de onherroepelijke volmacht om het genoemde in artikel 1 op elk moment aan zichzelf of aan een derde te leveren in juridische zin."

 

- Bestaande aanspraken. Volstaat het volgende:

"Verkoper garandeert dat het genoemde in artikel 1 vrij is van lasten, beperkingen en feitelijke gebreken."

 

- Zekerheid als koper econ eigendom. Bedoel je bijvoorbeeld het verlenen van een hypotheek (eerste rang) door de juridisch eigenaar aan de economisch eigenaar? Dit lijkt me wel zeker, maar misschien wat over-the-top omdat het de relatie DGA / holding betreft.

[Johan Mulder]

De economische eigendom is doorgaans degene die verzekeringsplichtig is. Hij heeft immers het genot van de zaak. De juridische eigenaar heeft niet meer dan een lege huls.

 

Verplichting juridische levering: helemaal goed. Voeg daar eventueel aan toe dat verkoper garandeert volledige medewerking te verlenen indien koper wenst over te gaan tot.... eventueel op verbeurte van een boete.

 

Bestaande aanspraken bedoelde ik de leveranciers, garanties van installateurs etc, kijk eens in de akte waarbij je het kocht. Daar staat ongetwijfeld iets in.

 

De zekerheid is idd wat ik bedoelde. Toen overdracht van economische eigendom 'hot' was werd dit veelvuldig gedaan om te voorkomen dat de juridische eigenaar de economische eigenaar 'vergat' bij verkoop van de onroerende zaak. Anders werd het geheel erg gevoelig voor bedrog omdat de economische eigenaar niet staat vemeld bij het kadaster.

 

Je zult er ten alle tijde bij het opstellen van de overeenkomst vanuit moeten gaan dat het een volstrekt willekeurige derde is. De reden daarvoor is heel simpel, namelijk dat er altijd iets mis kan gaan. Denk daarbij aan faillissement.

 

Tenslotte: met betrekking tot de verzekeringen: mij is niet bekend hoe een verzekeringsmaatschappij omspringt met de scheiding in econ. en jur. eigendom. Lijkt me wel een punt om uit te zoeken.

 

Gr.

Johan