hypotheekrente-aftrek en verhuur

[Henkert]

Hallo bezoekers,

 

als ondernemer werk ik momenteel samen met een aantal beroepsgenoten. Omdat ik de klanten, de ruimte, de computers, etc heb, factureer ik rechtstreeks aan de klanten alle gemaakte uren, waarna de ingeschakelde mensen mij 65% van dit uurtarief aan mij factureren, ofwel een afslag van 35%.

 

Volgend jaar kan ik zelf gaan bouwen met een hypotheek van stel €500000. 60% is woonhuis, 40% is kantoorruimte (bestemmingsplan is wonen-werken). Stel hypotheekrente van 6%. Woning + kantoor staat op prive.

 

1e optie

constructie loopt zo door. Ik ontvang obv 35% ongeveer €30000 van de twee medewerkers, deze omzet gaat mee in de winst en hypotheekrente is volledig aftrekbaar.

 

Ofwel voor de kantoorruimte betaa ik 48% (aftrek van 52%) * 6%* 200000 (40% van totale hypotheek heeft betrekking op kantoor), ofwel: 5760

en van afdracht houd ik 48% (obv belastingdruk van 52%) over, ofwel 48% * 30000=14400

 

In totaal netto inkomen (na betaling hypotheekrente mbt kantoor): 14400-/-5760=8640

 

2e optie

ik vraag een huur aan mensen met wie ik samenwerk, €30000/jaar onbelast (woning staat op prive)

hypotheek mbt kantoorruimte verhuist naar box III, geen aftrek derhalve, ik betaal netto 6%*200000=12000

Netto inkomenspostie is 30000-/-12000=18000

 

Klopt mijn denkwijze?

 

alvast hartelijk dank!

 

 

[ROVened]

Hoi Henk, wanneer ik jouw verhaal lees dan denk ik gelijk aan fictieve dienstbetrekking en verplicht bedrijfsvermogen. Maar ik ken de exacte situatie niet.

Worden jouw beroepsgenoten door de Belastingdienst als zelfstandige ondernemers aangemerkt? Heeft de kantoorruimte een aparte ingang?

 

Groetjes,

 

Rob

[Henkert]

Hallo Rob,

 

Bedankt voor je reactie.

 

Mensen met wie ik samenwerk hebben een VAR-WUO, Kantoor is een los gebouw met eigen ingang.

 

Ik weet eerlijk gezegd niet wat je bedoelt met verplicht bedrijfsvermogen.

 

[Jantax]

Los gebouw met eigen ingang leidt tot etikettering als verplicht ondernemingsvermogen voor de IB. Dit betekent dat de opbrengsten en kosten ervan tot je winst = box 1-inkomen behoren in plaats van tot je box 3-inkomen.

 

Leuk dat die anderen een VAR-WUO hebben, maar zijn de aanvragen ervan gebaseerd op de feitelijke werksituatie en heb je kopieën ervan in je administratie zitten?

[Henkert]

vanzelfsprekend kloppen deze Var's en jazeker, administratie is op orde.

 

Kan dit kantoor nimmer als prive geetiketteerd worden?, bijv, door kantoor vast aan huis te bouwen, oid?

[Jantax]

Het lijkt me dat als je zelf in het woningdeel werkt, er op zich wel een opzet is te verzinnen waarbij je het kantoor vanuit privé aan derden verhuurt. Derden die "toevallig" ook allemaal al met jou samenwerkten. Maar als je met deze opzet voor ogen alles in één keer laat bouwen, vrees ik dat de fiscus toch vindt dat je het kantoor laat bouwen vanwege je ondernemersactiviteiten. En als het kantoor bouwkundig splitsbaar is van je woning (in de betekenis van "afzonderlijk verhuurd kunnen worden aan derden"), vindt de fiscus het waarschijnlijk toch verplicht ondernemingsvermogen.

 

Om gezien vanuit jouw bestaande situatie het hele toekomstige pand als privé-vermogen te mogen aanmerken, moet het kantoordeel dus niet bouwkundig splitsbaar zijn van het woningdeel en moet de kantoorfunctie ook niet meer dan 90% van het totaal innemen. Het kantoordeel valt dan in box 3.

[Henkert]

dank!