nieuwbouwhuis zakelijk kopen

[dirkbij]

Goedemiddag,

 

Ik heb een woning gekocht in een nieuwbouwproject.

De grond is gekocht van de ontwikkelaar (met ontbindende voorwaarden) en met een aannemer heb ik een aannemingsovereenkomst.

Nu is de aannemer failliet gegaan, waardoor de aannemingsovereenkomst is vervallen.

De grond heb ik echter nog , op ontbindende voorwaarden van o.a. betaling.

De ontwikkelaar wil nu de grond wel terugkopen van mij, maar wil dat ik diverse kosten betaal, zoals terugleverkosten notaris, rente etc.

Om mij onder druk te zetten heeft de ontwikkelaar mij nu gevraagd de grond te betalen zodat de grond definitief van mij wordt, of anders de grond terug te verkopen aan de ontwikkelaar. Ze dachten dat ik die kosten wel zou betalen (paar duizend euro), omdat ik anders met een stuk grond zit te kijken (ik heb intussen al een bestaand huis gekocht).

Maar nu zit ik er steeds meer aan te denken om de grond toch definitief te kopen, als een belegging.

Ik ben sinds 1-1-2010 eigenaar van een Holding waar twee andere bedrijven onder vallen.

T/m 31-12-2009 had ik een eenmanszaak, en de nieuwbouwwoning zou zakelijk worden geetiketteerd.

Nu is mijn vraag of ik (fiscaal gezien) de grond kan kopen met de Holding, en dan later kijken wat ik er mee ga doen (een keer een huis op bouwen of grond doorverkopen). Is dit mogelijk, en zo ja hoe gaat dit dan fiscaal?

De grondkosten zijn in totaal ongeveer 60.000 euro, en de WOZ waarde van de grond is 45.000 euro.

Kan ik op grond afschrijven? Hoe zit het als ik deze grond straks verkoop, is dan de winst belast neem ik aan?

En als ik er een huis op bouw, kan ik dan de woning dan met de holding verhuren aan een bewoner?

 

Misschien wat veel vragen, maar ik hoop dat iemand mij kan helpen met uitleg.

Alvast bedankt.

 

[dirkbij]

Kan niemand mij hier bij helpen?

[Joost Rietveld]

Hoi Dirk

 

Even een opmerking van algemene aard: niet alle specialisten op HL volgen het forum in het weekend. Velen doen dat doordeweeks. Bovenal doen we het allemaal in onze eigen tijd en ook belangeloos. Beetje geduld dus ;)

 

Uiteraard kan de holding BV de grond kopen. Daar hoeft niet eens een zakelijk belang bij te zijn, anders dan belegging. De grond komt op de balans voor de aanschafkosten. Daarop mag NIET afgeschreven worden omdat grond waardevast wordt geacht.

 

Zodra de BV de grond verkoopt is de BV over de opbrengst min de oorspronkelijke investering vennootschapsbelasting verschuldigd. Het kan dus ook zijn dat de BV daarmee verlies maakt. Dat verlies zou dan aftrekbaar zijn.

 

Bouwt de BV er alsnog een pand op, dan mag dat inderdaad verhuurd worden aan een willekeurige derde. Let er daarbij wel op dat de BV zakelijk handelt, dus aan privé verhuren voor een erg lage huur is niet toegestaan (lees, kan gecorrigeerd worden door de fiscus).

 

Op het pand mag afgeschreven worden tot 100% van de WOZ waarde als het pand verhuurd wordt aan een derde. Gebruikt de BV (of een dochter BV) het pand zelf, dan mag de BV het pand afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Ook dan geldt dat de winst bij verkoop belast is met VPB en let ook goed op de mogelijke BTW gevolgen!

 

groet

Joost

[dirkbij]

Hoi Joost,

 

Bedankt voor je reactie en mijn excuses voor het ongeduld. Een weekend duurt soms erg lang als je ergens mee zit ;-)

 

Welke zaken kan ik als kosten rekenen voor de aanschaf van de grond? Notariskosten, reiskosten etc. ook?

De WOZ waarde is slechts 45.000 euro, terwijl de aanschaf bijna 60.000 euro. Kan ik die 15.000 euro ook niet afschrijven? Maar wel indien er een huis op staat gebouwd straks? Begrijp ik het dan goed?

 

Wat zijn de btw gevolgen waar je het over hebt? Ik heb nu de btw over de kavel al teruggevorderd. Ik neem aan dat ik dat met de rest van de bouwkosten ook kan doen? En bij het verhuren van de woning moet ik straks ook btw in rekening brengen?

 

Alvast bedankt voor je reactie.

Groet Dirk

[Joost Rietveld]

Hoi Dirk

 

Over grond kun je nooit afschrijven, dus ook niet als er een gebouw op staat.

Alle kosten die je redelijkerwijs hebt moeten maken voor de koop, zijn aftrekbaar, dus ook de reiskosten naar de notaris.

 

BTW op de grond en het pand kun je alleen terugvragen als het pand of de grond straks ook BTW belast verhuurd gaat worden. Daarvoor is vereist dat de huurder het gebruikt voor minimaal 90% BTW belaste prestaties.

 

groet

Joost

 

[dirkbij]

Hoi Joost,

 

Wederom bedankt voor je reactie.

Het gaat om een woonhuis. Als ik deze straks aan een particulier ga verhuren, mag ik nu dus geen btw aftrekken?

Kan ik straks niet simpelweg een huur afspreken inclusief btw en dan de btw netjes afdragen?

 

Groet Koen

[Joost Rietveld]

Hoi Koen

 

Verhuur is in beginsel vrij van BTW. Als je verhuurt aan een particulier is het altijd vrij van BTW.

Dat zou dus betekenen dat de BTW die je reeds teruggevraagd hebt ineens weer retour fiscus moet.

 

groet

Joost

[dirkbij]

Hoi Joost,

 

En na de bouw verkopen aan een particulier, dan is de verkoop zeker ook btw vrij?

 

Groet Koen

[Joost Rietveld]

Lijkt mij wel, maar dat is meer een notaris vraag....

[dirkbij]

Dan ga ik eens bij mijn notaris informeren.

Bedankt voor je reacties!