Verhuisplannen, wat zijn de (bedrijfs)kosten?

[HenkHenk]

Na 8 jaar behelpen in een provosorische bedrijfsruimte heb ik nu een een bedrijfshal op het oog, nieuwbouw, 87,5 m² vloeroppervlak op de begane grond en 42 m² verdiepingsvloer (kantoor). Totale hoogte 7 m. Nu ben ik aan het uitrekenen wat dat gaat kosten als ik de knoop besluit door te hakken.

 

Ik heb zelf een ruwe schatting van de kosten gemaakt:

 

Eenmalige kosten

 

Casco bouw   € 97.000

Makelaarscourtage 2%   € 2.000

Aanleggen elektra   € 5.000

30 kW Heater voor bedrijfshal € 1.750

Installatiemateriaal heater    € 500

Installatie heater   € 1.000

Verlichting bedrijfshal   € 1.000

Verwarming/airco inverter kantoor (unit)   € 2.000

Installatie inverter   € 1.000

Installatiemateriaal inverter   € 500

Verlichting kantoor/keuken   € 700

Keuken   € 2.000

Systeemwanden (25 m²)   € 2.500

Deuren + kozijn   € 300

Systeemplafond kantoor/keuken gemonteerd   € 1.200

Toiletruimte compleet (WC + wasbak), tegelwerk    € 1.000

Alarminstallatie Risicoklasse 4   € 2.000

Stellingenmateriaal    € 800

Palletstapelaar (tweedehands) € 2.000

 

Totaal: Ca. € 124.000

 

Bijkomende maandelijkse kosten*

 

Rente & aflossing (op basis van € 130.000 & 10 jaar)   € 1.700

Nuts (gas, water, stroom)   € 135

Internet   € 25

Doormelding alarmcentrale & beveiliging   ?

Vereniging van eigenaren   ?

Gebouwenverzekering (brand, waterschade & inbraak)   ?

Inventarisverzekering? (brand, waterschade & inbraak)   ?

Goederenverzekering (brand, waterschade & inbraak)   ?

Rolcontainer   € 16

Rioolrecht   € 15

OZB   € 28

 

* Dit zijn kosten die ik tot op heden nog niet had, of althans niet zakelijk hoefde te betalen. Kosten als telefoon e.d. had ik al, die staan er dus niet bij.

 

Ik heb een groothandel (eenmanszaak, 2,3 FTE) in audio electronica, risicoklasse 4 volgens VRKI, voorraadwaarde max. € 80.000.

Waarde van de inventaris: Ca. € 20.000

 

De vragen

 

1. Verzekeringen.

Ik zit te stoeien met de verzekeringen. Het risico op inbraak was tot op heden nihil, dus de voorraad was niet verzekerd tegen inbraak. Nu verhuis ik naar een bedrijventerrein en liggen de risico's heel anders. Ik ben dus benieuwd wat een goederenverzekering (brand, waterschade, inbraak etc.) globaal kost, op basis van € 80.000 voorraad en € 20.000 inventaris. Verder ben ik benieuwd wat een gebouwenverzekering kost op basis van de genoemde waarde.

 

2. Doormelding alarm.

Iemand een idee wat mijn maandelijkse kosten voor beveiliging gaan zijn? Dus doormelding naar een meldkamer en een beveiligingsdienst, mocht dit door de verzekering geëist worden?

 

3. Privé of zakelijk

Een zakenrelatie adviseerde mij het pand privé te kopen en aan de zaak te verhuren om zodoende de fiscale winst te drukken. Zinvol of niet? Wat zijn de criteria?

 

4 Financiering

Het bedrijf heeft een groeiende jaaromzet (laatste 2 jaar 13 % per jaar). In 2009 was dit € 470.000, netto winst € 53.000. Ik heb een rekening courant krediet wat ik niet meer nodig heb. Verder alleen een lening van € 20.000 bij derden (geen bank). Hoe kan ik e.e.a. het beste financieren? En tot hoe ver wil een bank doorgaans gaan bij de financiering?

 

5. Wat zie ik over het hoofd?

Bovenstaand kosten zijn ruwe schattingen op basis van prijzen die ik heb gevonden op het net, schatting naar eigen inzicht of anderszins. Mochten er dingen onjuist (b)lijken, meld dit dan even. Zo kan ik me voorstellen dat de 1700 euro per maand voor de financiering aan de hoge kant is, maar ik wist nog niet hoe ik e.e.a. ging financieren en heb op dit moment geen idee van de geldende rente.

 

Bij voorbaat dank voor elke reactie!

[Joost Rietveld]

Hoi Henk

 

Ik neem punt 3 even aan de hand:

 

Als de bedrijfshal zakelijk gebruikt wordt (en er geen privé gebruik in mogelijk is) dan is het gehele pand zakelijk. Dit betreft de zogenaamde vermogensetikettering. De keuze zakelijk privé speelt pas als er gemengd gebruik mogelijk is en het pand niet splitsbaar is.

 

Fiscaal activeer je het pand en schrijf je erop af tot 50% van de WOZ-waarde. Alle lasten (rente, gemeente, verzekeringen, onderhoud, etc.) zijn aftrekbaar van de winst.

 

Denk eraan dat je het pand moet activeren inclusief alle kosten van aanschaf en gereedmaken voor eerste gebruik.

 

groet

Joost

[HenkHenk]

Hoi Joost,

 

Reusje voor de heldere uitleg, bedankt!

[DMA]

Dag Henk

 

 

Ben zelf met soortgelijke plannen bezig en probeer net als jij te budgetteren. Heb gelukkig ervaring met een eerdere verhuizing; echter geen verhuizing is hetzelfde.

 

Tav de kosten kan ik toevoegen:

 

- Bouwrente (indien van toepassing)

- Vloer van je kantoor/keuken (vloerbedekking/laminaat oid)

- Ramen (lamellen oid)

- Wanden (vaak moeten die nog gespoten worden)

- Is je electra kosten incl bekabelling data/telefoon etc?

 

Je kosten lijken me redelijk goed ingeschat alhoewel dit natuurlijk wel afhankelijk is van hoe duur je het wil maken. Bv systeemwanden zijn er in allerlei prijsklassen. Alleen de kosten voor deuren lijken me erg laag. 1 deur kost zo'n € 300,--

 

 

Tav je maandelijke kosten lijken me die ook wel hoog.

 

Voor je pand kan je een hypotheek krijgen. 100% financiering is vaak lastig. Ik geloof dat de rente momenteel zo'n 5,3% doet.

De rest zul je op een andere manier moeten financieren. Je zou ook kunnen aflossen in 20 of 25 jaar ipv 10 jaar.

Stel dat je 100.000 zou lenen schat ik je jaarkosten op € 10.000,-- (interest/aflossing)

 

Mijn ervaring is met eerste gesprekken dat een financiering van 75-80% van de aanschafwaarde zo'n beetje het max is.

Maar er zijn vast genoeg HL'ers die hier véél meer van weten.

 

Kijk net als jij met interesse uit naar reacties van andere HL'ers