Overname bedrijfspand met overwaarde

[Xinram]

Geachte Higherlevel forum leden,

 

Ik gebruik Higherleven al enige tijd om vraagstukken op te lossen en om info op te halen, helemaal super.

 

Nu heb ik zelf ook wat vragen, waarvan ik hoop dat deze beantwoord kunnen worden.

 

Ik kan een pand overnemen met een getaxeerde waarde van € 850.000. Het pand is van mijn ouders geweest, zij hebben dit 4 jaar geleden verkocht aan derden met daarin de voorwaarde dat het binnen 5 jaar terug gekocht kan worden (voor €650.000) door mijn ouders of door mij of mijn zus. Nu wil ik dit pand terug kopen voor € 650.000 kk, maar er blijft een overwaarde over van zeker € 150.000,-. Ik ga het pand gebruiken om te verhuren en eventueel in 1 verdieping zelf mijn bedrijf te beginnen. Nu is mijn vraag, moet ik belasting betalen over de overwaarde die in het pand zit wanneer ik dit koop, of kom ik nog voor andere verassingen te staan?

 

Alvast bedankt voor jullie reactie!

 

Hartelijke groeten,

 

Carel Pieters

[ronaldinho]

Best wel een ingewikkelde vraag, want er spelen een aantal zaken door elkaar.

 

Je ouders hebben een pand verkocht, waarbij tegelijk een optierecht is gevestigd waarbij je ouders, jij en/of je zus binnen 5 jaar tegen 650k mogen terugkopen.

 

- schenkingsrecht/schenkbelasting: Jij en je zus hebben een (gedeeld, gezamenlijk?) optierecht gehad. Als dit destijds (2007?) al is vastgelegd, dan heeft destijds ook al de schenking plaatsgevonden, die een waarde had, namelijk de waarde van de optie. Dat zal niet bijzonder veel zijn geweest, maar toch. Is daar iets mee gebeurd? Zal waarschijnlijk wel los lopen. Nu heeft het optierecht wel een forse waarde. Hoe is dit eigenlijk geregeld met je zus? Wil zij geen gebruik maken van de optie, moet je het voordeel delen? (Heeft mogelijk fiscale consequenties, maar belangrijker lijkt het me om de familiebanden goed te houden: dit kan natuurlijk de verhoudingen wat scheef trekken).

 

- IB: het pand kopen en verhuren zal onder normale omstandigheden box 3 vermogen zijn. De waardestijging is op zich dus niet belast (wel zit de werkelijke waarde uiteraard in het vermogen). De optie hoort echter ook tot het box 3 vermogen en had dus aangegeven moeten worden. Is dat gebeurd? Als gezegd, de optie heeft waarschijnlijk inmiddels een aanzienlijke waarde, maar ik weet niet wat de exacte voorwaarden zijn, dus ik kan geen waardebepaling geven.

 

- Onderneming: als je vanuit het pand gaat ondernemen, kun je mogelijk het pand (deels) als zakelijk etiketteren voor de IB. Dat betekent dat je de kosten voor het zakelijk gebruik mag aftrekken, maar de eventuele waardestijgingen zijn belast. Dat is een afweging die je zelf moet maken.

 

Een concreet antwoord kan ik je niet geven, het blijft bij wat algemeenheden. Maar wel een advies: het lijkt met geen kwaad kunnen hier een fiscalist voor in te schakelen, want het is best pittige materie.