Interessante tips voor huurders van kantoor- en bedrijfsruimte

[Hans Staal]

Nederland wordt geconfronteerd met een teruglopende vastgoedmarkt met als gevolg dalende huurprijzen en een toenemende leegstand van kantoor- en bedrijfsruimte. Hierdoor zijn verhuurders meer dan ooit bereid om huurders tegemoet te komen in de huurcondities (huurkorting; huurvrije periodes etc.)

Voor huurders is het dan ook een goed moment om hun huurovereenkomst eens goed tegen het licht te houden.

Huisvestingkosten zijn immers, na personeelskosten, de grootste kostenpost van ondernemingen.

 

Wanneer de opzegtermijn van uw huurovereenkomst in zicht komt is het interessant om uw huisvestingssituatie eens goed te onderzoeken:

 

1. Inventarisatie

Inventarisatie van de huidige huursituatie (looptijd van de huurovereenkomst; opzegtermijn; huidig ruimtegebruik; huidige huurprijs; servicekosten en overige huurcondities)

 

2. De toekomst van uw organisatie

(ruimtebehoefte; gewenste flexibiliteit / huurtermijn; budget)

 

Deze stappen kunnen leiden tot de volgende mogelijkheden:

• het openbreken en heronderhandelen van de huidige huurovereenkomst teneinde een besparing op huurlasten (en betere huurcondities) te bewerkstelligen; of:

• het opzeggen van de huidige huurovereenkomst en het aanhuren (of aankopen) van een object dat past binnen het toekomstig beeld van uw organisatie; of:

• continuering van de huidige huurovereenkomst.

 

Hier nog wat tips:

 

[*] agendeer de opzegtermijn van uw huurovereenkomst ruim van tevoren en neem tijdig actie: geen actie betekent voor langere tijd weer vastzitten aan te dure voorwaarden

[*] wees u bewust van uw sterke positie als huurder in deze markt

[*] ga niet alleen het onderhandelingstraject aan met een professionele vastgoedpartij

[*] naast de huurprijs zijn ook andere huurvoorwaarden van belang zoals de looptijd van het contract en de mogelijkheid van onderverhuur

[*] benut de mogelijkheid van heronderhandelen ook om uw ruimtebehoefte te onderzoeken en af te stemmen op de ambities van uw organisatie

[*] onderzoek de mogelijkheden van flexwerken

[*] ga niet snel een langdurige huurovereenkomst aan; een kortere huurovereenkomst biedt meer flexibiliteit en minder risico

[*] vanwege nieuwe internationale accountancy regels (IFRS) moeten bedrijven vanaf 2011 lopende huurovereenkomsten op hun balans activeren. Dit zal bij huurders leiden tot de behoefte aan kortere huurcontracten.

 

[JZ]

Ik vraag me af in hoeverre deze ideeen op gaan. Ten eerste (zeker grote) verhuurders willen de huur niet verlagen vanwege dat de waardering van een pand daar van afhankelijk is. Lagere huurprijs zal voor een verhurende partij betekenen dat hun portefeuille in waarde afneemt waardoor ze minder kapitaal kunnen aantrekken.

Net zo goed het inkorten van huur periodes vraag ik me sterk af in hoeverre men daarin mee wilt gaan. Zelf maak ik mee dat hurende partijen voor 5 jaar willen tekenen echter verhurende partijen accepteren dit niet ondanks de magere tijden. Met name omdat huurders qua inbouw pakket de nodige kosten hebben en dat dit over een kortere periode afgeschreven dient te worden met als gevolg een hogere huurprijs.

 

Ik zou het eerder over een andere boeg gooien, waarom niet langer huren voor een duurzame relatie. Dit betekend dat een verhurende partij ook over een langere periode kan afschrijven.

[Zomaar iemand]

Juist door de crisis heb k vorig jaar behoorlijk kunnen afdingen. Van 5 jaar naar 1 jaar en van 70 euro p/m2 naar 50 p/m2. Bovendien betaal ik voor water en electriciteit maar 8 eurp p/m2.

Dit alles incl camera bewaking, 24 uursalarmopvolging en iemand van 9.00 tot 17.00 bij de entree.

 

 

Nu is het wel zo dat er in ons bedrijventerrein er heel veel leegfstand is. das mocht hij niet ingaan op mijn wensen stonden er nog tig andere te popelen om ruimte te verhuren.

[Hans Staal]

Het is en blijft een markt van vraag en aanbod. Wat natuurlijk wel zo is dat alle items zoals huurkorting, huurvrije periode en huurtermijn een "communicerend vat" is. Bij een langere looptijd zijn vanzelfsprekend betere condities uit te onderhandelen. Ons kantoor heeft recent voor een client een bestaande huurovereenkomst voor 3.500 m2 (waarvan de eerste huurtermijn van 5 jaar verstreek) opengebroken en nieuwe huurcondities waaronder huurkorting en een aanzienlijke huurvrije periode bewerkstelligd. De gerealiseerde besparing voor deze huurder was aanzienlijk. De verhuurder ontvangt voor deze incentives wel een nieuwe huurtermijn met de zekerheid van cashflow (in plaats van leegstand); hetgeen de afschrijving in waarde beperkt.