Vastgoed in BV

[stier]

LS,

 

Ik overweeg in mijn persoonlijke holding (gevestigd in NL) vastgoed aan te kopen cq te ontwikkelen in Duitsland. De aankoop financier ik deels via een bank in Duitsland (die staan daar in beginsel positief tegenover) en deels vanuit mijn BV. Het pand komt op de balans te staan van de BV.

 

Ik zie dit als een belegging via waardestijging/-behoud en verwacht enige inkomsten uit verhuur (als vakantiewoning). Tevens wil ik er privé af en toe gebruik van maken (vakanties), waarbij ik privé huur betaal aan mijn BV.

 

Mijn vragen zijn van fiscale aard:

[*] a. is deze constructie in beginsel toegestaan?

[*] b. kan ik de verkrijgingskosten (notaris etc), ontwikkelkosten (architect etc) en financieringskosten (rente, provisie etc) in de BV aftrekken van mijn belastbare winst?

[*] c. zijn de huurinkomsten in beginsel belast in Nederland of Duitsland?

[*] d. wordt de verhuur belast met BTW? 6%? (daar schijn je voor te kunnen kiezen, waarbij de voorbelasting dan te verrekenen is)

[*] e. kan ik door de BV betaalde BTW - die is gerelateerd is aan de aankoop en ontwikkeling - terugvorderen?

[*] f. ongeacht of de onder e) bedoelde BTW in Nederland of Duitsland is betaald?

[*] g. als ik het pand ooit zou willen overdragen (verkopen) aan privé, hoe zit het dan met de BTW? Betaal ik die dan privé ook over de waardestijging?

 

Bij voorbaat dank voor de antwoorden!

 

Groet Stier

 

 

 

 

 

 

[Joost Rietveld]

Dag Stier,

 

Ik volg even je letters:

 

a. ja, prima toegestaan.

b. ja, dit zijn lasten die voor rekening van de BV komen. Na ingebruikname dus ook zaken als energielasten, verzekeringen, lokale heffingen, etc.

c. de BV is gevestigd in NL. Hier wordt naar ik aanneem de feitelijke leiding van de BV gehouden, zodat het resultaat in NL belast is.

d. de verhuur van OG is in beginsel BTW vrij. Tevens geldt als plaats voor de BTW daar waar het OG gelegen is. Als je verhuurt, dan moet de BV dus Duitse BTW in rekening brengen. Echter, bij verhuur aan particulieren zal geen BTW geheven mogen worden.

e. helaas dus niet. De verhuur is BTW vrij, zodat geen aftrek van voorbelasting bestaat;

f. NVT

g. dus ook NVT

 

Voor BTW belaste verhuur moet de huurder het pand voor minimaal met 90% BTW belaste prestaties gebruiken. Bij commerciële verhuur aan particulieren is daar geen sprake van zodat BTW in het geheel niet aan de orde is. De aan de BV in rekening gebrachte BTW is wel volledig als bedrijfskosten aftrekbaar van de winst voor de VPB.

 

Edit: ik las over het woord vakantiewoning (niet verhuur van woonruimte) heen. In dat geval is de verhuur BTW belast, maar wel nog steeds in Duitsland.

d. Klopt, is dus wel BTW belast als vakantiewoning. De Duitse BTW regels gelden in dit geval.

e. ja, die BTW is aftrekbaar als voorbelasting in Duitsland

f. als je aankopen/uitgaven doet in NL voor de woning in Duitsland, dan is de NL BTW terug te vragen via de NL fiscus.

g. bij verkoop aan privé geldt in NL dat je met BTW moet verkopen als je dat binnen 2 jaar na ingebruikname doet. of dat in DLD ook geldt ???

 

 

Let met betrekking tot het eigen gebruik ook nog op mogelijke Duitse toeristenbelasting (als die bestaat).

 

Laatste tip: zoek contact met een Duitse belastingadviseur.

 

groet

Joost

[ronaldinho]

[*] c. zijn de huurinkomsten in beginsel belast in Nederland of Duitsland?

Inkomsten uit onroerende zaken zijn doorgaans belast in het land waar de onroerende zaak is gelegen. In Duitsland dus.

[Joost Rietveld]

Inkomsten uit onroerende zaken zijn doorgaans belast in het land waar de onroerende zaak is gelegen. In Duitsland dus.

 

geldt dat ook voor de VPB als de BV haar feitelijke leiding in NL heeft? Of bedoel je alleen de BTW?

 

Edit: never mind: http://www.taxci.nl/read/buitenlandsonroerendgoed. met de kanttekening dat het dus afhangt van de wetgeving van dat land of er ook in de winstbelasting geheven wordt op verhuurbaten.

[Joost Rietveld]

en om het af te ronden: artikel 4 van het verdrag met DLD wijst de heffing over de winst uit verhuur inderdaad aan Duitsland toe. NL zal in dat geval aftrek ter voorkoming van dubbele belasting verlenen aan je BV.

 

 

[stier]

Dank voor alle voorgaande antwoorden!

 

Aanvullende vraag:

 

Ik heb het 'advies' gekregen (tav mijn plan uit de eerste post van dit draadje) om mijn BV in Duitsland te 'registreren' en een Duits MwSt-nummer aan te vragen.

 

Wat zouden daar de voor- en nadelen van zijn?

 

Groet Stier

[stier]

Dank voor alle voorgaande antwoorden!

 

Aanvullende vraag:

 

Ik heb het 'advies' gekregen (tav mijn plan uit de eerste post van dit draadje) om mijn BV in Duitsland te 'registreren' en een Duits MwSt-nummer aan te vragen.

 

Wat zouden daar de voor- en nadelen van zijn?

 

Groet Stier

 

Reminder bovenstaande vraag en aanvullende vragen:

 

1) Als ik inderdaad MwSt in rekening moet brengen (momenteel 7%) op verhuur van een vakantiewoning, dan kan het volgens mij niet anders dan dat ik dat via een Duitse aangifte moet afdragen. En dat ik mijn BV dan ook in Duitsland moet registreren, klopt dat?

 

2) Zou ik dan via die aangifte ook de door mijn BV in Duitsland betaalde MwSt (voorbelasting) op goederen en diensten in mindering brengen? Netto ga ik (de komende drie jaar) meer MwSt betalen dan ontvangen, en dus terug krijgen. Die teruggave zou ik dan waarschijnlijk sneller terug krijgen dan als ik dat via de NL fiscus terug zou vragen (verzoek voor teruggaaf van btw uit een ander EU-land).

 

Kloppen deze aannames en zijn jullie het ermee dat dat sneller zou zijn?

 

3) Nog overige adviezen en suggesties?

 

Alvast bedankt voor de antwoorden!

 

Groet Stier

[Joost Rietveld]

Helemaal gemist dat je weer gereageerd had.

 

Verhuur van OG is daar belast waar het OG gelegen is, dus je moet inderdaad een MwSt nummer aanvragen in DLD.

 

Alsdan is uiteraard alle MwSt die je betaald in verband met de verhuur als voorbelasting aftrekbaar in DLD.

 

Als je in DLD inkopen doet voor je NL activiteiten van je BV, dan is de Duitse MwSt niet via de Duitse aangifte terug te vragen, hoewel het per saldo niets zal uitmaken natuurlijk.

 

groet

Joost