etikettering keuzevermogen pand is fysiek splitsbaar / zakelijk deel dienstbaar

[Henry5]

situatie:

Het betreft het pand van een vriendin. Ze heeft een woning in bezit in Amsterdam. De woning bestaat uit 2 woonlagen ( bg en 1e verd. ). De hogere woonlagen zijn van andere eigenaars. Er is sprake van een VVE. De woonlagen zijn beiden toegankelijk via een aparte voordeur. De woonlagen zijn ook binnendoor verbonden met een trap. Voorheen waren beide woonlagen ion gebruik als privé woning. Sinds enige tijd is mijn vriendin begonnen met een bed en breakfast op de begane grond en woont ze op de 1e verdieping. De verdieping van de B&B ziet er als volgt uit: een hal met teogang tot 2 kamers. ieder kamer is voorzien van een eigen badkamer. Eén kamer heeft een eigen keuken. In de hal bevinden zich ook de wasmachine en droger waar zij ook privé gebruik van maakt.

 

De WOZ waarde is 385.000 euro ( bg. + 1e verd ). Hypotheeklasten: 1300 euro / maand. 15600 euro / jaar. Het pand is gebouwd in 1905.

 

Nu komt de kwestie van etikettering aan de orde. De verdiepingen zijn splitsbaar want ze hebben immers een eigen ingang. De verbinding binnendoor is afsluitbaar met een deur. En kan middels een eenvoudige verbouwing geheel gesplitst worden. Op basis van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat de begane grond aan het zakelijk vermogen moet worden toegevoegd en het woondeel aan het privé vermogen.

Maar de gas- en elektra-aansluitingen bevinden zich in het zakelijke deel. Ook de combiketel voor warm tapwater en cv bevindt zich in het zakelijke deel. Deze voorzieningen zijn niet eenvoudig te splitsen. Het splitsen betekent een zeer kostbare en ingrijpende verbouwing waarbij muren en vloeren opgebroken zouden moeten worden badkamers gesloopt etc.

Op een seminar dat ik enkele jaren geleden volgde van Deloitte en Touche begreep ik dat in deze situatie ( waarbij nutsvoorzieningen zic in het zakelijke deel bevinden ) het zakelijke deel dienstbaar is aan het woondeel. Door die dienstbaarheid zijn er de volgende mogelijkheden:

1) geheel zakelijk vermogen:keuze om zowel het woondeel als zakelijke deel tot het zakelijk vermogen te rekenen

2) woondeel tot privé vermogen rekenen. zakelijk deel is nu keuze vermogen. (a) zakelijk deel kan nu tot het privé vermogen worden gereken of (b) tot het zakelijk vermogen.

 

Optie 1 lijkt mij niet interessant. Mijn aandacht gaat vooral uit naar optie 2 a en b. Indien het zakelijk deel tot het prive vermogen wordt gereken d zijn er misschien minder mogelijkheden om aftrekposten te creëren maar het risico dat de waardevermeerdering van het pand in de toekomst met de fiscus moet worden afgerekend is dan niet aanwezig.

 

De vraag is nu: wat is financieel interessanter?

 

Optie 2a) zakelijk deel behoort tot privé vermogen:

De begane grond ‘verhuren’ van privé aan zakelijk. Dat betekend dat van de waarde van het zakelijk deel 4% van de omzet afgetrokken mag worden.

Dat bereken ik als volgt: woz is 385.000 euro delen door 2 = 192.500 euro.

4% nemen van 192.500 euro is 7700 euro per jaar.

Onroerende zaakbelasting: 431 euro

Energiekosten: 1450 euro

Kosten VVE: mogen niet in rekening worden gebracht

 

Optie 2b) zakelijk deel hoort tot zakelijk vermogen

Aftrek van hypotheekrente. 15600 / 2 = 7800 euro per jaar

Aftrek van kosten VVE voor zakelijk deel: 900 euro / jaar

Onderhoudskosten: op dit moment minimaal maar kan oplopen tot duizenden euro’s per jaar

Onroerende zaakbelasting: 431 euro

Energiekosten: 1450 euro

( 385.000 / 2 = 192.500 )

 

 

In geval van optie 2b zijn de mogelijkheden om kosten af te trekken groter maar loop je wel het risico dat de waardestijging van het zakelijk deel opgeteld moet worden bij de inkomsten bij beëindiging van bedrijf.

 

Waar ik helemaal niets van snap is dat mijn huidige boekhouder om het zakelijk deel voor 247.500 euro op de balans te zetten en ook nog eens 2.371 euro afschrijft over een jaar ( wat valt er af te schrijven op een pand van 100 jaar oud? Het wordt alleen maar meer waard zolang de huizenmarkt niet instort )

 

Wat is een verstandige keuze op basis van de gegevens?

 

[Joost Rietveld]

Dag henry

 

het lijkt mij te ver gaan om te kunnen stellen dat - door de plaatsing van de energievoorziening in het zakelijk deel - er sprake kan zijn van keuzevermogen. Wellicht dat een andere fiscalist daar een andere mening over heeft, maar mij komt het erg onlogisch over.

 

De oplossing is volgens mij zeer eenvoudig: plaats een tussenmeter voor de energie en klaar ben je. Beneden zakelijk en boven privé.

 

groet

Joost

[Henry5]

Hoi Joost,

 

bedankt voor je reactie. het plaatsen van een tussenmeter is geen optie. Dat zou bijvoorbeeld wel mogelijk zijn als er vanaf de elektrameter aparte groepen (leidingen ) naar de 2e verdieping zouden lopen, gescheiden van de bg..

In deze situatie zijn dezelfde groepen ( leidingen) in gebruik over de verschillende verdiepingen.

Wat komt er bij splitsing kijken:

Om dit allemaal te splitsen zouden alle leidingen opnieuw moeten worden aangelegd. Dat betekend dat muren open gefreesd moeten worden massief eiken visgraat parket openbreken alle plafonds bg openbreken etc.

- Voor de gasleidingen hetzelfde verhaal. Niet één stijgleiding maar meerdere verbindingen tussen de verdiepingen.

- Voor de Combi ketel ook hetzelfde verhaal : Warm tapwater en Centrale verwarming zijn ook niet te scheiden zonder grote constructieve ingrepen.

 

Om alles te scheiden zou een enorme verbouwing nodig zijn. Denk aan een verbouwing van minimaal 30.000 euro.

Ik ken dit pand en we hebben hier al veel verbouwd. Splitsen van deze voorzieningen is geen optie tenzij je helemaal teruggaat naar casco.

 

Mijn vraag blijft dus staan.

 

Ook kwam ik nog onderstaande tekst tegen:

 

Nederlandse Documentatie Fiscaal Recht, deel inkomstenbelasting, Wet IB 2001 artikel 3.8, commentaar door A.J. van Lint, onderdeel 4.4.5.

"Met een splitsbaar pand wordt gedoeld op een pand dat bouwtechnisch goed te splitsen is in het deel dat zakelijk wordt gebruikt en het deel dat privé wordt gebruikt. Het gaat hierbij om panden die uiteraard juridisch één zaak vormen, maar waarbij bijvoorbeeld aparte ingangen voor het privé-deel en het zakelijk deel aanwezig zijn, terwijl er ook geen verbindingen binnendoor zijn. Indien die verbindingen er wel zijn, is het van belang of die gemakkelijk kunnen worden afgesloten. Veelal wordt voor het antwoord op de vraag of sprake is van een splitsbaar pand de toets aangelegd of de afzonderlijke delen gemakkelijk, dus zonder veel aanpassingen, apart zouden kunnen worden verhuurd. Buiten de afsluitbaarheid van eventuele verbin-dingen binnendoor kunnen ook de voorzieningen zoals aansluitingen van gas, elektriciteit en water/riolering hierbij een rol spelen. Indien sprake is van een splitsbaar pand verloopt de etikettering volgens het feitelijk gebruik, dus het zakelijk gebruikte deel dient als ondernemingsvermogen te worden aangemerkt terwijl het in privé gebruikte deel tot het privé-vermogen behoort."

 

Henry

 

[Joost Rietveld]

OK, duidelijk. Dan is er nog de "administratieve splitsbaarheid". Zie het handboek ondernemen van de fiscus, hoofdstuk 6.5

http://www.belastingdienst.nl/download/2588.html, welke hier IMHO van toepassing is.

 

groet

Joost

[Henry5]

Dag Joost,

 

Aan de hand van het handboek ondernemen kom ik dan tot de conclusie dat er in deze situatie drie mogelijkheden zijn:

 

handboek ondernemen 2010

"6.5.2 Bouwkundige splitsing niet mogelijk: keuzevermogen

Hebt u een pand dat niet bouwkundig kan worden gesplitst, dan is het pand voor u

zogenoemd keuzevermogen. Dat betekent dat u kunt kiezen uit drie mogelijkheden:

- U rekent het hele pand tot het ondernemingsvermogen.

- U rekent het hele pand tot uw privévermogen.

- Overeenkomstig het gebruik verdeelt u het pand administratief in een

privégedeelte en een zakelijk gedeelte."

 

 

Dus blijft de vraag staan of het verstandiger is om het pand volledig tot het privé vermogen te rekenen ( voorkomen dat waardevermeerdering bij winst wordt opgeteld ).

Bij geplande grote investeringen in het woongedeelte van het pand zou het weer interessant kunnen zijn om het geheel toe te voegen aan het zakelijk vermogen. ( Maar wij hebben niets in de planning staan. )

 

Ikzelf neig ernaar om het pand tot het privé vermogen te rekenen. Dan kan het fictief rendement worden toegepast. ( " Het (fictief) rendement

is 4% over de waarde van het gedeelte dat u voor de onderneming gebruikt. ")

Dat levert een substantiële aftrekpost op. Geen gedoe bij beëindiging van het bedrijf.

 

Ik moet eerlijk zeggen dat ik weinig verstand heb van boekhouden of belastingen. Onze boekhouder koos direct voor splitsing in zakelijk en privé gedeelte zonder grondig de verschillende mogelijkheden af te wegen. Dat geeft geen goed gevoel. Vandaar deze post op dit forum.

 

 

Mvg

 

Henry

[Joost Rietveld]

je hebt een stukje tekst gemist henry:

 

Kiezen voor een van de eerste twee mogelijkheden is niet altijd toegestaan. U moet

namelijk rekening houden met de volgende beperkingen:

- Als het privégedeelte van het pand sterk overheersend is, dan mag ten hoogste

het gedeelte van het pand dat bij de onderneming in gebruik is, tot het

ondernemingsvermogen worden gerekend.

- Als het ondernemingsgedeelte van het pand sterk overheersend is, dan mag ten

hoogste het gedeelte van het pand dat u privé gebruikt, tot het privévermogen

worden gerekend.

 

Als het zo is dat de verdeling gelijk is, is het inderdaad keuzevermogen. Welke optie vervolgens het beste is, kunnen we hier - zonder inzage in de cijfers van de onderneming - onmogelijk adviseren. Typisch een geval waarbij het eenmalig inhuren van een expert echt de moeite loont.

[Henry5]

Dag Joost,

 

de verdeling zakelijk / privé is inderdaad gelijk in ons geval. Dus in dit geval keuzevermogen of administratief splitsen.

 

Ik zal eens aan mijn boekhouder vragen om de verschillende mogelijkheden door te rekenen. Als ik er met boekhouder niet uitkom wat is dan een goede expert in Amsterdam?

 

Nog een vraag: Bij het berekenen van het fictief rendement van het ondernemingsgedeelte ( 4% ). Moet ik de WOZ waarde als uitgangspunt nemen? Of kan ik door een officiële taxateur een taxatie laten maken van het zakelijke deel en dat als basis nemen?

 

 

[Joost Rietveld]

Ik ken zo snel geen adviseur in Amsterdam die ik je aan kan bevelen.

 

WOZ-waarde staat in de wet en daar zul je het mee moeten doen.

 

groet

joost

[ronaldinho]

De grote hoeveelheid jurisprudentie op dit gebied geeft aan hoe onduidelijk de situatie is met betrekking tot het al dan niet splitsen van panden. Zo verscheen er vorige week nog een arrest over de etikettering van een woon-/winkelpand. Advocaat-Generaal Niessen heeft een uitgebreide conclusie geschreven in die procedure, waarin hij de staatssecretaris gelijk gaf, op basis van ondermeer 5 arresten uit 2007. De Hoge Raad kwam echter tot de slotsom dat niet de staatssecretaris, maar belanghebbende gelijk had.

 

Daar ging het om een splitsbaar, maar juridisch niet in appartementsrechten gesplitst pand. Het woongedeelte was verplicht privévermogen, omdat het zelfstandig moest worden beschouwd en op zichzelf niet dienstbaar was aan de onderneming. Met name dat laatste gaf hier de doorslag. Splitsbaar bestaat volgens A-G Overgaauw uit verschillende gradaties, een daarvan is "zelfstandig rendabel kunnen maken".

 

Keuze speelt alleen bij keuzevermogen. De eerste vraag is of er een of meerdere zaken zijn die moeten worden geëtiketteerd. Dat is op zich geen vrije keuze, maar je zit in een grijs gebied. Pas daarna komt de etikettering zelf aan bod. Of het doorlopen van de nutsvoorzieningen daarbij (nog steeds) doorslaggevend kan zijn, vraag ik me af. Het is slechts een van de factoren die een rol (kunnen) spelen.

[Henry5]

Dag Ronald,

 

 

Interessant Arrest.

 

Hieruit blijkt dat nutsvoorzieningen een rol spelen bij bepaling van splitsbaarheid.

overweging 4.3 van het hof

"Belanghebbende heeft verder onweersproken gesteld dat de splitsing in 2002 is uitgevoerd, maar niet meer inhield dan het aanpassen van 'de meterkast', teneinde water- en energiegebruik gescheiden te kunnen volgen. Splitsing was daarom in dit geval ook bouwkundig erg eenvoudig.

Een en ander betekent naar het oordeel van het Hof dat voor de vraag of de bovenwoning in 1987 en latere jaren verplicht privévermogen vormde, niet behoeft te worden gelet op het feit dat het pand pas in 2002 juridisch gesplitst is. "

 

 

Het al dan niet doorlopen van de nutsvoorzieningen speelt dus inderdaad een rol. In mijn geval is het bouwkundig splitsen niet mogelijk door een eenvoudige aanpassing in de meterkast of het aanleggen van een nieuwe meterkast door NUON.

Dezelfde groepen doorlopen de verschillende verdiepingen en lopen op meerdere plekken van de ene naar aandere verdieping. Splitsing van de stroomvoorziening betekend dat alle groepen naar de Centraaldozen op minstens een verdieping opnieuw aangelegd en opnieuw getrokken moeten worden. Dat betekend breekwerk in alle ruimten op minstens één verdieping. En dat in een oud pand met historische geornamenteerde plafonds.

Naast de doorlopende elektra en gasaansluiting is ook de warmwatervoorziening en verwarming gedeeld. Splitsing van warmwater en verwarming is nog complexer en zou vele tienduizenden euro's kosten.