Starter in bijzondere situatie wil Hypotheek

[ABC-Boek]

Goedemiddag,

 

Ik heb een paar vraagjes aangaande een hypotheek die ik graag zou willen om een huis te kopen. Echter heb ik de slechte eigenschap om altijd naar duurdere dingen te kijken dan dat ik op een normale manier kan betalen. Dus ik zal in het kort de huidige situatie beschrijven, het toekomstbeeld schetsen en vragen stellen.

 

Ik hoop dat iemand creatief kan/wil meedenken en mij serieus de goede kant op weet te sturen :)

 

Nu: E-Commerce Bedrijf is eenmanszaak sinds oktober 2008, omzet eerste volledige boekjaar 180.000 ex btw, dit jaar tot nu toe 270.000, verwacht 370k / 400k. Dit jaar 60k ex geïnvesteerd, ca. 20k prive uit de zaak gehaald (inclusief aankoop Vespa brommer).

 

2011: De grote investering van 60k hoef ik niet meer te doen, wel reken ik op herinvesteringen van ca. 10k / 15k. Ook ga ik uit van een verdere omzetgroei naar 550k / 600k ex btw.

 

Huis: 320.000 V.O.N. Nieuwbouw huis met 3 verdiepingen vier slaapkamers balkon. Nog nodig, keuken badkamer en inboedel. Totaal zo'n 350k / 360k

 

Saldo zakelijke rekening: -1500,00 (Zojuist alle inkopen gedaan voor einde dit jaar.)

 

Als ik dat huis wil kopen, dan moet ik een hypotheek afsluiten. Ik kan de maandlasten voor een langlopende hypotheek prima dragen alleen er is geen bank die mij zonder eigen inleg, zonder vast inkomen, zonder partner (dus geen inkomen) en zonder onderpand een hypotheek van 350.000 euro gaat geven. Tenminste daar ga ik van uit (ik denk terecht).

 

Nu heb ik de unieke situatie dat mijn eenmanszaak onder dezelfde naam gaat als de BV van mijn ouders. Nu dacht ik aan het volgende: van mijn bedrijf een bv maken, verkopen aan mijn ouders voor aandelen in hun bv en zelf directeur worden van de nieuwe bv (voorheen eigen zaak) Dan heb ik ieder geval een vast inkomen.

 

Daarnaast wil ik één of twee van de slaapkamers in het huis gaan verhuren. Gewoon gezellig met een paar vrienden in het huis. Ik dacht zelf aan 400,00 / 500,00 euro all-in per kamer. Dan heb ik bijna 1k per maand onbelast in mn broekzak.

 

Het huis is overigens nog lang niet af, de voorverkoop is nog niet eens gestart dus het kan zomaar zijn dat ik tegen de tijd dat ze in de verkoop gaan wel gewoon 30k - 40k op mn rekening heb staan en dan heb ik een deel eigen inleg.

 

Concrete vragen:

 

- Als ik mijn eenmanszaak verander in een bv, vervolgens verkoop voor aandelen in de moeder bv en zelf directeur blijf. Gaat de bank dit daadwerkelijk zien als loondienst? Dus ben ik een minder grote risicofactor?

 

- Als ik op papier toekomstige huurders overleg, kan dit in mijn voordeel zijn bij de bank als ik een hypotheek aanvraag? Of doet dit helemaal niet ter zake?

 

- Is het écht een must om eigen inleg te hebben of gewoon handiger gezien je dan minder grote maandlasten hebt.

 

Bij voorbaat dank voor ideeën, hulp en antwoorden.

 

Goed weekend!

[Joost Rietveld]

Veel belangrijker dan je omzet is je winst en de ruimte om alle lasten te kunnen betalen (solvabiliteit). Zelfs een omzet van 1,2 mln zegt niets al we niet weten wat daarvan na aftrek van kosten overblijft. Je schrijft 20K opgenomen te hebben en 60K geïnvesteerd. Je banksaldo is vrijwel nul. Concludeer ik een winst van 80K. Is dat juist?

 

Een BV structuur helpt hier niets bij. Met jou als DGA zal de bank de cijfers van alle onderliggende BV's willen zien en wordt je gewoon als ondernemer behandeld door ze.

 

Huurders kan helpen, maar bij een huis in aanbouw zou ik er niet op rekenen dat de bank het meeweegt. De oplevering is nog zo ver weg dat helemaal niet gezegd is dat die huurders hun intentie tot huren ook nakomen.

 

Eigen geld is voor veel ondernemers wel een must om een financiering te krijgen. Of dat bij woninghypotheken ook opgaat weet iemand anders hier vast wel.

 

Ohja, maak van de hypotheek maar vast 380K. Voordat je klaar bent met alles heb je zo 20K meer op tafel gelegd voor de keuken/sanitair en de tuin ;)

 

groet

Joost

[Stefan van Berlo]

Pas zelfs op met huurders. Veel banken nemen op dat verhuur zonder toestemming van hen niet is toegestaan. Zodra huurders huurdersrechten hebben kan de woning namelijk niet zonder meer worden verkocht en daalt daarmee de waarde.

 

Ook zou er in de door je geschetste situatie overwaarde onstaan vanwege de verkoop van je bedrijf waarover je belasting zou moeten betalen. Dat zou zomaar ook veel gevolgen kunnen hebben.

 

Groet,

 

Stefan van Berlo

 

[Joost Rietveld]

 

Ook zou er in de door je geschetste situatie overwaarde onstaan vanwege de verkoop van je bedrijf waarover je belasting zou moeten betalen.

 

Daar zouden we dan met een ruisende of geruisloze inbreng in een BV wel weer uitkomen ;)

[ABC-Boek]

Toevoeging van mijn kant:

 

@Joost, de winst is inderdaad belangrijker, vergat ik te vermelden. We zitten in de "luxe-goederen" met goede:) winstmarges. Volgend jaar verwachten we uit de omzet van 550k - 600k een (weet even het woord voor winst na kosten voor belasting niet) 150k - 180k

 

@Stefan, dat van die rechten voor huurders had ik even over het hoofd gezien, maar gezien het sowieso bekenden van mij worden zullen echte problemen wel worden voorkomen, toch zijn contracten natuurlijk wel nodig :)

 

Algemeen, als ik mijn eenmanszaak omzet in een bv moet ik nog wel twee keer afrekenen, 2009 (Uitstelregeling) + 2010, dus dat is even doorbijten.

 

Maar daarnaast, als ik mijn bv verkoop, dan kan dit toch simpel door de aandelen te ontvangen van de moeder bv? Zit hier ook weer een belasting aan vast of is dit zoals Joost zegt te vermijden?

[Joost Rietveld]

Met dergelijke winstcijfers is een BV structuur sowieso het overwegen waard.

 

Een column daarover heb ik in 2008 hier geplaatst, maar die is nog steeds wel actueel (op wat cijfers na). Door de EMZ in te brengen zal niet afgerekend hoeven te worden over de stakingswinst (zie column). Uiteraard zal wel de reguliere belasting over de IB winst verschuldigd zijn tot het moment van inbreng in de BV.

 

Maar nogmaals: voor het verkrijgen van een hypotheek zal het weinig uitmaken.

 

groet

joost

[ronaldinho]

De cijfers kan ik niet helemaal volgen (een balans en resultatenrekening zouden zeer verhelderend zijn), maar wellicht kun je voor wat betreft het huis beter even geduldig zijn? Met de cijfers die je aangeeft, zou je eind volgend jaar, naast een hele leuke jaarrekening, een aanzienlijke eigen inbreng kunnen hebben. Kun je nog een leuker huis kopen ook.

 

Voor een geruisloze inbreng ben je net te laat om dat nog per 1/1/2010 te kunnen doen, maar als ik zo naar de cijfers kijk is het misschien ook wel voordeliger om dat per 1/1/2011 te doen (of zelfs nog later). Kennelijk is er nu nog niet zo heel veel winst (alhoewel de investeringen natuurlijk niet direct kosten zullen vormen, maar zullen zijn geactiveerd).

 

Verkoop van de BV moet je even mee opletten, zeker als je geruisloos ingebracht hebt. Dan kan er voor zorgen dat je alsnog moet afrekenen. Zorg overigens dat er meteen de juiste structuur opgezet wordt - als je zelf de aandelen verkoopt, moet je over de winst die je met die aandelen behaald ook belasting betalen. Daar valt wellicht ook wel weer een mouw aan te passen, maar ik denk dat je fiscalist zijn omzet dan aardig ziet stijgen.

 

Maar waarom zou je willen verkopen? Naar de bank toe helpt dat niet, hoor.

[Joost Rietveld]

ik gok erop dat hij met verkoop bedoelt dat hij zijn EMZ aan een BV 'verkoopt' en dan 'doorverkoopt' aan een holding BV. Of zoiets?

 

TS?

[ronaldinho]

Geen idee, Joost. Ik sloeg hier op aan:

Nu heb ik de unieke situatie dat mijn eenmanszaak onder dezelfde naam gaat als de BV van mijn ouders. Nu dacht ik aan het volgende: van mijn bedrijf een bv maken, verkopen aan mijn ouders voor aandelen in hun bv en zelf directeur worden van de nieuwe bv (voorheen eigen zaak) Dan heb ik ieder geval een vast inkomen.

Wellicht dat ABC-Boek dat kan verhelderen?

[ABC-Boek]

Beste Mensen,

 

Sorry hoor, maar ik kreeg geen e-mails meer dat er gereageerd werd op mijn verhaal.

 

Wellicht dat ABC-Boek dat kan verhelderen?

 

Ik mag de naam van mijn ouders BV gebruiken, dus ik bouw op de naamsbekendheid van hen. Voor buitenstaanders lijkt het dus nu al één bedrijf en zal het zonder veel kosten (nieuwe namen, adreswijzigingen etc) samen te voegen zijn. Bovendien is het de bedoeling dat later alles van mij wordt, daar moet ik hard voor werken. Maar het zou dus, met het oog op de toekomst, alleen maar beter zijn als ik nu al mede-eigenaar van de BV van mijn ouders kan worden.

 

Donderdag ga ik naar mijn accountant, dan gaan we het er eens over hebben. Ik merk wel uit jullie reacties dat ik niet moet pushen op een bv en eerst maar rustig moet doorwerken en gewoon sparen. Dus daar ga ik mee bezig.

 

Thnx.

[ABC-Boek]

ik gok erop dat hij met verkoop bedoelt dat hij zijn EMZ aan een BV 'verkoopt' en dan 'doorverkoopt' aan een holding BV. Of zoiets?

 

TS?

 

Dat bedoelde ik inderdaad. Alleen heb ik onduidelijk schrijven tot kunst verheven en merk ik altijd dat het niet helemaal overkomt wat ik bedoel :)