Aankoop loods rest btw

[theplayerr]

Ik ben voornemens om een loods aan te schaffen van een Privé persoon. Nu hoor ik dat deze persoon blijkbaar gebruik maakt van een bepaalde regel waardoor hij de loods verhuurd met btw en zo de btw over 10 jaar helemaal heeft afgedragen. (ondanks dat hij hem prove aangekocht heeft).

 

Nu zit ik met de volgende vragen:

 

Indien ik deze loods prive koop, moet ik (uberhaubt) de volledige btw betalen? of moet ik als hij hem bijvoorbeeld 4 jaar met btw verhuurd heeft de overige 6 jaar direct betalen aan de belastingdienst na aankoop? De loods schaf ik aan voor de verhuur, dus wellicht dat ik de overige 6 jaar dan door kan gaan met de btw regeling zoals de vorige eigenaar?

 

Wat zou volgens jullie de gunstigste optie zijn indeze?

[Louis van Trotsenburg]

Lees even deze folder van de Belastingdienst over het opteren voor BTW belaste verkoop van bedrijfspanden: http://download.belastingdienst.nl/belastingdienst/docs/als_u_een_bedrijfspand_gaat_kopen_of_verkopen_ob2071z7fd.pdf.

Heb je daarna nog vragen, kom dan even terug.

 

Groeten,

 

Louis

[theplayerr]

hmm in dit document lees ik het volgende:

 

Voorwaarden voor belaste levering

De verkoop van een bedrijfspand mag met btw worden belast als de koper de btw voor

minimaal 90% kan aftrekken als voorbelasting. Dat is het geval als hij het bedrijfspand

voor minimaal 90% gaat gebruiken voor met btw belaste bedrijfsactiviteiten. De koper

moet aan deze voorwaarde voldoen in het jaar waarin hij het bedrijfspand heeft gekocht én

in het boekjaar daarna, de zogenoemde referentieperiode. De koper moet bij het indienen

van het verzoek om belaste levering (zie hoofdstuk 5) én binnen vier weken na afloop van

de referentieperiode een verklaring afgeven aan de verkoper én aan de Belastingdienst. In

deze verklaring staat dat hij de btw over de aankoop van het bedrijfspand voor minimaal

90% kan aftrekken als voorbelasting. Als blijkt dat de koper tijdens de referentieperiode

niet heeft voldaan aan de voorwaarde voor belaste levering, is de levering alsnog vrijgesteld

van btw (zie hoofdstuk 7).

 

Betekent dit dat ik omdat ik geen bedrijf heb en hem prive ga verhuren dan dus geen btw belast krijg bij de koop van de loods?

[Louis van Trotsenburg]

Nee, dat betekent het niet. Ook als je een bedrijfsmatig pand privé koopt kun je dit (als aan alle voorwaarden is voldaan, zoals die 90%-regel bij je huurder) inclusief BTW verhuren.

Als jij het pand met BTW gaat verhuren, dan betekent dat dat jij het pand voor meer dan 90% BTW-belast gebruikt, dus dat betekent dan weer dat jouw verkoper het pand met BTW aan jou kan verkopen, indien jullie daar samen voor kiezen.

Als jij het pand BTW-vrij gaat verhuren, dan kan de verkoper het pand alleen maar BTW-vrij aan je verkopen. Dit zal als gevolg hebben, dat hij een stuk van de BTW die hij bij aankoop heeft afgetrokken zal moeten terugbetalen, de 10 jaar regel.

Dit werkt kostenverhogend voor hem, dus normaliter zal hij dit in de verkoopprijs proberen te verdisconteren. Dit is de reden waarom men in sommige gevallen dan weer opteert voor BTW-belaste verkoop: de verkoper hoeft geen voorbelasting terug te betalen, waardoor de koper iets goedkoper zal kunnen kopen. Als die koper verwacht dat hij zijn voorbelasting niet (gedeeltelijk) terug behoeft te betalen in de toekomst (hij verwacht het pand langer dan 10 jaar BTW-belast te gebruiken), dan zal de koper het eens zijn met BTW-belaste verkoop.

 

Groeten,

 

Louis

[theplayerr]

Je verhaal maakt het voor mij een stuk begrijpbaarder dan in het pdf-document. bedankt!

 

Als laatste vraag:

 

Indien de verkoper kiest voor BTW-belaste verkoop, dan komt dit neer dat indien hij de loods voor bijvoorbeeld 5 jaar met btw heeft verhuurd ik de overige 5 jaar de btw nog dien af te dragen aan de belasting? Kan ik dit in een keer afhandelen/betalen zodat ik zonder btw kan verhuren of moet/kan ik dan bijvoorbeeld nog 5 jaar met btw verhuren?

 

Nogmaals bedankt voor de zeer duidelijke informatie!

[Louis van Trotsenburg]

Nee, je begrijpt de regeling nog niet helemaal.

Als jullie besluiten om met BTW te (ver)kopen, dan brengt de verkoper jou volledig BTW in rekening, over de overeengekomen koopsom ex BTW. Die voorbelasting trek jij volledig af.

Vanaf dat moment gaat voor jou een nieuwe 10 jaar termijn gelden, dus als jij na 4 jaar BTW-belaste verhuur het pand BTW-vrij verkoopt, dan moet jij 60% van de door jou bij aankoop afgetrokken BTW alsnog afdragen aan de Belastingdienst.

 

Groeten,

 

Louis

[theplayerr]

Duidelijk!

 

Dus de belastingdienst vangt op deze manier 1,5 x het btw-bedrag. Tenslotte heeft de verkoper 5 jaar bijvoobeeld al verhuurd met btw en afgedragen en ik zou dan opnieuw een termijn van 10 jaar ingaan. (totaal dus 15 jaar).

[ronaldinho]

Nee, de huurder heeft immers de betaalde btw afgetrokken, dus er wordt niet dubbel betaald. Wel moet je dan meer betalen dan in geval van vrijgestelde levering.

 

Wat verstandig is om te doen, is afhankelijk van hoe je het pand gaat gebruiken.

 

Stel dat bij de huidige eigenaar sprake is van een herzieningstermijn die nog 2 jaar loopt en hij heeft destijds voor 100 ex btw gekocht, dus 19 btw betaald en teruggevraagd. Bij verkoop zonder btw moet hij 20% van de door hem destijds afgetrokken btw terugbetalen, dus 3,80. Daar staat tegenover dat jij dan geen herzieningstermijn hebt. Als je nu met btw koopt, hoeft hij niets terug te betalen, maar heb jij een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar.

 

Stel je koopt nu voor 200 ex btw (de prijzen zijn nu eenmaal gestegen ten opzichte van 8 jaar geleden, ondanks de crisis), dan betaal je 38 btw, die je meteen terugvraagt. Als je over 5 jaar gaat verkopen en niet kan opteren voor belaste verkoop, of als je over 5 jaar een nieuwe huurder hebt die geen (of althans minder dan 90%) btw mag aftrekken, dan moet jij 50% van de nu bij belaste levering door jou terug te vragen btw alsnog betalen. Dat is dus 19, dus betaal je veel meer dan wanneer je nu zonder btw koopt.

 

Als je het pand 10 jaar lang met btw gaat verhuren (niemand kan echter in de toekomst kijken), dan loopt je herzieningstermijn af en zal het voordeliger zijn om nu met btw te kopen (mits de huidige eigenaar nog een herzieningstermijn heeft lopen). Dat laatste zet ik tussen haakjes, maar is feitelijk wel de eerste vraag die gesteld moet worden.

[theplayerr]

bedankt voor de info.

 

Ik zal hem prive gebruiken en de eerste periode zonder btw verhuren. Dan zal ik dus de 200,- moeten btalen plus 19% btw (38,-) en in totaal dus de volle mep 238,-

 

 

[ronaldinho]

Als je de loods niet voor met btw belaste prestaties gaat gebruiken, kan er niet met btw worden geleverd. Dat betekent dat jij niet die 38 moet betalen, maar dat de verkoper die 3,80 moet betalen - die hij zal proberen op jou af te wentelen. Maar dat is dan wel voordeliger dan 38 moeten betalen.

 

Blijft natuurlijk een kwestie van rekenen met de echte cijfers.