Overwaarde opgesplitste woning

[Zerkalo]

Beste forumleden

 

Ik heb mijn woning onlangs opgeplitst en beneden verhuurd als winkel.

Ik heb de woning aangekocht voor 300k von en verbouwt voor 30k (appartement) en voor 20k (winkel).

 

Onlangs heb ik een makelaar laten taxeren en hij schat de waarde van de woning op 330k.

De boven woning wil ik nu gaan verkopen. Welk bedrag aangemerkt als overwaarde die in de nieuw aan te kopen woning geldt als niet aftrekbaar?

 

Alvast bedankt voor de respons!

 

Mvg Zerkalo

 

 

 

[ronaldinho]

Het verschil tussen de verkoopopbrengst (min kosten) en de eigenwoningschuld komt in de eigenwoningreserve terecht. Ik neem aan dat de verhuurde ruimte sinds de splitsing in box 3 zit en dat bij de splitsing dus ook de lening is gesplitst in een deel eigenwoningschuld en een deel box 3 schuld?

 

Als die afweging niet is gemaakt, zal dat alsnog moeten, indien mogelijk. Er zijn diverse manieren van toerekenen, die afhankelijk zijn van verschillende factoren. De meest gunstige is meestal toepassing van de goedkeuring van de staatssecretaris in het besluit van 10 juni 2010:

 

3.1.2. Gemengde leningen. Vrije keuze bij aflossing of toerekening eigenwoningschuld als een deel van woning naar box 3 verhuist

Leningen kunnen zijn aangewend voor verschillende doeleinden. Zo kan één lening zijn afgesloten voor zowel de eigen woning als voor een consumptieve besteding. Het leningdeel voor de eigen woning hoort in dat geval in box 1. Het leningdeel voor de consumptieve besteding hoort in box 3. Het uitgangspunt is dat een aflossing op een gemengde lening pro rata wordt toegerekend aan het deel van de schuld dat betrekking heeft op de eigen woning en het deel dat is aangewend voor de consumptieve besteding in box 3.

 

Een lening wordt ook een gemengde lening als een deel van de woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt, bijvoorbeeld bij verhuur van een deel van de woning. Ook dan moet de eigenwoningschuld pro rata worden verminderd met het deel dat naar box 3 gaat (vermindering eigenwoningschuld).

 

Goedkeuring

Om praktische redenen keur ik goed dat ook wordt aangesloten bij het oogmerk van de belastingplichtige bij:

- de aflossing van een gemengde lening; en

- de vermindering van de eigenwoningschuld bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3.

Bij aflossing van de gemengde lening kan de belastingplichtige kan zelf kiezen aan welk vermogensbestanddeel of welk deel van de lening hij de aflossing toerekent. Bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3 is de resterende eigenwoningschuld maximaal het deel van de oorspronkelijke verwervingsprijs dat kan worden toegerekend aan het box 1-gedeelte. De keuze voor toerekening bij aflossing van de gemengde lening of bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3, moet de belastingplichtige maken in de aangifte inkomstenbelasting over het desbetreffende jaar.

 

Voorbeeld

De woning is gekocht voor € 420.000. De eigenwoningschuld is € 300.000. Een derde deel van de woning wordt permanent verhuurd en gaat over naar box 3. Bij pro rata toerekening zou een eigenwoningschuld resteren van (2/3 van € 300.000=) € 200.000. Op grond van de goedkeuring resteert echter een maximale eigenwoningschuld van (2/3 van € 420.000=) €280.000.

[Zerkalo]

Hartelijk dank voor de antwoorden.

 

Ik heb de lening nog niet gesplitst. Het huis heb ik in 2009 gekocht en sinds 2 maanden heb ik de winkel nu verhuurd.

Ik moet nog voor 2010 de aangifte invullen.

 

Kan ik uit de tekst opmaken dat ik de aanschafwaarde het beste kan delen door het aantal m2 en dat daarmee de verdeelsleutel voor de hypotheek wordt bepaald.

Zo ja mag ik de zolder dan ook meerekenen als m2 voor de woning?

 

mvg Zerkalo

 

 

 

[Joost Rietveld]

beste Zerkalo

 

Je vragen hebben niets met ondernemen van doen (nl. box 3 verhuur en box 1 hypotheekschuld). Gezien je studie vastgoed/makelaardij lijkt mij dat je dit toch wel zelf aan elkaar kunt knopen. Ronaldinho heeft je vast de goede kant opgestuurd.

 

Wegens ontbrekend ondernemersbelang van de vraag gaat er een slot op dit topic.

 

groet

Joost

 

HL admin