Woon-werk pand en BTW

[Nelleke]

Ik ben momenteel een woon-werk woning aan het bouwen. De woning wordt begin 2011 opgeleverd. In het werkgedeelte komt een kapsalon (incl. toilet) met een aparte ingang. Er is dus een duidelijke scheiding tussen het woongedeelte en het werkgedeelte. Het betreft een eenmanszaak.

Heb me inmiddels al redelijk verdiept in de materie, maar kan het juiste antwoord in het forum nog niet vinden.

 

Het gaat in eerst instantie om de aftrekbaarheid van de BTW.

Volgens mij heb ik 3 opties:

1. Het gehele pand als ondernemingsvermogen aanmerken. Ik kan de gehele BTW in aftrek brengen. De volgende 10 jaar maak ik een correctie BTW voor privégebruik.

2. Doordat de woning splitsbaar is, is alleen de BTW over het bedrijfsgedeelte aftrekbaar.

3. Gehele pand in privé kopen. Dit geeft geen BTW aftrek

 

Mag ik optie 1 toepassen mede gezien het feit dat de woning splitsbaar is? Welke optie verdient de voorkeur en is fiscaal ook toegestaan?

Wanneer kan ik de BTW in aftrek brengen? In 2010 of in 2011 wanneer de woning wordt opgeleverd? Ik doe éénmaal per jaar aangifte BTW.

 

Ook heb ik nog wat vragen mbt de IB.

1.   Hoe ga ik om met het huurwaarde forfait en de hypotheekrente aftrek? Moeten we (ik en mijn fiscale partner) deze aangeven in box 1?

2.   Moet ik het pand activeren op de balans van de onderneming?

 

Alvast bedankt voor jullie reacties.

 

[Jantax]

Hallo Nelleke,

 

Je bent kapster met een salon aan huis, doet 1 x per jaar BTW-aangifte, maar laat wel een woon/werkpand bouwen en stelt intelligente fiscale vragen. Dat doet me vermoeden dat je nog iets meer doet dan knippen, iets in de fiscale richting.

 

Wat het ook is, voor een antwoord op je vragen waar je ook rechten aan kunt ontlenen, adviseer ik je in ieder geval om deze buiten HL om te laten beantwoorden door een ervaren fiscalist met een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Het fiscale belang is er ook naar.

[Hermes Ratgers]

ik dacht dat vanaf 1-1-2011 dat niet meer mag, naar mijn mening is er ook een optie 4 waar ik voorstander van ben. Aankoop van het geheel in BV (met financiering) en doorlevering privewoning naar prive.

[Sandra.]

Ik geef Jantax gelijk, bij dit soort complexe zaken moet je wel zeker maken dat je het goed doet.

Het is in ieder geval zo dat als je eenmanszaak hebt je het onder je eigen naam koopt, als 1 geheel. De btw geldt dan over de waarde van het bedrijfsgedeelte. Dus optie 2, je hebt niet het recht optie 1 of 3 te kiezen, iig niet bij eenmanszaak. Je kan sowieso het beste zoveel mogelijk als prive kopen, want als je het als zakelijk verkoopt moet je belasting betalen over de winst, dat heb je als je het als prive verkoopt niet, en rente-aftrek geldt bij zowel prive als zakelijk. Bij mij deden ze 'n taxatie, aan de hand daarvan is de verhouding prive/zakelijk waarde bepaald.

 

Maar nogmaals, ik zou zeker maken dat je geen fouten maakt en dus advies inwinnen bij 'n bedrijf.

[odeon]

@ Nelleke

 

Hieronder schets ik in grote lijnen waar je in fiscaal opzicht mee te maken krijgt. Ik heb dit gedaan uit mijn blote hoofd zonder wetteksten en literatuur te raadplegen, dus je kunt er geen rechten aan ontlenen.

 

Het stuk is vooral bedoeld om wat beter beslagen ten ijs te komen, als je een adviseur bezoekt. Net zo min als een verstandig mens niet zelf zijn haren knipt, raad ik je af om zelf met deze materie aan de slag te gaan. Het vergt nl fiscaal maatwerk en daar heb je een specialist voor nodig. Wat dat betreft, sluit ik me volledig aan bij Jan Tax.

 

Onder de huidige regeling kun je het gehele pand als BTW-ondernemingsvermogen (dus niet persé voor de inkomstenbelasting) aanmerken, mits het woongedeelte ook zakelijk wordt gebruikt. De vraag is dan wat zakelijk gebruik is. Ik heb een BTW-adviseur wel ooit horen betogen dat er al sprake is van zakelijk gebruik als je bv in de slaapkamer de investeringsbeslissingen neemt, maar of de fiscus daarin meegaat?

 

Vanaf 1 januari 2011 verandert de regel zoals genoemd in optie 1. Je kunt dan alleen nog BTW aftrekken voor zover er sprake is van zakelijk gebruik. In de praktijk zal dat in deze casus dan alleen de BTW van de kapsalon zijn. Mocht er in de komende 9 jaren sprake zijn van verandering in het zakelijk gebruik, dan volgt er een herziening.

 

Wel is het zo dat er een overgangsregeling is. Aangezien de bouw van het pand een aanvang heeft genomen in 2010, val je - voor zover mij bekend - onder de overgangsregeling en kom je in principe nog in aanmerking voor 100% aftrek met een jaarlijkse BTW-correctie voor privé gebruik.

 

Optie 3: Je moet onderscheid maken tussen BTW en inkomstenbelasting. Voor de inkomstenbelasting kun je een pand in privé kopen, terwijl je het pand aanmerkt als BTW-ondernemingsvermogen.

 

Als je kiest voor BTW ondernemingsvermogen, moet je de BTW die in 2010 is betaald al bij de jaaraangifte van 2010 terugvorderen. NB Gezien de grote bedragen waar het om gaat, is het wellicht beter om over te stappen op een kwartaalaangfite.

 

Inkomstenbelasting:

Aangezien het om een splitsbaar pand gaat, kun je alleen het werkgedeelte activeren op de balans. Het woongedeelte valt gewoon onder de eigen woning regeling. De hypotheekrente moet je dus splitsen in een deel voor de eigen woning (box 1) en een deel voor het werkgedeelte.

 

Indien het werkgedeelte op de balans staat, kun je de rente aftrekken als ondernemingskosten, maar bij latere verkoop/vervreemding is de waardestijging van het werkgedeelte belast.

 

M.i. is het werkgedeelte verplicht ondernemingsvermogen en kun je het dus niet aanmerken als privé-vermogen. Mocht dit wel het geval zijn, dan komt het werkgedeelte terecht in box 3 (er vanuit gaande dat je een eenmanszaak hebt) en is de rente op het werkgedeelte in principe niet aftrekbaar.

 

Succes,

 

Odeon