Bedrijfspanden verkopen of BV verkopen

[kitco]

Dag,

 

Ik ben 100% DGA van een BV met verhuurd vastgoed. Het betreft 2 bedrijfspanden met een gezamelijke waarde van 900.000. Ik speel met de gedachte het pand te gaan verkopen na mijn pensionering en de BV op te heffen/alles als dividend uit te keren. Op het pand rust een hypotheek van 200.000. De boekwaarde bedraagt 350.000. Verder zijn er geen posten (kleine RC maar deze kan buiten beschouwing worden gelaten). Indien ik uitreken wat ik dan prive overhoud kom ik op het volgende; De BV moet venootschapsbelasting betalen over de boekwinst van 550.000 (boekwinst=900.000-350.000). De eerste 200.000 moet de BV 40.000 (20%) over betalen en over het restant 87.500 (25%). Dan gaat de hypotheek ingelost worden en blijft er in de BV 572.500 over. Indien ik dan de BV ophef of alles als dividend (totaal 25%) uitkeer heb ik 429.375 in prive over.

 

Nu las ik op dit forum dat er ook de mogelijkheid is de BV te verkopen met de bedrijfspanden erin. Betaal ik dan 25% over de boekwinst (550.000) = 137.500 en 6% over de waarde panden (900.000) = 54.000 dus in totaal 191.500 prive aan belasting? Als ik ervan uit ga dat de eventuele koper dan 200.000 (hypotheek) minder bereid zal zijn te betalen (dus 700.000), kom ik toch nog uiteindelijk op 508.500 in prive.

 

Dit is 79.125 meer. Klopt mijn berekening/redenering en zal de fiscus hiermee akkoord gaan. Ik neem aan dat zij liever dat bedrag via een verkoop van het pand en uitkering dividend/staking BV naar hun toe zien gaan.

 

Alvast bedankt

 

[Johan Mulder]

Als de panden worden verkocht heb je inderdaad te maken met een boekwinst, verschil boekwaarde en verkoopwaarde.

 

Verkoop je de aandelen, dan betaal je 25% in Box over het verschil tussen de verwervingsprijs en verkoopprijs van de aandelen. Als je de BV zelf hebt opgericht kun je de nominale waarde aanhouden als verwervingsprijs, tenzij later stortingen hebben plaatsgevonden.

 

Het is lastig om aan te geven wat voordeliger is. Hoeveel geld is er uit prive in de BV gestort (formeel of informeel kapitaal)?

Als dat veel is zou ook een afstempeling van aandelen overwogen kunnen worden na verkoop van de panden.

 

Ik zou dit voorleggen aan je accountant ter berekening. Zonder cijfers/balans etc komen we hier niet uit.

[djluc]

Als ik het goed begrijp zit er dus geen holding tussen jou en de bv? Wil je het geld ineens hebben voor bijvoorbeeld een prive investering of periodiek om van te leven?

[kitco]

Er zit inderdaad geen holding tussen. Periodiek of in 1 keer maakt niet zoveel uit. Liefst wel in een keer. Het gaat mij er namelijk om dat de doorschuifregeling sinds 2010 niet meer schijnt te gelden voor BV's met enkel verhuurd vastgoed tbv huurpenningen. Ik zou het niet graag zien dat mijn erfgenamen in de toekomst een aanslag krijgen van 40%. Dan hebben ze een BV met een vastgoed maar wel prive een schuld aan de fiscus van enkele tonnen!

 

Momenteel kan ik wel dividend uitkeren maar loop wel risico. Alles is verhuurd aan 1 huurder.

[Johan Mulder]

Er zit inderdaad geen holding tussen. Periodiek of in 1 keer maakt niet zoveel uit. Liefst wel in een keer. Het gaat mij er namelijk om dat de doorschuifregeling sinds 2010 niet meer schijnt te gelden voor BV's met enkel verhuurd vastgoed tbv huurpenningen. Ik zou het niet graag zien dat mijn erfgenamen in de toekomst een aanslag krijgen van 40%. Dan hebben ze een BV met een vastgoed maar wel prive een schuld aan de fiscus van enkele tonnen!

 

Momenteel kan ik wel dividend uitkeren maar loop wel risico. Alles is verhuurd aan 1 huurder.

 

Het klopt inderdaad de doorschuiffaciliteit in Box 2 niet meer geldt voor beleggingspanden. Dat kan inderdaad voor grote problemen zorgen bij erfopvolging. Overigens is de belastingdruk dan nog steeds 25%.

[kitco]

Ik heb gelezen dat naast de IB 25% de erfgenamen ook nog eens erfbelasting moeten betalen en dat het totaal dan op 40% kan uitkomen. Een zo hoge belastingdruk waardoor zij verplicht zullen zijn alsnog de panden te verkopen.

 

Zij zitten dan in het zelfde schuitje als ik nu zit (met panden in een BV) alleen hebben zij dan al gezamelijk door het erven een paar ton schuld. Indien zij alles te gelde moeten maken voor deze schuld zijn ze opnieuw aan de beurt bij de fiscus doordat ze de panden moeten verkopen (boekwinst) en dan nog eens het geld naar prive moeten uitkeren (dividend/stakingswinst).

 

Op deze manier blijft er bijna niks over en gaat alles naar de fiscus! Dit wil ik voor zijn vandaar dat ik aan het bekijken ben bij welke optie meer overblijft in prive; zie het hele verhaal bovenaan...tips zijn daarom van harte welkom!

 

[odeon]

De aanmerkelijk belang-claim van 25% kan geruisloos doorgeschoven worden naar de erfgenamen. Zij hoeven dan pas af te rekenen op het moment dat zij de aandelen vervreemden. Nadeel is dat de doorschuivingsregeling nadelig uitpakt voor de successierechten. Als de erfgenamen direct afrekenen, mogen zij de aanmerkelijk belang-claim aftrekken van de waarde van de aandelen. Als de aanmerkelijk belang-claim wordt doorgeschoven, mogen de erfgenamen slechts 6,25% (i.p.v. 25%) aftrekken.

 

Ik ben het trouwens bijna eens met Johan GM eens dat je hier niet uit komt op een forum, maar dat je éen en ander moet laten doorrekenen door een fiscalist met kennis van estate planning (bijna eens, omdat Johan je doorverwijst naar een accountant ;)).

 

Succes,

 

Odeon

[Aangiftespecialist.nl]

Nu de panden overbrengen naar privé kan voordelig zijn. De panden belanden dan in box 3 zodat de heffing van vennootschapsbelasting over de verdere waardestijging van het pand en de toekomstige huren wordt vermeden. Nadeel is wel dat in een keer vennootschapsbelasting moet worden betaald over de boekwinst/stille reserve, inkomstenbelasting in box 2 over de dividenduitkering en overdrachtsbelasting over de marktwaarde van de panden.

 

Of het voordelig is hangt met name af van de vraag of er een gunstige taxatie overeen kan worden gekomen met de Belastingdienst.

 

Er zijn diverse mogelijkheden. Er kan bijvoorbeeld ook worden gekozen om over te dragen tegen een lening van de BV met een lage rente.

 

Zoals al eerder aangegeven op het forum, laat je goed adviseren. De belangen zijn groot genoeg.