TBS-pand deels doorverhuren

[leonfrl]

Ik heb een BV en ga binnenkort verhuizen. Ik wil mijn huidige woning als kantoor blijven houden. Een deel van mijn woning wil ik gaan verhuren aan familie. Mag fiscaal gezien de volgende constructie:

1. Ik stel mijn oude woning terbeschikking aan mijn BV (TBS-regeling)

2. Mijn BV huurt de gehele woning.

3. Mijn familie huurt een deel van de woning van mijn BV. Deze huur telt vervolgens als opbrengst voor de BV

 

Of ben ik gedwongen de woning te splitsen en een deel onder de TBS-regeling te laten vallen en het andere deel in box 3?

 

Alvast bedankt voor het meedenken.

 

Leon

 

[odeon]

Hoi Leonfri,

 

Ik zie geen fiscale beren op de weg. Uiteraard moeten alle transacties (verhuur aan de BV en onderverhuur aan familie) plaatsvinden op zakelijke basis.

 

Odeon

[leonfrl]

hoi Odieon,

 

bedankt voor je snelle reactie. Ik ben inderdaad van plan om een marktconforme huur te rekenen. Als ik op internet zoek, kom ik overal voorbeelden tegen van woonwinkelpanden, waarvan men het woongedeelte niet onder de tbs-regeling laat vallen. Vandaar mijn twijfel en dus mijn vraag.

 

[ronaldinho]

Waarom zou je niet rechtstreeks aan de familie verhuren en dus splitsen in een TBS- en een box-3-deel? Verwacht je een verlies?

[leonfrl]

Als ik dat zou doen zou deze woning voor de helft in box 3 vallen, waardoor ik meer vermogensbelasting moet betalen. Daarnaast kan ik de hypotheekrente blijven aftrekken als ondernemingskosten toch als het hele pand onder de TBS valt?

[ronaldinho]

Als de woning deels in box 3 valt, valt de schuld ook deels in box 3, zodat die tegen elkaar wegvallen. Evenals dat de huuropbrengsten tegen de rentelasten wegvallen voor het TBS-deel. Afhankelijk van wat je er uiteindelijk mee gaat verdienen is box 1 of box 3 voordeliger, dat is een rekensom.

 

Daar bovenop komt nog spreiding van het risico (zonder nadere informatie is dat risico uiteraard niet in te schatten, dus misschien is er nauwelijks sprake van risico). Laat je het via de BV lopen, dan loop je 2 keer risico: als de huurder niet betaalt, heeft de BV geen geld om jou te betalen en als de BV niet meer kan betalen, moet je de huuropbrengsten delen met de overige schuldeisers.

[leonfrl]

de woning is niet echt splitsbaar: ben ik dan sowieso niet verplicht om het hele pand ter beschikking te stellen, aangezien het wel het adres van mijn BV blijft?

[ronaldinho]

Nee. In tegenstelling tot winst uit onderneming kent de TBS-sfeer geen keuzevermogen. Het deel dat aan de BV ter beschikking wordt gesteld, valt onder de TBS-regeling. Niet meer en niet minder. Dat betekent administratieve splitsing, bijvoorbeeld op basis van het aantal m2.

[leonfrl]

ok maar ik mag wel het hele pand terbeschikking stellen en dan deels via BV verhuren aan familie?

[ronaldinho]

Dat mag óók ja. Vanuit fiscaal oogpunt in ieder geval. Wat vindt je hypotheekverstrekker van je plannen?

[leonfrl]

bedankt voor je tip! nog niet gevraagd...

mijn plan was eigenlijk als volgt:

per september verhuis ik naar een nieuwbouwwoning

op mijn huidige woning rust een hypotheek van 70.000 (totale waarde 220.000)

Ik heb een extra hypotheek genomen van 80.000 op mijn huidige huis via mijn BV tegen 5% om de nieuwbouwwoning te financieren (via notaris geregeld, toestemming 1e hypotheekverstrekker)

mijn huidige woning stel ik terbeschikking aan de BV tegen 1000 euro per maand

deze 1.000 euro zijn dan priveinkomsten waar ik dan de kosten van beide hypotheken en gas etc van af kan trekken

mijn familie huurt dan deze woning deels en deels gebruik ik het als kantoor

De huurinkomsten zijn dan opbrengsten voor de BV

Reden is dat ik dan geen vermogensbelasting hoef te betalen en toch aftrek houd op deze woning. Of doe ik iets wat niet mag/kan?

[ronaldinho]

Je doet niet iets wat niet mag, maar het is wel verstandig om even het hele plaatje te controleren. 'Vermogensbelasting', of beter de forfaitaire rendementsheffing is een andere manier van inkomstenberekening dan via de terbeschikkingstellingsregeling. Persé niet in box 3 willen zitten betekent heffing in box 1. Daarmee haal je bijvoorbeeld ook belastingheffing over de eventuele waardestijging van de woning binnen. Nu is uiteraard niet te zeggen of de woning meer waard zal worden, maar het is wel iets om je bewust van te zijn.

 

Vergeet ook niet de bijleenregeling toe te passen. Je verkoopt de woning dan wel niet, maar de sfeerovergang betekent wel dat je fictief wordt geacht te hebben verkocht. Dat betekent dat de renteaftrek op de nieuwe eigen woning mogelijk wordt beperkt. Je eigenwoningschuld met betrekking tot de oude woning is 70k, dus de overwaarde is 150k. Die 80k is de eigenwoningschuld die betrekking heeft op je nieuwe woning (ook al is de hypotheek op de oude woning gevestigd, dat doet niet ter zake).

[leonfrl]

ok ik was in de veronderstelling dat ik de hypotheek op de oude woning mocht verhogen (via mijn eigen BV), net zoals sommige mensen dit doen als ze ouder zijn en geld vrij willen maken.

een deel van die 80.000 gebruik ik om het nieuwe huis te kunnen betalen en een deel voor de inrichting en een deel als geld achter de hand.

de rentekosten op deze lening mag ik dus prive niet aftrekken van de huuropbrengsten (huur betaald door mijn BV)?

[ronaldinho]

Je mag best de hypotheek verhogen om van te leven, maar dan valt die schuld gewoon in box 3: de rente is niet aftrekbaar, maar de schuld vermindert je bezittingen in box 3 (ook bij die oudere mensen). Die 80k moet je dus opsplitsen in het doel waarvoor je de schuld bent aangegaan.

[leonfrl]

Ok ik snap het. Als ik ooit dat geld aanwend om een deel van de hypotheek van het nieuwe huis over te nemen, dan wordt het dus wel weer aftrekbaar? Of moet dan het nieuwe huis als onderpand gelden?