Opzeggen huurcontract door verhuurder

[presto541]

Goedenavond,

 

Ik heb een vraag over de mogelijkheid om als verhuurder, het huurcontract te beëindigen. De situatie is als volgt:

 

De huurder huurt een café en heeft hiervoor in augustus 2002 een huurcontract afgesloten (winkelruimte en bedrijfsruimte ex artikel 7a: 1624 BW). De duur van de overeenkomst is aangegaan voor 5 jaar. Na het verstrijken van deze periode wordt de overeenkomst voortgezet voor en aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot eind augustus 2012. Vervolgens staat ook in het contract dat: deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluiten perioden van telkens 5 jaar.

 

Deze laatste zin is mij niet geheel duidelijk als verhuurder. Ik dacht dat het contract na 10 jaar eindigt (augustus 2012), maar deze laatste zin doet mij twijfelen. Concreet dus de vraag of ik als verhuurder, met de inachtneming van de opzegtermijn van 1 jaar, de huuroverkomset kan beëindigen voor augustus 2011 en hoe sterk sta ik dan.

 

Ik ga nu even uit dat ik niet zo heel sterk sta en er dus extra gegronde redenen moeten zijn om als verhuurder het huurcontract op te zeggen. Ik heb hiervoor gekeken naar Artikel 18 lid 2 Huurwet.

 

Het eerste punt is wanbetaling:

•   Nou is het zo dat de verhuurder niet echt een achterstand heeft met betalen, maar ik moet er wel iedere maand achter aan bellen. Zodoende zijn dus gemiddeld alle betalingen 2 weken te laat. Is dit voldoende om te categoriseren als wanbetaling?

 

Punt 3 in dit artikel is: indien huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde onroerende zaak.

•   Het opgestelde huurcontract beschrijft 2 ruimten die de huurder huurt. De bedrijfsruimte en een kamer boven deze bedrijfsruimte. Nu wordt deze kamer verhuurt door de verhuurder als studenten kamer (ik denk niet dat hij hiervoor een schriftelijke toestemming heeft, wat wel moet volgens het contract) en vraag hij hier een huurbedrag voor, dat bijna net zo veel is als de huur die de huurder voor beide objecten betaalt aan de huurder. Ik weet vrijwel zeker, dat wanneer ik een voorstel doe, om de huur marktconform te maken (verhogen met ruim 50%) hij niet akkoord zal gaan. Eigenlijk wil ik deze situatie voorkomen, want ik moet 1 jaar van te voren de huurder op de hoogte stellen dat ik het contract wil beëindigen. Ik neem aan dat ik niet meer dan 1 jaar van te voren een nieuw voorstel kan voorleggen bij de huurder. Als ik hier op moet wachten, kan ik het contract zeker niet beëindigen, want dan val ik binnen de 12 maanden van de opzegtermijn. Hoe kan ik dit het beste aanpakken?

 

Het zal duidelijk zijn dat ik als verhuurder graag het contract wil beëindigen, maar ik ben dus op zoek naar gegronde redenen om dit voor elkaar te krijgen. Ik weet zeker dat de verhuurder niet akkoord zal gaan; niet met een nieuw huurvoorstel , niet met een voorstel tot beëindiging.

 

Bvd voor uw reactie!

 

Mvgr,

 

Presto

 

[Hobbyist]

Presto,

 

Ik heb geen idee wat jouw verstandhouding is met de huurder, maar het is een lastige zaak.

In principe is einde contract = einde contract. Wel schiftelijk de huurder kenbaar maken dat per een bepaalde datum

de huur opgezegd is en de huurder hiervoor de tijd geven. Het termijn van 1 jaar is hier voldoende voor en per 2012 zou de huurder dan moeten vertrekken.

 

Gezien het feit dat de huurder een student in een van de vertrekken laat wonen kan misschien een reden zijn om het contract te beëindigen. Dit kan vanuit a. Student woont in een bedrijfsruimte of B. is onderverhuur in het contract opgenomen?

 

Succes met de situatie!

 

[Chris Beijk]

Het volgende stukje:

''Nou is het zo dat de verhuurder niet echt een achterstand heeft met betalen, maar ik moet er wel iedere maand achter aan bellen. Zodoende zijn dus gemiddeld alle betalingen 2 weken te laat. Is dit voldoende om te categoriseren als wanbetaling?''

 

en:

 

''. Nu wordt deze kamer verhuurt door de verhuurder als studenten kamer (ik denk niet dat hij hiervoor een schriftelijke toestemming heeft, wat wel moet volgens het contract) en vraag hij hier een huurbedrag voor, dat bijna net zo veel is als de huur die de huurder voor beide objecten betaalt aan de huurder''

 

baseer ik mijn antwoorden op.

 

allereerst is wb7 artikel 212 wellicht van toepassing:

''De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.''

 

Ook heb ik in wb7 artikel 214 dit gevonden:

''De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is.''

 

en daarnaast is in het tweede stukje wat ik gequote heb, zoals ik het lees, sprake van contractbreuk. Hij moet immers van jou toestemming hebben voor onderverhuur en die toestemming heb jij niet gegeven

 

Zoals ik het dus zie heeft je huurder in ieder geval een keer - en wellicht zelfs twee keer - contractbreuk gepleegd. Ik zou daarom opzoeken of er clausules in het contract staan over hoe je in dat geval dient te handelen. Handel met die eventule clausules in het achterhoofd.

 

Persoonlijk zou ik een nette aangetekende brief schrijven naar de huurder met de mededeling dat je vanwege de bovengenoemde artikelen rede ziet om aan de (kanton)rechter te vragen om de huurovereenkomst te ontbinden, maar dat je hier wellicht van af ziet als hij vrijwillig akkoord gaat met een nieuw contract waarin hij toestemt stipter te betalen en de onderhuurder uit te zetten of jou een (riant) deel van de opbrengsten te overhandigen. De huurder zal hier hoogstwaarschijnlijk mee akkoord gaan.

 

Ik hoop dat het helpt.

[Zomaar iemand]

Ik vrees dat dit niet op gaat.

 

a kun je bewijzen (door brieven etc) dat je de huurder al meerdere keeren heb gewezen op het telaat betalen

 

b hoelang weet je al dat hij aan onderhuur doet, je hebt het tot nu toe goed gevonden.

 

c telt de huurwet niet alleen voor particulieren?

 

d het is allemaal een stuk makkelijker. voor augustus 2011 moet je aangeven dat je het verhuurcontract niet verlengt en dat de huurder tot augustus 2012 heeft om de zaak leeg op te leveren. Doe dit aangetekend met handtekening! Doe je dit later dan augustus 2011, dan heeft de huurder recht op een verhuurconract van 5 jaar. Stuur je brief dus optijd.

[StevenK]

Er is sprake van huurbescherming, dus je kunt de beëindiging wel aanzeggen, maar hou er rekening mee dat de rechter dit waarschijnlijk zal blokkeren.

[JVerhallen]

Ik heb een vraag over de mogelijkheid om als verhuurder, het huurcontract te beëindigen.

Kort antwoord is: Ja!

Als je echt wilt beëindigen is het gewoon een kwestie van een brief sturen. Evt. kun je er ook voor kiezen een brief te maken en die in een persoonlijk gesprek te overhandigen. Je hoeft echt niet meteen alle kaarten op tafel te leggen. Sterker nog, een brief met alleen de mededeling dat je het contract per Aug. 2012 beëindigd en niet wilt verlengen is veel helderder dan meteen allemaal argumenten/redenen te geven, die heb je niet nodig volgens je contract.

Als je huurder toch 'problemen' maakt kun je op dat moment altijd nog deze zaken aangeven. (Anders krijgt hij dadelijk de illusie dat als de aan/opmerkingen die je maakt worden weggenomen dat er wel een verlenging kan komen.)

 

Je geeft zelf al aan dat je meer huur wilt, wees wel eerlijk (ook hier!) met je vraagstelling!

Maar nu komt de belangrijkere vraag, WAAROM wil je beëindigen of de huur veranderen?

 

Je roept iets over marktconform? Weet jij al wat die zou moeten zijn.

Is de 'studentenkamer' makkelijk los te verhuren, of is de ondernemer hierin ook makkelijk (als in: de student moet door het cafe naar zijn kamer, dan is het alleen te verhuren als de cafe eigenaar de student vertrouwd (en geen drank meeneemt oid))

Loopt het café een beetje goed? Of is het geen vetpot en is een verhoging uberhaupt wel te doen (sommige café's draaien nog geen winst als het enigste wat ze moesten betalen het personeel en drank was)

[presto541]

Heren,

 

Dank voor jullie reactie!

 

Ter verduidelijking van de casus:

Ik wil graag het huurcontract beëindigen vanwege de te late huurbetalingen, de (veel) te lage huur en het feit dat een andere potentiële huurder zich heeft gemeld. Deze huurder huurt nu het cafetaria in het pand en heeft aangegeven uitbreidingsplannen te hebben en heeft veel interesse in het café. De relatie met deze huurder, in tegenstelling tot de huurder van het café, is bijzonder goed te noemen.

 

De huurder van het café betaalt nu €830 aan huur en ontvangt van de huurders van de ‘onderverhuurde’ kamer bijna €600. In het contract staat dat zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder een andere bestemming te geven dan: Cafébedrijf, niet is toegestaan. Omdat wij het contract hebben overgenomen bij de koop van het pand (augustus 2010), weet ik niet zeker of de huurders goedkeuring schriftelijk hebben gekregen. Ik zal dit uitzoeken.

 

Marktconforme huur voor het café met bovenliggende kamer zal ongeveer €1250 zijn en de huidige huurders zullen niet in staat zijn dit te betalen. Het café loopt slecht en in de privé sfeer zijn er financiële problemen.

Doel is dus om het contract met de huurder van het café te beëindigen, het café gedeelte te verhuren aan huurder die ook het cafetaria huurt en de kamer boven het café te blijven verhuren aan de huurders die nu dus onderhuren van de café eigenaren.

 

Ik lees dat er grof weg 2 mogelijkheden worden genoemd ten aanzien van de opzeggingsbrief:

•   Een brief met ALLEEN de mededeling dat ik als verhuurder het huurcontract wil beëindigen

•   Versus een brief met de mededeling EN de ‘gegronde’ redenen.

 

Graag zou ik hierover iets meer duidelijkheid willen hebben; waarmee sta ik sterker?

 

Alvast bedankt voor jullie reactie!

 

Mvgr,

 

Presto

 

 

 

 

 

[JVerhallen]

[...]

waarmee sta ik sterker?

 

Het sterkst sta je als je overeenstemming krijgt met de huurder en gewoon een nette regeling treft. Het 'op de spits drijven' van een overeenkomst zorgt altijd voor stress en ellende. Kijk dus ook goed waar de 'pijnpunten' ontstaan bij ontbinding. Ik kan me voorstellen dat er goodwill, inventaris of andere zaken zijn die bij beëindiging een plaats moeten krijgen.

Maar misschien is het café al een blok aan het been voor de huurder en wil hij/zij best eerder beëindigen.

 

O ja, het is ook niet erg eerlijk als jij de huurder van de kamer 'overneemt'. De café eigenaar heeft deze aangebracht, dus mag daar best enige compensatie tegen over staan (bv. 1 of 2 maanden huur).

 

Denk ook goed aan de 'timing'. Augustus 2012 einde contract is precies midden in de vakantie, maar als het café verbouwt wordt ook wel dicht bij de kerst/O&N periode (3 maanden 'klussen' is niet heel lang, ook met vergunningen e.d. en dan staat het nog leeg doordat het nieuw/vers open is)

 

Het beste is te sluiten na een goede periode (bv O&N of Carnaval), dan sluit je huurder ook positiever af.