Financiering bedrijfspand.

[Jeffreybr]

Beste Lezer,

 

Ik en mijn compagnon (VOF maar binnenkort B.V.) hebben een goedlopende zaak.

Op dit moment huren wij een kantoorruimte (kosten 7000 Incl. BTW per jaar) en wij zijn de mogelijkheden aan het bekijken voor het kopen van een bedrijfspand.

 

We zijn een relatief kleine onderneming (3 man totaal) en hebben dus niet erg veel ruimte nodig.

Daarnaast hebben wij een bedrijf dat niet echt locatie gebonden is, het zou op een industrieterrein, in het centrum of in een woonwijk kunnen zijn.

alvorens we überhaupt dingen willen gaan bezichtigen willen we inzicht krijgen in wat er financieel mogelijk is.

 

Wat financiële cijfers;

 

2010:

Omzet: 205.000

Bruto resultaat: 145.000

Netto resultaat: 109.000

 

Prognose 2011 (op basis van Q1 cijfers en verwachting):

Omzet: 300.000

Bruto resultaat: 200.000

Netto resultaat: 160.000

 

Op dit moment hebben wij 0 euro schuld bij welke instelling dan ook, alles is uit eigen kapitaal gefinancierd. Tevens is er geld op de rekening courant beschikbaar om een deel van de koopsom uit eigen middelen te financieren.

 

Na wat zoekwerk op internet ben ik wel het e.e.a. aan informatie tegengekomen maar toch is het allemaal wat magertjes.

De zaken die ik mij op dit moment afvraag zijn eigenlijk de volgende;

 

1. Zouden wij een financiering bij de bank rond krijgen? Zo ja, aan welk bedrag moeten wij dan maximaal denken?

Ik heb een check gedaan met de calculator van SNS bank maar de resultaten die hieruit komen lijken mij zelf wat onwaarschijnlijk.

 

2. Wat is de maximale looptijd voor een financiering van een bedrijfspand?

 

3. Ik heb iets gelezen over de 'box' waarin het pand komt, je mag maximaal voor 20% van het pand voor eigen gebruik gebruiken anders komt deze in box3 voor de belasting en anders is dit in box1. Klopt dit?

 

Ik ben benieuwd wat jullie ervaringen zijn.

[Marco van den Maagdenberg]

Waarom wil je je huurpand omwisselen voor een kooppand en als je koopt wil je het dan in de vennootschap onderbrengen of in Prive houden?

[Jeffreybr]

Beste Marco,

 

Om te over te gaan naar een kooppand zijn een aantal redenen;

 

1. We houden aardig wat winst over en dat willen we investeren in iets. De afgelopen 2 jaar hebben wij geïnvesteerd in apparatuur die noodzakelijk is voor de continuïteit van onze bedrijfsvoering en hier hoeven wij de komende 5 jaar niet meer in te investeren en dit is de grootste investeringspost op onze balans. Hierdoor zijn er de komende tijd maar weinig investeringen nodig en zal de winst dus alleen maar verder oplopen.

 

2. We zijn nog vrij jong (beide 25) en willen in iets investeren wat waarde behoud, we kunnen ook bijvoorbeeld 2 leuke auto's kopen maar dat is alleen maar geld 'weggooien'.

 

3. We zijn op het punt beland dat er ruimte is om verder te groeien en er dus op termijn wellicht personeel moet komen. We zullen dan sowieso meer ruimte nodig hebben.

 

4. De panden waar we naar kijken moeten 'potentie hebben', dit kan op meerdere manieren;

- Winkelpand met kantoor erboven in een dorpskern / nabij een stadscentrum om het winkelpand te verhuren.

- Kantoorpand welke wij deels gaan verhuren met interessante bedrijven voor onze eigen business tegen een laag huurtarief.

 

Een belangrijke voorwaarde voor ons is dat de maandlasten niet te hoog zijn zodat er druk is om een huurder te krijgen. Waarschijnlijk zal een geldverstrekker hier ook uiteraard naar kijken.

 

Op dit moment hebben wij 2500 - 3000 euro maandelijks beschikbaar voor de bijbehorende lasten.

 

[ronaldinho]

Je betaalt 7000 huur inclusief btw, maar die btw vraag je terug (anders kun je niet met btw huren). Je betaalt dus maar 5882 per jaar aan huur.

 

Je wil naast eigen ruimte ook ruimte voor verhuur hebben: heb je tijd over voor de verhuur van vastgoed en kun je die tijd niet effectiever (tegen een hoger rendement) besteden? Zeker in het huidige klimaat is het lastig om vastgoed met een fatsoenlijk rendement te vinden. Wil je bovendien wel je focus verleggen van je huidige onderneming naar vastgoed?

 

Met een investering in vastgoed druk je de winst niet. Het zijn immers geen kosten en de afschrijving is nog eens beperkt ook (zeker voor het verhuurde deel). Daar je winst mee drukken wordt lastig. Daarnaast ben je minder flexibel. Als je uit je jasje groeit, kun je niet zomaar weg. Koop je een ruim jasje, maar blijft de groei uit, dan gooi je alleen maar geld weg.

 

Willen jullie samen de winst beleggen, of heeft ieder daar zijn eigen ideeën over? Daarnaast: wil je die beleggingen in de ondernemingssfeer hebben?

[Marco van den Maagdenberg]

Het is een lastig te beantwoorden vraag, om op basis van de gegevens die je verstrekt aan te geven hoeveel je zou kunnen lenen. Allerlei rekentools op internet zullen voor de gevraagde berekening niet werken vanwege allerlei factoren die maken dat maatwerk noodzakelijk is.

 

Normaliter kan je voor een bedrijfspand uitgaan van een lineair dalende lening van maximaal 25 jaar.

Financier zal kijken naar de resultaten van de afgelopen 3 jaar en daar het gemiddelde van nemen. Toekomstige winsten zijn mooi, maar moeten nog wel gerealiseerd worden.

 

Welk bedrag heb je maximaal beschikbaar ? Gemiddelde vrije cash flow van de afgelopen drie jaar d.w.z. netto winst na privé plus de afschrijvingen minus “reserve” voor noodzakelijke herinvesteringen. Alle lasten die verband houden met het huren van het huidige pand mag je hierbij nog optellen. Uiteindelijk kom je dan op een bedrag dat alle kosten met betrekking tot het verwerven/aanhouden van een pand in eigendom moet gaan dekken.

Waar een financier ook naar kijkt, wat de gevolgen zijn op de balans, zijn de balansverhoudingen na aankoop nog acceptabel/gezond.

 

Houdt er rekening mee dat een behoorlijke eigen inbreng verlangd wordt, hoeveel, vind ik op dit moment lastig in te schatten. In de “goede oude tijden” was een “normale” financiering tot 70 % van de executiewaarde niet ongebruikelijk, ik kan me voorstellen dat die percentages nu fors anders liggen.

 

Waar je ook rekening mee moet houden, is dat banken niet gecharmeerd zijn om ( gedeeltelijk) verhuurd onroerende goed te financieren. Dus als het om beleggen gaat, zal je dat grotendeels geheel met eigen middelen moeten doen, danwel keiharde garanties moeten afgeven.

 

Als ik je nog een tip mag geven: ga eerst nog eens goed brainstormen, wat je exact als bedrijfspand nodig hebt ( zonder verhuur), welke panden daarvoor in aanmerking komen, wat de kosten daarvan zijn en welke impact die kosten hebben op jouw exploitatie. Rekening houdende met een lening in 25 jaar af te lossen, een rekenrente van 8 %, onderhoudskosten en allerhande belastingen en verzekeringen.

 

Misschien is een goed "pensioenverzekering" (extern onder te brengen) een beter instrument om te beleggen ?

[Jeffreybr]

Je betaalt 7000 huur inclusief btw, maar die btw vraag je terug (anders kun je niet met btw huren). Je betaalt dus maar 5882 per jaar aan huur.

Klopt, je hebt gelijk.

 

Je wil naast eigen ruimte ook ruimte voor verhuur hebben: heb je tijd over voor de verhuur van vastgoed en kun je die tijd niet effectiever (tegen een hoger rendement) besteden? Zeker in het huidige klimaat is het lastig om vastgoed met een fatsoenlijk rendement te vinden. Wil je bovendien wel je focus verleggen van je huidige onderneming naar vastgoed?

We willen de focus niet verleggen naar vastgoed. Wellicht later wel.

Het gaat primair erom om een eigen pand te hebben, eventuele ruimte die over is zou verhuurd kunnen worden.

Zoals bovenstaand al aangegeven moet dit geen druk op leveren, een huurder is leuk meegenomen.

 

Met een investering in vastgoed druk je de winst niet. Het zijn immers geen kosten en de afschrijving is nog eens beperkt ook (zeker voor het verhuurde deel). Daar je winst mee drukken wordt lastig. Daarnaast ben je minder flexibel. Als je uit je jasje groeit, kun je niet zomaar weg. Koop je een ruim jasje, maar blijft de groei uit, dan gooi je alleen maar geld weg.

Nee, geen kosten maar wel een investering voor op de balans.

De groei is goed ingeschat en het zal geen pand worden met honderden m2 kantoor. Het is dus geen 'te ruim jasje'.

 

Willen jullie samen de winst beleggen, of heeft ieder daar zijn eigen ideeën over? Daarnaast: wil je die beleggingen in de ondernemingssfeer hebben?

Qua ideeën zitten we op een lijn en willen we dit dus samen doen.

[Jeffreybr]

Het is een lastig te beantwoorden vraag, om op basis van de gegevens die je verstrekt aan te geven hoeveel je zou kunnen lenen. Allerlei rekentools op internet zullen voor de gevraagde berekening niet werken vanwege allerlei factoren die maken dat maatwerk noodzakelijk is.

Begrijpelijk.

 

Normaliter kan je voor een bedrijfspand uitgaan van een lineair dalende lening van maximaal 25 jaar.

Financier zal kijken naar de resultaten van de afgelopen 3 jaar en daar het gemiddelde van nemen. Toekomstige winsten zijn mooi, maar moeten nog wel gerealiseerd worden.

Oke, dat is logisch natuurlijk.

 

Welk bedrag heb je maximaal beschikbaar ? Gemiddelde vrije cash flow van de afgelopen drie jaar d.w.z. netto winst na privé plus de afschrijvingen minus “reserve” voor noodzakelijke herinvesteringen. Alle lasten die verband houden met het huren van het huidige pand mag je hierbij nog optellen. Uiteindelijk kom je dan op een bedrag dat alle kosten met betrekking tot het verwerven/aanhouden van een pand in eigendom moet gaan dekken.

Op basis van de gegevens van 2010 is dit 55K. Voor 2011 zal dit neerkomen op ongeveer 75-80K.

 

Waar een financier ook naar kijkt, wat de gevolgen zijn op de balans, zijn de balansverhoudingen na aankoop nog acceptabel/gezond.

Houdt er rekening mee dat een behoorlijke eigen inbreng verlangd wordt, hoeveel, vind ik op dit moment lastig in te schatten. In de “goede oude tijden” was een “normale” financiering tot 70 % van de executiewaarde niet ongebruikelijk, ik kan me voorstellen dat die percentages nu fors anders liggen.

Dat is niet het grootste probleem, we zouden 50-60K zelf kunnen financieren.

 

 

Waar je ook rekening mee moet houden, is dat banken niet gecharmeerd zijn om ( gedeeltelijk) verhuurd onroerende goed te financieren. Dus als het om beleggen gaat, zal je dat grotendeels geheel met eigen middelen moeten doen, danwel keiharde garanties moeten afgeven.

Het pand zal primair ook voor onszelf zijn, als er optie is voor verhuur dan is dit mooi meegenomen.

Zoals aangegeven moet verhuur van een deel van het pand niet noodzakelijk zijn voor betaling van de lasten.

 

Als ik je nog een tip mag geven: ga eerst nog eens goed brainstormen, wat je exact als bedrijfspand nodig hebt ( zonder verhuur), welke panden daarvoor in aanmerking komen, wat de kosten daarvan zijn en welke impact die kosten hebben op jouw exploitatie. Rekening houdende met een lening in 25 jaar af te lossen, een rekenrente van 8 %, onderhoudskosten en allerhande belastingen en verzekeringen.

Misschien is een goed "pensioenverzekering" (extern onder te brengen) een beter instrument om te beleggen ?

We zijn hier ook zeker naar aan het kijken maar we willen dan even bekijken in welke prijsrange we moeten gaan zoeken.