Activering en afschrijving vastgoed

[stier]

LS,

 

Ik heb me suf gegoogled en op het forum van HL gezocht, maar kom niet echt verder. Ik heb een paar vragen over de volgende case.

 

Ik heb vanuit mijn persoonlijke holding een stuk grond met daarop een huis en een schuur aangekocht in Duitsland. Het betreft beleggingsvastgoed. In de komende jaren gaat de schuur plat en wordt er een nieuw huis neergezet dat in de verhuur gaat (korte verhuur aan vakantiegangers). Het bestaande huis staat voorlopig slechts van de buitenkant mooi te wezen (in toekomst wellicht renoveren en verhuren).

 

[*]a) moet/kan ik het vastgoed tegen de aankoopwaarde activeren?

[*]b) moet ik de overdrachtsbelasting ook activeren? (gelezen op site BD)

[*]c) ik ga de volgende uitgaven c.q. investeringen doen: architect, bouwbegeleiding, sloopkosten, bouwkosten, inrichting, exploitatie (water, elektriciteit), regulier onderhoud etc. Wat zijn de (algemene) fiscale spelregels mbt activering en afschrijving voor dergelijke kosten(soorten)?

[*]d) wat zijn de (algemene) fiscale spelregels mbt afschrijving van hetgeen is geactiveerd?

[*] e) wat zou in deze case de optimale fiscale strategie zijn? (zo min mogelijk belasting betalen, zonder uitstel of vooruitschuiven van belasting)

 

Alvast bedankt voor de hulp!

 

Groet Stier

[adlasko]

Hoi Stier,

 

Je gaat een behoorlijk bedrag uitgeven aan je activa.

De beste strategie is volgens mij om een goede fiscalist of accountant hiervoor in te schakelen.

Alleen voor advies en boekingen voor je activa (reservering, activeren, afschrijven, investeren krijg je o.a. mee te maken.)

 

Het kan je wel uitgelegd worden, maar hangt ervan af hoever je eigen boekhoudkundige en fiscale kennis gaat.

Wat je verkeerd begrijpt en daardoor verkeerd toepast, kan vervelende gevolgen hebben, de belastingdienst is je controleur en heeft niet veel begrip voor je persoonlijke situatie. Vaak krijg je er nog een aardige boete bovenop als zij corrigeren.

 

En het scheelt je een hoop kopzorgen, tijd en uitzoekwerk met minder resultaat.

 

Groetjes,

Roland

 

[Joost Rietveld]

@Roland

 

we beantwoorden hier toch wel vaker meer complexe vragen dan deze ::). De vraag die Stier eigenlijk stelt:

"wat moet ik niet en wel activeren en hoe schrijf ik er op af?" Voor die vraag heeft Stier nauwelijks een fiscalist nodig.

Inderdaad wel voor de fiscale behandeling van de verhuur, hoewel dat ook niet bijzonder complex is. Daar is al op geantwoord in de andere topics die Stier gestart is.

 

@Stier:

Je activeert alle uitgaven die nodig zijn om het pand gereed te maken voor de verhuur. Dus inderdaad de koopsom nu, de overdrachtsbelasting (kennen ze dat wel in DLD?), de investeringen voor de verbouwing, de architect, de notaris en ga zo maar door.

 

Alleen kosten die niet in relatie staan tot het gereed maken van het pand activeer je niet (energie, regulier onderhoud). Dat zijn gewoon kosten die in het jaar van betaling aftrekbaar zijn. De inventaris activeer je wel apart van het onroerend goed.

 

De inventaris schrijf je in 5 jaar af.

 

Het pand zelf in 40of 50 jaar. Daarbij moet je aanhouden dat bij verhuur niet verder afgeschreven kan worden dan tot 100% van de WOZ-waarde (helaas ook bij recreatief verhuurd OG). En die heb je niet, zodat je aansluiting moet zoeken bij de waarde economisch verkeer of een waardering die gelijk is met de maatstaven van onze WOZ-taxaties. Ga er maar vanuit dat als het pand niet ineens in waarde stijgt bij de oplevering dat de waarde economisch verkeer gelijk is aan jouw uitgaven. Dan is er dus geen mogelijkheid om op het pand af te schrijven.

 

groet

Joost

 

[stier]

Dank voor de antwoorden!

 

de overdrachtsbelasting (kennen ze dat wel in DLD?)

Helaas wel (grunderwerbsteuer); verschilt per bundesland, in mijn geval 5%.

 

Alleen kosten die niet in relatie staan tot het gereed maken van het pand activeer je niet (energie, regulier onderhoud). Dat zijn gewoon kosten die in het jaar van betaling aftrekbaar zijn.

 

[*] f) Geldt dit ook voor eventueel betaalde rente (ivm een financiering)?

 

Het pand zelf in 40of 50 jaar. Daarbij moet je aanhouden dat bij verhuur niet verder afgeschreven kan worden dan tot 100% van de WOZ-waarde (helaas ook bij recreatief verhuurd OG). En die heb je niet, zodat je aansluiting moet zoeken bij de waarde economisch verkeer of een waardering die gelijk is met de maatstaven van onze WOZ-taxaties. Ga er maar vanuit dat als het pand niet ineens in waarde stijgt bij de oplevering dat de waarde economisch verkeer gelijk is aan jouw uitgaven. Dan is er dus geen mogelijkheid om op het pand af te schrijven.

 

[*] g) In een besluit van de minister van Financiën wordt onder 2) gesproken over "bedrijfswaarde". Is dat iets anders dan de WOZ-waarde? Is bedrijfswaarde te vergelijken met de "vrije verkoopwaarde"?

 

[*] h) Als een taxateur in Duitsland het OG waardeert op een marktwaarde van 100, en de geactiveerde post op de balans (momenteel koopsom, overdrachtsbelasting en notaris) is bijvoorbeeld 150, mag ik dan het verschil afschrijven?

 

[*] i) Stel dat ik wel zou kunnen afschrijven, is het dan relevant op welk tijdstip een post wordt geactiveerd (ivm start afschrijving)? Of zou dat in mijn geval het tijdstip zijn dat het OG gereed is voor verhuur?

 

[*] j) Dan nog een algemene vraag. Een activum op de balans zou toch de werkelijke waarde (bij liquidatie) moeten weergeven? Klopt dat? Zo ja, dan vind ik het vreemd dat ik niet zou kunnen afschrijven als de werkelijke waarde lager is dan de boekwaarde (of welke term dan ook). Bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting is in mijn ogen 'weggegooid geld'. Of maak ik hier een denkfout?

 

Alvast bedankt!

 

Groet Stier

[adlasko]

Hoi Joost,

 

Ik bedoelde dus :

Om de grote lijnen te begrijpen is de informatie die je geeft noodzakelijk, niks mis mee.

Zijn laatste vraag omvat volgens mij alle voorgaande onderwerpen, nl. de fiscale strategie.

 

Zijn investering duurt enkele jaren, ik weet niet of het pand gedurende deze investering ook al verhuurbaar is.

Je kunt nl. (overbodig dit jou mede te delen, denk ik) de winst uit je verhuurinkomsten voor belasting reserveren i.v.m. voorgenomen investeringen en deze periodiek laten vrijvallen of activeren.

De meest optimale fiscale strategie omvat dus het totale plaatje van fiscale boekingen vanaf aankoop tot compleet verbouwde woning met inkomsten en uitgaven in 2 verschillende landen met 2 verschillende fiscale regelgevingen.

 

Met onvoldoende inhoudelijke kennis van fiscale boekhouding, kan ik het verhaal wel begrijpen, het uitvoeren is een tweede.

Betreft het een woning met een aankoopwaarde van bijv. 10.000,00, dan zeg ik leuk om het zelf te proberen.

Echter is je investering +/- 100.000,00, wat zou jij dan zelf aanraden ?

 

Groetjes,

Roland

 

 

[stier]

Ter informatie:

 

 

Zijn investering duurt enkele jaren, ik weet niet of het pand gedurende deze investering ook al verhuurbaar is.

 

Nee, is niet verhuurbaar. Planning is als volgt:

[*] aankoop: april 2011

[*] planvorming/bouwvergunning: 2011/2012

[*] subsidie-aanvraag: 2012 (subsidietraject duurt helaas 10 mnd)

[*] start bouw: 2013

[*] start verhuur: 2014

 

Om het voor de liefhebber toch wat complexer te maken ;), ik maak een redelijke kans op een subsidie van 45% van de investeringskosten. Eén van de eisen daarbij is dat het minstens 10 jaar verhuurd moet worden als vakantiewoning. Een vervolgvraag die ik daarbij heb, is hoe ik de die subsidie zou moeten activeren. Maar daar kom ik tegen die tijd vast nog op terug, met jullie goedvinden.

 

 

Betreft het een woning met een aankoopwaarde van bijv. 10.000,00, dan zeg ik leuk om het zelf te proberen. Echter is je investering +/- 100.000,00, wat zou jij dan zelf aanraden ?

 

Investering is meer dan het tweede bedrag.

[ronaldinho]

Vergeet niet dat vastgoed en alles wat daar mee samenhangt doorgaans belast is in het land waar het is gelegen (Duitsland dus), en de woonstaat (Nederland) een voorkoming van dubbele belasting zal geven. Hoewel je dan nog steeds moet weten hoe dit in Nederland in zijn werk gaat (je moet immers je wereldinkomen aangeven), is het belang daarvan beperkt. De Duitse regels zijn in deze waarschijnlijk belangrijker.

[stier]

Vergeet niet dat vastgoed en alles wat daar mee samenhangt doorgaans belast is in het land waar het is gelegen (Duitsland dus)

Daarom heb ik deze week een afspraak met een belastingadviseur in Duitsland, o.a. over het onderhavige thema. Ik ben benieuwd of er (grote) verschillen tussen NL en DLD zijn. Ik zal de uitkomst hier posten.