Hoe fiscaal kosten van bijzondere gebruiksconstructie bedrijfsruimte verwerken?

[Jean Ecogeneration]

Ik heb mijn woning+bedrijfsruimte (privé-eigendom) verkocht aan een privé persoon en heb bedongen dat ik nog 5 jaar om-niet van de bedrijfsruimte gebruik kan maken voor mijn bedrijf in ruil voor een lagere verkoopprijs (€30.000 lager). Daarna kan ik deze ruimte eventueel huren voor €7200/jaar.

Hoe kan ik de kosten hiervan juist in de administratie van mijn bedrijf verwerken?

[odeon]

Hoi Jean Hupperets,

 

In feite is die € 30.000 een soort vruchtgebruik. Het bedrag kun je activeren op je balans en en afschrijven in 5 jaar.

De andere kant van de medaille is dan wel dat het bedrag van € 30.000 in de boekwinst op je pand valt. Dus:

Vruchtgebruik € 30.000

aan Boekwinst € 30.000

 

Omdat over boekwinst direct moet worden afgerekend en het vruchtgebruik pas na 5 jaar is terugverdiend, pakt deze constructie fiscaal nadelig uit. Het was m.i. dan ook beter geweest om geen lagere verkoopprijs te bedingen en elk jaar

€ 6.000 huur betalen.

 

Odeon

[Jean Ecogeneration]

Odeon: Bedankt voor je reactie. Ik denk dat je uitgaat van een situatie waarbij het pand op naam van de onderneming staat. Het pand was echter mijn privé-eigendom.

Verder was dit de enige manier om in deze markt het pand toch nog vrij goed verkocht te krijgen.

[odeon]

@ Jean

 

Bedankt voor de correctie. Omdat je in je post stelt dat je de bedrijfsruimte voor je bedrijf wilt blijven gebruiken, dacht ik dat de bedrijfsruimte zakelijk was geëtiketteerd. Dat hoeft nl niet als er sprake is van keuze-vermogen.

 

Ik begrijp nu dat de bedrijfsruimte geëtiketteerd is als privé vermogen. In dat geval is de boekwinst op het pand uiteraard onbelast.

 

Je krijgt er wel een vruchtgebruik (vooruitbetaalde huur) voor terug dat je m.i. kunt inbrengen in je onderneming en in 5 jaar kunt afschrijven.

 

Pakt de constructie fiscaal toch nog gunstig uit :)

 

Odeon

 

 

 

[Jean Ecogeneration]

Kan ik het vruchtgebruik dan zomaar overhevelen van privé naar mijn onderneming (want mijn onderneming was geen partij in de koop/gebruiksovereenkomst van het OG)?

[odeon]

 

In principe is er sprake van 2 overeenkomsten. Je verkoopt het pand vanuit privé voor X + € 30.000. Vervolgens bedingt de onderneming een huurrecht en betaald de 1ste 5 jaren vooruit tegen € 30.000. M.i. is de onderneming wel partij in de koop/gebruiksovereenkomst, omdat de gebruiksovereenkomst t.b.v de onderneming is afgesloten. Het is ook een kwestie van het één en ander op de juiste wijze (juridisch) vastleggen.

 

Odeon

[Jean Ecogeneration]

Hoi Odeon,

 

Juridisch is het zo geregeld dat ik als privépersoon het pand verkocht heb en ook zelf het 5-jarige vruchtgebruik houd van de betreffende ruimte.

Vervolgens ben ik als privépersoon vrij om ermee te doen wat ik wil. In casu het ter beschikking stellen aan de VOF waar ik vennoot in ben.

 

Om de waarde van dat gebruiksrecht te bepalen zijn we uitgegaan van de contante waarde op het moment van overdracht, gebaseerd op een jaarhuur in het economische verkeer van €7000-€7200 over die periode van 5 jaar.

[odeon]

OK, er is dus sprake van het ter beschikking stellen van een vermogensbestanddeel (vruchtgebruik) aan een samenwerkingsverband (v.o.f.).

 

Het vruchtgebruik wordt ter beschikking gesteld aan de v.o.f. . Hiervoor reken je een zakelijke huur van zeg € 7.200 per jaar. De v.o.f. kan deze € 7.200 in aftrek brengen als huurlast, maar tegelijkertijd wordt deze € 7.200 bij je in privé belast als resultaat uit overige werkzaamheid. Hierop kun je echter in mindering brengen de afschrijving op het vruchtgebruik die - neem ik aan - nabij de € 6k zal uitkomen. Over eventuele TBS-winst kun je ook nog de MKB-winstvrijstelling in mindering brengen.

 

Ik zou het een en ander wel vast leggen d.m.v. een overeenkomst tussen jou en de v.o.f.

 

Odeon

[Joost Rietveld]

Het vruchtgebruik wordt ter beschikking gesteld aan de v.o.f. .

 

Detail hoor, maar hebben we het hier dan niet over verplicht (buitenvennootschappelijk) bedrijfsvermogen van de vof?

[odeon]

Het vruchtgebruik wordt ter beschikking gesteld aan de v.o.f. .

 

Detail hoor, maar hebben we het hier dan niet over verplicht (buitenvennootschappelijk) bedrijfsvermogen van de vof?

 

Joost, kun je dit nader toelichten. Voor zover ik heb begrepen ging het om een woon-werk pand dat privé is geëtiketteerd. TS verkoopt het pand als privé persoon en bedingt een vruchtgebruik van het bedrijfsgedeelte over de komende 5 jaar.

 

Overigens is er praktisch weinig verschil tussen TBS en buitenvennootschappelijk bedrijfsvermogen.

 

[Joost Rietveld]

als ik de wettekst lees over de TBS dan komt TBS aan een eigen vof daar niet in voor (behalve als een eigen BV vennoot is in die vof).

 

Onder werkzaamheid wordt mede verstaan:

 

a. het rendabel maken van vermogensbestanddelen – daaronder begrepen de schulden die rechtstreeks samenhangen met die vermogensbestanddelen – door deze vermogensbestanddelen al dan niet tegen vergoeding rechtens dan wel in feite, direct of indirect ter beschikking te stellen aan een met de belastingplichtige verbonden persoon, voorzover die vermogensbestanddelen door die persoon worden aangewend voor het behalen van belastbare winst uit onderneming of belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden;

 

b. het rendabel maken van vermogensbestanddelen – daaronder begrepen de schulden die rechtstreeks samenhangen met die vermogensbestanddelen – voorzover deze vermogensbestanddelen al dan niet tegen vergoeding rechtens dan wel in feite, direct of indirect ter beschikking worden gesteld ten behoeve van een samenwerkingsverband waarvan een met de belastingplichtige verbonden persoon die daarbij belastbare winst uit onderneming of belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden geniet, deel uitmaakt;

 

Of mis ik iets en kan ik maar beter vroeger naar bed gaan? ;)

 

groet

Joost