Financieringsaanvraag bedrijfspand vanuit prive of vanuit bedrijf?

[prvanvleuten]

Beste mensen,

 

Ik ben bezig met het aankopen van een bedrijfspand dat zo'n 90.000 euro kost. Ik kan bijna de helft van het bedrag ophoesten aan eigen middelen (inclusief overwaarde op mijn eigen woning). De WOZ-waarde is ook ongeveer 90.000. Voor de rest wil ik graag een lening bij de bank aanvragen.

 

De cijfers van de afgelopen jaren van mijn startende bedrijf zijn niet heel goed. Er is echter qua omzet en winst een uitstekend toekomstperspectief, zeker als ik dit bedrijfspand kan benutten. Dat de cijfers onvoldoende zijn komt vooral door aanloopkosten en investeringen in heel veel kleine zaken zoals inventaris. Mijn bedrijfsmiddelen zijn tenminste 25.000 euro waard. Ik vraag mij nu af of - hoewel het pand een bedrijfsbestemming zal krijgen - het misschien handiger is om het in prive aan te kopen? Dan hoef ik nl niet mijn onvoldoende jaarcijfers te laten zien of een ondernemingsplan in te dienen?

 

Mijn vrouw heeft een vast contract en ik tot oktober nog een parttime baan. Daarnaast hebben we dus veel eigen middelen en kunnen we zekerheden inbrengen. Zou het aanvragen van zon lening of hypotheek meer kans hebben als ik het vanuit prive aanvraag?

 

Bij voorbaat dank voor reactie!

 

[Marco van den Maagdenberg]

Ik ben bezig met het aankopen van een bedrijfspand dat zo'n 90.000 euro kost. Ik kan bijna de helft van het bedrag ophoesten aan eigen middelen (inclusief overwaarde op mijn eigen woning).

Met andere woorden, overwaarde zit in je woonhuis en heb je niet “contant” ter beschikking, dus zal je ook moeten financieren.

 

De WOZ-waarde is ook ongeveer 90.000. Voor de rest wil ik graag een lening bij de bank aanvragen.

Belangrijker, is de vraagprijs en de prijs de jij ervoor wilt betalen.

De cijfers van de afgelopen jaren van mijn startende bedrijf zijn niet heel goed. Er is echter qua omzet en winst een uitstekend toekomstperspectief, zeker als ik dit bedrijfspand kan benutten. Dat de cijfers onvoldoende zijn komt vooral door aanloopkosten en investeringen in heel veel kleine zaken zoals inventaris. Mijn bedrijfsmiddelen zijn tenminste 25.000 euro waard. Ik vraag mij nu af of - hoewel het pand een bedrijfsbestemming zal krijgen - het misschien handiger is om het in prive aan te kopen? Dan hoef ik nl niet mijn onvoldoende jaarcijfers te laten zien of een ondernemingsplan in te dienen?

Elke financier zal zich ervan willen vergewissen of jij in staat bent om de financieringslasten (rente en aflossing) alsmede de “eigenaarslasten” (OZB, verzekeringen, etc.) kan opbrengen. Hiervoor zullen ook jouw jaarcijfers ( afgelopen 3 jaar) op tafel moeten komen. Het is handig om daarbij ook een opstelling te maken, waarbij duidelijk wordt welke bijdrage het nieuwe pand aan jouw exploitatie gaat leveren.

Mijn vrouw heeft een vast contract en ik tot oktober nog een parttime baan. Daarnaast hebben we dus veel eigen middelen en kunnen we zekerheden inbrengen. Zou het aanvragen van zon lening of hypotheek meer kans hebben als ik het vanuit prive aanvraag?

 

Zekerheden is niet het belangrijkste, je zult moeten aantonen dat jij de lasten kan dragen.

 

Of je het in privé moet financieren is een fiscale vraagstelling, en daar kunnen anderen een beter advies in geven. maar hoe je het ook wendt of keert, die zakelijke jaarcijfers zullen opgevraagd worden.

 

[prvanvleuten]

Marco, dank voor je uitgebreide reactie!

 

De vraagprijs ligt hoger, het zal inclusief kosten en verbouwing uitkomen op 90.000.

 

Ik kan het pand toch ook gewoon als particulier kopen, bedoel ik? Onze looninkomsten zijn misschien genoeg voor een hypotheek daarvoor. Extra inkomsten daar bovenop kunnen vervolgens komen uit het verhuren aan een bedrijf.

 

Als deze constructie niet realistisch is, heb ik dan uberhaupt wel kans om een financiering te krijgen gezien mijn magere jaarcijfers? Zou het dan - ondanks de hoge WOZ-waarde, de grote eigen inbreng en de zekerheid van "stenen" - toch nog afgewezen kunnen worden?

 

 

[Marco van den Maagdenberg]

Ik kan het pand toch ook gewoon als particulier kopen, bedoel ik? Onze looninkomsten zijn misschien genoeg voor een hypotheek daarvoor. Extra inkomsten daar bovenop kunnen vervolgens komen uit het verhuren aan een bedrijf.

Je kunt het inderdaad als particulier kopen, maar banken staan niet te trappelen om onroerend goed in verhuurde staat te financieren, behalve als het voor “eigen gebruik” is. Ik blijf erbij dat indien het voor je eigen toko is, dat de bank naar jaarcijfers zal vragen, want daaruit zullen uiteindelijk de lasten bekostigd moeten worden. Jij noemt het o.m. jouw looninkomen, maar dat wordt ook door jouw bedrijf betaald ? Als blijkt dat het niet uitkan, zal een afwijzing het gevolg zijn.

 

Als deze constructie niet realistisch is, heb ik dan uberhaupt wel kans om een financiering te krijgen gezien mijn magere jaarcijfers? Zou het dan - ondanks de hoge WOZ-waarde, de grote eigen inbreng en de zekerheid van "stenen" - toch nog afgewezen kunnen worden?

Of deze constructie niet realistisch is, is van hieruit niet te beoordelen, ik geef alleen maar aan hoe er door banken naar gekeken wordt. Wellicht zijn de resultaten van jouw onderneming nog niet zo dramatisch zoals jij het stelt. Kijk eerst eens wat de invloed van een “eigen pand” is op jouw exploitatie. Dat kan zowel aan de opbrengsten kant als kosten kant invloed hebben. Als blijkt dat je er beter van wordt, leg dan jouw aanvraag met een goed verhaal eens weg bij verschillende banken.

 

En nogmaals financieringen worden niet verstrekt op zekerheden, maar op ( toekomstige) resultaten, zekerheden zijn altijd het sluitstuk van een financieringsaanvraag. Hoe groter het ingeschatte risico hoe zwaarder op zekerheden wordt geleund.

[ronaldinho]

Wat bedoel je met 'als particulier' kopen? Heb je een BV? Anders maakt het namelijk geen verschil.

In geval van een eenmanszaak/VOF kun je (in ieder geval vanuit fiscaal oogpunt) een pand dat je volledig zakelijk gaat gebruiken niet als privévermogen etiketteren. De bank zal beoordelen of je totale inkomsten voldoende zijn om de lasten (inclusief de hypotheekrente op je woning, etc) te kunnen dragen.

[prvanvleuten]

Ik heb geen BV.

 

Ik ontkom er blijkbaar op geen enkele manier aan om mijn jaarcijfers te laten zien: daar worden mijn financieringskansen niet beter van vrees ik. Ik zal een positieve prognose opstellen, want ik ben ervan overtuigd dat er veel winstkansen zijn. Ik hoop dan maar dat de bank niet teveel aan de historische resultaten blijft vastzitten.

 

Ik heb nu nog een parttime baan, mijn vrouw fulltime. Er hoeft dus niet veel winst uit het bedrijf naar prive te gaan de komende jaren, dat helpt misschien wel.

 

Als het me lukt het bedrijfpand aan te kopen wil ik het fiscaal gezien in prive houden, dat kan toch ondanks het zakelijke gebruik voor mijn bedrijf?

[jongesaab]

Zoals al eerder aangegeven op hierboven: het gaat er om dat je de financieringslasten (rente+aflossing) kunt voldoen. Daarbij zal een bank ook kijken naar het inkomen van je partner en de inkomsten uit je part time baan. Maar de jaarcijfers zijn en blijven het belangrijkste: de financieringslasten zullen immers uit onderneming betaald moeten worden. Mocht dit op basis van je vorige jaren niet lukken dan is een prognose wenselijk. Dit moet niet te taakstellend zijn, één zwaluw maakt nog geen zomer.

 

Succes met je financieringsaanvraag.

[Raymond Lohuis]

Even een andere zijsprong. Waarom een bedrijfspand ?De investering in het bedrijfspand moet wel een positief effect hebben op je bedrijf.

Denk aan lager lasten omdat je nu bijvoorbeeld huurt of gebruik moet maken van andere locaties die niet efficient zijn.

Als je cijfers al niet zo best zijn en de investering van het bedrijfspand de kosten alleen maar verhogen, zal de bank allemaal vraagtekens zetten bij de investering.

 

Geld vrijmaken uit je prive woning zal in de regel per 1 augustus duurder worden. Vanaf dan is het niet meer mogelijk om een nieuwe hogere hypotheek volledig aflossinsgvrij te hebben. Alles wat je meer leent dan 50% van de waarde van de woning moet je aflossen.

[SubRosa]

Goede middag prvanvleuten,

 

Graag van mijn kant de suggestie om een andere optie ook te overwegen; huren.

 

Als je het pand aankoopt, kom je voor twee uitdagingen te staan; de hogere vaste lasten (vanwege de huisvesting) terugverdienen en de financiering rondkrijgen (die je nodig hebt vanwege de eenmalige hoge uitgave voor de aankoop).

 

Als je huurt heb je alleen een maandelijkse huur-uitgave en geen financieringsprobleem. Volgens mij is het zelfs vrij normaal dat jonge bedrijven huren of leasen i.p.v. te investeren.

 

 

[c.alpha]

Hallo

 

Ik ben geband wegens 16 spamberichten

[Patrick Strijker]

jammer van de reclame!