Eigen huis permanent verhuren.

[Joris123]

Geachte(n),

 

Ik wil mijn huidige eigen huis permanent verhuren als winkelruimte met bovenwoning. Het bestemmingsplan staat dit toe, opbrengst kan ook uit.

 

Op mijn huidige eigen huis rust nog een hypotheek. Ik heb voldoende eigen middelen om deze af te lossen. De WOZ-waarde is 110k hoger dan de hypotheek die erop rust.

 

Na het verhuren wil ik natuurlijk graag een nieuw eigen huis kopen. De daarvoor benodigde hypotheek zal ik baseren op mijn salaris. Met de opbrengsten en de zekerheid van het verhuurde pand wil ik graag uitbreiden: nog wat onroerend goed aanschaffen.

 

Nu is het probleem dat ik, volgens mij, tegen de bijleen-regeling aanloop, ik heb minimaal 110k overwaarde...is er nu niet iets handigs te verzinnen hiervoor? Moet ik het te verhuren pand misschien in een onderneming onderbrengen?

 

Bij voorbaat veel dank,

Joris

[Peter de Greef]

Beste Joris,

 

Ik wil je even op weg helpen met het volgende:

 

De huidige eigen woning met de hypotheekschuld valt nu in box 1 van de inkomstenbelasting.

Op het moment van vervreemding (bijvoorbeeld bij verkoop maar ook bij een wijziging van box 1 naar box 3) moet de economische waarde van de woning dus fiscaal worden vastgesteld. Dit ter bepaling van de fiscale overwaarde.

 

Zou je eerst (voor vervreemding) de hypotheek aflossen en daarna pas vervreemden dan heb je te maken met een nog hogere eigen woningreserve.

Dit betekent dan dat wanneer je een nieuwe eigen woning met een hypotheek aanschaft een zeer groot gedeelte (ofwel de volledige waarde bij vervreemding) van de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is.

 

Het is dus verstandiger (omdat je aangeeft dat voor aflossing genoeg liquide middelen zijn) de aflossing op die hypotheek uit te stellen totdat alle transacties zijn overeengekomen en verricht. M.a.w. je kunt beter aflossen in Box 3 dan in Box 1.

Echter moet je ook nog met de bank (i.v.m. de hypotheekstelling) overleggen of je toestemming krijgt om überhaupt het pand te mogen verhuren. Voor de hypotheekverstrekker heeft het pand op dat moment (maar toch voor een korte periode) namelijk een lagere waarde bij de verhuur.

 

Om het via een ondernemingsvorm te regelen wil ik afraden omdat dan de inkomsten (na aftrek van de gemaakte kosten) en toekomstige overwaarde alsnog belast zijn voor de inkomstenbelasting in box 1. In Box 3 is het saldo van de opbrengst en kosten niet belast.

Als je in de toekomst nog meer onroerend goed wilt aanschaffen en verhuren moet je opletten dat de belastingdienst dit niet gaat zien als een bron van inkomen waardoor nog alles belast is.

 

Groet,

Peter

[Joost Rietveld]

beste Joris,

 

De vraag over het verkopen en kopen van een eigen woning heeft geen plek op HL aangezien het niets met ondernemen van doen heeft. Gelukkig heeft Peter al gereageerd.

 

Topic gaat wel op slot.

 

groet

Joost

 

HL admin