Werkruimte in eigen huis (Hypotheek)

[Paul Hesdal]

Hallo, Er is reeds veel geschreven over de werkruimte in de privewoning.

Ik heb echter nog enkele vragen waarop ik geen duidelijk antwoord heb kunnen vinden..

 

Vraag 1: Als de werkruimte op de zaak komt, moet dit deel van de waarde in box 3 opgenomen worden.

Wordt dit deel in box 3 dan een schuld of een bezitting?

 

Vraag 2: Voor de hypotheek geldt dat een deel niet meer in box 1 aftrekbaar is.

Kan ik dit deel op de zaak zetten?

 

De werkruimte is zelfstandig en hier wordt vrijwel het gehele inkomen verdient.

Dus volgens mij is er geen keuze, de werkruimte moet op de zaak.

[4711]

Dan komt dat gedeelte van je woning (als bezitting) in box 3, met bijbehorende (hypotheek-) schuld. Het is dus niet meer een “eigen woning” in box 1.

En de kosten kan je van de winst aftrekken (met als maximum het bedrag dat in box 3 belast is).

 

[ronaldinho]

Als de werkruimte op de zaak komt, valt hij juist niet in box 3, maar in box 1 als ondernemingsvermogen. Inclusief de bijbehorende schuld. Alleen als je de zelfstandige werkruimte, waarmee je aan de inkomenseis voldoet, tot je privé vermogen rekent, valt hij in box 3 (en heb je een beperkte aftrek in de onderneming).

 

Of er sprake is van keuzevermogen of verplicht ondernemingsvermogen is afhankelijk van het gebruik, niet van welk deel van je inkomen je er verwerft.

[4711]

Volgens mijn informatie behoort werkruimte in de woning, als voldaan wordt aan het zelfstandigheids- en inkomenscriterium (en zo lijkt het toch hier, dacht ik - ondanks de misschien misleidende stelling "de werkruimte moet op de zaak" van TS), belast in box 3.

 

Maar jij zou het op de balans zetten? En dan een eventuele overwaarde bij verkoop bij de winst tellen?

Het is toch geen bedrijfspand waarin ook gewoond wordt, neem ik aan. Het betreft een ‘kantoor aan huis’ toch…

 

 

 

[ronaldinho]

De woning is vaak splitsbaar in een woning en een zelfstandige werkruimte (anders kun je al een probleem hebben met de aftrek op basis van 3.16, eerste lid, Wet IB 2001, heb je geen aftrek, dan maakt de werkruimte op grond van 3.19, vijfde lid, onderdeel 2, Wet IB 2001 alsnog deel uit van de eigen woning, althans, voor toepassing van dat artikel), vandaar dat de kwalificerende werkruimte niet als eigen woning wordt aangemerkt. Voor de werkruimte moet dus zelfstandig de regels van de vermogensetikettering worden toegepast. Het is of verplicht zakelijk of keuzevermogen. Is het (of kies je voor) zakelijk vermogen, dan kun je alle kosten aftrekken, maar zijn de opbrengsten normaal belast. Is het privé-vermogen (dus box 3), dan kun je een gelimiteerde gebruiksvergoeding in aftrek brengen in de onderneming (artikel 3.17, eerste lid, onderdeel c, ten eerste, van de Wet IB 2001).

 

Maar goed, de Hoge Raad heeft inmiddels een zeer interessante ontwikkeling teweeg gebracht rond de etikettering van (gesplitste en splitsbare) panden, daar is werkelijk waar geen touw meer aan vast te knopen.

 

Of ik het, ingeval van keuzevermogen, op de balans zou zetten? Vermoedelijk niet, maar dat hangt ook van de feiten en omstandigheden af.

[Mario2]

De werkruimte is zelfstandig en hier wordt vrijwel het gehele inkomen verdient.

Dus volgens mij is er geen keuze, de werkruimte moet op de zaak.

Beste Paul,

 

Heeft jou werkruimte een eigen ingang en eigen faciliteiten ? In dat geval zou er geen sprake zijn van keuze, maar zou de werkruimte zoals jij aangeeft inderdaad verplicht op de balans van de onderneming (rechtsvorm?) moeten worden opgenomen. Verdere uitwerking daarvan zie posting Ronaldinho.

 

 

 

 

 

 

[4711]

De woning is vaak splitsbaar in een woning en een zelfstandige werkruimte (anders kun je al een probleem hebben met de aftrek op basis van 3.16, eerste lid, Wet IB 2001, heb je geen aftrek, dan maakt de werkruimte op grond van 3.19, vijfde lid, onderdeel 2, Wet IB 2001 alsnog deel uit van de eigen woning, althans, voor toepassing van dat artikel), vandaar dat de kwalificerende werkruimte niet als eigen woning wordt aangemerkt. Voor de werkruimte moet dus zelfstandig de regels van de vermogensetikettering worden toegepast. Het is of verplicht zakelijk of keuzevermogen. Is het (of kies je voor) zakelijk vermogen, dan kun je alle kosten aftrekken, maar zijn de opbrengsten normaal belast. Is het privé-vermogen (dus box 3), dan kun je een gelimiteerde gebruiksvergoeding in aftrek brengen in de onderneming (artikel 3.17, eerste lid, onderdeel c, ten eerste, van de Wet IB 2001).

 

Maar goed, de Hoge Raad heeft inmiddels een zeer interessante ontwikkeling teweeg gebracht rond de etikettering van (gesplitste en splitsbare) panden, daar is werkelijk waar geen touw meer aan vast te knopen.

 

Of ik het, ingeval van keuzevermogen, op de balans zou zetten? Vermoedelijk niet, maar dat hangt ook van de feiten en omstandigheden af.

 

En omdat je dit juist zo fantastisch hebt verwoord, dan ga ik dit toch op mijn wijze (voor mijzelf, maar misschien ook voor TS en anderen) op een aardser manier proberen te vertalen:

 

Als de woning waar we het over hebben, daar waarin dus zowel gewoond als gewerkt wordt (en dan wel in verschillende, van elkaar afsplitsbare gedeeltes) GEEN verplicht ondernemingsvermogen is (met ander woorden: het is NIET uitsluitend een fabrieksgebouw, een kantoorpand, een showroom etc) en het is ook geen verplicht privé-vermogen (met andere woorden: het heeft WEL iets met het bedrijf te maken, want er wordt daar ook in gewerkt), dan is het keuzevermogen.

En als het gesplitst kan worden (en dat kan het kennelijk dus!), dan zou het zakelijke gedeelte tot de ondernemingsvermogen gerekend kunnen worden (en dan dus ook op de balans gezet kunnen worden).

 

Maar of dat dan ook MOET (het tot de ondernemingsvermogen rekenen dus), dat is mij niet duidelijk. Ik heb altijd gedacht van niet. Maar misschien zijn er nieuwe inzichten (uitspraken) die dit in een ander licht zetten.

Zo niet, dan blijft het volgens mij in het geval van TS gewoon “box 3”.

Of…?

 

 

[Mario2]

Maar of dat dan ook MOET (het tot de ondernemingsvermogen rekenen dus), dat is mij niet duidelijk. Ik heb altijd gedacht van niet. Maar misschien zijn er nieuwe inzichten (uitspraken) die dit in een ander licht zetten.

Paul geeft aan dat het gehele inkomen verdient wordt in de werkruimte. Eventuele privé activiteiten die in de betreffende ruimte al dan niet uitgevoerd worden lijken mij redelijkerwijs ondergeschikt aan de bedrijfsactiviteiten. Paul geeft aan dat de werkruimte zelfstandig is. De vraag is of de werkruimte bouwtechnisch splitsbaar is. Heeft de werkruimte bijvoorbeeld een eigen ingang ? Als splitsing bouwtechnisch is mogelijk gemaakt is splitsing naar redelijkheid volgens mij verplicht.

 

Arresten HR BNB 2007 295 t/m 298.

[4711]

Paul geeft aan dat het gehele inkomen verdient wordt in de werkruimte. Eventuele privé activiteiten die in de betreffende ruimte al dan niet uitgevoerd worden lijken mij redelijkerwijs ondergeschikt aan de bedrijfsactiviteiten.

 

Met alle respect lijkt mij dit een beetje voorbarig. Stel dat TS 20 uur per week zijn inkomen in dat gedeelte van de woning verdient en ook nog eens 20 uur in datzelfde gedeelte ligt na te genieten (en misschien TV kijken of zoiets) van het feit dat hij net zo goed geboerd heeft.

Dan vind jij dat dus 'ondergeschikt'.

 

Vraag ik me af...

[Paul Hesdal]

Hallo, De werkruimte is geheel zelfstandig met eigen ingang en sanitair. Misschien zijn mijn vragen niet goed geformuleerd, daarom nu vraag 1 , hoe handel ik dit administratief af?

Dan mijn vraag 2 is hoe handel ik het hypotheekgedeelte van de zaak af?

Het is mij duidelijk dat ik kosten naar rato kan aftrekken en hier tegenover staat dan later eventueel winst.

Het liefst zou ik een voorbeeld van zien.

 

 

 

[Marjan]

De waarde van het gedeelte dat zakelijk geëtiketteerd wordt komt op de balans van de onderneming evenals het deel van de (hypotheek)schuld dat daarbij hoort. Rentekosten over dit deel zijn zakelijke kosten.

Bij verkoop van de woning is de eventuele meerwaarde die gerealiseerd wordt bovenop de boekwaarde van het zakelijk geëtiketteerde deel voor de IB belast.

 

[Mario2]

Wat ik me dan afvraag, hoe bepaal je de waarde van het zakelijke deel ? En welke waarde breng je hiervoor in in de onderneming ? Pak je bijvoorbeeld 1/6 van de WOZ-waarde, of 1/6 van de waarde in het economisch verkeer. (Die 1/6 is zomaar een verzinsel mijnerzijds, kan net zo goed 1/3 zijn) Is het uberhaupt nog mogelijk om de werkruimte in te brengen in de onderneming terwijl de onderneming al gestart is ?

[4711]

Wat ik me dan afvraag, hoe bepaal je de waarde van het zakelijke deel ? En welke waarde breng je hiervoor in in de onderneming ? Pak je bijvoorbeeld 1/6 van de WOZ-waarde, of 1/6 van de waarde in het economisch verkeer. (Die 1/6 is zomaar een verzinsel mijnerzijds, kan net zo goed 1/3 zijn) Is het uberhaupt nog mogelijk om de werkruimte in te brengen in de onderneming terwijl de onderneming al gestart is ?

 

Ik begrijp dit niet:

Gisteren had je een advies gegeven aan TS over dit onderwerp. En nu stel je basale vragen over hetzelfde onderwerp aan andere HLers.

 

 

[Paul Hesdal]

hallo, Bedankt voor alle reactie,s .

Het antwoord van Marjan is voor mij het duidelijkst. Zij gaat niet in op andere reactie,s maar geeft een duidelijk antwoord op mijn vragen. Haar antwoorden zij tevens een bevestiging van mijn eigen mening.

[ronaldinho]

Met alle respect: je hebt de verkeerde vraag gesteld. Het antwoord van Marjan is voor jou alleen bruikbaar als je de zelfstandige werkruimte inderdaad los moet kwalificeren en dan tot de conclusie komt dat er sprake is van verplicht ondernemingsvermogen (waarvoor het irrelevant is welk deel van het inkomen daar wordt verdiend, maar wat afhankelijk is van het totale gebruik: ook als je er maar 1% van je inkomen verdient, maar je de ruimte 100% zakelijk gebruikt, is het ook ondernemingsvermogen).

 

Als je de regels van de vermogensetikettering kent en in de vingers hebt, dan had je het antwoord op de vragen die je nu gesteld hebt, ook wel geweten.

 

Het zou een beetje zonde zijn als je nu de verkeerde keuze maakt en daardoor straks teveel belasting moet betalen.