Huis als belegging?

[Ronald Kleverlaan]

Hallo,

 

Ik zit met de volgende situatie:

 

Ik woon momenteel in een huurhuis en ik heb een aanbod gekregen om het huis te kopen. Het is zeer eenvoudig voor mij en mijn vriendin om hiervoor een hypotheek rond te krijgen (kost ongeveer 1/3 van wat wij maximaal kunnen lenen). Ik ben alleen niet van plan om hier een tiental jaren te blijven wonen. Maar omdat we een aardige korting op de marktwaarde krijgen (ca. 20%) lijkt het mij echter zonde om het te laten schieten. Nu kwam mijn ondernemersgeest weer boven en dacht ik het volgende:

 

Als ik nu dit huis koop en wanneer ik wil verhuizen (zeg over een paar jaar) dan verkoop ik het huis niet, maar ga ik het verhuren. Met ons huidige salaris kunnen wij voor 2/3 van de maximale hypotheek nog steeds een huis kopen voor onze wensen en het vooruitzicht voor een (stuk) hoger inkomen is eigenlijk ook geen probleem, maar daar wil ik even nog geen rekening mee houden voor de veiligheid.

 

Nu heb ik een aantal vragen waar ik niet zo snel een antwoord op kan vinden:

 

- Hoe gaat de bank om met het verstrekken van een hypotheek voor twee huizen? Is dit lastiger, of is dit geen probleem?

 

- Hoe zit het met de belastingaftrek die je normaal gesproken hebt voor de hypotheekrente? Waarschijnlijk kan ik die niet meer opvoeren voor het goedkoopste huis (waar ik zelf niet in woon)?

 

- De extra huurinkomsten zijn vast extra inkomsten die je op moeten geven waarschijnlijk?

 

- Ik heb een eigen persoonlijke holding. Daar zit op dit moment nog niet veel cash in (alleen belangen in bedrijven). Is het toch handig om de huurinkomsten en betalingen via deze holding te laten lopen?

 

Ik ben mij hierop aan het orienteren, dus wellicht maak ik (fiscaal) een aantal domme opmerkingen, maar ik zou het erg fijn vinden als iemand mij hier verder mee zou kunnen helpen.

 

Alvast erg bedankt!

 

Ronald

[TwaBla]

 

Om deze kwestie iets ondernemer-relevanter te maken, is het misschien een idee om ook even in te gaan op de vraag waar je als ondernemer extra op moet letten bij hypothecair krediet.

 

;)

[Wekkel]

Om deze kwestie iets ondernemer-relevanter te maken, is het misschien een idee om ook even in te gaan op de vraag waar je als ondernemer extra op moet letten bij hypo-thecair krediet.

 

Afgezien van standaard bepalingen in hypotheekakten, zoals:

[*]het huurbeding;

[*]het beheersbeding;

[*]het ontruimingsbeding;

[*]instandhoudingsbeding;

[*]evt. (vage en ruime) volmachten voor de bank;

[*]verpanding van 3:254 BW goederen;

[*]verpanding (toekomstige?) huurpenningen (met evt. bankdeposito's en bankgaranties);

[*]verpanding verzekeringspenningen;

[*]opeisingsgronden, al dan niet via algemene voorwaarden,

 

is het natuurlijk bijzonder belangrijk om goed te kijken waarvoor je hypotheek verleent. De hypotheek kan worden verleend:

[*]voor een bepaalde lening, die je daadwerkelijk aangaat; of

[*]naast deze lening, ook voor toekomstige vorderingen van de hypotheekhouder op jou (de zogenaamde bankhypotheek).

 

Daar zit wel een groot verschil in. Niet iedereen zal zich realiseren dat hij bij het betrekken van andere diensten van de bank die ook hypothecair heeft gefinancierd, de vorderingen van de bank uit deze andere diensten ook onder de zekerheid van de hypotheek vallen bij een bankhypotheek. Voor een lening van bijvoorbeeld €20.000 zou ik dus niet zo snel met een bankhypotheek willen worden opgescheept. Dat is nergens voor nodig.

 

Een ander punt kan spelen bij meerdere betrekkingen met een en dezelfde bank. Het fenomeen cross-default kan zich daar voordoen. Op grond van de contractsbepalingen kan het zo zijn dat verzuim bij betaling van één vordering van de bank meteen alle vorderingen van de bank opeisbaar worden. Een gemeen addertje onder het gras dat goede bestudering verdient.

 

Voor ondernemers kan ook artikel 1:88 BW spelen (toestemming echtge-noot/geregistreerd partner). Dit is met name een probleem van de bank (cq. de notaris), omdat bij niet inachtneming van dit artikel de andere echtgenoot de rechtshandeling kan vernietigen. De bank verliest daarmee haar zekerheid zonder mogelijkheid van schadeverhaal (voor dit verlies) op de echtgenoot-ondernemer. Dit artikel kan je natuurlijk wel in de weg zitten als de bank alert is en je wederhelft geen toestemming wil geven.

 

Hypotheekverstrekking door rechtspersonen kent weer zijn eigen aandachtspunten. Kort stip ik aan:

[*]leerstuk van doelsoverschrijding art. 2:7 BW;

[*]leerstuk van art. 2:207c BW (geen steunverlening verkrijging eigen aandelen);

[*]leerstuk tegenstrijdig belang art. 2:256 BW (Mediasafe-arresten).

 

Zonder concrete vragen gaat het te ver om al deze punten uitvoerig te bespreken.

[Ronald Kleverlaan]

Wekkel,

 

Hartelijk bedankt voor je zeer uitgebreide reactie. Vergeef me mijn juridische onkunde, maar ik heb toch nog wat vraagjes hierover. Hopelijk kun je me hier verder mee helpen?

 

 

Afgezien van standaard bepalingen in hypotheekakten, zoals:

[*]het huurbeding;

[*]het beheersbeding;

[*]het ontruimingsbeding;

[*]instandhoudingsbeding;

[*]evt. (vage en ruime) volmachten voor de bank;

[*]verpanding van 3:254 BW goederen;

[*]verpanding (toekomstige?) huurpenningen (met evt. bankdeposito's en bankgaranties);

[*]verpanding verzekeringspenningen;

[*]opeisingsgronden, al dan niet via algemene voorwaarden,

 

is het natuurlijk bijzonder belangrijk om goed te kijken waarvoor je hypotheek verleent. De hypotheek kan worden verleend:

[*]voor een bepaalde lening, die je daadwerkelijk aangaat; of

[*]naast deze lening, ook voor toekomstige vorderingen van de hypotheekhouder op jou (de zogenaamde bankhypotheek).

 

Daar zit wel een groot verschil in. Niet iedereen zal zich realiseren dat hij bij het betrekken van andere diensten van de bank die ook hypothecair heeft gefinancierd, de vorderingen van de bank uit deze andere diensten ook onder de zekerheid van de hypotheek vallen bij een bankhypotheek. Voor een lening van bijvoorbeeld €20.000 zou ik dus niet zo snel met een bankhypotheek willen worden opgescheept. Dat is nergens voor nodig.

 

Een ander punt kan spelen bij meerdere betrekkingen met een en dezelfde bank. Het fenomeen cross-default kan zich daar voordoen. Op grond van de contractsbepalingen kan het zo zijn dat verzuim bij betaling van één vordering van de bank meteen alle vorderingen van de bank opeisbaar worden. Een gemeen addertje onder het gras dat goede bestudering verdient.

 

Wanneer ik maximaal een financiering van 75% van de executiewaarde nodig heb (de rest financieer ik zelf) dan zal dit toch zo een vaart niet lopen?

 

 

Voor ondernemers kan ook artikel 1:88 BW spelen (toestemming echtge-noot/geregistreerd partner). Dit is met name een probleem van de bank (cq. de notaris), omdat bij niet inachtneming van dit artikel de andere echtgenoot de rechtshandeling kan vernietigen. De bank verliest daarmee haar zekerheid zonder mogelijkheid van schadeverhaal (voor dit verlies) op de echtgenoot-ondernemer. Dit artikel kan je natuurlijk wel in de weg zitten als de bank alert is en je wederhelft geen toestemming wil geven.

 

Geldt dit alleen wanneer ik het huis op naam van mijn BV koop, of ook als ik het als prive persoon koop? We zullen het waarschijnlijk toch op beide namen kopen, dus dit zal waarschijnlijk toch al het geval zijn.

 

 

Hypotheekverstrekking door rechtspersonen kent weer zijn eigen aandachtspunten. Kort stip ik aan:

[*]leerstuk van doelsoverschrijding art. 2:7 BW;

[*]leerstuk van art. 2:207c BW (geen steunverlening verkrijging eigen aandelen);

[*]leerstuk tegenstrijdig belang art. 2:256 BW (Mediasafe-arresten).

 

Mijn jurische kennis is helaas niet erg goed. Zou je kort een omschrijving kunnen geven waar deze artikelen over gaan? Of me aan kunnen geven waar ik hier meer over kan vinden?

 

 

Zonder concrete vragen gaat het te ver om al deze punten uitvoerig te bespreken.

 

De volgende vragen heb ik concreet (als je meer details nodig hebt, geef aub hoe ik het beter uit kan leggen):

 

- Zoals ik het nu begrijp zal de bank beide huizen kunnen dwingen te verkopen. Maar zullen ze moeilijk doen om een hypotheek te verstrekken op twee huizen? Is dit lastiger, of is dit geen probleem?

 

- Meer een fiscale vraag: Ik heb iets gehoord over de (mogelijke) aftrek van hypotkeekrente aftrek. Hoe zit het met de belastingaftrek die je normaal gesproken hebt voor de hypotheekrente? Waarschijnlijk kan ik die niet meer opvoeren voor het goedkoopste huis (waar ik zelf niet in woon)?

 

- Fiscaal weer: De extra huurinkomsten zijn vast extra inkomsten die je op moeten geven waarschijnlijk? Dit schijnt ook eenvoudiger te worden?

 

Alvast bedankt!

 

Ronald

[Wekkel]

Wanneer ik maximaal een financiering van 75% van de executiewaarde nodig heb (de rest financieer ik zelf) dan zal dit toch zo een vaart niet lopen?

 

Mijn opmerkingen zijn meer algemeen dan dat ze zijn toegespitst op jouw situatie. Als je meerdere betrekkingen hebt bij een en dezelfde bank kan een cross-default bepaling ervoor zorgen dat alles opeisbaar wordt, ook al ben je maar bij een van de betrekkingen in verzuim. Bij een enkele financiering zal dit niet zo snel spelen (afgezien van de vaak stevige opeisingsgronden). In de praktijk is vaker sprake van volledige opeisbaarheid door een of andere clausule dan dat de bank in kwestie er uberhaupt iets mee doet. Ze hebben het meerdere en doen vaak het mindere. Het geld lekker uit laten staan is immers veel lucratiever.

 

Geldt dit alleen wanneer ik het huis op naam van mijn BV koop, of ook als ik het als prive persoon koop? We zullen het waarschijnlijk toch op beide namen kopen, dus dit zal waarschijnlijk toch al het geval zijn.

 

Ook hier geldt dat het meer een algemene opmerking is dan op jouw situatie toegespitst. Je zal het vast kopen als gezamenlijk te bewonen woning. Als je een echtgenoot/geregistreerd partner hebt, zullen jullie bij de hypotheekverlening (ongetwijfeld gezamenlijk aangegaan) over en weer toestemming verlenen in de akte.

 

Mijn jurische kennis is helaas niet erg goed. Zou je kort een omschrijving kunnen geven waar deze artikelen over gaan? Of me aan kunnen geven waar ik hier meer over kan vinden?

 

Deze onderwerpen komen wellicht aan bod als je B.V. een onroerende zaak gaat bezwaren met een hypotheekrecht. Aangezien daar niet echt sprake van is, is het wellicht beter om dit onderwerp even te laten rusten. Het is problematiek van nogal technische aard.

 

De volgende vragen heb ik concreet (als je meer details nodig hebt, geef aub hoe ik het beter uit kan leggen):

 

Zoals ik het nu begrijp zal de bank beide huizen kunnen dwingen te verkopen. Maar zullen ze moeilijk doen om een hypotheek te verstrekken op twee huizen? Is dit lastiger, of is dit geen probleem?

 

Ik vermoed dat de bank kijkt naar je aflossingsvermogen. Dat is gerelateerd aan je inkomen en je bestaande vaste lasten. Een eerste huis, dat is standaard werk. Bij een tweede huis met instandhouding van de financiering van het eerste huis gaan ze nader onderzoek doen naar hun zekerheidspositie en je 'afloskracht'. Kansloos is het zeker niet, maar 1+1=2, zo werkt het ook weer niet.

 

Meer een fiscale vraag: Ik heb iets gehoord over de (mogelijke) aftrek van hypotkeekrente aftrek. Hoe zit het met de belastingaftrek die je normaal gesproken hebt voor de hypotheekrente? Waarschijnlijk kan ik die niet meer opvoeren voor het goedkoopste huis (waar ik zelf niet in woon)?

 

Financieringslasten van 2e woningen zijn sinds 2001 (?) uitgesloten van aftrek in box 1. Je kan immers maar één 'eigen woning' hebben.

 

Fiscaal weer: De extra huurinkomsten zijn vast extra inkomsten die je op moeten geven waarschijnlijk? Dit schijnt ook eenvoudiger te worden?

 

Dit weet ik niet precies. Ik vermoed dat de huurinkomsten in box 3 vallen en dus alleen mee gesaldeerd worden op de peildata 1 januari en 31 december (tenzij je het tussentijds alweer hebt uitgegeven). De 2e woning is immers box 3. Dan hebben we het uiteraard niet over de situatie dat de B.V. eigenaar is van de woning.

[Camelot]

Even een aantal puntjes,

 

Art 1:88 BW wordt altijd dichtgetimmerd in de hypotheekakte. (toestemmingsvereiste)

 

Je kunt voor je huidige woning een hypotheek aanvragen en wanneer je in de toekomst een andere woning wilt kopen en daarbij de huidige woning wilt gaan verhuren, kun je voor de nieuwe woning wederom een hypotheek aanvragen. (uiteraard moet de inkomenspositie dit toelaten)

Ik zou zeker ook dan kijken wie wat te bieden heeft, en niet bij een bank blijven hangen.

 

Aangezien je de eerste woning niet volledig gaat financieren zal de hypotheekverstrekker in de toekomst niet al te veel bezwaar maken tegen de verhuur. Het nadeel van het niet volledig financieren van de eerste eigen woning kan gevolgen hebben voor een eventuele vervolgaankoop. Je krijgt te maken met de bijleenregeling die sinds 1 januari van kracht is. Ook het verhuren van de woning wordt door de fiscus als vervreemding van de eigen woning gezien. Na een verhuurperiode van 5 jaar vervalt de eigenwoningreserve.

 

De rente aftrek kan uitsluitend genoten worden over de woning die bestemd is voor eigen bewoning. Ga je in de toekomst verhuizen dan zal deze woning verhuizen naar box III. Je hebt dan geen rente aftrek meer over deze woning en de waarde van de woning minus de hypotheekschuld is in principe belast. De huuropbrengst is onbelast.

 

In een eerdere topic heb ik de gevolgen van aankoop middels de BV al het een en ander aangegeven.

De artikelen die Wekkel aanhaalt m.b.t. hypotheekverstrekking aan rechtspersonen acht ik in dit stadium niet relevant. Wat wel om de hoek komt kijken wanneer je een "zakelijke" hypotheek zou willen, heeft vooral te maken met de soort hypothecaire geldlening die een bank dan zou willen verstrekken. Deze zijn vooral gebaseerd op lineaire en/of annuïtiaire aflossingen en een verkorte duur van 15 tot maximaal 20 jaar.

 

Groet

[hond]

Wanneer jullie een 2e huis kopen en je bent met z'n 2en , dan kunnen jullie beiden een eigen huis hebben (box1) de rente eigen huis blijft voor elk aftrekbaar ; het gedeelte wat verhuurd wordt, daarvan is de rente niet aftrekbaar. De huisjesmelkers , zoals ze vanouds genoemd worden, kunnen dus ook hun eigen woning verhuren en een gedeelte daarvan verhuren. De wet op de privacy is van toepassing en je mag heus wel bij je vriendin op visite gaan om 1x per maand eens thuis te kijken hoe het er bij jouw daar aan toe gaat. Het gedeelte dat verhuurd is, heeft een lxb maat en staat in verhouding tot de totale lxb maat bijvoorbeeld 1 op 7 ; dat betekend dat 1/7 deel rente niet aftrekbaar is, (box1) , maar voor het 1/7 deel de waarde van de woning als inkomstenbron uit eigen vermogen belasting geheven wordt. Blijft dus interessant ;D:) Dick

[Camelot]

Wanneer jullie een 2e huis kopen en je bent met z'n 2en , dan kunnen jullie beiden een eigen huis hebben (box1) de rente eigen huis blijft voor elk aftrekbaar ; het gedeelte wat verhuurd wordt, daarvan is de rente niet aftrekbaar. De huisjesmelkers , zoals ze vanouds genoemd worden, kunnen dus ook hun eigen woning verhuren en een gedeelte daarvan verhuren. De wet op de privacy is van toepassing en je mag heus wel bij je vriendin op visite gaan om 1x per maand eens thuis te kijken hoe het er bij jouw daar aan toe gaat. Het gedeelte dat verhuurd is, heeft een lxb maat en staat in verhouding tot de totale lxb maat bijvoorbeeld 1 op 7 ; dat betekend dat 1/7 deel rente niet aftrekbaar is, (box1) , maar voor het 1/7 deel de waarde van de woning als inkomstenbron uit eigen vermogen belasting geheven wordt. Blijft dus interessant ;D:) Dick

 

Waar zou je in godsnaam al die moeite voor doen? (naast het feit dat je moedwillig de fiscus besodemietert)

 

In Box III krijg je te maken met een belastingheffing van 1,2% over de waarde van de woning minus hypotheekschuld. (heffingsvrij vermogen en overige vermogensbestanddelen laat ik even buiten beschouwing) Gelukkig hopt niet alleen de woning naar Box III, maar ook de hypotheekschuld!

 

De door jouw aangegeven "huisjesmelkerconstructie" kent toch wel de nodige nadelen, denk hierbij aan problemen met het fiscale partnerschap, samenlevingsovereenkomsten, successierechten e.d. Daarnaast zul je, wanneer de eerste woning gezamelijk wordt gekocht, ook weer te maken krijgen met vervreemding van het deel van een van de eigenaren.

 

[hond]

De fiscus kan nooit besodemieterd worden ,zolang het binnen de fiscale wetgeving toelaatbaar is.Volgens mij wel.Die "moeite"scheelt wel een slok op een borrel. Wanneer 1 van beiden het eigen huis aanhoud en de 2e deels verhuurd, dan blijft het 1e huis hoofdzakelijk eigendom in box 1 Verhuizen naar een andere woning door de 2e, daar niets mis mee, het blijft ook een huis voor eigen bewoning bij de

2e. De fiscale partnerschap, of geen fiscale partnerschap is hier niet ter zake dienende;het gaat om de feiten waarbij de belastingplichtige over het tijdstip van wel/niet fiscale partnerschap zelf, fiscaal gezien, beslist. Wat hebben samenlevingsovereenkomsten en zelf samen beslissen op welke wijze te wonen voor een tegenstrijdigheden? niets toch, dat blijft een normale economische beslissing. Successierechten idem dito.

Je kunt beter een andere fiscalist opzoeken die hier meer van weet.

[Camelot]

De fiscus kan nooit besodemieterd worden ,zolang het binnen de fiscale wetgeving toelaatbaar is

 

Beste hond,

 

Je geeft naar mijn mening een verkeerde voorstelling van de daadwerkelijke feiten. Je woont samen maar louter voor de renteaftrek houd je er een huis op na wat vervolgens verhuurd wordt. De insteek van Kleverlaan lijkt mij overduidelijk, hij wil samen met z'n vriendin de eerste woning kopen en daar vervolgens voor een aantal jaren met zijn vriendin gaan wonen.

 

De fiscale partnerschap, of geen fiscale partnerschap is hier niet ter zake dienende;het gaat om de feiten waarbij de belastingplichtige over het tijdstip van wel/niet fiscale partnerschap zelf, fiscaal gezien, beslist. Wat hebben samenlevingsovereenkomsten en zelf samen beslissen op welke wijze te wonen voor een tegenstrijdigheden? niets toch, dat blijft een normale economische beslissing. Successierechten idem dito.

Je kunt beter een andere fiscalist opzoeken die hier meer van weet.

 

Ze doen wel degelijk terzake aangezien ze er door jouw "constructie" nadeel van kunnen ondervinden.

 

Zolang je niet beiden staat ingeschreven op hetzelfde adres heb je niet eens de keuze voor wel of geen fiscaal partnerschap. (kan zeker voordelen hebben) Op het moment dat je samenwoont heb je bijvoorbeeld recht op vrijstellingen op het gebied van het successierecht, heb je recht op eventueel partnerpensioen (hierbij komt vaak de samenlevingsovereenkomst om de hoek kijken). Dit lijken mij niet alleen economische beslissingen zoals jij zegt, maar hebben degelijk ook een emotionele grondslag. (ofwel een stukje verzorgingsgedachte)

 

De constructie die jij aandraagt heeft maar 1 doel: hoe kan ik door een verkeerde voorstelling van zaken toch extra rente aftrek verkrijgen. En dat blijf ik besodemieteren vinden!

 

Groet

 

 

 

[Wekkel]

heb je recht op eventueel partnerpensioen (hierbij komt vaak de samenlevingsovereenkomst om de hoek kijken).

 

Je noemt successievrijstelling al eerder. Ook daarvoor is een samenlevingscontract bij de notaris wellicht een goed idee. Immers, bij opteren voor fiscaal partnerschap ieder jaar, GBA registratie op hetzelfde adres en notarieel samenlevingscontract 'spaar' je binnen 6 maanden de volledige langstlevende vrijstelling binnen.

 

Vergeet ook niet de mogelijkheid van een "Monica Lewinsky" clausule in een testament als je notarieel samenlever bent en nu nog een testament moet maken om je partner te beschermen tegen je eigen kind.

 

Er zijn dus meerdere redenen om uiteindelijk notarieel een samenlevingsovereenkomst aan te gaan.

[Camelot]

 

Wekkel,

 

Goede aanvulling, reusje!

[Ronald Kleverlaan]

Hartelijk dank allemaal voor jullie snelle reacties en uitgebreide antwoorden. Hier kan ik weer wat verder mee!

 

Groeten,

Ronald