BTW bij verhuur aan particulier en latere verkoop / herzieningstermijn

[alex789]

Beste mensen,

 

Even een vraagstuk waarvan ik hoop dat iemand me verder kan helpen.

 

Situatie: Wij hebben zes appartementen gekocht in een nieuwgebouwd complex. De appartementen zijn dus nieuw en nog niet in gebruik genomen. Wij kopen ze in de BV. Wij zijn dus niet de bouwer/ontwikkelaar, maar wilden ze verhandelen.

 

De voorbelasting over de aankoop is in aftrek gebracht. Intentie was immers om aan particulieren VON te verkopen, en dan de ontvangen BTW vanzelf weer af te dragen.

4 zijn verkocht. Verkoop van de overige twee vlot niet erg. Nu willen we ze verhuren, gewoon aan particulieren.

 

Stel we verhuren ze 2 jaar.

Vraag 1: Bij verhuur aan particulieren is er absoluut geen manier om BTW-belast te verhuren?

 

Vraag 2: Normaal is onroerend goed 2 jaar na 1e ingebruikname BTW-vrij overdraagbaar. Geldt dat hier ook? Met andere woorden, als wij ze na twee jaar verkopen, hoeft er dan geen BTW berekend of afgedragen te worden?

 

Vraag 3: Moeten wij nu, nu er aan particulieren mijns inziens, BTW-vrij verhuurd moet gaan worden, direct de eerder afgetrokken voorbelasting worden terugbetaald, of niet? Hoe zit dat bij verkoop, gaat hier de herzieningstermijn ook meespelen?

 

Hoor het graag als iemand hierover wat kan zeggen, c.q. tips heeft om het door ons beoogde resultaat gunstig te bereiken.

 

Groet, Alex

[Marcel Spruit R.I.P.]

Ha Alex, wat een interessante vragen.

 

@1: verhuur voor langere tijd is alleen btw-belast als je gebruik maakt van de optie om belast te verhuren, en dat kan alleen als de huurder de btw op de huur voor minimaal 90% in aftrek kan brengen. Kortom, ik zie bij reguliere verhuur geen mogelijkheid om dit btw-belast te doen.

Indien mogelijk, kun je overwegen om alleen kortdurende verhuur in het kader van vakantieverblijf o.i.d. toe te staan. Die dienst is belast met 6% btw en op die manier hou je de appartementen 'in de btw'.

Wellicht is het mogelijk, maar daar heb ik geen ervaring mee, om de appartementen te verhuren aan een derde, die de appartementen gaat gebruiken voor verhuur voor kortdurend verblijf. Is wel een beetje een noodgreep.

Heb je overwogen om ze te verhuren als bedrijfsruimte of opslag?

 

@2: inderdaad, twee jaar na de eerste ingebruikname. Als de appartementen sinds de oplevering leeg gestaan hebben, zijn ze nog niet in gebruik genomen, en is de termijn van twee jaar volgens mij dus nog niet begonnen.

 

@3: dat zou ik uit mijn hoofd niet durven zeggen. Ik vermoed van wel. Als je het appartement vier jaar na de oplevering btw-vrij aan een particulier verkoopt, krijg je ook te maken met herziening, je zult dan 6/10e van de afgetrokken voorbelasting weer af mogen dragen.

 

Hopelijk kan iemand anders mij aanvullen (of corrigeren)

Ik vermoed dat het om zulke bedragen gaat, dat een adviseur zijn kosten snel terugverdiend heeft.

[alex789]

@1. Thanks, duidelijk.

 

@2. Ook duidelijk, ik bedoel ook zeg maar als wij ze nu gaan verhuren, en dan over twee jaar weer gaan proberen te verkopen. In principe is dan de verkoop BTW-vrij dus volgens jou ook.

 

@3. Zoals jij het dus ziet in combinatie met vraag 2 en mijn casus, verhuren wij dus twee jaar aan particulieren, dus zonder btw. Voor die twee jaar hebben we dus eigenlijk geen recht op aftrek van de al afgetrokken voorbelasting neem ik aan, en als we het daarna verkopen moeten we ook nog eens 8/10e (want 2 jaar verhuurd) afdragen van de voorbelasting die we nu terug hebben gevraagd?

[Marcel Spruit R.I.P.]

@3: zoals ik het zie, als je eerst twee jaar btw-vrij verhuurt en daarna btw-vrij verkoopt, zal ALLE afgetrokken voorbelasting terugbetaald moeten worden, de panden zijn immers nooit voor btw-belaste prestaties gebruikt. Wat ik niet weet is _wanneer_ die herziening plaatsvindt, of dat direct al bij ingaan de verhuur is, en dan voor het volledige bedrag, of eerste jaarlijks 1/10e tijdens de verhuur en 8/10e bij de verkoop.

Ook weet ik niet of je ook moet herzien over een periode van leegstand.

[Marcel Spruit R.I.P.]

In de bijlage, punt 5.2 vind je de laatste standpunten (althans, die van november van het ministerie omtrent herziening van btw bij onroerende zaken, wellicht helpt dat.

2011-11-25_BLKB2011-641_omzetbelasting_besluit_aftrek.pdf

[alex789]

Marcel, bedankt voor je toelichting en de ingestuurde bijlage!

 

Wat ik er op alle punten uit concludeer is dat we dit kunnen doen, maar niet zoals we even dachten, daar beter van gaan worden. Andere innovatieve ideetjes uitwerken rondom de leegstand dan maar...:-)