‘Fysieke winkelstraat verdwijnt niet’

[Eigenwijs]

http://www.retailnews.nl/rubrieken/meer/algemeen/35013/--8216fysieke-winkelstraat-verdwijnt-niet--8217.html

 

Misschien leuk om eens verder op te discussiëren.

[HCS Legal (Heleen)]

Laatst las ik juist een artikel, waarin gesteld wordt dat de huren niet dalen, maar de vastgoedverhuurders de huurprijs op peil houden door tijdelijke kortingen aan te bieden.

 

In het algemeen denk ik, dat leegstand (die vreemd genoeg iedereen constateert als men winkelt) ernstig afbreuk doet aan het plezier in winkelen en het cachet dat winkeliers willen ophouden.

 

De supermarkt zal niet verdwijnen, maar kleinere non-food retail heeft het volgens mij toch wel erg moeilijk en is normaliter een aanjager van een winkelgebied.

[sca_]

Laatst las ik juist een artikel, waarin gesteld wordt dat de huren niet dalen, maar de vastgoedverhuurders de huurprijs op peil houden door tijdelijke kortingen aan te bieden.

 

Dat heeft te maken met de waarde van vastgoed. Bij een verstrekte korting daalt de waarde van het vastgoed nauwelijks. Bij een lager huurbedrag daalt de waarde van het vastgoed direct. Daar hypotheken gebaseerd zijn op de waarde van het vastgoed, moeten vastgoedeigenaren in dergelijke gevallen bijstorten. Een uitstroom van kapitaal waar ze geen trek in hebben. Vandaar de kortingen, en geen daling van de huren.

[HCS Legal (Heleen)]

Klinkt logisch, maar dan snap ik deze opmerking niet:

 

De retailmarkt is volgens Zandbergen veel dynamischer dan gedacht. Door de crisis en de opkomst van e-commerce groeit de leegstand niet, maar dalen juist de huren.

[sca_]

Vanmiddag liep ik nog door een stadscentrum, en de leegstand daar vertelt toch echt een ander verhaal...

 

Het blijft natuurlijk een keuze van de eigenaren zelf welke huur ze vragen. Net als bij bedrijven wordt de waarde van vastgoed berekend door toekomstige kasstromen te verdisconteren met het risico. Met deze rekensom kunnen ze zelf berekenen of meteen een verlaagde huur ontvangen meer waarde voor ze creëert.

 

Het is echter vooral de negatieve netto contante waarde van het bijstorten dat vastgoedeigenaren meer in de richting van een huurvrije periode stuurt, dan de huren te verlagen (los van de vraag of ze de liquiditeiten voor het bijstorten hebben).

[Chriz]

Er zijn wel meerdere uitspraken in dit artikel die ik niet helemaal logisch vind klinken, waaronder de volgende in het bijzonder:

 

’De gevolgen van deze ‘voorspelling’ zijn zeer schadelijk. Iedereen wordt in mijn ogen op het verkeerde been gezet en niemand durft meer te bewegen”

 

Het lijkt erop dat dit interview/onderzoek voornamelijk bedoeld is om te trachten rust op de retail vastgoedmarkt te behouden. Je kunt denken van de theorieen en voorspellingen van Cor Molenaar wat je wil, feit is wel dat hij bijgedragen heeft aan een verhoogde awareness onder retailers dat er nou eenmaal veel aan het veranderen is in retailland. Bovenstaande quote lijkt me dan ook meer opgaan voor vastgoedmannen dan voor winkeliers.

 

Winkeliers worden zich er op het moment steeds meer bewust van dat de retailbusiness verandert en niet meer is zoals het vroeger was. Een beetje roering in deze markt is juist goed, omdat steeds meer winkeliers beseffen dat het orientatieproces van een gemiddelde consument sterk veranderd is en dat deze orientatie zich tegenwoordig voor een groot deel online afspeelt.

 

Winkelstraten verdwijnen niet, maar consumenten gaan tegenwoordig anders te werk. En dat vraagt om een andere aanpak vanuit winkeliers en distrubitieprocessen.

 

Retail vastgoed partijen kunnen imo beter nadenken over hoe ze nieuwe vormen van retail nu en in de toekomst beter kunnen faciliteren en stimuleren in plaats van vastklampen aan een ouderwetse manier van prijsbeheersing en paniekrepressie.

[Roel J]

Laatst las ik juist een artikel, waarin gesteld wordt dat de huren niet dalen, maar de vastgoedverhuurders de huurprijs op peil houden door tijdelijke kortingen aan te bieden.

 

 

Dat is opzichzelf natuurlijk een tegenstrijdige boodschap.. de huur daalt niet maar u krijgt wel korting.. ???

 

wat inderdaad gebeurd is 3 of 6 maanden soms zelfs 12 maanden huurvrije periode. dat komt op een (standaard) contract van 5 jaar toch gewoon neer op 5, 10 of 20 procent korting..

 

Effectief zijn de huurkosten over 5 jaar dus wel substantieel lager en wat ik nog veel belangrijker vind, voor een startende onderneming is 6 maanden geen huur betalen aan het begin natuurlijk heel aantrekkelijk, de aanloop / opstartkosten zijn hoog genoeg en de omzet is vaak nog laag.. Dus qua cashflow planning en financieringsbehoefte is 3 to 6 maanden geen huur betalen aan het begin van het contract véél aantrekkelijker als de hele looptijd 5 of 10% minder betalen.

 

En hoewel deze maatregel uit nood geboren is ik het geen slechte zaak vinden als dit type aanbiedingen een blijvertje zijn waarbij je dus kan kiezen een gewoon "liniear contract" met vaste huurprijs over de hele looptijd en daarnaast contracten met een lage (of geen) huur aan het begin en een hoge(re) huur aan het eind. Vastgoed eigenaren hebben hun vastgoed toch al gefinancierd en kunnen dus makkelijker spelen met hun inkomstenstromen

 

afijn dat over de huurprijzen, wat meer ontopic over het al dan niet verdwijnen van de winkelstraat.. ik geloof ook niet in verdwijnen ervan.. Veel verandering? ja maar kijk eens naar het winkellandschap van 50 jaar geleden tenopzichte van nu.. we doen heel modern met ons thuiswerken en webwinkel aan huis.. maar rijd eens door een jaren 50 wijk (of nog ouder) heel veel woningen met grote erkers weren vroeger gewoon de groenteman of de bakker midden in de wijk tussen de woningen.. ik zeg niet dat dat terugkomt.. Maar ik vind het wel jammer dat het doemdenken tegenwoordig steeds meer de overhand heeft als ergens in een sector 10% krimp is word er direct gesproken over "het verdwijnen van.., het failliet van..., het falen van.. terwijl het toch niet veel meer is als iets grotere dan normale fluctuatie en dat is waarom het een crisis heet.. maar crisis is niet synoniem voor het verdwijnen van een sector. Al wat het betekent wat mij betreft is dat je 3x zo hard moet werken of 3x zo creatief moet zijn om met hetzelfde succes te blijven ondernemen als in de hoogtijdagen en soms is ook dat niet genoeg.. als dat jou onderneming betreft is dat een hele bittere pil met grote gevolgen maar op de schaal van de totale economie hoort dit soort slechte periodes er gewoon bij en overheidsmaatregelen kunnen dat effect maar een klein beetje beinvloeden dus moeten de maatregelen alleen daar worden toegepast op de sectoren waar een "overkill" dreigt door een samenloop van negatieve factoren, maar we moeten niet de illusie hebben dat overheidsmaatregelen de problemen gaat oplossen.

[Chappelin]

Een interessant onderwerp.

 

Sinds de opkomst van de webshop gaan er steeds minder mensen naar de stad om hun spullen te kopen.

Veel gaan erheen voor advies, of om die paar schoenen te passen, om ze vervolgens op internet te kopen!

 

Ik las laatst echter een artikel in Sprout over de oprichter van Rituals,

die in sommige van hun winkels het hele winkelbezoek een 'ervaring' maken.

Van het moment van binnenkomen tot het kopen, is daar een ervaring.

 

Met de geuren die er zijn, hete stenen etc. (volgens mij niet in alle winkels!),

maken zij het bezoek een ervaring.

 

Ik denk dat hier enorm veel in te halen is.

Een positieve ervaring die geassocieerd wordt met een product hebben mensen online vele malen minder.

Dus, HigherLevelers met een fysieke winkel:

MAAK HET WINKELBEZOEK EEN ERVARING. ZORG ERVOOR DAT MENSEN TERUGKOMEN!

[Doldersum Vastgoed]

''Multichanneling'' is the name of the game. Consumenten orienteren zich online en kopen offline of juist andersom. Net hoe het ze uitkomt. Offline winkeliers laten (kans op) omzet liggen zonder online aanwezigheid middels een webshop en online winkeliers laten (kans op) omzet liggen wanneer zij niet vertegenwoordigd zijn in de fysieke winkelstraat waar consumenten lopen en waar offline concurrenten wél vertegenwoordigd zijn.

 

De consument wil kopen waar en wanneer het hem uitkomt, op afroep, en als je daar als winkelier niet op inspeelt dan verlies je de wedstrijd.

[sca_]

Online spelers naar de offline markt halen en visa versa lijkt me dus totaal geen goed idee. Ik ben juist enorm te spreken over het volledig gescheiden houden van deze activiteiten door menig MKB ondernemer (bij grotere partijen wordt het een ander verhaal). Los van de totaal verschillende omzetgroei, rendement op geïnvesteerd vermogen en vermogenskostenvoet perspectieven en daarmee waardecreatie an sich bij de verschillende partijen, hebben online en offline een totaal verschillende focus.

 

Online heeft als USP prijs. Ga dat dus niet verpesten door met een lage marge offline retailactiviteiten te ontplooien.

 

Offline heeft als USP service en beleving (al is dat soms ver te zoeken). Ga je daar een lage prijs tegenaan gooien dan vreet dit in je marge.

 

Een strategie met lage online prijs en hogere offline prijs werkt niet. Zoals je zelf zegt: “Consumenten oriënteren zich online en kopen offline of juist andersom. Net hoe het ze uitkomt.”.

 

[Eigenwijs]

Webwinkels worden overschat. Het is eerder de vergrijzing van winkeliers, zij die dus ook niet voor beleving etc zorgen en het feit dat er teveel winkels zijn gecreëerd. Al hebben grote ketens nog altijd een ander verdien model dan de gemiddelde winkelier ze zetten nog steeds in op nieuwe fysieke locaties. Las van de week een onderzoek dat meer dan de helft van de webwinkels niet meer dan € 12000 omzetten per jaar. Je kunt mij ook niet wijs maken dat een gemiddelde winkelier op een A2 locatie het zolang kan uitzingen als het al van 2008 zo slecht is. Het is tijd voor consumenten vertrouwen, winkeliers die de consument duidelijkheid geven en gemeentes die winkelen nog aantrekkelijker maken!

[TwaBla]

 

Online heeft als USP prijs. Ga dat dus niet verpesten door met een lage marge offline retailactiviteiten te ontplooien.

 

 

Is aantoonbaar onjuist. Misschien als producten 100% vergelijkbaar zijn, bv in elektronica. Maar in fashion zijn keuze en service online belangrijker dan prijs. De prijsvechters zitten op straat; het middenveld vecht (ook) online.

[R.I.P. - Benm]

Die leegstand blijft een lastig verhaal. Je ziet dat er wel degelijk sprake van is in sommige winkelcentra, maar aan de andere kant zie je hier in utrecht ook dat er winkelcentra bij komen. Dat zijn voornamelijk kleine winkelcentra in wijken, en voornamelijk gevuld met de bekende ketens, met daarbij wellicht een snackbar, koffietoko of locale apotheek.

 

Blijft natuurlijk de vraag hoe die centra er over 10 jaar aan toe zijn - nu zijn ze geheel verhuurd, maar als de kortingen aflopen zou het best kunnen dat er weer winkels sluiten.

 

Een strategie met lage online prijs en hogere offline prijs werkt niet. Zoals je zelf zegt: “Consumenten oriënteren zich online en kopen offline of juist andersom. Net hoe het ze uitkomt.”.

 

Inderdaad, en consumenten zijn niet achterlijk. Als je het retail duurder verkoopt dan online moet je niet gek kijken als iemand het in de winkel bekijkt en daar ter plekke met zn smartphone op je website bestelt - ik geef ze geen ongelijk ;)

[Doldersum Vastgoed]

Een strategie met lage online prijs en hogere offline prijs werkt niet.

 

Ik heb het niet gehad over prijsverschillen. Los van het feit dat je als retailer zowel online als offline aanwezig moet zijn om jouw klanten op alle mogelijke manieren te faciliteren, want dat is het punt, blijft het daarnaast natuurlijk van levensbelang om qua prijs/kwaliteitverhouding concurrerend te zijn.