Verhoogde hypotheekinschrijving in 2012, maar geld opnemen in 2013

[rvdb]

Ik heb vanuit mijn BV geld geleend aan prive om mijn hypotheek bij de bank gedeeltelijk af te lossen. Hiervoor heb ik een onderhandse overeenkomst opgesteld. Aangezien de eigenwoningschuld hierdoor niet wordt beinvloed blijft de rente aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

 

Vanaf 1 januari 2013 gelden echter nieuwe regels: bij het ophogen van een hypotheek moet dit extra bedrag annuitair worden afgelost. Zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek

 

Als ik in 2013 opnieuw een bedrag vanuit mijn BV wil lenen aan prive om een deel van de hypotheek bij de bank af te lossen, ben ik bang dat dit wordt gezien als een extra lening of ophoging van de bestaande lening. Helpt het als ik de lening vanuit de BV in 2012 nog in laat schrijven als 2e hypotheek? Het idee is om een verhoogde inschrijving te doen, zodat duidelijk is dat de overeenkomst voor de totale hypotheek al in 2012 is gesloten. Of zal ondanks deze inschrijving het overhevelen van geld uit de hypotheek bij de BV naar de hypotheek bij de bank toch worden gezien als verhoging van de hypotheek?

[Marjan]

Als je totale hypotheekschuld niet omhoog gaat is er toch geen sprake van verhoging?

[rvdb]

Zo denk ik er ook graag over. :) Ik hoop dat het lenen vanuit de BV om af te lossen bij de bank gezien wordt als oversluiting. Is daarvoor een inschrijving als 2e hypotheek noodzakelijk? Of kan dat net als nu ook prima met een onderhandse overeenkomst?

[4711]

“Hypotheek” is niet iets dat fiscaal speelt. Het gaat om de ‘eigenwoningschuld’.

 

Sommigen (vooral jonge mensen) lenen van hun ouders. Die zullen zeker geen hypotheek op de woning vestigen (dat heeft met zekerheid van de geldverstrekker te maken). Onderhandse leningen zijn ook 'eigen woning schulden' als het geld voor de financiering hiervan is.

 

Overigens is toevallig vandaag een nieuw heel aardig onderdeel over het lenen van de BV verschenen op de site van de BD.

 

 

 

[Marnix Wansink]

Hier is er geen sprake van verhoging maar van een oversluiting wat inhoudt dat de oude regels blijven gelden. Tenminste, zo gaat het al jaar en dag met bestaande leningen die na een regimewijziging worden overgesloten naar een andere aanbieder. Daar wordt altijd vastgehouden aan de regels die gelden voor de over te nemen lening.

Alleen als wetgevers besluiten regimes aan te passen voor bestaande leningen, dan zal dat uiteraard ook gaan gelden voor de lening uit de BV maar was ook het geval geweest als je de lening niet had overgesloten.

 

Je moet altijd maar denken: wat zou het nut/gevolg zijn als een dergelijke oversluitregeling er niet zou zijn? Dan zitten (vooral starters) dan dus vrijwel volledig vast aan de huidige aanbieder en die kan dan in principe gaan vragen wat ze maar willen wanneer er een renteherziening is. Dit is voor niemand goed dus je ziet dat het altijd mogelijk is een bestaande hypotheek (sorry Peter) over te sluiten naar een andere bank als men daar gunstigere tarieven krijgt (ook al is dat een eigen BV), is overigens ook beter voor de staatskas.

[rvdb]

Interssante link, bedankt. In eerste instantie kwam ik tot de conclusie dat inschrijven van de lening niet nodig is. Maar de bd vindt van wel. Jammer, maar in ieder geval wel duidelijk.

[4711]

Ja, zo zie je maar hoe raar een balletje kan rollen.

 

Voor jou als privépersoon is het niet van belang of jouw lening (van je BV) wel/niet een hypotheek is (voor de aftrekbaarheid van je IB), maar voor jou als DGA is het wel van belang omdat de BD anders misschien zou kunnen vinden dat het helemaal geen lening is maar een soort loon (althans in theorie).

 

[Michel_S]

De BD schrijft sommige zaken wel heel erg stellig, terwijl sommige zaken deels alleen gebaseerd zijn op een goedkeuring in een besluit van de staatssecretaris.Het is natuurlijk wel handig dat je met sommige standpunten rekening kan houden, een beetje duidelijkheid is dan wel prettig.

[Jenson]

Dus de Belastingdienst stelt nu dat een positieve/negatieve hypotheekverklaring voortaan een onzakelijke zekerheid is?

En zal dus IB willen vangen voor dat "loon".

 

Fijn hoor. Nu kunnen we massaal naar een dure notaris voor een hypotheekinschrijving.

 

Geldt dit ook voor bestaande leningsovereenkomsten?

[rvdb]

Ik denk dat het wel mee zal vallen met het aanmerken van bestaande lenining als loon. Dit standpunt van de BD is waarschijnlijk niet nieuw, maar het is wel de eerste keer dat ze het duidelijk kenbaar maken. Dus voorheen was het als ondernemer lastig om aan de zakelijk voorwaarden te voldoen, omdat ze niet eenduidig vaststonden.

 

Dus inderdaad met z'n allen naar de notaris, ook voor bestaande leningsovereenkomsten. Dan kan je bij een controle altijd aanvoeren dat je direct na het bekend worden van de invulling van het begrip zakelijke voorwaarden stappen hebt ondernomen om hier aan te voldoen.

[Marjan]

Ik verwacht dat het, zeker voor al langer bestaande leningen, niet zo'n vaart zal lopen. Als je al 5 jaar of langer een leningovereenkomst hebt met je BV tegen een zakelijke rente, deze rente ook netjes maandelijks betaalt en de BV hier dus ook het voordeel (inkomsten) van heeft, lijkt mij het bestaan van de lening en de zakelijkheid ervan voldoende aantoonbaar, dan wel aannemelijk.

[ronaldinho]

Zolang het niet in de wet staat en de Hoge Raad het niet noodzakelijk vindt, is het zacht gezegd nogal onaardig van de fiscus om dit zo keihard te stellen. Het is namelijk gewoon onjuiste informatie. Een lening is een lening en blijft een lening, tenzij er iets heel bijzonders aan de hand is (te weten: eigenlijk is het helemaal niet als lening bedoeld, de voorwaarden zijn zodanig dat het eigenlijk eigen vermogen is of je weet vooraf al dat het geld nooit terug zal komen).

 

Het enige waar de fiscus iets mee kan is de hoogte van de rente (die moet zakelijk zijn en passen bij de voorwaarden) en eventueel als uiteindelijk blijkt dat de lening niet meer (volledig) terugbetaald kan worden. In het eerste geval kan de rente worden aangepast en in het tweede geval is de afwaardering alleen aftrekbaar als de lening (op de rente na) onzakelijk is.

 

Wat wel kan is bijvoorbeeld het gebruikelijk loon verhogen als er sprake is van een (relatief) laag salaris in combinatie met een steeds maar oplopende rekening-courantschuld van de aandeelhouder aan de BV (maar ook dat is niets nieuws, net als aflossing van een hoge RC door middel van (fictief) dividend).

 

Voorlichting door de fiscus is een goede zaak, maar hier gaat het gewoon om misinformatie en het onnodig op kosten jagen van ondernemers in toch al niet al te makkelijke tijden.

[Jenson]

Ik ben het graag met Ronaldinho eens, maar de Belastingdienst is nu wel erg duidelijk over de eisen aan de zekerheid. Wanneer heeft de Hoge Raad bepaald dat de positieve/negatieve hypotheekverklaring voldoende zekerheid biedt?

 

M.b.t. de door de Belastingdienst vereiste hypotheekinschrijving: Het is doorgaans onmogelijk om daarmee dezelfde zekerheid te verschaffen als aan een bank. De meeste DGA's met een geldlening-eigen-woning-bij-hun-BV hebben hun woning maar deels met deze lening gefinancierd. Het andere, en vaak grotere deel, komt van de bank, en de bank heeft het eerste recht van hypotheek op het onderpand, over de gehele waarde van de woning dus. Een 2e hypotheekinschrijving voor de BV krijgt het tweede recht van hypotheek, en dat is dus per definitie minder zekerheid dan de bank heeft.

 

De Belastingdienst wil dat de zakelijkheid van de lening gelijk is aan een normale lening bij de bank. Dat is dus onmogelijk.

[Michel_S]

Voorlichting door de fiscus is een goede zaak, maar hier gaat het gewoon om misinformatie en het onnodig op kosten jagen van ondernemers in toch al niet al te makkelijke tijden.

 

Hier ben ik het helemaal mee eens, vandaar ook mijn opmerking in mijn vorige bericht. Er wordt een en ander gepresenteerd als zijnde wetgeving terwijl dit deels slechts gebaseerd is op stanpunten c.q. beleid van de belastingdienst, al dan niet vastgelegd in een besluit.

 

 

[ronaldinho]

Kennelijk heeft het indruk gemaakt:

De tekst wordt op een aantal onderdelen aangepast. De herziene tekst zal zo spoedig mogelijk weer op de site worden geplaatst.

[rvdb]

Wow. Wie heeft er zoveel invloed dat de belastingdienst binnen een week haar eigen site op zwart zet? ::)

[Marjan]

Ook dat is HL! ;D

[Marnix Wansink]

Wow. Wie heeft er zoveel invloed dat de belastingdienst binnen een week haar eigen site op zwart zet? ::)

 

Denk dat iemand uit een centraal aanspreekpunt wellicht iets heeft gezien (of is gewezen op) een aantal zaken die niet helemaal door de beugel kunnen. Wij zaten al te likkebaarden op de tekst waar stond dat het hanteren van het U rendement bij een lening aan privé als zakelijk wordt beschouwd. Dan hebben we het momenteel over een toegestane rente van 1,42% :). Was toch lekker geweest voor alle niet aftrekbare leningen waar wij toch echt hoger adviseren.

 

Maar goed, die tekst zal wel een van de dingen zijn die herzien wordt.

 

 

[rvdb]

Ik heb zo het vermoeden dat de tekst niet zo snel terug zal komen. En als dat wel zo is, is het heel interessant om te zien wat er is veranderd. Ik heb dus alle oude teksten uit Google Cache gehaald (voordat het daar ook weer weg is). Als ik wat vergeten ben hoor ik het graag.