Woning als kantoor; mag je zelf keuze maken zakelijk of privé

[Copykoppie]

Graag wil ik jullie advies voor een interessante case: als een ZZP'er het huis van de (onder)buurman koopt om er kantoor aan huis te vestigen en dit huis activeert op de balans, kan de ZZP'er het kantoor dan weer aan zichzelf privé verkopen op ieder gewenst moment (bijvoorbeeld als de bedrijfsactiviteiten eindigen, of de ruimte nodig is voor privé)? En zoja, tegen welke prijs moet dat dan gebeuren (WOZ-waarde? officiële taxatie?)

 

 

 

 

modedit: topic afgesplitst en titel verduidelijkt

[fvddungen]

In geval van een eenmanszaak lijkt mij dat je de woning altijd prive koopt. Niks zakelijks aan dus.

[ronaldinho]

Als de ZZP'er vanuit een BV onderneemt en de BV de woning koopt, is dat geen enkel probleem: de BV kan gewoon doorverkopen (met overdrachtsbelasting op de koop toe). Is de ZZP'er IB-ondernemer, dan krijg je te maken met de vermogensetikettering. Bij volledig zakelijk gebruik is het verplicht ondernemingsvermogen en moet je het dus activeren. Bij volledig privégebruik is het verplicht privevermogen en kun je niet activeren. Bij gemengd gebruik is sprake van keuzevermogen en kun je (dus) eenmalig kiezen. Slecht in bijzondere omstandigheden kan sprake zijn van heretikettering, waarbij het pand dan tegen de waarde in het economisch verkeer de onderneming verlaat (of omgekeerd: op de balans komt). Bij voorkeur d.m.v. een taxatierapport, maar in beginsel ben je vrij in de manier van vaststelling van de waarde, zolang je de belastingdienst maar kunt overtuigen. Je kunt dus niet op ieder gewenst moment de etikettering wijzigen (verkopen aan jezelf kan überhaupt niet). De genoemde momenten: bedrijfsactiviteiten beëindigen en de ruimte (volledig) prive gaan gebruiken kunnen wel reden zijn voor heretikettering.

 

Voor wat betreft de overdrachtsbelasting speelt nog de vraag of hier sprake is van de verkrijging van een woning of niet. Het verschil is 2% of 6% overdrachtsbelasting.

[Johan Mulder]

 

Voor wat betreft de overdrachtsbelasting speelt nog de vraag of hier sprake is van de verkrijging van een woning of niet. Het verschil is 2% of 6% overdrachtsbelasting.

 

Daar durf ik wel op reageren. Het gaat niet om het 'voorgenomen gebruik', maar om de feitelijke eigenschappen op het moment van de levering. Is het pand geschikt voor bewoning, dan geldt het 2%-tarief.

[Copykoppie]

Het betreft een ZZP'er die IB-ondernemer is. Het aan te kopen pand betreft een appartementsrecht bestaande uit een lege etage en een verhuurde etage. Beide in zeer slechte staat overigens, maar nog wel geschikt voor bewoning en geregistreerd als woning. De lege etage zou dan volledig als kantoor dienen. De verhuurde etage als ´belegging´ (huur is momenteel erg laag). Het geheel zou na vertrek van de huurder winst kunnen opleveren (afhankelijk van de marktomstandigheden op dat moment uiteraard).

[ronaldinho]

Daar durf ik wel op reageren. Het gaat niet om het 'voorgenomen gebruik', maar om de feitelijke eigenschappen op het moment van de levering. Is het pand geschikt voor bewoning, dan geldt het 2%-tarief.

De wettekst geeft geen duidelijkheid. Ik ben het met je eens dat op basis van het voorafgaande besluit, de parlementaire toelichting en de vragen en antwoorden van het ministerie het niet gaat om het voorgenomen gebruik. De vragen en antwoorden geven echter wel expliciet aan dat het niet gaat om 'geschikt voor bewoning', maar om een woonbestemming. Daaronder wordt ook een bedrijfswoning begrepen, maar niet de bewoning van een bedrijfspand in een gedoogsituatie.

 

De vraag is dan ook hoe 'naar zijn aard' moet worden uitgelegd in relatie tot de toevoeging inzake tijdelijk leegstand. Met name dat laatste schept enige verwarring en dus onzekerheid. Maar in deze situatie, waarin het gaat om daadwerkelijk woningen, zie ik geen problemen - althans, niet op overdrachtsbelastinggebied. De vraag is eerder of de gemeente/het bestemmingsplan wel volledig zakelijk gebruik toestaat.

 

Voor wat betreft de verhuurde ruimte (ook een zelfstandig appartement?) acht ik de kans groot dat dit niet tot de onderneming gerekend kan worden, maar gewoon box-3-vermogen is. Zeker nu wordt aangegeven dat het puur ter belegging is.