Verkoop perceel belast met erfpacht

[Ted66]

Beste lezers,

 

Ik loop tegen het volgende aan: ik wil een deel van mijn bedrijfs o.g. afstoten om een noodzakelijke investering te financieren.

Het perceel staat los van mijn huidige bedrijf en heeft dus geen directe invloed op mijn bedrijfsvoering.

 

Op het perceel staat een loods en ..... Een woonhuis. Dit woonhuis is niet van mij, maar staat dus wel op mijn grond. Hier rust een erfpacht ( tot 2020) op. Wat doet iets dergelijks met de waarde van het og. En hoe beperkend is de aanwezigheid van deze " buren" ten aanzien van een nieuw te vestigen bedrijf?

 

Heeft iemand hier ervaring mee? Ik begrijp dat ik een taxateur kan/moet vragen, maar ik kom graag beslagen ten ijs.

 

In spannende afwachting van jullie reactie.

 

Groet

Ted de Boer

[Ron van der Kolk]

Dag Ted,

 

Het is niet mijn expertisegebied maar ik ben wel nieuwsgierig. Ik denk even hardop.

 

In elk geval prettig dat je in het perceel een reservepotje hebt om noodzakelijke investeringen te financieren.

 

Rust de erfpacht alleen op (de grond onder) het woonhuis of op het hele perceel? Wat is het actuele bestemmingsplan voor het perceel?

 

In principe zou het geen verschil moeten maken of jouw bedrijf daar zit of een nieuw bedrijf. Tenminste... als je de loods nu alleen gebruikt voor opslag en er komt een bedrijf dat heel actief gaat doen krijg je mogelijk overlast. Daar kunnen de buren dan bezwaar gaan maken. Doet zou je denk ik juridisch even specifiek moeten laten uitpluizen met contracten, vergunningen, pachtovereenkomst, bestemmingsplan, omgevingsvergunningen enzovoorts om te zien wat er redelijkerwijs mag in die loods.

 

Als koper zou ik het lieftst een vrij perceel hebben zonder risico en gedoe, dus in dat opzicht kan ik me voorstellen dat het de prijs drukt. Aan de andere kant, het is een stukje 24/7 sociale controle op je bedrijfsterrein. Dat is ook wat waard.

 

Wat gebeurd er trouwens na 2020? Lijkt me sterk dat je de bewoners dan kunt wegsturen en hun huis slopen. Zelf al kan dat, wie betaald dan de sloop? Ik heb geen idee hoe dit soort dingen werken. Mogelijk is het in 2020 te verkopen of opnieuw te verpachten aan de bewoners tegen een nieuwe prijs; dan zit er dus een stukje speculatie in de verkoopprijs die jij nu kunt bedingen voor het perceel.

 

Leuke case, ik ben ook nieuwsgierig naar het antwoord van een expert.

[Ted66]

Beste Ron,

 

Dank voor je reactie. Het is inderdaad een interessante case, met name vanwege de waardebepaling in combinatie met een stukje bedrijfsvoering.

Je vragen:

Alleen het stuk grond waar het huis op staat + een stukje tuin er omheen is belast met erfpacht. De rest van het terrein is dus "vrij". Het bestemmingsplan is nu industrieterrein, maar wordt over 5 jaar weer opnieuw bekeken, waarbij alles er op wijst dat het industrieterrein zal blijven.

De erfpacht kan in 2020 verlengd of opgeheven worden, bij het laatste neem ik aan dat het huis dan verkocht gaat worden aan de eigenaar van de grond (?). Overigens is het een prima huis op een mooie plek met uitzicht op het water.....

Er is (of was) een vergunning voor een zogenaamde categorie 3. Zware industrie mag dus niet. Maar als een bestaand of nieuw bedrijf zich daar wil vestigen, moet dan de hele vergunningprocedure opnieuw doorlopen worden, of is deze overdraagbaar? (Deze vraag schiet me nu te binnen)

Affijn even op de "buren" terug te komen. Het zijn oude mensen die de hele dag thuis zijn Ik zou er zelf denk ik niet zo blij mee zijn. In het verleden, toen daar nog bedrijfsactiviteiten plaatsvonden heb ik goed op mijn tellen moeten passen vanwege overlast naar de woonwijk toe. De "buren"waren mij goed gezind dus daar had ik geen last van. Uiteraard zijn ze niet blij met mijn plannen en het is niet ondenkbaar dat ze naar een toekomstige eigenaar dwars gaan liggen.

Wellicht is het een overweging om ook het huis van de buren in de verkoop te betrekken. Zij zouden het huis dan terug kunnen huren en bijvoorbeeld verklaren dat ze op de hoogte zijn en akoord gaan met de nieuwe bedrijfsactiviteiten.

De koper zit dan weliswaar een bepaalde tijd aan huurders vast, maar voorkomt daarmee dat hij in 2020 overgeleverd is aan de buren bij een eventuele aankoop. Andersom geldt dit voor de buren (omgekeerd) natuurlijk ook.........

 

Al schrijvend komt er van alles boven drijven.....

 

Groet

Ted

[Dennis_van_Dijk]

De erfpacht kan in 2020 verlengd of opgeheven worden, bij het laatste neem ik aan dat het huis dan verkocht gaat worden aan de eigenaar van de grond (?).

 

Over de hele casus valt volgens mij niet zoveel te zeggen zonder de onderliggende documenten ter beschikking te hebben. En deze zijn allemaal in bezit van Ted. De notarissen zal de voorwaarden met betrekking tot het erfpacht en het verlopen daar van vastgelegd hebben in de betreffende akten.

 

Met betrekking tot de erfpacht: aan erfpacht hangt samen het recht van opstal. Dat betekent dat de erfpachter de eigenaar is van de opstallen die op de gepachte grond staan. Bij het einde van de erfpacht eindigt ook het recht van opstal. Door natrekking komt het eigendom van de opstallen dan ook bij de eigenaar van de grond te liggen. Om dit scenario te voorkomen zullen de erfpachter en de notaris toentertijd de gemaakte afspraken goed gedocumenteerd hebben.

 

Met betrekking tot de waarde van de grond: deze zal ongetwijfeld bepaald worden door het economisch rendement van de erfpacht. Ik vermoed dat de waarde nooit meer dan 12 maal de jaarlijkse pachtobrengst zal zijn - als de erfpacht gelopen zou hebben tot zeg 2120. Nu de erfpacht eindigt in 2020 is er natuurlijk een andere situatie. Maar ik vermoed dat er toentertijd is afgesproken dat de erfpacht vast staat tot 2020 en daarna gewoon opnieuw vastgesteld wordt. Waarom zou er anders geïnvesteerd worden in de bouw van een woonhuis.

[Ted66]

Dennis,

 

Dank voor je reactie. 'Ben naar de notaris geweest en heb de juiste vragen kunnen stellen. Het blijkt idd dat in 2020 de opstallen vergoed moeten worden. Met andere woorden in 2020 moet de eigenaar van de grond het huis kopen. In het ontract zijn nog allerlei bepalingen opgenomen en hoe tot een waardebepaling te komen etc.

Ik heb het verhaal nu redelijk helder voor de bril en kan er mee verder. Bedankt.

 

Ted