Verhuizen / bijleenregeling / overwaarde

[RenR]

Hi,

 

Misschien niet een onderwerp welke hier past, maar kon zo snel geen ander forum vinden en ik weet dat er hier leden zijn die vast en zeker mijn vragen (evt. offline) kunnen beantwoorden.

 

Ik zal binnenkort met mijn bedrijf (aan huis) moeten verhuizen vanwege een prive situatie.

 

Samengevat:

In 2006 heb ik een woning gekocht met een bijgebouw waarin mijn bedrijf is gevestigd (van dit bijgebouw geef ik niets op in de boeken en gelukkig maar, zie verder hieronder..).

Deze nieuwbouw woning heeft mij 460.000 euro gekost (=hypotheek) en daarnaast heb ik nog voor ruim 50.000 (eigen geld) verspijkerd aan de woning en bijgebouw.

Deze woning gekocht met de gedachte de oude woning snel te kunnen verkopen, maar helaas deze woning staat nog steeds te koop. Gezien de waardedalingen is de geschatte opbrengst (350.000) veel lager dan de hypotheek (400.000) die op deze woning zit.

 

Ik ben nu zover dat ik heb besloten mijn huidige woning en bijgebouw te verkopen om met de overwaarde het verlies van mijn andere woning te betalen.

 

Mijn vragen:

Verwachte opbrengst huidige woning is 575.000 - wat is nu mijn overwaarde op deze woning? Mag ik zo rekenen:

575.000 - 460.000 - 50.000 (eigen inbreng in 2006) = 65.000?

 

Deze 65.000 wil ik gebruiken om het verlies bij verkoop van mijn andere woning op te vangen.

 

Uiteraard wil ik ook weer een nieuwe woning met werk ruimte / bijgebouw kopen.

Als dat nu ook een woning is van 460.000, moet ik dan die 50.000 euro (destijds zelf geinvesteerd, dus volgens mij geen overwaarde) eerst aanspreken voor mijn nieuwe woning, zodat ik rente mag aftrekken over 410.000?

 

Ik hoop natuurlijk dat ik mijn huidige hypotheek (a 460.000) gewoon mag blijven gebruiken en daarnaast die 50.000 vrij mag uitgeven.

 

ALS dat zo is:

Is het dan verstandig mijn bedrijf weer voort te zetten in huis (waarbij ik dan geen kosten opvoer), of is het een beter idee een aparte ruimte te kopen (dus te investeren) of evt. huren (en die 50.000 voor prive te houden).

 

Misschien is bovenstaande niet geheel gepast op HL, maar ik hoop op een reactie gezien ik echt niet meer weet wat te doen.

Ben bang dat ik mijn complete overwaarde straks kwijt ben aan mijn nog altijd te koop staande 1e woning en het restant aan mijn toekomstige woning....waardoor en geen geld overblijft een 'duurdere' stek te kopen om mijn bedrijf voort te zetten....

 

Alvast bedankt voor de reacties.

 

 

 

[KindSupport]

Geplakt uit het aangifte programma:

 

Uw woning heeft overwaarde als de opbrengst bij verkoop hoger is dan de eigenwoningschuld. Als u deze overwaarde niet (helemaal) gebruikt voor de aankoop van u nieuwe eigen woning, krijgt u te maken met de bijleenregeling. Deze regeling houdt in dat de hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken, niet hoger is dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning.

 

Gebruikt u de overwaarde niet, maar leent u dit bedrag (voor een deel) bij om een nieuwe woning te kopen? Dan is de (hypotheek)rente over het bijgeleende bedrag niet aftrekbaar.

 

Voorbeeld

 

Uw nieuwe woning kost € 200.000 en de overwaarde van uw oude woning is € 40.000. U kunt dan een hypotheek of lening van € 160.000 afsluiten waarover de rente aftrekbaar is in box 1. Dit noemen wij de eigenwoningschuld. Leent u meer dan € 160.000? Dan mag u over het bedrag boven die € 160.000 geen (hypotheek)rente aftrekken.

 

Hoe berekent u de overwaarde?

Van de aankoopprijs (inclusief aankoopkosten) van uw nieuwe eigen woning moet u de overwaarde aftrekken. De overwaarde is de nettoverkoopprijs min de eigenwoningschuld van de oude woning.

 

Voorbeeld

 

Verkoopprijs € 150.000

 

Verkoopkosten € 3.000 -

 

Netto-opbrengst € 147.000

 

Eigenwoningschuld verkochte woning € 109.000 -

 

Overwaarde € 38.000

 

 

 

[RenR]

Bedankt, dat stuk is mij tot zover duidelijk.

Maar hoe zit het dan met de eigen investering destijds gemaakt welke geen deel uitmaakt van de hypotheek?

Op de site van de belastingdienst staat een rekenhulp, maar deze lijkt niet te werken....

Krijg ik mijn eigen geld weer uit de woning en wordt deze niet als overwaarde gezien?

Alvast weer bedankt.

[Joost Rietveld]

De fiscale overwaarde (eigen woningreserve) is de opbrengst bij verkoop min verkoopkosten min de schuld die in box 1 aan de eigen woning gekoppeld was.

 

Groet

Joost

[RenR]

Bedankt Joost,

 

Dus die eigen investering ben ik kwijt en krijg ik niet meer uit de eigenwoning reserve?

[Joost Rietveld]

Helaas. Als de waarde van de woning gedaald is richting de box 1 schuld dan gaat dat inderdaad ten koste van je zelf ingebrachte geld.

 

gr. Joost